中古マンションの売り方の基礎を知る!これが王道のコツとポイント

中古マンションの売り方流れを知りたい人は、どのような事に意識を向けるのか?わたしは、この記事を書く際に読者が思うであろう事をまず調査しました。

結果、「損をしないために早く高く売る方法」は何か?と言うのが答えです。

この記事を読めば、売却経験者が「これには気をつけて!」と思う事を参考に売却のコツを掴む事ができます。読む事に疲れた場合は、あなたの物件にはいくらの価値があるのかだけでも、把握しておいて下さい。

今回は、売り方流れを覚えていきましょう。

1 得したい!中古マンション売り方のコツとは?

マンションに定価はありません。あなたのマンションが今いくらなのか?まずは、物件の価値を知る事が大切。

・一括査定で業者を比較する

一括査定を行うと、それぞれの業者から物件の評価額が送られてきます。より詳しく知りたい場合、訪問査定を依頼しましょう。

中古マンション売却にまつわる査定のお話をまとめてあります。以下をお読みください。

関連記事中古マンション売却の査定で高く売りたい!業者が見る10要素

2017.09.28

 

・損をしないためには業者選定が大切

相場価格に近い状態で売る事よりも、どのような販売をしていくかが大切です。

そのため、売却経験者の中には10社へ依頼をする人もいます。査定額が高額でも、「最高額はこのくらいまで出せるんだ!」と言う認識でいて下さい。

売主と買い手の成約価格を決める交渉が上手い」「買い手を見つけるための売り出し方法が得意」など、どんな販売力があるのかを比較する事が、損をしないためのコツです。

2 売り方次第で100万円損する

売却にかかる期間は、1つの基準として3~5ヵ月を目安として下さい。8ヵ月を過ぎる場合は、少々時間がかかりすぎているため見直しが必要です。

中古マンション売却にかかる期間を詳しく知りたい人はこちらへ

関連記事中古マンションを最短最高額で売却する平均期間を徹底解説!

2017.10.02

・契約の仕方によりあなたの物件は売れ時を見失う

基本的にマンション売却の際は、専任媒介契約で売り出します。物件が売れ残る事を避けるためにも、一般媒介専属専任媒介は避けましょう。

※それぞれのメリット・デメリットは、この記事の項目7で説明しています。

・レインズで見落とされてしまうまでには期間がある

2014年にレインズへ登録されている物件数は4万件でした。その数は2015年~2016年にかけて増加し、5万件に増えています。理由として、不動産価格が上昇傾向にあるため売却を検討する人が増えたからだと言えます。

登録されている物件数が多いと、見落としてしまうマンションもあると言う事です。尚、レインズの登録期間は3ヵ月です。その期間に売れなかった場合、四半期毎に再登録される物件も多いようです。

5万件を超える物件の中から、成約する件数は平均すると8000~9000件。需要と供給のバランスが崩れた時には、今よりも売却困難な状態になると言えます。

3 内覧の際に気をつけるべきことは?

買い手が住みたいと思うマンションはどのような物件なのでしょうか?内覧を希望する人は、既にある程度の条件が揃っているためマンションを見にきています。後は、以下の事に気をつけ購入意欲を持ってもらいましょう。

・内覧予定がいつ入っても大丈夫な状態に

マンションの買出価格が決定しいよいよ売り出しスタートです。もうその時点で、あなたの物件は売り物です。できる限りの清掃と、いつ内覧予定が入ってもいいように準備をしておきましょう。

特に、玄関リビングキッチン水回りベランダは買い手がよく見る箇所です。

・物件の特徴や住んだ感想などをメモしておく

買い手は、そこに住んだ場合どのようなメリットがあるかを気にしています。周辺環境やマンションに住んでいる人がどのような感じかなど、質問にすぐ答えられるようにしておきましょう。

とにかく売りたい!」そのような気持ちが先行して自分の話ばかりするのは危険です。

4 リフォームはしておくべき?買い手が見つけやすくなる方法

設備環境でリフォームが必要な場合は、業者との打ち合わせも必要です。いつまでには受け渡しできるかの期間も、買い手は気になるようです。以下の事を把握しておきましょう。

・リフォームしておくべき箇所

買い手側が自分の好みにあうようリフォームしたい人もいます。そのため、必ずリフォームする必要はありません。ただ、「トイレにウォシュレットが付いている」「照明が気に入った」など、設備に関する事は後にトラブルとなる事があります。元々付属していたものでは無い場合、取り外しておきましょう

あえてリフォームを考える箇所としては、「壁紙」です。タバコのヤニがひどい、傷が目立つなどの場合は綺麗な状態にしておく事が基本です。

・だいたいのリフォーム費用

水回り 金額
キッチン 50万円〜180万円
バスルーム 50万円〜200万円
トイレ 10万円〜40万円
洗面台 10万円〜50万円

 

お部屋 金額
リビング 50万円〜100万円
寝室 10万円〜30万円
玄関 30万円〜50万円

このようなアンケート結果も出ています。

http://www.fudousan.or.jp/topics/1507/07_5.html

5 そもそもローンが残ってても売れるの?

売れます。ただ、相場よりも安い金額で売り出す事になるためお得になる事はありません。

・任意売却と競売の説明

ローンが残っている人は、マンションを売却する際に一括で残額を支払う事になります。これが出来ない人は、「任意売却」または「競売」で売りに出します。

任意売却債務者(あなた)と債権者(銀行)の間に業者が入り、3者が納得の行く価格で取引を成立させます。
競売:債権者(銀行)が裁判所に申し立て、その不動産を最低売却価格以上最高値で落札します。

6 売却に必要な全ての書類

契約内容 必要な書類など
媒介契約 本人確認書類・媒介契約書
売買契約 本人確認書類・権利書・マンションの売買契約書
印鑑・印紙代・部屋の鍵・仲介手数料
引き渡し 印鑑証明書・委任状・権利書・本人確認書類
マンション管理書・委任状

媒介契約:マンションを売り出す際に業者と契約を結びます。
売買契約:買主が売主に対して代金を支払う事を約束する契約を結びます。
引き渡し:所有権の移転が行われ、いつでも入居できる状態の事です。

 

査定を依頼する際に必要な書類

  • 間取り図
  • マンションの管理規約
  • 売買契約書
  • 固定資産税の納付書
  • 登記簿謄本
  • 重要事項説明書

共有名義の場合

夫婦での購入や相続の場合、通常の売却より手続きが複雑です。
全員分の身分証などを集めて話を進めていくか、代表を1人決めて委任状を使い代理人にするかの2択です。

7 契約の流れ

売買契約の流れ

売主と買主が仲介会社へ集まり、立会人の元、契約を結びます。所要時間は約3時間です。

  1. 売買契約書への署名捺印
  2. 手付金の受領
  3. 仲介手数料半額の支払い、または決済時にまとめて支払う場合あり

※売買契約をキャンセルする場合、3つの事が主な理由として出てきます。

①買主が住宅ローンの審査に落ちた
ただ、住宅ローン特約がありマンションの売買契約締結後、何らかの理由で住宅ローンが借りられなくなった場合は、契約を無かったことにするものです。その場合、解約のペナルティは無く手付金は全額戻ってきます。

※この住宅ローン特約は、法律で義務付けられているものではありません。設定するか否かは、売主と買主で決めましょう。

②手付解除によるキャンセル
契約後に支払う前払金の事を手付金と思って下さい。だいたいの相場は売買代金の5~10%程度です。買主は、この手付金を放棄すれば解約が可能です。また、売主側からの手付解除は2倍支払う事になります。

※手付解除ができなくなる時期は、買主から残りの売買代金を受け取った、または登記を移転した場合無効です。

③買い替え特約によるキャンセル

売主側の新居が購入できない、買主側の住居が売却できない場合、無条件でペナルティ無しの解約が可能です。

登記の処理を司法書士に依頼する

登記の仕方は2つあります。
①抵当権抹消登記:住宅ローンが残っているマンションには抵当権が銀行にあるため、決済時に一括で完済し抹消します。(費用は売主負担)
②所有権移転登記:移転は持ち主が誰になっているのか、公的に確実にしておくため必要です。(費用は買主負担)

部屋の引き渡し

いよいよ鍵を受け取り、マンションは買主のものとなります。もしも引き渡しまでに災害から起こる損害があった場合は、危険負担と言い「引き渡しまでに起こった損害は買主負担」「引き渡し前に起こった損害は売主負担」となります。

売却後

売却後のクーリングオフはありません。確定申告の際に、税金の支払いをする事のみです。

ただ、買主からクレームやトラブルの連絡があった場合、瑕疵担保責任にが問われます。詳しく知りたい方は、中古マンション買取の記事をクリックです!

8 マンションがなかなか売れない時の対処法5選

売り出しがスタートしてからマンションがなかなか売れない場合、以下の事を見直してみましょう。

値下げする

特に住居数の多いマンションは、同じ物件でも日当たり角部屋階数によって値段が変わります。同じ物件が売りに出されている場合、値下げが必要です。

値下げして買い手が見つかるなら売れないよりはまし!の姿勢でいきましょう。

相場より安くする

相場よりも安くするタイミングとして、少ない金額で下げていくよりも大幅に下げた方が買い手の目に留まりやすいです。売り出し価格をどのような形で販売するか、業者側の戦略が重要です。

2017現在のマンション相場が良くても、今後どうなるかわかりません。売り時を確認しておきましょう。

買取保証と即時買取を利用する

買取業者と売り手の間で価格交渉をおこないます。折り合いがつけば、引き渡しから1週間後には売却益が手元に入ります。

また、同じ業者でも買取方法が2種類あります。買取保証は、なかなか売れなかった場合ある一定の期間を過ぎると買い取ってくれる制度です。

すぐに現金が欲しい場合、買取は最短で売却できる方法として有効です。

業者を見直す

販売力に欠ける場合、同じ業者を使っていてもマンションは売れません。いつまでに売りたいと言う期間が設けられていない人は、業者を見直す必要があります。

契約を見直す ~重要ポイント~

業者と媒介契約を結ぶ際、3種類の契約方法があります。

  • 一般媒介:複数の業者へ売り出しを依頼できます。
  • 専任媒介:特定の業者以外に売り出しする事ができません。契約期間は3ヵ月以内です。
  • 専属専任媒介:特定の業者以外に売り出しする事ができません。買い手が見つかっている場合に有効です。

それぞれのメリット・デメリットを考慮したうえで、契約を見直しましょう。

媒介の種類 メリット デメリット
一般媒介 ・買主を見つけてくれた仲介会社にだけ、仲介手数料を
支払えばOK
・自らが買主を見つけ、取引ができる
・複数の仲介会社へ依頼できる
解約がいつでも可能
・レインズへの登録義務が無い
・売主への報告義務が無い
・販売意欲の無い担当にあたる
専任媒介 ・特定の仲介会社が意欲をもち買主を探してくれる
レインズへの登録義務がある
・売主への報告義務がある
・自らが買主を見つけ、取引ができる
解約はいつでも可能
ただし、営業活動費用を請求される場合あり
・3ヵ月間は他の仲介会社と契約を結  べない
専属専任媒介 レインズへの登録義務がある
・売主への報告義務がある
・特定の仲介会社が意欲をもち買主を探してくれる
・解約がいつでも可能
ただし、営業活動費用を請求される場合あり
・3ヵ月間は他の仲介会社と契約を結
べない
・自らが買主を見つけ取引ができない

共有名義の場合

媒介契約書の署名・押印は全員で行い、契約前に行なわれる重要事項説明も共有名義の所有者が全員で聞く、または代表者が代理人として手続きを代行する。(この場合は委任状が必要)

どちらの場合も、所有者全員の本人確認書類が必要です。

9 売却の期間を考慮しながら早めの一括査定を!

損をしない=物件の価値を把握しておく事が重要です。

マンションは需要が高いため、人気の物件はすぐに売れますよ」なんて、そんな事を言ってられなくなる時代がやってきます。

そろそろ売却を考えているのよね!いつ転勤になるかわからないから相場を把握しておきたい!共有名義って売るのが大変なんでしょ?など、売却予定がある場合は早めの対策をしておきましょう。

さてさてお次は、売却の際どのような税金がかかるのかを把握しておきましょう。

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