瑕疵担保責任って何?分かりやすく簡単解説!|瑕疵担保責任は不動産だけではない!

瑕疵担保責任って、ご存知ですか?法律用語特有の難しいコトバですね。実は、取引するときに理解していないと、大変なリスクを負う可能性があります。後で「何のことか分からなかった」では通用しません。

瑕疵担保責任という言葉の意味をわかりやすく言うと、「売った後で見つかった欠陥を修理するための費用を支払わなければならない」です。

あらかじめ、責任については契約で明らかにしておかないと、買主から修理費用などを請求され慌てることになりかねません。

たとえば売主が雨漏りすることを知らないで売却してしまい、買主から「雨漏りするので修理費用を支払ってください」と求められたら支払わなければいけないというリスクがあります。しかし、必ずしもリスクがあるというわけではありません。

取引に必要な知識のあるなしで取引後の安心感が異なります。

いつ、何を請求されるか分からないような不安な状況では残念な取引としかいえません。

対抗手段があるのに利用しないのはもったいない話です。今回は、不要なリスクから逃れる方法をご紹介します。

1. 瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)って何?

瑕疵担保責任とは、取引後に雨漏りやシロアリの被害などが見つかったとき、売主が修理などの費用を支払わなければならないという仕組みです。

売った時点では分からなかった「隠れた瑕疵」でも、同じように費用を支払うことになります。

当然、売主が雨漏りなどを知っていれば、取引の際に買主に伝えておかなければなりません。

買主は目的物の情報により買うかどうかを判断します。あらかじめ雨が漏るという情報を聞いていれば、そもそも買わないかもしれませんね。

2. 瑕疵担保責任には民法と宅建業法(宅地建物取引業法)がある

瑕疵担保責任は、民法と宅建業法とで異なります。民法では、対象が不動産に限らないので宅建業法で実際の取引に適用しやすくしようという考え方です。つまり、実務に適するように修正しているといえます。

民法の瑕疵担保責任について

民法では、瑕疵があった場合、買主が見つけたときから1年以内であれば責任を追及できることになっています。

たとえば、契約から5年目に瑕疵を見つけたのであれば、6年目まで責任追及できるのです。

買主は、買った目的を達成できなければ契約を解除し、また損害賠償として瑕疵の修理費用などを求めることができるのです。

ケースによっては、長期に渡ってリスクを負わなければならないかもしれません。

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宅建業法の瑕疵担保責任について

宅建業法では、不動産業者が売主として売却するときには、原則として民法の規定よりも買主に不利な特約をしてはなりません。

つまり、専門知識のないアマチュアをプロから守っているのです。

しかし、例外として責任をとる期間を物件の引渡しの日から最低2年以上とする特約は認められています。

プロであっても、長期に渡って責任をとらせる制度を適用すると業務に支障が生じるかもしれません。また、現実的ではなく厳しすぎるともいえます。

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3. 瑕疵担保責任に期間はあるのか?

はたして法律で規定された内容が、実務でも適用されているのでしょうか?

実際には、取引では「契約の自由の原則」により内容を修正することが可能です。 当事者が合意すれば異なる取り決めができるのです。

瑕疵担保責任に期間について

民法の規定は特約により合法的に変更することができます。

責任を負う期間を短くする特約や、まったく責任をとらないとする特約を結ぶことも可能です。実際には、責任をとる期間を契約の当事者に任せています。

実際のところ、中古物件のなかにも比較的新しい建物もあれば古い建物もあります。

古い建物だと、いつ欠陥が発生してもおかしくありません。欠陥を見つけてからから1年以内だからと責任を追及されるのでは売主も堪りませんね。

個人で不動産を売る場合の瑕疵担保責任の期間について

売主が個人であれば、特約で責任追及期間を短くすることができます。

まったく責任をとらないというのでは買主が不安になるかも知れないので、責任期間を3カ月程度にすることが多いです。法律の定めよりも短くしています。

しかし、物件が古いと何らかの瑕疵が生じるのが一般的でしょう。

したがって、まったく責任をとらないという特約を結ぶことも少なくありません。責任をとらないところから「免責特約」といわれています。

不動産業者が不動産を売る場合の瑕疵担保責任の期間について

不動産業者が物件を売る場合には、宅建業法の定めにより買主に不利な特約を認めていません。

わざわざ、不動産専門の法律を作ったのに、特約でそれを排除するのでは意味がないからです。取引の専門家で得ある不動産業者には厳しく対応しています。

物件の引渡しから最低2年間は瑕疵担保責任を負うという規定よりも買主にとって不利な特約を結べば、その特約は無効になり、代わりに民法の原則である「発見から1年以内」の規定が適用されます。うっかりするとかえって重い責任を負うことになるのです。

4. 瑕疵担保責任に時効は無いのか?

瑕疵担保責任は、契約から10年が過ぎると時効で消滅します。

長い時間が経過すると、たとえば貸したお金を返してもらう権利や責任を追求する権利をないことにするという制度があります。

民法では、たとえば購入後20年目に欠陥を見つけたなら21年目まで責任追及ができます。ですが20年も経てば瑕疵が発生して当然です。この場合、売主に責任をとらせる期間としては長すぎるといえます。

5. 番外編:瑕疵担保責任は不動産だけではない!

宅建業法の瑕疵担保責任の対象は不動産に限定されるのですが、民法では不動産以外も対象となります。

適用される取引も売買だけではなく請負にも適用されるのです。番外編として、システム開発と自動車の売却についてご紹介します。

システム開発にも瑕疵担保責任はある

たとえば、システム開発のようにシステムの完成を請け負うような仕事にも瑕疵担保責任は適用されます。

請負であれば、仕事が完成する前は債務不履行責任(仕事ができていない責任)になるのですが、仕事の完成後は瑕疵担保責任を追及することができます。

完成したシステムに瑕疵が生じた場合には、「瑕疵修補」や「損害賠償」の請求ができ、目的を達成できない場合には「契約解除」も可能です。しかし、瑕疵があるのかどうかを確定することが難しいといわれます。

システム開発の瑕疵とはどんなもの?

システム開発の瑕疵とは、一般的に納品を予定していた必要な性能を欠いているということになるでしょう。

詳細な打ち合わせにより、システムに求める具体的な性能などを定めておく必要があります。

なぜなら、システムの瑕疵を判断するのは非常に難しいからです。

たとえば、バグと呼ばれるプログラムの不具合などを完全に防ぐことは無理だとされているので、どの部分までが瑕疵なのか確定できないことが少なくありません。

車売却時にも瑕疵担保責任はある

車を売却するときにも瑕疵担保責任は適用されます。

たとえば、売主から聞いていない欠陥が発生すれば、損害賠償として修理費を支払うなどの責任があるのです。修理しても直らないような欠陥であれば契約が解除されることもあります。

車を売却する時の注意するポイントは?

自動車買取業者の信頼性の向上やユーザーの安心した取引のための団体である「JADRI」に加入している自動車買取業者に売却することで責任を避けることができる可能性が高くなります。

自動車の売却時に素人には判断しにくい欠陥を確認してくれるのです。

「JADRI」に加入している自動車買取り業者であれば、一般的に自動車を査定する段階で欠陥を確認することができます。

責任が生じた場合でも、売主と協議して損害額を決めるので負担が軽減されます。

安心して車を高く売るには?

安心して自動車を売却するためには、「JADRI」に加入している自動車買取業者に売却することをおすすめします。

また、買取り業者はディーラーの下取りよりも高く売ることができるといわれます。ポイントは売却先の判断を間違えないことです。

なぜなら、ディーラーは新車を販売することがメイン業務なので、中古車の販売にはそれほど力を入れていない業者が意外に多いからです。そのため、中古車を販売するための下取り車の入手にも積極的ではありません。

6. 不動産等を売却する際は、瑕疵担保契約の取り決めを必ず決めておきましょう!

瑕疵担保責任は、取引の重要なポイント。どのような責任のとり方になるのかを適正に定めておかないと、ある日突然、雨漏りの費用を請求されるかもしれません。

瑕疵担保責任の内容は売却時の築年数や価格から決めることになります。

瑕疵担保責任は、売主と買主双方の負担のバランスが大切です。まったく責任をとらないのでは買主も不安になります。

しかし、古い木造住宅などは、不具合が生じやすいので、免責にしなければリスクを負うことになりますね。知識を持つことも取引の重要なポイントといえます。

取引相手の値引きの対抗手段として免責を提案するなど、取引のノウハウとして利用することも可能。取引後の不用な心配を排除するだけではなく、取引自体を成功させるコツにもなるのです。

不動産売却をお考えで、ご不安がある場合は弊社にお問い合わせください。

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