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アパート経営で利益をあげる方法と投資家のやるべきこと

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Index

1. 利益をあげる方法は?物件選びをする前にすべき大切なこと

質の高いキャッシュフローを作る

まず、キャッシュフローとはお金の流れを表します。
不動産投資で儲けたい・利益を出したいという欲だけでは堅実なキャッシュフローは作れません。
儲けるとは、マイナスにならないための対策が必要です。
もちろん融資を受ける場合は銀行選びの方が大切だったりします。
対策の一つとして、『知識を得て具体化』することです。
これは、裏切りもしないし損もしません。
セミナーに行くのもおススメですし、
実際の体験談を元にしたブログなども参考にすると良いですね。
なんの世界でも共通する事は、わからないのであればわかる人から教えてもらえばいいのです。

※よく使われるキャッシュフローの計算方法

家賃収入-(銀行返済・金利+固都税+管理費+空室家賃)
税引き後利益-返済元金+減価償却

収益物件とは、借りる側のニーズを考える事も大切

資産価値が落ちにくい物件は、皆様の生活スタイルによって変化します。
長期保有の場合、土地の価値が下がらない場所がいいでしょうし、家賃収入と減価償却だけ望む場合ですと、建物重視でも構いません。

ただ、どんな状況であれ無駄な支出は抑え、利益を出さなければいけません。

また、収益性の高い物件は融資を受けやすいです。
高利回り・空室になりにくい物件は、駅徒歩10分以内でありバストイレが別、オートロックや防犯カメラの設置、周辺の環境が便利であることが大切です。
ファミリー向けだと近くに公園があるなど公共施設も重要視されます。

2. アパート経営のメリット

フルローンが可能であり、なによりインフレ対策になる。

建築したアパートを担保に融資が受けやすく、
土地を持っている方にとっては更地のまま土地を持っているよりも、その土地にアパートを建てた方が、土地の価値が低く評価されます。
すると、固定資産税や相続税などの節税に繋がります。

一括借り上げの契約も様々ですが、サービスを利用する事で安定した家賃収入も得られます。
保険に関しても、団体信用生命保険の加入により、万が一の場合でも遺族へローンが無くなったアパートが残ります。

新築と中古の場合

初期費用・運営費用を重視すると、新築の方が融資も受けやすく出費も抑えることができます。入居者の募集も新築という付加価値は大きいです。
また、修繕費用も中古に比べ15年未満であれば必要ではありません。

3. アパート経営のデメリット

空室リスクだけじゃない、アパートの構造が難点な理由

アパートを建てる際はシミュレーションをしっかり立てる事です。
なぜなら初期のプランニングが間違っていると家賃収入は得られず、空室ばかりが続き自己破産になるケースもあります。

また、アパートの構造は木造なので音の問題が発生します。
更にマンションタイプよりアパートの方が家賃の下落も早く、築10年経過した物件だと新築時から10%以上は下がります。

木造の耐用年数が22年な事から、融資を受けている銀行からどのような返済期間でローンを組んでいるかによって、減価償却が利かなくなった時に、『デットクロス』が起こる事を忘れてはいけません。

新築と中古の場合

もし順調に収益があがっていた物件ならさほどの事がない限り、手放すオーナーはいないでしょう。中古物件を買う際は、修繕が必要な時期に購入するのは避けなければいけません。
また、中古の場合は入居者の確認とオーナーチェンジに必要な確認書類が多い事もデメリットの一つです。

4. アパート経営のリスク

よく耳にする一括借り上げとは?

不動産会社が借り上げてくれるので空室の心配はありませんが、
不動産会社からの保証家賃は低くなります。
ですが、管理の手間もかからず入居者の退去後もリフォーム費用が無料の場合もあります。

ただ、契約を結ぶ際は業者により内容は変わり、契約内容の更新見直しもあります。
ですので、長期間保証される訳ではありません。
解約の際も、業者の家賃見直しなどを断った場合、一方的な契約解除を申し出てくる事もあります。また、業者が倒産した場合は、入居者が振り込んだ家賃や敷金を取り戻す事はほぼ不可能です。
良質な業者を選ぶ際は、企業規模や財務状況を確認しましょう。

5. アパートを管理する

自分で管理するの?委託するの?

いざ経営が始まり、管理していくという事は今後の入居者率や空室リスクに繋がる大きな役割を果たします。

管理業者に頼む場合、一括借り上げと比べると費用は抑えられますが、空室リスクなどは100%回避できるものではありません。

また法人化にし、事業として行っている場合は、オーナーさん自身で管理を行っている場合もあります。ただ、本業があり忙しい方は、やはり管理を委託するのがオススメです。
また、管理してもらいたい内容を分ける事も可能なので、コストを抑えたい時には使いわけてもいいでしょう。

6. ローン選びは、収益をあげる際に必要不可欠なパートナー選び

団体信用生命保険付きアパートローンとは

低金利が続いている事から、ローンの返済負担は軽減されています。
いくら借り入れできるかも大切ですが、いくらなら返していけるかを考慮し、計画を立てる必要があります。
レバレッジ効果を間違いなく無理のないように活用するには、融資を受ける際のポイントも踏まえたうえで、銀行選びをしましょう。

3つの審査基準

投資対象の収益性⇒物件が生み出すキャッシュフローをはじめ、アパート経営に関する計画書の妥当性、周辺の環境も見られます。

投資対象の資産価値⇒物件にどれだけの担保的な価値があるのか、転売する際の予想価格、耐用年数も評価の対象になります。

借り手の安定性・収入・金融資産⇒借主に安定的な収入があるか、また金融資産はどの程度あり借金やローンも含め審査されます。公務員は比較的プラス評価を受け、自営の方ですとマイナス評価を受ける傾向にあります。
ですが、担保価値を重視される傾向にあるので、審査してみると通る場合もあります。

7. 災害や火災の対策をしないと、収益には繋がらない

保険の種類と見直し

火災と地震保険には両方入るべきです。そして、地震保険は火災保険と同時でなければ加入できません。
地震保険の限度金額は、火災保険の建物保険金額の最大50%です。
火災保険の建物保険金額は上限いっぱいで加入し、地震保険の保険額の支払いを多くできます。
地震の多い日本。災害には勝てません。
予測できない事だからこそ、備えあれば憂いなし。

また入居者様には必ず加入しておいて頂かないと、オーナー様負担の率が多くなるので、気をつけましょう。

8. 購入時にかかる費用と気を付けること

何を、いつ、いくら払うのかを確認する

購入したい物件が決まりました。契約をし、支払いをする際に皆さんが用意しておくべき項目をあげますね。

  • 仲介手数料
    仲介してくれた報酬として、宅建業法により上限が定められていますが、『物件価格の3%+6万円』になっています。※新築の場合、仲介手数料はかかりません。
  • 印紙税
    契約書に貼付する収入印紙の代金です。契約金額により収入印紙の額は異なります。ですが、契約金額が500万超1000万円以下の場合は1万円、1000万円超5000万円以下の場合は2万円の収入印紙が必要になります。
  • 登録免許税
    登記をする際にかかる税金です。所有権移転登記や、抵当権設定登記を行う際、法務局で納めます。登録免許税の税率は、物件の個体資産税評価額の1000分の20になります。そして通常は、司法書士が立て替えて納めますので、報酬と合わせてお支払いになります。
  • 不動産所得税
    都道府県に納める地方税です。税率は、物件の固定資産税の税評価額の3%です。ただし土地に関しては、固定資産税評価額の二分の一が課税標準となります。
  • 報酬や手数料
    登記する際、司法書士に依頼することになります。
    また、金融機関やデベロッパーに支払うローンや事務手数料、保証会社に支払う保証料も必要になります。
  • 火災保険
    購入段階で20年・30年分の保険料を一括払いするのが一般的です。
    そして保険料は、建物の材質や築年数などで変わります。

以上の項目は購入後に支払うものですが、毎年かかる項目として
管理費・修繕積立金・固定資産税がかかります。

物件概要書の見方 注意する点

1.「再建築不可」「建ぺい率オーバー」「容積率オーバー」

このように書かれている物件は気をつけましょう。なぜなら、再建築不可の場合建物を取り壊した後次の建物を建てられないことを示しています。
建ぺい率オーバー・容積率オーバーも、法律で定められた容積率を超えてしまっている建物である事から、金融機関からの融資が難しいです。

利回りが高く設定されているので魅力的ではありますが、売却を視野にいれている際は手を出さない方がいいとも言えます。

2.清算評価額の確認

銀行は、清算評価が十分にあると融資が出やすくなります。
都心では条件を満たすものはほとんどないので、清算価格が売買価格の8割程度で手をうちましょう。
なぜなら、都心部では低く路線価が設定されすぎているからです。

3.売買価格から返済比率を確認する

土地と建物を合わせた売買価格が表示されています。この価格はあくまで売主が希望する値段ですが、構造を確認して残存耐用年数を算出しましょう。

構造 耐用年数
軽量鉄骨造 19年
木造 22年
鉄骨造 34年
鉄筋コンクリート造 47年

※上記の数字は、減価償却が可能な年数であり、物件の寿命を表す年数ではない。

4.現況稼働率の確認

レントロールを見て、現況稼働率が満室時の70%以下になっていないか確認します。なぜなら、銀行は70%以下の稼働率の物件には融資を厳しくするからです。

望ましいのは、90%以上であり、悪くても80%以上は欲しいです。
もし70%を以下の物件なら、管理会社に家賃保証(サブリース)を契約する事で
融資の厳しさは軽減する場合もあります。

路線価とは

簡潔に表すと、税務署が定めた土地価格であり、相続税の計算をする時に使うものです。

毎月7月頃にその年分のデータが公表されます。
税務署に行き、路線価図を見せてくださいと頼めば料金はかからず確認ができます。
また、個別評価の土地の評価額は『個別評価申出書』を提出すると、
確認ができます。
ただし、相続税や贈与税の申告書を提出する方だけになります。

路線価の評価時点は、毎月1月1日で、専門家の意見を参考に不公平にならないよう、決められています。

9. アパート経営時にかかる費用と注意点

何を、いつ、いくら払うのか確認する

あなたも投資家の一人になりました。どんな運営スタイルにせよ、費用は少なくしたいですよね?初めての経営で不安のある方。複数所有している場合でも、見直しが必要な方。
購入したからといって安心してはいけません。ここからが投資家として、自分のライフプランを叶えるためにも、きちんとしたスキームを立てていくべきです。

経営の際にかかる費用の項目。

  • 1.固定資産税・都市計画税
    物件が所在する市区町村から納税通知が来ます。
    税金なので支払い時期は確定しており、税額は土地や建物の評価額によって変わってきます。それほど変化はありませんが、時期も金額も予想できるので準備もしやすいでしょう。一括か年4回に分割するかを選択できます。
  • 2.修繕費
    区分所有の場合は管理組合で決められた修繕積立金を毎月納めることになります。1棟所有だと、修繕が必要になる時期と金額をある程度予測し、大きな不足がないように自分で積み立てておきましょう。
  • 3.管理委託手数料
    建物の管理にかかる費用と、入居者の管理にかかる費用があります。
    管理会社にもよりますが、家賃の5%程度が相場になっており、清掃だけをお願いしている場合だと、1~3%程度が相場になっているようです。
    また、入居者募集のための広告宣伝費は家賃の一か月分が一般的です。
  • 4.共用部経費
    エントランスやエレベーターなどの電気代・水道代は、月々でそれほど大きな変動はありません。※区分の場合は管理費の中に含まれる
    点検が必要なもの、例えば消防設備やエレベーターなどの不具合が発生した場合は、部品の交換費や修理が必要になります。

法人にするメリットとタイミング

所有物件が増えた、今後増やしていきたい、会社にばれると困るという方は法人化をお勧めします。

また利益に応じた税率に差があり、個人の場合より法人の方が安いです。
表を入れる。

また、法人であれば合法的に利益を調整することが可能です。
役員報酬として奥様に給料(不動産所得)を払い税金を抑えることもできます。
※個人の場合でも可能 ただし『青色兼専従者給与』などの制度を適用した場合。
更に様々な条件あり。
業歴の長さと設立にかかる費用も安くはありません。

10. 所得と経費について

前頭に説明しましたが、収益をあげるためにも、ベテラン投資家になるためにも、マイナスにならない様に、知識を得て具体化する事です。
経費を漏れることなく計上しましょうね。

必要経費として算出できるもの

  • 租税公課
    土地・建物に対する固定資産税・都市計画税
    賃貸物件を取得した際に課される登録免許税、不動産取得税
    賃貸による儲けに課される事業税
    その他自動車税、印紙税
  • 損害保険料
    火災保険
    地震保険
    賃貸住宅費用補償保険  ※一括払いだとその年の分しか必要経費に計上できない。
  • 減価償却費
    計算方法は、「定額法」と「定率法」の2種類です。平成10年4月1日以後に取得した建物については定額法のみが適用となります。
    「減価償却費の額=取得価格×法定耐用年数に応じた償却率」
  • 修繕費
    建物の壁、ベランダのペンキなどの塗り替え
    ドア・トイレ・台所・換気扇など部屋の設備の修理
    畳の取替え・障子・襖の張替え。
  • 借入金利息
    ※借入金の返済額のうち、元本に相当する部分
    賃貸としての業務が開始する前の利息部分は経費になりません。
  • 管理費
    賃貸建物の管理をする管理会社へ支払う管理費・修繕積立金
    入居者の募集、管理をしてくれる賃貸管理会社へ支払う管理費
  • 交通費
    ①不動産投資会社が主催したセミナーに参加するための交通費
    ②管理会社などと打合せするための交通費
    ③物件を見に行くための交通費
  • 通信費
    不動産経営に関する管理会社との通話料、インターネットで検索する際の通信費
  • 新聞図書費
    不動産の動向・経済の動向に関連する記事 本
  • 接待交際費
    ①管理会社などと打合せするための飲食費
    ②税理士との打合せするための飲食費
    ③不動産投資仲間との意見交流するための飲食費
  • 消耗品費
    物件撮影するためのデジカメ 検索するパソコン・印刷機

11. 確定申告の方法は?

手続き 期間 書類作成

不動産投資の事業自体が赤字の場合でも申告が必要です。
不動産所得の他に所得がある方は、納めすぎた税金が還付されるメリットがあります。
手続きは、毎年の2月16日~3月15日の1か月間となります。
営業時間は、月~金 午前8:30~午後17時までになりますが、日曜日も営業している場合もあります。
更に確定申告作成会場は、全国各地の税務署で、外部会場が特設されていて、
市役所でも確定申告出来る地域があります。

確定申告時期は非常に混雑されるので、書類作成は早めに済ませておきましょうね。
※平成28年分以降の確定申告書などの提出の際にはマイナンバーの記載+本人確認書類の提示が必要。

~確定申告の手続きの流れ~

  1. 確定申告に必要な書類を準備する
  2. 決算書を作成する
  3. 確定申告書を作成する
  4. 申請手続きを行う

~必要な書類~

  1. 売買契約書類
  2. 固定資産税の通知書
  3. 火災保険などの証券
  4. 借入の返済予定表
  5. 管理を外注した場合の賃料入金明細
  6. 修繕に関する見積書、請求書、領収書
  7. 賃貸契約書
  8. その他収入がわかる書類
  9. 交通費、接待交際費などの経費の領収書

※不動産所得以外に所得がある方は『源泉徴収票』も用意しましょう。

必要な書類を用意したら、次は決算書の作成です。
不動産所得の場合、青色申告決算書を使用します。

賃貸経営を開始してから2か月以内に『青色申告承認申請書』を提出しましょう。
更に、青色申告特別控除には「10万円控除」「65万円控除」があります。
どちらに適用されるかについては、国税庁が定める法令を確認しましょう。

確定申告書は「個人事業の開業届出書」を提出していると、1月中には税務署から送られてきます。もし提出していない場合は、国税庁のホームページを開くと、「確定申告の書類作成コーナー」から印刷する事ができます。

税務署に直接提出する場合と、郵送での提出があります。
もし期限までに間に合わなかった場合、納税額がある程度わかるのであれば、多めに払い納付してしまう事で、後から正しい確定申告を2週間以内にすれば大丈夫です。

どうでしょうか?本業があり忙しい方は、税理士にお任せするのもよいですね。

12. アパート経営は長期で考える|資産を持つということ

ベテラン投資家達や実践ブログを検索すると、それはもう数多い業者から名刺をもらい、セミナーへ出向き、自分の理想と近い物件に出会うまでには時間がかかったそうです。

本記事では、アパート経営に視点を置きました。ですが、根本的な事は投資家達がやらなければいけない内容です。
あなたはなぜ、不動産投資に興味をもち資産を残す事にしたのかをもう一度確認し、
日々の生活や老後を豊かにして頂きたく思います。

あなたが良いと思った本やご飯、歌、洋服などは、誰かに進めたくなりませんか?
不動産投資が根強い人気なのは、様々な理由付けがあるからです。
普段の生活でも、『飲食住』の住は、雨風しのぐ大切な場所です。
会社で疲れて帰ったとき、一人暮らしに憧れている若者、彼女との同棲、その一つの空間はとても大切な時間です。なくなりはしません。

あなたがこれから始める不動産投資は、不労所得や資産を残すだけではなく、そんな場所を、オーナーとして提供する事です。

株にしても為替にしても、資産を運用・投資するという事は、お金を運ぶという事です。巡り巡って戻ってきます。
企業の価値や概念に賛同し株を購入するのも、ドルの価値があるから購入するのも、全ては価値あるものだからです。投資は決して怖いものではありません。
損をしたくない、失敗したらどうしようと思うから、一歩が踏み出せないのです。

前頭にも書きましたが、リスクと向き合い知識を味方につければ、恐れるものはありません。
それで失敗したら、勉強だと思うか、やり方が間違っていたのです。
受かりたい大学・会社に入る為には、皆さん勉強に励み努力をしましたよね?
それと同じです。ですから、『私たちの事をサポートしてくれる便利な人』だと
思って下さい。あなたのライフプランを一緒に考えます。

13. まとめ

不動産バブルと言われ、物件購入後に自分が所有する物件に不満がある方も、今後の2020年以降も土地の価格が落ちない、逆に上がるかもしれない場所への新しい投資をお考えの方も、ご検討頂きたくおもいます。

未来ある不動産市況とあなたのライフプランを応援します。
読んで頂き、ありがとうございました。

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