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不動産投資で最重要の出口戦略!物件をより高値で売却する方法

不動産投資には必ず終わり、つまりあなたの購入した物件との転換期・もしくは別れの時が来ます。
つまりそれが出口です。

不動産投資は出口戦略が9割(寺岡孝・著)」と言われるほど出口戦略は非常に重要なものです。

売却(撤退)・リフォーム・買い替え・その不動産を持ち続けるなど、方法が何種類かありますが、いつどの方法でするかの見極めは難しいです。

ここでは売却のタイミングとより多くの利益を得るためのポイントを解説していきます。
 

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1. 不動産投資での出口戦略の意味

[出口戦略]
”不況、競争激化などから収益減の見込みとなり、企業が損害の少ないうちに規模を縮小または撤退するための方策。”
引用:デジタル大辞泉

こちらは出口戦略本来の意味です。

しかし、いくら安く物件を入手して家賃収入を得ていても売却時に失敗すると全て意味がなくなってしまいます。

不動産投資での出口戦略の意味は「不況だから撤退」ではなく、主に「売却益(キャピタルゲイン)をできるだけ多く得る」ということを前提に売却の時期を考えることです。

また、出口戦略のことまで見据えて物件を売ってくれる業者はあまりいません。自身で出口までを想定して物件を購入しましょう。

寺岡孝さんの「不動産投資は出口戦略が9割」でもタイトル通り、その重要性が語られていますので参考にしてみてください。

2. 売却の必要性は?

「現在は高利回りで空室もないし安定した収入を得ているから売る必要はない」と考える人もいると思います。

しかし、今うまくいっていたからと言ってその物件に空室が出る時がきたらどうなりますか?

マンションにしろアパートにしろ例え空室時だとしても

  • 管理費・修繕費
  • 各種税金
  • ローン返済分

など、固定で出ていくお金があります。なので、利益を得ているからこそ売却益を見積もって、トータルがプラスになるようなら売却した方がいいのです。

3. 不動産投資での出口戦略の立て方

では、実際にキャッシュフローを残すための出口戦略はどのように立てればいいのでしょうか。

物件種別によっても異なりますし、あなたが何を目的に不動産投資を始めたのかにもよりますが一般的に物件を売却するタイミングは4つあります。

3-1. 売却時期を考える

不動産投資で売却を考える時期として、以下の4つがあります。

①譲渡税の税率区分の変わり目

不動産を売却するときに発生する「譲渡所得」には「譲渡税」というものがかかります。

課税方法は所有期間によって異なり、
5年を超える土地建物(長期譲渡所得)と5年以下の土地・建物(短期譲渡所得)に分かれます。

短期譲渡所得の税率は39.63%という高い税率がかかり、長期譲渡所得では20.315%と大幅に税率が下がります。この税率が下がる時期を狙って物件を売却するのです。

②大規模修繕の時期

主にアパートや一棟マンション投資の場合大体10~12年周期で大規模で高額な修繕が必要となる直前に見積もりを取ります。

売却益(予想)-大規模修繕費の見積もり結果

で利益が残らなければ売却する他ないでしょう。

③空室が続くとき

空室になってから次の入居者が入るまでの期間が長くなってきたときや、空室が続くときは売却する時でしょう。

家賃が下がり始めてからだと売却益がどんどん少なくなっていきますし、空室だと諸費用がどんどん出て行ってしまいます。赤字になる前に売却しましょう。

④周辺で賃貸需要がなくなってきたとき

周辺で大型ショッピング施設が閉店、大学がキャンパス移転などで需要が減ってきた時。それらがなくなったときに周辺で賃貸需要が見込めなさそうなときは売却を考える時です。

③④などのように時間の問題がある場合はあまり考える時間がなく、「脱出戦略」を立てなければいけないかもしれませんが、売却時期は出口戦略の中で最も重要です。慎重に計画を立てましょう。

3-2. 物件別戦略

①新築ワンルームマンション

区分マンションは長期保有に向いていると言われています。

新築ワンルームマンション投資の場合、長期保有が目的となり、最終的に「売らない」という選択肢もでてきます。
立地によってはAirbnbを活用して高収益物件に変身させ、高評価を得ることで将来的にかなりのキャピタルゲインを得ることも可能な新しい戦略も出てきています。

②中古ワンルームマンション

まず最初に言っておきますと中古ワンルームのマーケットでは、経年劣化による家賃相場や資産価値の下落率厳しく評価され、購入した金額で売却できるケースはまずありません。売却時までにどれだけの利益を得られるかが勝負です。

新しい物件でも購入時に築10年前後は経過しています。

次の所有者のことを考慮すると「減価償却費」として経費に計上できる耐用年数は一定期間残しておきたいものです。

すぐ売るつもりがなくてもこまめに見積もりをし、キャッシュフローが残る段階で売却するのが得策です。

③一棟マンション・アパート

一棟アパートやマンションは土地ごと買い取る場合が多いので出口戦略にいくつかの選択肢が生まれます。

リフォーム代の見積もりで今の所有状態で収益を増やせる見込みがあるならリノベーションできれいにして建て替えをする、より多くの収益を求めて物件を買い替え売却(撤退)

などによって時期は変わりますが、大体12年単位で大規模修繕の時期が来るのでその時に見直しましょう。

3-3. 目的別戦略

目的 所有目安年数
資産形成 中長期(10年以上)
相続税対策 短中期(3~10年)
所得税節税対策 短期(約5年)

①資産形成

資産形成を目的として不動産投資をしているなら中長期(10年超)で計画を立てるのが得策です。

これから不動産投資を始める時、また始めたばかりで今後も継続して資産を増やしていくことが主な目的の場合は「継続的なインカムゲイン」をメインに考えましょう。
5年くらいのサイクルで運用状況やキャッシュフローの計算をチェックして、必要であれば買い替えをしてより多くの収益を得ましょう。

②相続税対策

相続対策は、短期~中期(3~10年)の出口戦略が望ましいです。

相続や遺言で遺産を受け継いだ際に相続財産の金額が大きいとかかる税金のことです。不動産(建物)を所有していると相続税の評価額が下げられることから、相続税対策で不動産投資をしている方もいるかもしれません。

所有者に健康などの心配がない場合はそのまま所有し続けることもあるので中期的に見ることも大切です。
しかし、市況の変化や税制改正が起こった場合、最初立てた対策通りにいかないこともあるので、対策を立て直すことも必要になります。
よって、短期での出口戦略を考えておくべきです。

③所得税の節税対策

所得税の節税目的で不動産投資を行っている人には短期(5年)での出口戦略がおすすめです。

固定資産税・借入金利・減価償却費・修繕費や管理費・火災保険料・不動産投資のために発生した交通費なども経費に計上できるので所得税も少なくなります。

この節税効果を受けられるのは初年度が一番多く、年々減っていきます。短期で買い替えや撤退を考えましょう。

4. より高額で売却するためのポイント

不動産を更に高く売却するためにできることが4つあります。

  1. 入居率を増やしておく
  2. 見積もりでキャッシュフローがマイナスにならないようなら修繕やリフォームできれいにしておく
  3. 単純に共有部分や物件の周辺を掃除して、内見者の印象をよくする
  4. 入居者の問題(ペットNGの物件でペットを飼っている・騒音など)は解決しておく

相手の印象をよくするだけで買い取り額も上がることはあります。

金融機関や業者と日ごろから良い関係を築いておくのも重要になってきます。

こまめな気配りでより多くの利益を得たいものですね。

売却時にかかる諸費用

先ほども少し触れましたが、譲渡税をはじめ、売却時にもかかる費用や税金があります。

  1. 不動産会社に支払う仲介手数料
  2. 譲渡税(売却によって売却益が出た場合は、所得税・住民税がかかる)
  3. 登記費用・ローンが残っている時などの抵当権抹消登記費用・司法書士への報酬
  4. 売買契約書に貼付する印紙代

こちらも計算に入れることを忘れないようにしなければいけません。

5. 不動産投資では出口戦略をあらかじめ練っておくことが大切

不動産投資での出口は

  • 不動産投資をしている目的
  • タイミング
  • 売却益を得るためにどれだけできるか

によってさまざまな方法があります。しかし共通して言えることは無計画に購入・売却するのではなく

「計画をきちんとたてて、キャッシュフローをより多く残す出口戦略を立てる。」

これが一番重要になってきます。運用中の諸費用から売却時の諸費用もきちんと加味して、有終の美を飾りましょう。

 

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