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アパート経営で経費として計上できるものは?|経費の内容を知って節税しよう!

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アパート経営を始める際に頭を悩ませる問題の一つとしては、何を経費とすることが出来るのか、納税額をどの程度減らすことが出来るのかということだと思います。

経費で落とせるものを十分に理解することが出来れば、確定申告時にも問題なく対応することが出来ます。

アパート経営は事業であるため、事業に関する費用を経費として計上することで、所得を圧縮し、払う税金を減らすことができます。

 

そもそも所得とは収入から経費を引いたものを指し、その所得額から計算されるのが所得税です。

そのため、アパート経営において経費として認められるもの認められないものを理解し上手に活用しましょう。

もし、必要経費を申請しない場合は余計な税金を取られてしまうことがあります。家賃収入をより多く確保するためにも節税は欠かせない要素の一つです。

この記事では節税に欠かせない認められる経費と認められない経費について解説します。

1. アパート経営における経費とは?

アパート経営における経費とは「不動産事業のために使った費用」のことです。

アパート経営で経費が重視される理由は、納税額に密接に関わるため。

アパート経営を行う場合、殆どの場合は納税額を確定させるために確定申告を行う必要があります。

この確定申告をする際の経費処理を正しく行うことで、手元に残る収入を増やすことに繋がります。その為には納税額を抑え節税する必要が出てきます。

 

税金は入ってきた収入全てが対象ではなく、経営に必要であった費用、つまり経費を除いた所得を対象に算出されます。

収入と経費のバランスによって課税所得は大きく左右されるため、経費への意識は非常に重要となります。

所得税の納税額は所得額に応じて決まります。

所得とは収入から必要経費を差し引いたものであり、納税額を少なくするためには、アパート経営においてどのような経費がかかるのか、そのうちのどれが必要経費と認められ、どれが認められないのかを把握し、管理することが重要です。

2. アパート経営で経費として処理できる16のもの

①減価償却費

アパート経営において最も大きな経費が建物・付随設備の減価償却費です。

減価償却費とは、建物は購入した直後から資産としての価値は減少していきます。どれだけ新品の建物も経年劣化しますし、そうなった場合には価値は低下します。

そのため物件を購入する際にはあらかじめ物件ごとの対応年数が設定されています。

建物の価値をこの対応年数で割り、1年にその値段分だけ価値が減少することから物件の購入費用を一括で費用とするのではなく、対応年数分に分割して経費としようとする考えが減価償却です。

例えば木造アパートの法定耐用年数は22年なので、1年間に22分の1ずつ価値が減少していくと考えます。その22分の1が、毎年必要経費として計上できる金額であり、建築費6000万円であれば272万7千円が経費として認められる金額です。

建築構造ごとの耐用年数をまとめたものが以下の通りです。建築費をこの年数で割った金額が、毎年経費計上できる金額です。

  • 木造:22年
  • 軽量鉄骨造:27年
  • 重量鉄骨造:34年
  • 鉄筋コンクリート造(RC造):47年
  • 鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造):47年

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2017.08.31

②租税公課

租税公課とは必要経費で認められているあるいは、経費で落とすことが出来る税金や公的な負担金の事を指します。

おおまかに言えば税金や公的負担金ですが、税金すべてが含まれるわけではなく、法人税、都道府県民税及び市町村民税は該当しません。また、該当するその年中に支払いが確定した費用が対象になります。

不動産投資に関連するものとしては、土地建物の毎年払う固定資産税に都市計画税や不動産取得時に発生する不動産取得税に登録免許税、印紙税に事業税などが対象です。

③損害補償料

アパート経営の際には必ず損害保険料を支払う必要が生じます。

これは、ローンの審査を通過することもそうですが何よりもアパート経営のリスクを軽減させる目的でもあります。自分の物件を守るためにも欠かせない支出といえるでしょう。

損害保険料は所有物件にかけている火災保険や地震保険等の保険料のことです。自宅兼賃貸物件の場合は、賃貸部分のみが対象となります。

④修繕費

修繕費は建物の維持管理のために支出した費用を修繕費と言います。

主に原状回復工事などが該当します。原状回復工事は、クロスの張り替えや壁の塗り替えなどの事を指します。

しかし、建物自体の価値を高める工事や耐久年数を延長させる工事などは修繕費の対象にはならず、資本的支出として一度資産として計上されます。

その後に減価償却を行う必要があるため区別をする必要があります。

主に建物の避難階段など、物理的に付け加えたものや用途変更に伴う模様替えなども修繕費ではなく資産と扱われます。

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2018.03.22

⑤交通費

アパート購入時やセミナー参加時などの移動に使用した交通費なども経費として認められています。物件確認の際のガソリン代も経費とすることができます。

⑥管理費

アパート経営の管理を行う場合は、大家自ら物件を管理する場合と管理の委託業者に頼む2つのパターンが存在します。

この委託業者に頼む場合は管理費を経費で落とすことが可能です。また、家賃の5%程度を支払うことになる賃貸管理代行手数料も計上できます。

⑦通信費

管理会社や入居者との連絡に使った電話代、郵便代、インターネット通信費などです。

⑧交際接待費

不動産会社、管理会社、税理士などとの打ち合わせのための飲食費などが該当します。

⑨消耗品

物件撮影のために使用したデジカメや、チラシ作成のために使用したPC・プリンター・印刷用紙などを計上可能です。

⑩専従者給与

日常生活で生計を共にしている家族がアパート経営に従事している場合はその分の給料を経費として申告することが出来ます。

青色申告では全額経費にでき、白色申告では86万円まで、それ以外の専従者は50万円まで経費にできます。

⑪ローン保証料

ローンの保証料とは万が一にローンが払えない状態が起った際に代わりにローンを肩代わりしてくれる保証会社に払うお金のことです。

金融機関によっては利息に含めていることがあります。

⑫ローンの利息部分

大きい経費としては建物の減価償却費と取得時に発生するローンの利息です。

仮に建物・附属設備合わせて8,000万円を全額ローン、元利均等30年返済、固定金利2.5%の場合、初年度の年間の支払利息は約198万円になります。これもアパート経営では大きな必要経費の一つです。

⑬地代・家賃

経営しているアパート・マンションの建物・土地等が借家・借地の場合の賃料が含まれます。

⑭不動産管理会社へ支払う手数料

入居者募集や清掃等の管理について委託している場合の委託料。家賃の5%程度を支払うことが主な相場です。

⑮水道光熱費

アパート・マンションの共用部分で使用している水道光熱費など。

⑯広告宣伝費

入居者募集に対してビラやチラシ等で広告宣伝をした場合はその費用も経費として計上することが出来ます。

3. 経費として計上できないものは?

①土地や建物の売価費用

土地や建物を立てるまでの費用である測量費・取壊し費・立退料などは、基本的に必要経費とすることができます。

しかし、売却費用をはじめとした測量費・取壊し費・立退料などは必要経費とすることはできません。この場合は譲渡所得を計算する際に差し引く譲渡費用となるため別計算が必要です。

②個人の生活費用

食費や光熱費、電話代などのうち、私生活で使用した費用は必要経費として認められません。

携帯電話の通信費、マイカーによるガソリン代などはとくに注意が必要です。そのため私用と仕事用を上手に案分することが必要となってきます。

③ローンの借入金

借入金利子は経費となりますが、借入金そのものは経費になりません。

④所得税や住民税

アパート経営で得た所得から算出される税金のため費用として計上することは出来ません。

しかし、経費によって所得を圧縮し、納税額を減らすことは可能です。

⑤罰金などの費用

所有物件管理に自動車を利用し、駐車違反をしてしまった場合の罰金や、確定申告を期限内に行わなかった場合に課される追徴課税は経費になりません。

4. 初年度に経費としてあげられる費用について

アパート経営・マンション経営の初年度は、初年度の出費が非常に掛かります。

これは、物件を購入する際の頭金だけでなく、取得に関係する経費や税金も同時に発生するためです。

物件取得にかかる経費は高額なものが多いため、漏れがあると大変です。主にかかる費用は以下の項目です。

★仲介手数料

不動産仲介業者に支払う手数料は、宅地建物取引業法により基準額が定められています。

★印紙税や不動産取得税

不動産売買契約や、ローン契約等に必要な税金を収入印紙の形で支払います。また、不動産取得自体に課税があります。

★登録免許税や司法書士報酬

所有権を登記する際に登録免許税がかかり、登記手続きを司法書士に依頼した場合は手数料が発生します。

★修繕費やリフォーム費用

主に中古物件を購入した場合に発生します。

★融資事務手数料

ローンを組む際に金融機関に手数料を支払います。

5. アパート経営する上で減価償却は必要不可欠|2種類の計算方法

減価償却には「定額法」と「定率法」の2種類が存在します。

「定額法」は毎年一定額を償却する方法で「定率法」は取得初年度が最も減価償却費が大きく、2年目以降次第に減っていくという償却方法です。

ちなみに附属設備は平成28年4月1日以降に取得した建物については、定率法は選択できず、定額法のみとなりましたので注意してください。

6. アパートやマンション経営での最適な経費率はいくらになるのか?

アパート経営・マンション経営で適切な経費率は15%~20%程度と言われていることが多いですが、全ての物件にこの条件が当てはまるわけではありません。

この数字はあくまで全物件に共通するような費用の項目のみで構成されていることが多いため、実際の経費率はもう少し複雑です。

物件は全く同じ物が存在せず、それぞれ異なる条件を持っています。例えば、規模・築年数・建築方法・立地などの特徴があります。

これらの特徴に対して経費率を一定で考えることはあまり効果的ではありません。物件ごとのターゲットによっても修繕費は変わるため経費率も変動します。

経費率15%~20%の数字はあくまで全物件に共通する項目で構成された数字のため目安程度に留めることが肝心です。

この数字を基本にして自身の作りたい物件や入居者に歓迎される物件を目指すことが重要です。経費率を下げて利益を出すのはもちろん大切ですが経費をかけても空室率を下げる方が重要になるのです。

経費と空室率のバランスをとることは重要な課題となってきます。

そのため、最初に物件一覧を見比べる基準として、これぞと思う物件を見つけたら、詳しく調べることをおすすめします。

7. アパート経営は経費の内容をよく理解する事で節税対策をとる事が可能!

アパート経営・マンション経営における経費の種類や範囲、経費が節税において重要な役割をになっていることえを紹介してきました。

よくアパート経営・マンション経営は税金が多くかかるため、税金が注目されがちですが経費を正しく理解することで節税に繋がります。

今回ご紹介した経費は基本的なものですので、必要経費はここに挙げた以上に細かい条件や内容もあります。特別控除のメリットがある青色申告へ切り替えを検討することも含めて税理士などの専門家と相談するといいでしょう。

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2018.04.17

 

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