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アパート経営で失敗しないために知っておくべき失敗例と対策法|リスクや失敗談ブログも紹介

近年、誰でも気軽にはじめられる投資として「アパート経営」が注目されています。

アパート経営に関する書籍は数多く出版され、その中には「アパート経営の成功マニュアル」といったタイトルのものも。

ただし、知っておきたいのが「何もせずとも誰もがアパート経営に成功するマニュアル」なんてものは存在しないということです。

 

つまり、成功者と同じルートをたどっても失敗することはありえますし、破産してしまう可能性もゼロではありません。

しかし「失敗しないための対策方法」を知ってさえいれば、アパート経営はうまくいくもの。

 

そこで当記事では、アパート経営の失敗例から見出す対策法をご紹介。

最後には失敗談をリアルに綴ったブログを3つご紹介していますので、ぜひ一度目を通してみてください。

Index

1. アパート経営の失敗はこれで防げる!失敗例と対策法を紹介

アパート経営の失敗はこれで防げる!失敗例と対策法を紹介それでは早速アパート経営の失敗事例から、「どうしたら失敗しなかったのかを」見出し、失敗しないためにあらかじめ打っておける対策法を考察していきます。

ポイントになる部分は太字にしましたので、ますはポイントだけでも押さえてください。

アパート経営をすれば収入が勝手に入ると思っている

Aさんは人づてに聞いたアパート経営の成功話を信じ、「アパート経営をすれば家賃収入が得られる」と考えていました。

しかしいざ買ってみるとアパートは駅から遠く離れているため需要が少なく空室状態が続き、収入どころか税金や管理手数料などでマイナスが出続け、結果的に損をしてしまいます。

何も勉強や準備をせず、全て業者任せにしてアパート経営をしていたAさんは後悔していました。

基礎知識をつけてからアパート経営をはじめよう

本・インターネット・セミナーなど、あらゆる方法で不動産投資の情報を得ることができます。

アパート経営においては、特に「不動産投資会社」と購入するアパートの「立地」が最重要。

 

しかし、知識0では物件や会社の善し悪しは分かりません。

基礎知識をしっかりとたたきこんでから、アパート経営をはじめましょう。

表面利回りばかりを重視してしまった

Bさんは都会よりも「高利回り」という点に惹かれ、地方の築年数が経ったアパートを投資用に購入しました。

しかし購入してみるとすぐにたくさんの修繕箇所が発覚し、出費がかさみました。

さらにはアパートのある地域の人口減少により空室が続いてしまいます。

赤字続きのBさんのアパート経営は、最終的には立ち行かなくなってしまいました。

「表面利回り」ではなく「実質利回り」を見よう

アパート経営の収益性の目安になる「利回り」は、高いと魅力的に感じますが、「高利回り」というだけでアパートを購入してはいけません。

物件情報に載っている利回りは「表面利回り」といって、実際の数値よりもかなり高く表されているもの。

 

本当に重要なのは、次の計算式で算出される「実質利回り」です。

(年間収入ー諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100

アパート経営をはじめる前にはしっかりと資金計画を立て、実質利回りのシミュレーションを行いましょう。

関連記事理想のアパート経営のために利回りを知っておくべき!目安や相場と正しい計算方法

2020.08.18

周辺の状況を把握せず、土地勘のない場所にアパートを購入する

Cさんは東京近郊の一棟アパートを購入し、アパート経営を始めました。

物件は大学の近くにあり、学生の賃貸需要がとても大きいエリアだったので、家賃収入も安定しており、Cさんはお金の使い道に胸が踊るような日々。

 

しかしある日、大学生協が周辺に学生寮を複数建設します。

Cさんはアパートから学生寮へ人が流れないよう、家賃を下げたりリフォームをしたりと手を尽くしますが、ついに赤字続きに。

泣く泣くアパートを手放すことになってしまいます。

エリアの「今の状況」だけでなく「今後の変化」もしっかり捉えよう

ターゲットを「学生」に絞り物件を選ぶのはとても良い方法ですが、エリアの「将来の変化」を捉えられないと、予想外の赤字につながるリスクがあります。

アパート経営をするエリアについては、今後の人口の変化や周辺の物件建設予定など、「周辺環境がどのように変化していくか」をしっかりと調査しておくと良いでしょう。

 

また大学やショッピングセンターなど、1箇所の需要のみに頼ったアパート経営は施設がなくなった際にリスクが高くなるため注意が必要です。

アパートの管理をおろそかにする

Dさんは、亡くなった親から相続したアパートを経営することになりました。

しかしアパートの管理にかかわることがほとんど分からず、管理会社へ任せきり。

 

するとある日突然入居者からDさんのもとに直接「エアコンの修理依頼をしているのに返答がないし、アパートの共用部分も汚いです!」とクレームが入ります。

Dさんは慌てて管理会社に問い合わせるも、「大家であるDさんが業者に依頼してください。うちはそういう契約をしていませんよ」と冷たい答えしか返ってきません。

Dさんは大至急業者に連絡し物件を見に行くと、アパート周りは雑草だらけで内装もサビまみれとひどい有様でした。

常に管理状況を確認しよう(物件を見に行く/こまめに管理会社と連絡をとる)

アパート経営の管理内容にはさまざまな種類がありますが、管理の範囲は契約書で決められているため、事前に契約書などで管理内容をしっかり把握しておきましょう。

何かトラブルがあったときも、契約書をちゃんと確認していなかったオーナー側のミスになってしまいます。

さらに、こまめに連絡を取り合うことで管理会社との信頼関係を築くことも大切です。

節税のためだけに赤字でアパート経営をする

Eさんは、ネットで「不動産投資をすることで節税ができる」という記事を見かけ、アパート経営をはじめました。

経営は赤字に陥っていましたが、減価償却費を経費に計上することで所得税の節税に成功。

 

しかしある日アパートの修繕が必要になり、突然の出費が発生します。

しかし節税のために赤字経営を続けていたEさんの手元には現金がほとんど残っておらず、修繕費をまかなうことすらできません。

結局Eさんは資金繰りに苦しみ、節税効果以上に大きな損失を出してしまったのです。

アパート経営は「節税をするため」ではなく「収入を増やすため」のもの

よほど潤沢な資金がある人はともかく、基本的に節税のみを目的としたアパート経営は失敗しやすいです。

節税のためにアパート経営を続けていると、次のような弊害があります。

  • 金融機関からの信用度が低下する
  • 現金がストックできない

節税効果以上の出費があっては意味がありません。

 

アパート経営ではしばしば突発的な出費が発生するため、赤字経営が続くようであれば早急に対策をして、常に余裕のある経営を行うようにしましょう。

アパート経営の正しい税金対策の仕方は以下の記事を参考にしてください。

関連記事アパート経営の税金対策を徹底解説|節税のカラクリは知っておくとお得!

2020.07.09

不動産会社に勧められるがままアパートを購入する

押しに弱い性格のFさんは、営業マンから勧められるがままにアパートを購入。

不安を覚えつつも「不動産会社の人がオススメするなら良い物件なんだろう」と、言われるがままにアパート経営をはじめます。

 

しかし、営業マンが当初言っていたような儲けは思うように出ず赤字続きに。

アパート経営は失敗に終わり、Dさんは結果的に損をしてしまいました。

営業マンの言うことを鵜呑みにせず、第三者の意見を聞こう

不動産営業マンにいわれるがまま始めるアパート経営はリスクが高いです。

営業経験のある人ならよくわかると思いますが、営業マンは日々「ノルマ」との戦い。

 

もちろんお客さんに寄り添って提案してくれる営業マンもいますが、残念ながらはじめから「収益性がない」と分かっていながら購入を勧めてくる人もいます。

自分で判断できない場合は、不動産投資を始めている知人など、損得が関わらない、不動産投資に詳しい人に話を聞くのが良いでしょう。

契約内容を理解しないままサブリースを利用してしまった

Hさんはサブリース業者(=物件をまた貸しする業者)X社からの勧めによって融資を受け、アパートを建築しました。

契約してからしばらく経ったある日、X社から突然「空室が埋まらないので賃料を安くしてほしい」との要求が。

 

しかしHさんは「賃料を安くするとローンの返済が苦しくなってしまう」という理由でX社の要求を拒否します。

するとX社は「交渉を受け入れないのなら、契約を解除する」となかば脅しのように賃料の減額を迫ってきたのです。

 

契約が解除されることで家賃収入が下がることを心配したHさんは、やむなく賃料の減額に応じることに。

結果、利益が下がり続け銀行のローンまでも支払えなくなってしまったHさんは破産に追い込まれてしまいました。

サブリースを利用するときはよく検討しよう

空室が発生したとしても家賃収入を受け取ることができるのが魅力のサブリースですが、サブリース契約には、次のような思わぬ落とし穴があります。

  • 管理会社側に家賃金額の決定権がある
  • 管理会社は契約満了を待たずに契約を打ち切る権利がある

さらに手数料も一般的な管理委託より高くつくため、物件を選ぶ段階で「サブリースを利用しなくても入居者が見込めるようなアパート」を選ぶようにするのがオススメです。

また、サブリースを契約する際は契約内容をしっかりと確認し、全てに納得した上で契約を結ばなければなりません。

関連記事アパート経営での一括借り上げで失敗しないための方法を紹介

2019.09.06

家賃を値下げしてキャッシュフローが低下してしまった

Jさんは利回りのよさに惹かれ、地方でのアパート経営をはじめました。

しかしいざアパート購入してみると、その地方の土地を所有する地主が土地活用のためにアパートを次々と建てているとのこと。

 

ただでさえ空室率が高くなりやすい地方で競合アパートが増えてしまったことで、やがて入居者を集めるために家賃の値下げをしなければならないことに。

しかしもともとの土地代がかからない地主に勝てるわけもなく、ついにはJさんはローンの返済ができなくなってしまいました。

地方でのアパート経営は家賃値下げ競争に備えよう

アパート経営をはじめる際にエリアをよく調べることは基本ですが、アパートを購入する場合には、いずれ家賃を値下げしなければならない日がくるでしょう。

利回りのよさや土地の安さは魅力的ですが、いずれ家賃が下がることを想定して経営をはじめることをおすすめします。

また、家賃を下げる前にリフォームをしたり設備を追加して、家賃を維持できるか(場合によっては家賃を上げられる場合も)検討してみましょう。

住民トラブルにより空室が発生してしまう

Kさんはアパート経営のため、とある住宅地に木造のアパートを購入しました。

入居者は増え家賃収入も安定してきたころ、Kさんのもとに1本の電話が。

内容を聞くと「隣の人が夜中にうるさくて眠れません!」とのこと。

Kさんはお隣さんに注意するなど対策をとるも、次々と騒音被害を訴える人が現れ、ついには退去者が続出する事態に。

結果アパートは空室だらけになっていまいました。

入居者の住環境を意識しよう

管理会社に任せきりになってしまう部分ですが、入居者の住環境はアパート経営に大きな影響を及ぼします。

特に木造アパートは音を通しやすいため、近隣やアパート内での騒音トラブルがないか常に気を配り、万が一トラブルが発生したらなるべく迅速に問題解決のために動きましょう。

また万が一問題が発覚したときでも、早急に手を打つことで空室率の増加を防げます。

建て替えや売却による問題

Lさんは経営していたアパートを建て替えることにしました。

そこで入居者に立ち退きを依頼しましたが、高齢などの理由で中には転居先がなかなか見つからない人がいたり、立ち退きを渋る人も。

Lさんはやむを得ず立ち退き料を支払うことになりました。

建て替える予定がある場合ははじめから更地を買おう

アパート経営では、いずれやってくる建て替えや売却の際に時間とコストがかかります。

また、賃貸借契約は基本的に借主に有利な内容になっているので、簡単に追い出すことはできません。

建て替える予定がある場合には、はじめから更地を買うことで立ち退きの手間や費用を抑える方が良いでしょう。

2. アパート経営にはどんなリスクが潜んでいるのか?|リスクは対策で防げる

アパート経営にはどんなリスクが潜んでいるのか?|リスクは対策で防げる

アパート経営の失敗は後を絶ちません。

この項では、失敗を引き起こすさまざまなリスクと対策法をご紹介します。

リスクは対策を講じておくことで、リスクが現実のものになることを防ぐことができるのです。

アパート経営の空室リスク

アパート経営において「空室」は収入の要である家賃が途絶えるリスクは避けたいもの。

購入したアパートの空室の数が増えると、その分家賃収入が減ってしまいます。

それでは空室率をできる限りおさえる対策にはどのようなものがあるのでしょうか。

対策1:多くの人が住みたいと思う立地のよい物件を選ぶ

アパート経営にとって「立地のよさ」は命ともいえます。

アクセスがよく、駅から徒歩10分圏内の物件はやはり魅力的。

ご自身が入居者になったつもりで考え、多くの人が住みたいと思えるような立地のよい物件を選ぶようにしましょう。

対策2:アパートの見た目、デザイン性にこだわる

物件情報サイトで見たときに真っ先に目に入るのが、アパートの見た目やデザイン性。

より幅広い層の人から人気を集められるよう、アパートの見た目やデザイン性にこだわることも大切です。

対策3:備え付けの設備を整える

バストイレがないなど、備え付けの設備がそろっていない物件はやはり不利になります。

物件情報サイトでは検索の際に一定の条件で絞られることが多いため、設備が少ないと閲覧さえしてもらえないことも。

そのためアパート経営では、できる限り設備を整えることをオススメします。

対策4:アパートの管理が行き届いている

入居者を増やすことは大切ですが、安定した家賃収入を得るためには彼らに継続して住んでもらうことが必要です。

そのため建物のメンテナンスや清掃、困ったときの窓口など、アパートの管理体制はしっかり整えておきましょう。

対策5:金銭的な保証制度を利用する

ここまでお伝えした対策をすべてとっても、リスクを完全になくすことはできません。

いざという時のために、初回満室保証や家賃滞納保証など、金銭的保証制度を利用するのもひとつの手です。

金利上昇によるリスク

アパート経営をするにあたり、金利は大変重要です。

金利がわずかでも上昇すると毎月の支払額が増えてしまい、経営が苦しくなる可能性があります。

対策:固定金利を選ぶ

金利上昇の対策としては、「変動金利」ではなく「固定金利」を選ぶことが有効です。

変動金利は固定金利より金利は低いものの、半年ごとに金利の見直しがあり、返済計画もなかなか立てづらいもの。

金利上昇リスクを0にしたいなら固定金利を選ぶ方が賢明です。

ランニングコストが突発的に発生するリスク

ランニングコストとは、アパートの老朽化にともなって発生する費用のこと。

アパート経営のランニングコストは金額が大きいうえに突発的に発生するためリスクが大きいといえます。

対策1:修繕が必要にならない新築を選択するのも良い

新築物件といえば初期費用がかなり高くつく印象がありますが、

老朽化による修繕が少ないためランニングコストをおさえることができます。

アパート経営の初心者や日々の生活が忙しい人は、新築物件を選ぶのが得策かもしれません。

対策2:将来必要となる修繕費を積み立てておく

家賃収入から毎月少しずつお金をため、いざというときの修繕費に充てるのもいいでしょう。

実際にどれくらいの費用がかかるのかを予測することは難しいですが、

もし余った場合は別の費用に充てることができるので損はありません。

家賃滞納によるリスク

「アパート経営では入居者が入れば安心」と思っている人もいますが、入居者が皆常識のある人とも限りません。

中には家賃を滞納し、オーナーのローン返済にまで悪影響を及ぼすような人も。

それでは家賃滞納によるリスクをできる限り抑えるにはどのようにすべきなのでしょうか。

対策1:家賃滞納保証サービスに加入する

家賃滞納があったとき、その全額を保証してくれる家賃滞納保証サービスというものがあります。

こうしたサービスを利用することで、リスクを抑えるのも一つの手です。

対策2:入居者審査を厳しくして、滞納のリスクを軽減する

一定の条件を満たす人のみを入居させるために、入居者審査を厳しくする方法もあります。

ただしこの方法は空室リスクが高まることにつながるため、バランスを見ながら対策を練るといいでしょう。

土地や建物の安全にかかわるリスク

アパート経営をするにあたって土地や建物の安全対策は欠かせません。

日本は海外と比べても特に地震の多い国で、大地震が起こって建物にダメージを受けるリスクも高いです。

常にアパートや入居者の安全を保ち続けるためには、どんな方法があるのでしょうか。

対策1:建物の築年数や地盤をよく確認して購入する

建物の築年数を見ることはもちろん、新耐震基準が定められた1981年以降の建物かどうかという点が重要です。

また不動産会社によって地盤の調査が行われているかという点もしっかり確認しましょう。

対策2:考えられる災害の保険に加入する

保険は災害の種類に応じて用意されています。

  • たとえば火災であれば「住宅火災保険
  • 水害に対する補償もつけるなら「住宅総合保険」
  • 地震や津波に備えるなら「地震保険

など。

あなたのアパートで考えられる災害に合わせて、適切な保険に加入することが大切です。

どの地域でも基本的に火災保険と地震保険に合わせて加入しておくことをオススメします。

対策3:異なる地域に投資物件を分散させる

複数の地域に物件を分散させることで、災害の被害を最小限に抑える方法もあります。

たとえば1つは北海道・1つは大阪・1つは九州といったように分散すれば、同じ災害ですべてが被害を受ける事態は避けられます。

アパート経営のリスクと対策については以下の記事でより詳細に触れています。
ぜひ参考にしてみてください。

関連記事アパート経営の8つのリスクと失敗を回避するコツを詳しく解説!

2020.02.10

3. アパート経営の失敗談をつづったブログ3選!体験談を読んでリスクヘッジを!

実際にアパート経営の失敗を経験した人のブログを3つご紹介します。

失敗談をここまでリアルに綴ってくれるブログは貴重で大変勉強になるので、ぜひご覧ください。

①不動産投資で地獄を見たブログ

「地獄大家さん」がアパート経営やマンション経営の失敗談を赤裸々に綴ったブログです。

「自分のような不幸な人間を生み出さないために」と実体験をわかりやすくまとめています。

 

不動産投資で成功する人もいれば、失敗する人もいる。

実体験だからこそ1つ1つの言葉に重みがある記事です。

不動産投資で地獄を見たブログ

②20代でマンション5戸買っちゃいました。

20代でマンションを5戸も購入した方の不動産投資備忘録。

2年間の経験を通して、「あの時こうしておけばよかったな…」などと反省点を解説しています。

これから不動産投資をはじめる方は、ポイントだけでもおさえておくと良いでしょう。

20代でマンション5戸買っちゃいました。

③僕と投資と樹海の日

FXから投資生活をはじめて失敗した漫画家の「まりおさん」が掲載していたブログです。

「まりおさん」の壮絶な体験が漫画で解説されているため、難しい内容を長々とした文章で読むのがニガテな人には特にオススメ。

 

「まりおさん」は「楽待」で「河上まりお×DJ TOBORI」ブログも連載されていました。

僕と投資と樹海の日

 

こちらも合わせて参考にしてみてください。

河上まりおさん×DJ TOBORIさんのコラム

4. アパート経営の失敗を学んで対策を練ることで成功につながる

冒頭でもお伝えした通り、アパート経営には常にリスクがつきまといます。

「〇〇をすれば必ず成功する!」といった必勝法はありません。

しつこいようですが、アパート経営で大切なのは常に「失敗から学ぶこと」。

 

失敗を学び、その対策を練ることで、アパート経営の成功への道は広がります。

この記事で学んだことにとどまらず、たくさんの失敗を学び、計画的にアパート経営をしましょう。

またMIRAIMOの個別相談会では、今回紹介したような不動産投資のリスクに対処して成功させるためのポイントをより詳しくお伝えすることができます。

無料なのでお気軽にご参加ください。

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