アパート経営の失敗例と体験談ブログから学べ!失敗しないために知っておくべき対策法

近年、誰でも気軽にはじめられる投資として「アパート経営」が注目されています。

アパート経営に関する書籍は数多く出版され、その中には「アパート経営の成功マニュアル」といったタイトルのものも。

知識ゼロからアパート経営をはじめる人はこうしたタイトルに弱いかもしれませんが、ここでお伝えしたいのが

「何もせずとも誰もがアパート経営に成功するマニュアル」なんてものは存在しないということです。

 

つまり、成功者と同じルートをたどっても失敗することはありえますし、破産してしまう可能性もゼロではありません。

しかし「失敗」を学びその対策方法を知ってさえいれば、アパート経営はうまくいくもの。

そこでこの記事では、アパート経営の失敗事例について詳しく解説します。

最後には失敗談をリアルに綴ったブログを3つご紹介していますので、ぜひ一度目を通してみてください。

Index

1. よくあるアパート経営の失敗事例を紹介!

アパート経営の失敗事例8つと3つの体験者ブログから学ぶ成功ポイントそれでは早速アパート経営の失敗事例を見ていきましょう。ポイントになる部分は赤字にしましたので、ますはポイントだけでも覚えてみてください。

1-1. アパート経営をすれば収入が勝手に入ると思っている

Aさんは人づてに聞いたアパート経営の話をもとに、「アパート経営をはじめれば家賃収入が得られる」と考えていました。

しかしいざ買ってみるとアパートは駅から遠く離れているため空室状態が続き、収入どころか税金や管理手数料などでマイナスが出続け、結果的に損をしてしまいます。

何も勉強せず、全て業者任せにしていたAさんは後悔していました。

①基礎知識を勉強してからアパート経営をはじめよう

本やインターネット、セミナーなど、あらゆる方法で不動産投資の情報を得ることができます。

アパート経営においては、特に「不動産会社」と購入するアパートの「立地」が最重要。

基礎知識をしっかりとたたきこんでから、アパート経営をはじめましょう。

1-2. 表面の利回りばかりを重視して他を見ない

Bさんは都会よりも比較的高い利回りに惹かれ、地方の築年数が経ったアパートを投資用に購入しました。

しかし購入してみるとすぐにたくさんの修繕箇所が発覚し、出費がかさみました。

さらにはその地域の人口減少により空室が続いてしまいます。

赤字続きのBさんのアパート経営は、最終的には立ち行かなくなってしまいました。

②「表面利回り」ではなく「実質利回り」を見よう

物件情報に載っている利回りは「表面利回り」といって、実際の数値よりもかなり高く表されているもの。

本当に重要なのは、次の計算式で算出される「実質利回り」です。

(年間収入ー諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100

アパート経営をはじめる前にはしっかりと資金計画を立て、実質利回りのシミュレーションを行いましょう。

1-3. 周辺の状況を把握せず、土地勘のない場所にアパートを購入する

Cさんは東京近郊の一棟アパートを購入しました。

物件は大学の近くにあり、学生の賃貸需要がとても大きいエリアです。

家賃収入も右肩上がりで、Cさんはお金の使い道に胸が踊るような日々。

しかしある日、大学生協が周辺に学生寮を複数建設します。

Cさんはアパートから学生寮へ人が流れないよう、家賃を下げたりリフォームをしたりと手を尽くしますが、ついに赤字続きに。

泣く泣くアパートを手放すことになってしまいます。

③エリアの「今の状況」だけでなく「今後の変化」もしっかり捉えよう

ターゲットを「学生」に絞り物件を選ぶのはとてもいい方法ですが、エリアの「今後の変化」を捉えられないと、予想外の赤字につながるリスクがあります。

アパート経営をするエリアについては、今後の物件建設予定など、周辺環境がどのように変化していくかをしっかりと調査しておくといいでしょう。

1-4. アパートの管理をおろそかにする

Dさんは、亡くなった親から相続したアパートを経営することになりました。

しかしアパートの管理にかかわることがほとんど分からず、そのあたりは管理会社へ任せきり。

するとある日突然入居者からDさんのもとに「エアコンの修理依頼をしているのに返答がないし、アパートの共用部分も汚れています!」と怒りのクレームが入ります。

Dさんは慌てて管理会社に問い合わせるも、「大家であるDさんが業者に依頼してください。うちはそういう契約をしていませんよ」と冷たい答えしか返ってきません。

Dさんは大至急業者に連絡し物件を見に行くと、アパート周りは雑草だらけで内装もサビまみれ。それはひどい有様でした。

④常に管理状況を確認しよう(物件を見に行く/こまめに管理会社と連絡をとる)

アパート経営の管理内容にはさまざまな種類があるため、事前に契約書などで管理内容をしっかり把握しておきましょう。

今回のようなトラブルがあったとき「契約書に書いてないから対応できない」と言われたら、契約書をちゃんと確認していなかったこちらのミスになってしまいます。

さらに、こまめに連絡を取り合うことで管理会社との信頼関係を築くことも大切です。

1-5. 赤字でも節税のためだけにアパート経営をする

Eさんは、ネットで「不動産投資をすることで節税ができる」という記事を見かけ、アパート経営をはじめました。

経営は赤字に陥っていましたが、減価償却費を経費に計上することで所得税の節税に成功。

そんなある日アパートの修繕で突然の出費が発生します。

しかし節税のために赤字経営を続けていたEさんの手元には現金がほとんど残っておらず、修繕費をまかなうことすらできません。

結局Eさんは資金繰りに苦しみ、アパート経営は失敗に終わってしまいました。

⑤アパート経営は「節税をするため」ではなく「収入を増やすため」のもの

節税のためにアパート経営を続けていると、次のような弊害があります。

  • 金融機関からの信用度が低下する
  • 現金がストックできない

節税効果以上の出費があっては意味がありません。

アパート経営ではしばしば突発的な出費が発生するため、赤字経営が続くようであれば早急に対策をして、常に余裕のある経営を行うようにしましょう。

アパート経営の正しい税金対策の仕方は以下の記事を参考にしてください。

関連記事アパート経営の税金対策を総まとめ|知ればお得な節税のカラクリ

2018.03.23

1-6. 何も知らないまま、不動産会社に勧められたアパートを購入する

「押しに弱い」性格のFさんは、営業マンから勧められるがままにアパートを購入。

紹介された物件に不安を覚えつつも「不動産会社の人がオススメするならいい物件なんだろう」と、言われるがままにアパート経営をはじめます。

しかし、営業マンが当初言っていたような儲けは思うように出ず赤字続きに。

アパート経営は失敗に終わり、Dさんは結果的に損をしてしまいました。

⑥営業マンの言うことを鵜呑みにせず、第三者の意見を聞こう

営業経験のある人ならよくわかると思いますが、営業マンは日々「ノルマ」との戦い。

もちろんお客さんに寄り添って提案してくれる人もいますが、残念ながらはじめから「収益性がない」と分かっていながら購入を勧めてくる人もいます。

自分で判断できない場合は、不動産投資を始めている知人などに話を聞くのがいいでしょう。

損得が関わらないリアルな意見を聞くことができます。

 

1-7. サブリースによる失敗

Hさんはサブリース業者(=物件をまた貸しする業者)X社からの勧めによって融資を受け、アパートを建築しました。

契約してからしばらく経ったある日、X社から突然「賃料を安くしてほしい」との要求が。

しかしHさんは「賃料を安くするとローンの返済が苦しくなってしまう」という理由でX社の要求を拒否します。

するとX社は「交渉を受け入れないのなら、契約を解除する」となかば脅しのように賃料の減額を迫ってきたのです。

契約が解除されることでサブリースアパートの収入が下がることを心配したHさんは、やむなく賃料の減額に応じることに。

その結果、利益が下がり続け銀行のローンまでも支払えなくなってしまったHさんは破産に追い込まれてしまいました。

⑦サブリースを利用するときはよく検討しよう

サブリース契約には、次のような思わぬ落とし穴があります。

  • 管理会社側に家賃金額の決定権がある
  • 管理会社は契約満了を待たずに契約を打ち切る権利がある

さらに手数料も高くつくため、物件を選ぶ段階でサブリースを利用しなくても入居者が見込めるアパートを選ぶようにするのがオススメです。

関連記事アパート経営で一括借り上げするメリットデメリットと失敗しないポイント3つ

2018.03.20

1-8. 購入資金による問題

最近事業が成功しお金にかなり余裕が出てアパート経営に興味を持ちはじめたIさん。

しっかりと不動産投資の勉強をしてきたIさんは「家賃収入でかなりの収入+になるはず」と考え、

有り金を全てつぎ込み、中古で5,000万円ほどのアパートを購入しました。

しかし経営は思うようにいかず、いつしか金利も上がり赤字続きに。

Iさんは返済に追われ、ギリギリの生活を送ることになってしまいます。

⑧購入資金とそれ以外の貯金に余裕を持とう

何千万、何億という購入資金がかかるアパート経営は、個人が気軽に手を出せるようなものではありません。

購入後は家賃が下がったり金利が上がったりと、常にリスクがつきまとうもの。

「購入できればOK」ではなく、その先のリスクを考え、余裕を持ったアパート経営を行いましょう。

1-9. 家賃の値下げによる問題

Jさんは利回りのよさに惹かれ、地方でのアパート経営をはじめました。

しかしいざアパートを買ってみると、その地方の土地を所有する地主が土地活用のためにアパートを次々と建てているとのこと。

ただでさえ空室率が高くなりやすい地方で競合アパートが増えてしまったことで、やがて入居者を集めるために家賃の値下げ競争がはじまります。

しかしもともとの土地代がかからない地主に勝てるわけもなく、ついにはJさんはローンの返済ができなくなってしまいました。

⑨地方でのアパート経営は家賃値下げ競争に備えよう

アパート経営をはじめる際にそのエリアをよく調べることは基本ですが、地方でアパートを購入する場合には、家賃の値下げがつきまとってきます。

利回りのよさや土地の安さは魅力的ですが、いずれ家賃が下がることを想定して経営をはじめるようにしましょう。

1-10. 住民トラブルによる問題

Kさんはアパート経営のため、とある住宅地に木造のアパートを購入しました。

入居者は増え、家賃収入も安定してきたころ、Kさんのもとに1本の電話が。

内容を聞くと「隣の人が夜中にうるさくて眠れません!」とのこと。

Kさんはお隣さんに注意するなど対策をとるも、次々と騒音被害を訴える人が現れアパートは空室だらけになっていまいました。

⑩入居者の住環境を意識しよう

つい管理会社に任せきりになってしまう部分ですが、入居者の住環境はアパート経営に大きな影響を及ぼします。

特に木造アパートは音を通しやすいため、近隣やアパート内での騒音トラブルがないか常に気を配りましょう。

また万が一問題が発覚したときでも、早急に手を打つことで空室率の増加を防げます。

1-11. 建て替えや売却による問題

Lさんは経営していたアパートを建て替えることにしました。

そこで入居者に立ち退きを依頼しましたが、高齢などの理由で中には転居先がなかなか見つからない人も。

Lさんはやむを得ず立ち退き料を支払うことになりました。

⑪建て替える予定がある場合ははじめから更地を買おう

アパートを購入すると、当然ながら建て替えや売却の際に時間とコストがかかります。

建て替える予定がある場合には、はじめから更地を買うことでそのデメリットをおさえるのがいいでしょう。

2. アパート経営にはどんなリスクが潜んでいるのか?|リスクと対策

アパート経営の失敗事例8つと3つの体験者ブログから学ぶ成功ポイント

ここまでご紹介した通り、アパート経営の失敗は後を絶ちません。この章では、失敗を引き起こすさまざまなリスクとその対策をご紹介します。

2-1. アパートの空室リスクへの対策方法

購入したアパートの空室の数が増えると、その分家賃収入が減ってしまいます。

それでは空室率をできる限りおさえる対策にはどのようなものがあるのでしょうか。

対策1:多くの人が住みたいと思う立地のよい物件を選ぶ

アパート経営にとって「立地のよさ」は命ともいえます。

アクセスがよく、駅から徒歩10分圏内の物件はやはり魅力的。

ご自身が入居者になったつもりで考え、多くの人が住みたいと思えるような立地のよい物件を選ぶようにしましょう。

対策2:アパートの見た目、デザイン性

物件情報サイトで見たときに真っ先に目に入るのが、アパートの見た目やデザイン性。

より幅広い層の人から人気を集められるよう、アパートの見た目やデザイン性にこだわることも大切です。

対策3:備え付けの設備を整える

バストイレがないなど、備え付けの設備がそろっていない物件はやはり不利になります。

物件情報サイトでは検索の際に一定の条件で絞られることが多いため、設備が少ないと閲覧さえしてもらえないことも。

そのためアパート経営では、できる限り設備を整えることをオススメします。

対策4:アパートの管理が行き届いている

入居者を増やすことは大切ですが、安定した家賃収入を得るためには彼らに継続して住んでもらうことが必要です。

そのため建物のメンテナンスや清掃、困ったときの窓口など、アパートの管理体制はしっかり整えておきましょう。

対策5:金銭的な保証制度を利用する

ここまでお伝えした対策をすべてとっても、リスクを完全になくすことはできません。

いざという時のために、初回満室保証や家賃滞納保証など、金銭的保証制度を利用するのもひとつの手です。

2-2. 金利上昇によるリスク

アパート経営をするにあたり、金利は大変重要です。金利が上昇する利息支払額が増えてしまい、経営が苦しくなる可能性があります。

対策1:イールドギャップによるリスク回避

金利上昇の対策としては、イールドギャップが有効です。イールドギャップとは、表面利回りから調達金利をひいたもの。

物件を購入する際にこの数値を基準に考えると、リスクを回避しやすいでしょう。

関連記事イールドギャップって何?|目安の数値や気を付けておきたいポイント

2018.07.24

2-3. ランニングコストによるリスク

ランニングコストとは、アパートの老朽化にともなって発生する費用のこと。ランニングコストは金額が大きいうえに突発的に発生するためリスクが大きいといえます。

対策1:修繕が必要にならない新築を選択するのも良い

新築物件といえば初期費用がかなり高くつく印象がありますが、老朽化による修繕が少ないためランニングコストをおさえることができます。

アパート経営の初心者や日々の生活が忙しい人は、新築物件を選ぶのが得策かもしれません。

対策2:将来必要となる修繕費を積み立てておく

家賃収入から毎月少しずつお金をため、いざというときの修繕費に充てるのもいいでしょう。

実際にどれくらいの費用がかかるのかを予測することは難しいですが、もし余った場合は別の費用に充てることができるので損はありません。

2-4. 家賃滞納によるリスク

「アパート経営では入居者が入れば安心」と思っている人もいますが、入居者が皆常識のある人とも限りません。

中には家賃を滞納し、オーナーのローン返済にまで悪影響を及ぼすような人も。

それでは家賃滞納によるリスクをできる限り抑えるにはどのようにすべきなのでしょうか。

対策1:家賃滞納保証サービスに加入する

家賃滞納があったとき、その全額を保証してくれる家賃滞納保証サービスというものがあります。

こうしたサービスを利用することで、リスクを抑えるのも一つの手です。

対策2:入居者審査を厳しくして、滞納のリスクを軽減する

一定の条件を満たす人のみを入居させるために、入居者審査を厳しくする方法もあります。

ただしこの方法は空室リスクが高まることにつながるため、バランスを見ながら対策を練るといいでしょう。

2-5. 土地や建物の安全にかかわるリスク

日本は海外と比べても特に地震の多い国。

アパート経営をするにあたって土地や建物の安全対策は欠かせません。

常にアパートの安全を保ち続けるためには、どんな方法があるのでしょうか。

対策1:建物の築年数や地盤をよく確認して購入する

建物の築年数を見ることはもちろん、新耐震基準が定められた1981年以降の建物かどうか、また不動産会社によって地盤の調査が行われているかという点もしっかり確認しましょう。

対策2:考えられる災害の保険に加入する

保険は災害の種類に応じて用意されています。たとえば火災であれば「住宅火災保険」、水害に対する補償もつけるなら「住宅総合保険」、地震や津波に備えるなら「地震保険」など。

あなたのアパートで考えられる災害に合わせて、適切な保険に加入することが大切です。

対策3:異なる地域に投資物件を分散させる

複数の地域に物件を分散させることで、災害の被害を最小限に抑える方法もあります。

たとえば1つは北海道、1つは大阪、1つは九州といったように分散すれば、同じ災害ですべてが被害を受ける事態は避けられます。

 

アパート経営のリスクと対策については以下の記事でより詳細に触れています。ぜひ参考にしてみてください。

関連記事アパート経営8つのリスクと回避方法~見えていますか?その落とし穴~

2018.03.29

3. アパート経営失敗談のブログ3選!ブログを読んでリスクヘッジを!

ここからは、実際にアパート経営の失敗を経験した人のブログを3つご紹介します。

失敗談をここまでリアルに綴ってくれるブログは貴重で大変勉強になるので、ぜひご覧ください。

①不動産投資で地獄を見たブログ

執筆者「地獄大家さん」が失敗談を赤裸々に綴ったブログです。

「自分のような不幸な人間を生み出さないために」と実体験をわかりやすくまとめています。

不動産投資で成功する人もいれば、失敗する人もいる。実体験だからこそ1つ1つの言葉に重みがある記事です。

不動産投資で地獄を見たブログ

②20代でマンション5戸買っちゃいました。

 

20代でマンションを5戸も購入した方の不動産投資備忘録。

2年間の経験を通して、「あの時こうしておけばよかったな…」などと反省点を解説しています。

これから不動産投資をはじめる方は、ポイントだけでもおさえておくといいでしょう。

20代でマンション5戸買っちゃいました。

③僕と投資と樹海の日

FXから投資生活をはじめて失敗した漫画家の「まりおさん」が掲載していたブログです。

こちらのブログでは「まりおさん」の壮絶な体験が漫画で解説されているため、難しい内容を長々とした文章で読むのがニガテな人には特にオススメ。

なお、「僕と投資と樹海の日々」はすでに連載を終了してしまっていますが、現在「まりおさん」は「楽待」で「不動産投資業界のバクマン。

河上まりお×DJ TOBORI」ブログを連載されています。

僕と投資と樹海の日

 

こちらも合わせて参考にしてみてください。

河上まりおさん×DJ TOBORIさんのコラム

4. 失敗を学んで成功につなげよう

冒頭でもお伝えした通り、アパート経営には常にリスクがつきまといます。「〇〇をすれば必ず成功する!」といった必勝法はありません。

しつこいようですが、アパート経営で大切なのは常に「失敗を学ぶこと」。失敗を学び、その対策を練ることで、アパート経営の成功への道は広がります。

この記事で学んだことにとどまらず、たくさんの失敗を学び、計画的にアパート経営をしましょう。

またMIRAIMOセミナーでは、今回紹介したような不動産投資のリスクに対処して成功させるためのポイントをより詳しくお伝えしています。

ぜひ一度無料セミナーにお越しください。

この記事が気に入ったら
いいね!しよう

ミライモの記事を毎日チェック!

ASIS株式会社
E−bookダウンロード

おすすめのセミナー一覧

現在、表示する情報はありません

全てのセミナーを見る

無料でE-BOOKをダウンロード

初めての不動産投資入門

  
E-BOOKをダウンロードする