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アパート経営の失敗事例と体験談ブログから学ぶ|失敗しないための8項目

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近年、アパート経営はサラリーマンでも気軽にできる投資として注目を集めています。

数多くの書籍が発売され、その中には「アパート経営の成功マニュアル」といったタイトルをよく目にします。

ですが、成功者と全く同じ条件で物件を買うことはできません。

そして、同じ方法でアパート経営を行っても失敗することもあります。完璧なマニュアルなどありえないのです。

失敗の回避策を取らないとアパート経営で失敗どころか、破産する人もごく僅かですがいます。

 

では、アパート経営だけに関わらず、不動産投資における「成功」とはいったい何なのでしょうか?

ズバリ「失敗しないこと」です。失敗しなければそれは成功したのと同じことになります。

「失敗しない」ためには「失敗から学ぶ」これが不動産投資を成功へ導く1番の近道なのです。

 

この記事では、アパート経営における失敗談から成功ポイント・注意点を紹介していきます。

注意すべき部分はPOINTでまとめていますので、参考にしてみてください。

1. アパート経営8つの失敗事例から学ぶ!成功へのポイント

アパート経営の失敗事例8つと3つの体験者ブログから学ぶ成功ポイント

アパート経営で失敗するポイントは様々です。

アパート経営を始める前に注意さえすれば成功へ繋がるポイントがありますので、参考にしてください。

失敗ケース① アパート経営を始めるだけで収益が得られると思った・節税目的で始めてしまった

Aさんは、人づてに「アパート経営を始めると節税になる上に、家賃収入による不労所得が得られる」と聞き、中古アパートを購入しました。

しかし買ったアパートは駅からも遠く、需要があまりない土地。管理を頼んだ業者もお手上げ状態のようでした。

結局空室が続き、ただただアパートにかかる税金・ローン・管理手数料の支払いをするのみ。

確かに所得税は減らすことができましたがそれ以上にマイナス経営が続き、Aさんは無知のままアパート経営を始めた自分を恨むしかありませんでした。

①少しでも基礎知識を入れてからアパート経営をしよう

アパート経営失敗の根源が「無知だったこと」。これって勿体無いと思いませんか?

不動産投資の基本として立地と不動産会社選び(購入する会社・管理を委託する会社)は何よりも重要です。

インターネットで調べるでもよし、本を読むでもよし、セミナーに参加するでもよし。

基礎知識を入れるところから不動産投資をスタートさせるだけで防げる失敗があります。

失敗ケース② エリアの状況を知らずに物件購入してしまった

Bさんが購入した中古のアパートは、東京近郊の一棟アパートでした。物件は大学が近くにあり、学生の賃貸需要が盛んなエリアでした。

しかし、数年後、大学生協が学生寮を複数建設したのです。Bさんは学生寮が建設される話を不動産業者から聞かされていませんでした。

学生寮へ入居者が流れないように家賃を下げ、リフォームするなど手を尽くしましたが、赤字が続き、泣く泣くアパートを手放すことになってしまいました。

②今後、エリアがどのように変化するかまで考えて購入を!

  • Bさんが選んだエリアは「学校の近く」
  • 対象としている入居者は「学生」

エリアとターゲットを考えることは、不動産投資で物件を選ぶ方法として間違いではありません。むしろ良い方法だと考えられます。

ですが、Aさんはこのエリアの変化まで計画に入れていませんでした。そこが失敗してしまった理由です。
なので、物件購入の際は、駅までのアクセス・利便性などのエリアの現状はもちろん、

  • 今後の建設予定
  • 商業施設・学校など周辺環境がどのように変化していくか

ということまで視野に入れるとより良いです。

失敗ケース③ 高額な修繕費により経営が立ち行かなくなってしまった

Cさんは格安の築古アパートを購入しました。

場所は郊外で駅から徒歩20分ですが、物件価格の安さを優先して購入。

しかし、購入してすぐ設備不良が多発。入居者が出て行ってしまい、リフォーム費用・高額な修繕費を支払うことに…。

築古アパートということもあり周辺相場より低い家賃設定でなければ、入居者を集めることができません。

家賃収入が少なくなってしまったのに加え、予想外の修繕費が出ていったので、大赤字に。結果Bさんのアパート経営は失敗してしまいました。

③築古アパートは修繕費が高い!購入価格+修繕費を考えて購入する

建物は年数の経過とともに老朽化していきます。

入居者の安全と快適な生活を提供するためには、定期的なメンテナンスが不可欠です。

修繕費用はいつ必要になるのか、明確にはわかりません。突発的に発生する費用なのです。

例えば急な水漏れなど。安い築古物件は前オーナーがそろそろ修繕が必要になりそうだから…と手放した物件かもしれません。

すべてリフォームして新たに作り直すくらいの覚悟で購入しましょう。

また、築古アパートは金融機関からの融資がおりにくいので売りたいときに売れない可能性があります。

その点も計算に入れて、十分なキャッシュフローを得られるなら築古アパート経営をするのもいいでしょう。

失敗ケース④ 営業マンの言われるがまま購入したら、収益性の低い物件だった

Dさんは家に訪問してきた営業マンから「アパート経営は年金代わりにもなりますし、生命保険代わりにもなりますよ!ワンルームマンションよりも多くの収益を得られますよ!」と勧められるがまま、アパート経営を始めました。

実際に紹介された物件は素人目から見ても「微妙」な物件。周りに同じようなアパートが乱立していて、駅からも遠いものでした。

しかし、「不動産の営業マンだから大丈夫か。」と疑問に思いながらも購入して、案の定赤字経営が続いたのでした。

④一人の営業マンの言うことをすべて信じるのではなく、第三者の意見を取り入れる!

不動産の営業ができる人が投資家にとって「良い営業マン」とは限りません。

営業マンとは常にノルマとの戦いです。会社から与えられたノルマを達成するために、初めから収益性のない物件を販売しているケースも残念ながらあります。

できれば、不動産投資を始めている人に話を聞くのが良いでしょう。損得勘定なく物件の良し悪しを伝えてくれるはずです。

失敗ケース⑤ 資金計画の甘さから、ローンの支払いができず赤字経営

Eさんは「自己資金0」で始められるというところに惹かれて、アパートオーナーになりました。

管理会社に全て管理を任せて家賃を全て娯楽に費やしていました。

ところがある日、不動産取得税・固定資産税などの各種税金の支払い票が届きました。税金がかかることをすっかり忘れていたEさんはてんてこ舞い。

それに加えて修繕やリフォームが必要になり、ついにローンの支払いができなくなったEさんは泣く泣くアパートを手放す羽目になったのでした。

⑤資金計画はしっかり立ててからアパート経営を始めよう

不動産は購入時に様々な税金がかかります。なおかつ、税金や修繕費などのランニングコストもかかってきます。

不動産投資用に貯金があれば良いですが、返済の計画が立たない状況で高額の借金を抱えると破綻を意味します。安易に高額のローンに手を出すことはやめましょう。

人に相談したり、フルローンを組むにしても資金計画をきちんと立てておくことで破綻を防ぐことができます。

失敗ケース⑥ 高利回りばかり気にして、需要の低い物件を購入してしまった

Fさんは利回りに惹かれ、地方の築古アパートを投資用に購入しました。

しかし購入直後に修繕箇所が発生したり、家賃が極端に安いため収益もスズメの涙ほどで、さらに人口減少が続いている地域だったため空室率も高い物件でした。

結局経営が立ち行かなくなってしまいました。

⑥表面利回りではなく実質利回りを見よう

アパート経営をする上での収益物件の判断基準として「利回り」がとても重要です。

ここで注意しておきたいのが、物件情報に掲載されている利回りは、「表面(グロス)利回り」といって「満室想定」・「諸経費換算なし」という計算方法で算出されています。

そのため、実際の数値よりかなり高くなっています。紙上の数字に惑わされないように注意しましょう。

考えなければいけないのは、実質(ネット)利回り

(年間収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100 で計算します。

何度も言うようですが、アパート経営を始める前に、最初にしっかりと資金計画を立てておくと実質利回りのシミュレーションもしやすくなります。

関連記事理想のアパート経営のために利回りを知っておきたい!相場と正しい計算方法

2018.03.30

2. アパートを購入してからの失敗は管理関係も多い!?

アパート経営の失敗事例8つと3つの体験者ブログから学ぶ成功ポイント

一見して、アパート購入前の計画段階で失敗してしまっているケースが目立ちますが、購入後に失敗する場合もあります。

購入後は管理会社を利用して運営していくことが多いです。

ですので、管理会社選びは物件選びと同じくらい重要です。次の2つのポイントは押さえておきましょう。

失敗ケース⑦ 管理会社にすべて任せていたら、ずさんな管理だった

Gさんは父親から相続したアパートについて何もわからなかったため、管理会社に全てを任せていました。

ある日入居者から大家であるGさんに直接

「エアコンの修理を依頼しているのに直してくれないし、アパートがボロボロなんですが!」

と苦情の電話が。最近空室続きで、おかしいと思っていたので、管理会社に問い合わせました。すると

「エアコン修理はGさんが業者に依頼してください。修繕もそういう契約ではないのでうちではやっていません」

という冷たい返答が。実際に物件を見に行くと雑草は生え、階段は錆だらけになり、ひどい有様だったのです。

⑦管理状況は常に確認しよう!

(物件を実際に見る、管理会社とこまめに連絡をとる)

アパート経営では、建物と土地が丸ごと自分のものなので、管理内容も多岐に渡ります。また、物件を購入した不動産会社が一括管理している場合もあります。

契約書面で管理内容を確認しておかないと、「こんなはずじゃなかった」と、管理会社との行き違いが生まれます。

書面に書いていないから対応出来ないと言われてしまえば、契約時に確認していなかったこちらのミスになってしまいます。

管理会社を信頼できるかどうかは、書面の内容と定期的な管理状況チェックで判断しましょう。

失敗ケース⑧ サブリースの家賃保証金額が下がり、予想した収益が得られなかった

自分で土地を持っていたHさんは、建築系のサブリース業者であるX社から

「アパートを建築すれば相続税の対策になります。さらに家賃収入が得られ、30年一括借り上げ(サブリース)をするので、空室であっても空室保証があります。

と営業を受けました。

「それなら大丈夫だろう」と、Hさんは銀行で融資を受け、アパートを建築することを決めました。

しかし契約してしばらくすると、HさんはX社からいきなり賃料の減額を要求されたのです。

空室が出てしまっている。家賃を下げるしか解消方法がない

と言われたのでHさんは、賃料を下げるとローン返済が苦しくなるからと、X社の提案を拒否しました。するとX社は

交渉を受け入れなければ、契約を解除するなどと、 強引に家賃減額を迫ってきたのです。

Hさんは契約解除されれば、賃貸需要の少ないエリアに建てたこの物件は空室だらけになってしまう…

と減額を受け入れてしまいました。

その結果、当初のプラスが出ていた利益もマイナスとなり、銀行ローンも支払えず破産せざるをえなくなってしまったのです。

⑧サブリースの利用はよく考えてから

「30年間保証」といって安心感をアピールしていますが、サブリース契約には思わぬ落とし穴があるのです。

それは

  1. 管理会社側に家賃金額の決定権がある
  2. 契約期間を満了せずに打ち切ることができる

大きくはこの2つです。

サブリース契約は通常の管理委託契約よりも手数料が割高なので、

物件選定の段階でサブリースを利用しなくても、入居者が見込めるアパートを選びましょう。

関連記事サブリースで破綻者続出?!|トラブル事例から学ぶ注意点と全知識まとめ

2017.07.27

3.アパート経営失敗談を読んでリスクヘッジ!|不動産投資家ブログ3選

不動産投資を実際に行っている人のブログを紹介します。

今回はアパート経営に限らず「失敗」にスポットをあてて、おすすめブログを選びました。

不動産投資のリアルな体験談を垣間見ることができますのでぜひ御覧ください。

1.不動産投資で地獄をみたブログ

http://fudosan-jigoku.doorblog.jp/

こちらのブログは「地獄大家さん」が自分のような不幸な人間を生み出さないために、失敗談を恥も外聞も無く公開したいという思いでブログを書いています。

世の中には不動産投資で成功した人もいる。しかし失敗した人もたくさんいる。実体験だからこそ、重みのある言葉がつづられています。

2.不動産投資を2年間実践して感じた失敗などをまとめます

http://yutabi.net/post-1011/

こちらは20代でマンションを5戸買ってしまった方の不動産投資備忘録です。

失敗談というよりは、あの時こうしておけばよかったな…という今までの経験上の反省点をまとめて解説してくれています。始める前に注意すべきポイントを理解することができるので参考にしてみてください。

3.僕と投資と樹海の日々

http://donzoko.livedoor.biz/

こちらは漫画家の「まりおさん」が連載していたブログです。投資生活はFXから始めて失敗。

起死回生を狙った不動産投資も失敗。壮絶な体験をされていますが、その実体験を漫画で解説しています。失敗している中でもどこか明るく感じる、「まりおさん」のブログは不動産投資を始める前も、始めてからも参考になります。

ちなみにこちらのブログは残念ながら連載を終了してしまっています。

現在は「楽待」で「不動産投資業界のバクマン。河上まりお × DJ TOBORI」

ブログを連載されています。こちらもあわせて参考にしてみてください。

http://www.rakumachi.jp/news/archives/author/mario#backnumber

4. アパート経営の失敗談から学べる不動産投資成功への道

アパート経営を含む不動産投資は成功体験だけを誇張している人も多く、そのリスクや失敗は陰に隠れてしまっていることがあります。

この記事で紹介したアパート経営の失敗しないためのPOINT

  1. 少しでも基礎知識を入れてからアパート経営を始める
  2. 今後、エリアがどのように変化するかまで考えて購入する
  3. 築古アパートは利回りだけ見ず、購入価格+修繕費を考えて購入する
  4. 一人の営業マンの言うことをすべて信じるのではなく、第三者の意見を取り入れる
  5. 資金計画はしっかり立てておく
  6. 表面利回りではなく実質利回りを見る
  7. アパートの管理状況は管理会社にこまめに確認する
  8. サブリースの利用はよく考えてから

以上8つを踏まえたうえで、もう一度、不動産投資について考えてみてください。

投資にはリスクはつきものです。いつ、どのような状況でそのリスクが発生するのかを想像しましょう。

備えあれば憂いなし。失敗談を知っておいてリスクヘッジをすることでアパート経営を成功に導くことができます。

アパート経営についてのHow toはこちらの記事で詳しく説明してあるので併せて参考にしてみてくださいね。

関連記事アパート経営で利益をあげる方法と投資家のやるべきこと

2017.06.07

 

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