アパートの管理会社選び7つのポイント｜管理業務はどのぐらい重要なのか？

アパート経営では、入居者募集・家賃管理・建物管理といったさまざまな業務が必要になります。

不動産の管理業務は初心者大家にとっては大変なもの。

普段はサラリーマンで、副業として賃貸経営をしている大家であれば尚更です。

 

そこで頼りになるのが不動産管理会社。

不動産管理会社は賃貸経営のプロなので、豊富な経験とノウハウでさまざまな業務をサポートしてくれる強い味方です。

しかしアパートの管理会社はたくさんあるので、どこの管理会社を選べばよいか迷ってしまう方が多いのではないでしょうか。

 

実は管理会社によって業務範囲やサービスが大きく違うため、どこでもいいというわけにはいきません。

そこで今回はアパートの管理会社選びで失敗しないためには、どんな点に注意すればいいかをご紹介します！

また、管理会社がアパート経営においてどれだけ重要かも解説しましょう。

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1. 管理会社と仲介会社はどう違うのか？

アパートの管理会社は、賃貸経営に関わる業務全般を行います。

家賃集金から建物の清掃やメンテナンスなど、大家の代わりに管理してくれるので、

大家が直接入居者とやり取りする必要もなく、建物へ行って建物管理を行う必要もありません。

業務範囲は、委託契約を結ぶ管理会社との契約内容によって違います。

また管理委託料も会社ごとに違っています。

管理会社と仲介会社は業務内容が異なる

一方で仲介会社はアパートの賃貸物件の募集から契約まで行います。

入居者募集の広告を出したり、アパートを探している人を現地まで案内したりして、広く営業活動を行うのが主な業務なので、管理会社のアパート管理とは業務内容が異なります。

客付けした仲介会社に払う仲介手数料は家賃の1か月分が上限と決まっているので、どこの仲介会社でも同じ場合が多いでしょう。

2. アパートの管理会社選びの基準7つのポイント

実際にアパートの管理会社を選ぶ際に、参考にしたい7つのポイントをご紹介します。

①管理会社が地域の情報を良く知っている

大手の管理会社の場合、アパートが建っている地域に本支店があることが望ましいでしょう。

地域状況をよく知らない管理会社だと、入居者対応や建物管理が不十分なことも。

どんな人が暮らし、どういったトラブルに配慮すべきか知っている管理会社を選ぶことが望ましいでしょう。

②集客力や募集力がある

アパートの入居者募集は会社の知名度や営業力で決まる部分が多いもの。

テレビCM・ネット・賃貸情報サイトなどで積極的に広告活動を行っているような会社では、たくさんのお客さんが集まるので、営業実績の高い管理会社を選びましょう。

③担当者が責任を持って動いてくれる

アパート管理を実際に行う担当者が信頼できるかどうかも重要なポイント。

いくら管理会社が有名でも、社員の質が悪い会社だと良い管理は期待できません。

実際に担当者と話をしてみて、責任感のある人であるかどうかチェックしましょう。

担当者とは、長い付き合いになるので人柄も重要になるでしょう。

④財務面について信用ができる

アパートの管理会社は、たくさんのアパート管理を扱っているので、収益性の悪いアパートを多く扱っていると、財政が厳しくなってしまいます。

やはり財政力がある大きな会社が信用できるでしょう。

小規模の会社だと倒産リスクが高くなってしまうので、できるだけ大規模で業務を行っている会社を選びましょう。

⑤会社や営業所の雰囲気が良い

アパートの管理会社を選ぶ際は、一度会社や営業所などを訪問してみましょう。

事務所に行って会社の雰囲気を見てみると、経営の様子を伺えることができるので、信用できるか否かの判断材料となるでしょう。

⑥既に付き合いをしているオーナーが満足している

すでにアパート管理を委託している大家さんの感想を聞くことはとても大切。

実際に利用している大家さんが満足している管理会社を選ぶと、失敗も少ないかもしれませんね。

⑦世の中の動向や情勢を良く把握している

アパート経営は何十年も続くので、将来の社会の動向など時代の流れを見極めることができる管理会社が好ましいでしょう。

特に日本は人口減少問題を抱えているので、不動産市場も影響を受けるのは明らか。

不動産市場も踏まえた、運用のアドバイスをしてくれるような管理会社を選びたいものですね。

3. アパート経営において管理会社はどのぐらい重要？

アパート経営において、管理会社のしてくれる業務はどのぐらい重要な役割を担ってくれているのでしょうか？

管理会社がやってくれる仕事と、重要度を見ていきましょう。

管理会社がやってくれる仕事

管理会社の業務は大きく分けて入居者管理と建物管理。

入居者管理においては、以下のような業務を行っています。

このように入居者とのやり取り全般を行ってくれるので、大家が直接入居者と会って対応する必要はありません。

また建物管理における主な業務は以下の通りです。

上記の業務をすべて管理会社が行ってくれるので、大家は頻繁にアパートに行かなくても済み、賃貸管理の煩わしさがありません。

サラリーマンでも仕事の片手間でできるのがアパート経営の魅力です。

入居者の管理は収益に直接かかわってくる

アパート経営において入居者管理を適切に行うことはとても重要。

入居者選びにはじまり、契約・家賃の回収・クレーム対応・解約など、入居者とのやり取りを管理会社が適切に行ってくれるのは大きなメリット。

たとえば家賃滞納時の督促は、素人の大家であれば荷が重い仕事ですよね。

しっかり家賃管理を行っていないと、滞納や夜逃げされてしまうこともあり、家賃回収は絶望的になってしまいます。

長期的に安定な経営をするには建物管理が重要

アパート経営にとって建物管理はとても重要です。

日ごろのメンテナンスをしっかり行い、建物の修繕箇所を速やかに発見して対応してくれるような管理会社を選んでおくと、修繕費の節約につながることも。

また綺麗なアパートなら空室率も下がります。

つまり建物管理はアパート収益に直結してくるので、管理会社の役割は非常に大きいものになるでしょう。

信用のある良い管理会社を選ぶ事が重要になる

管理会社を選ぶ時は、経験豊かでサービスが充実しているかどうかをチェックして、良い管理会社に任せたいですよね。

とはいえ管理委託料は結構費用がかかるので、つい安い管理委託料の会社を選びたくなるかもしれません。

しかし安さだけで選ぶと、管理内容がお粗末で、アパート経営の収益減少を招く恐れも。管理会社選びは慎重に行わなければなりません。

4. 不動産管理会社には2種類がある

不動産管理会社には、入居者を付けてくれる（客付けをやっている）管理会社と、客付け能力の低い管理会社に分かれます。

出来れば客付け能力の高い管理会社を選んだ方が、空室リスクを抑えることができるでしょう。

①客付け能力がある仲介部署を持っている不動産管理会社

不動産管理会社の中には、仲介部署を併設し入居者募集などの賃貸仲介業を行っているところがあります。

もし仲介部署に知名度と営業力があれば入居者が早期に決まり、その後のアパート管理まで全て任せられるのでとても助かります。

②客付け能力が低い不動産管理会社

一方、仲介部署を持っている不動産管理会社の中でも、客付け能力が低い会社があります。

こうした会社は、他社にアパート物件の情報を流して、客付けの協力を依頼しますが、入居者がなかなか決まらないことも。

 

不動産仲介は大家と入居者の双方から不動産仲介手数料をもらうことになるので、

他社の物件に客を付けると、入居者側からしか不動産仲介手数料をもらうことができません。

大家と入居者の両方から手数料をもらえる自社取扱い物件が優先されてしまうため、こうした物件は後回しされ、結果として空室期間が長くなるリスクがあります。

5. 管理会社への依頼方法の種類について

管理会社との依頼方法・契約形態にはいくつかの種類があります。

覚えておいて、自分に必要なサービスを選択しましょう。

一般媒介について

一般媒介とは、アパートの入居者募集に関して一つの不動産管理会社だけでなく、

複数の会社に募集を依頼することができる契約です。

多くの会社に依頼することで、入居者を広く早く付けてもらえるというメリットがあります。

多くの場合、こちらの一般媒介で契約されることが多いです。

専任媒介について

専任媒介は、一つの不動産管理会社と契約しアパートの入居者募集を行います。

そのため他社は客付けを行えませんが、専任媒介契約を結んだ不動産会社は、熱心に営業活動を行ってくれるでしょう。

集金管理専任媒介について

集金管理専任媒介は、主に家賃の集金や管理をはじめとし、次のような業務を行います。

お金の管理が専門で、管理会社によっては家賃滞納保証といったサービスを行っているところも。

またアパート入居者募集といった一般業務を行っているところも多いです。

家賃保証タイプについて

不動産管理会社の中には、アパート家賃保証サービスを行っているところもあります。

保証の内容は会社によって異なり、ある一定期間の家賃を空室の有無に関わらず保証してくれるというものや、

何十年間も一括借り上げという形で家賃保証するというところも。

 

いずれも大家は管理会社に対して保証料という形で報酬を払います。

保証形態も保証料もそれぞれの会社の契約によって異なります。

サブリース契約について

サブリース契約とは家賃の一括借り上げを行い、アパートの空室状況に関わらず、20年や30年といった長期期間、保証料を差し引いた家賃を保証してくれるもの。

保証料は不動産管理会社によって違いますが、家賃のおよそ10～15％が相場となっています。

アパート経営の業務全般を任せられるので、大家の負担はかなり軽減します。

 

しかし大家にとって不利な契約内容であることも多く、何かとトラブルになっているという現実も。

利用する場合は慎重に検討する必要がありそうです。

6. おすすめの管理会社を紹介

アパートの管理会社を選ぶにあたって、どんな管理会社を選ぶのがよいのか押さえておきましょう。

建設から管理までしてくれるおすすめの会社

これからアパートを建設して賃貸経営を行おうと考えている人は、

建設から管理まで全て行ってくれる不動産管理会社に任せるという手段もあります。

賃貸経営のビジネスの方向性など、いろいろなことが相談できプロの意見を聞けるのは、何かとメリットがあります。

管理のみをしてくれるおすすめの会社

すでにアパート経営を行っていて、管理業務を請け負ってほしいという場合でも対応してくれる管理会社はあります。

たとえば中古アパートを購入して賃貸経営を始めようといった場合は、管理業務だけに応じている会社に依頼し、家賃管理や建物管理だけをお願いすることもできます。

7. アパートで不動産投資をするときは管理会社選びが重要になる！

アパート経営をする場合、不動産管理会社に依頼することは非常に大きなメリットがあります。

しかし管理会社によって管理の内容や方法が全く違うので、管理会社選びはとても重要。

賃貸経営でしっかり収益を出せるよう、信頼できる管理会社を選びましょう。

 

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