アパート経営8つのリスクと回避方法~見えていますか?その落とし穴~

あなたはアパート経営リスクが高く、危険な資産運用だと思っていませんか?

失敗する人はリスク対策をすることなく、人任せのアパート経営をしています。

しかし、逆に言うとリスクを知って、回避対策をすれば成功します!

 

アパート経営には大きく分けて3種類のリスクがあります。

  1. 空室のリスク(人的要因)
  2. 資金に関するリスク(ローン・物件価格等)
  3. 外的要因のリスク(事故・災害)

これらのリスクとどう向き合うのか…?

対策案がなされていれば、アパート経営は未来ある不動産投資です。

 

この記事では、アパート経営をする上でのリスクはもちろん、失敗回避の対策案を中心にご説明していきます。

本当の落とし穴は、あなたが気づかない所にあるかもしれませんよ。

1. アパート経営の最重要課題『空室リスク対策』

空室リスクは、アパート経営の成否にかかわる、最も重要なリスクです

そして、この項目以降にご説明するリスク対策もほとんどが「空室リスク対策」なのです。

空室は以下の理由から発生する事があります。

  • 家賃が高い
    (競合物件・相場より高い・家賃と建物設備のスペックが見合っていない)
  • 周辺の環境が良くない
    (アクセスが悪い・土地のニーズと経営法が合っていない(ファミリーが多い場所にワンルーム区分を買うなど))
  • 地域の人口減少
    (人口減少が著しい地域)
  • 建物設備の需要が少ない
    (3点式ユニットバスなど時代のニーズに合わない設備など)

このようなリスクを回避するには、以下の内容で対策を取れます。

①営業マンの言いなりにならない

営業マンの勧めてくる物件だから大丈夫だろうと安心するのは少し待ってください。

不動産の営業マンの中には、自分の営業成績しか見据えていないような人もいます。

利益の見込める物件か見極めるためには

その地域に強い不動産会社に話を聞く、または以下の②・③に当てはまるか確かめましょう。

 

②周辺環境の考慮と、駅から近い物件を購入する

スーパーやコンビニ、飲食店も多く病院や銀行など便利な暮らしができるエリアを選定する事で、リスクを回避…どころか満室経営に近づけることができます。

  • 車で行ける距離に幼稚園がある
  • 映画館がある
  • 病院・動物病院がある

など、入居者の生活スタイルを意識しましょう。

また、周辺相場を把握しておくことも大切です。

③地域の人口推移は、2030年問題にも挑めるエリアを把握しておく

東京・大阪・名古屋には多くの企業・大学・商業施設があります。

現在の日本は、外国人観光客や労働者に助けられている現状です。今後民泊事業も発展していくことと思います。

海外からの留学生や、観光客からの人気が高いエリアを選定することで、あなたの投資スタイルの幅を広げる事ができます。

★最近のアパートは、コミュニティ型になりつつある

アパート経営は、事業として不動産を所有していく投資家達に特化していると言えます。

コミュニティの場で農業ができる・飲食店と共有しているなど、

子供たちの為のスペースやバーベキューが出来る環境にも様変わりするコミュニティ型。

言わば、オーナーがどのような環境を、入居者と築いていきたいかという事です。

④アパートの設備を考える

単身者にやさしい宅配ボックス・防犯カメラ・24時間ゴミ出し可能など、

今の時代に合ったニーズが多い施設でしたら若干家賃が高くても入居者付けがしやすいです。女性に優しい設備は喜ばれます。

2. キャッシュフローが狂う!?家賃滞納リスク

敷金・礼金・更新料などもそうですが、入居者から頂く家賃はあなたの不動産投資資金になるものです。

アパート経営は区分マンション経営より住居数が多いので、収益を多く得ることができますが、その分空室や滞納が出ると大きな痛手です。

あなたはそこからローンや必要経費の支払いをする為、とても大切な事です。

あらかじめ、

  • 入居者の属性を精査をする(精査を管理会社にお願いする)
  • 対応があったら適切に対応する(連絡を取る・督促状を送る)
  • 家賃保証会社を付けて滞納されるリスクを避ける

などの対策をとりましょう。

3. 避けては通れない建物と設備の老朽化

建物の老朽化は空室リスクに繋がります。

ただ、日々の清掃や管理体制によって老朽化を極力防ぐことが出来るのではないでしょうか。

建物に関しては、減価償却が可能です。大規模修繕の資金を確保したり、減価償却期間の長い物件を購入するなど、先を見据えた事業計画が必要です。

アパートの修繕費についてはこちらをご覧ください。

関連記事アパート経営の修繕費を理解して空室ゼロに!|資本的支出と3種類の修繕費

2018.03.22

こまめに清掃やリフォーム・修繕をしたり、遅くても15年~20年の間には一回大規模修繕を入れるなどで建物設備をきれいな状態に保ちましょう。

建物の外観や部屋のきれいさは入居者付けになるだけでなく、家賃を減額せずとも入居者満足度も上がり、退去までの期間を伸ばすことにも繋がります。

4. 災害には勝てない…からこそ保険は必須

地震・津波などの自然災害で被害を被った場合にはもう諦めるしかありませんが、

アパート経営をしている大家さんの場合、リスク分散に重きを置くのであれば区分のワンルームマンションを別で所有しましょう。

そうする事で、災害や火災が起きた際に収入がなくなるという事はありません。また、回復費用もそちらで補う事ができます。

また、地盤が安定している・水害が少ないなどの災害リスクの少ないエリアを選定しましょう。

関連記事災害に強い街ランキングベスト5|あなたの物件大丈夫?

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最も重要なのは保険に加入しておくことです。一棟丸ごとを管理するアパート、更に木造は災害による損失が大きいと予想されるため、火災保険は必須です。

地震保険は火災保険とセットでなければ加入できませんので、その点も気を付けましょう。

関連記事アパートオーナーが知らないと損する火災保険の種類と特約を徹底解説

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災害には

  • 保険に加入する(火災保険・地震保険・自賠責保険)
  • リスク分散として区分ワンルームを別に所有しておく
  • 災害リスクの少ない土地を選ぶ

など、事前にできる対策があります。特に保険には加入はしておくべきです。

5. 金利上昇リスクに負けない事業計画を立てる

物件の価格や、どの程度の借り入れをするかで異なりますが、自己資金と頭金を最低でも2割は用意しましょう。

アパート経営は区分マンション経営と比較すると事業規模の経営センスが問われます。

修繕積立金を毎月支払う事はありませんが、全ての費用が大家さん負担です。

急なトラブルや修繕に対応できる資金を用意しておく必要があるので、ローンの返済バランスがとれていなければ、他の費用が負担になってしまいます。

まずは事業計画を入念に。万が一金融機関で金利が若干上がるようなことがあっても返済できるように、余裕を持った資金計画を立てましょう。

6. 土地の価格の下落リスク

アパート経営は広い土地が必要になります。

土地の価格にばかり目を向けてはそれこそが落とし穴になってしまいますが、売却の事を考えた出口戦略を立てておきましょう。

土地の価格は下がる可能性もありますが、上がる可能性もあります。

ただ、購入する土地価格が高ければ、エリアは絞られてきます。購入金額も高くなりますし、あなたがどのようなアパート経営をしたいかによって土地価格は変化します。

また相続をお考えの方は、土地がなかなか売れずに更地のままということもあります。

更地は相続税が高くなります。アパート経営は相続税の大きな節税になりますが、土地活用の方法はアパート経営のみに限らず、コインランドリーや駐車場など、様々な選択肢があります。

出口戦略として将来、土地を売却することも考えて立地の選定はより慎重に行いましょう。

7. 管理会社に委託するなら念入りなリサーチを

アパート経営の管理には2種類があります。

1つは建物の共有スペースなどの管理に強い会社。もう1つは入居者募集に強い会社です。

不動産投資は、購入してから経営が始まれば、管理の良さが入居者を決める一つの指標になります。

あなたに本業があり、管理が難しい場合は、管理委託するのがオススメです。

しかし、契約内容をよく理解していないと、トラブルの原因になります。

また、管理会社が倒産した場合、もちろんお金は返ってこないリスクがあることも念頭に入れておいてください。

管理会社選びは、アパート経営の成否を左右します。管理戸数や実績など、会社情報をきちんとチェックしましょう。

8. 入居者の満足度を左右する騒音トラブル対策

アパートの構造上、騒音問題はつきものです。

しかし建物の設計によっては改善できる面もあるようです。また、入居者が理解した上で入居していればさほど問題ではありません。

騒音については入居者審査を厳しくしたり、入居時の重要事項説明をしっかりしましょう。

騒音には気を付けてもらったり、理解を得てもらうことが大切です。

リスク回避対策が足りなかったアパート経営の失敗例

アパート経営のリスクを理解したところで、経営に関する失敗例を読んでおきましょう。

特にAさんに関しては、どこがどう悪いのか、どう改善したらいいのかは全て上で述べました。是非探してみてください。

①地方物件を購入したAさんの場合

Aさんは都内在住ですが、利回りが高いところに魅かれ、地方でのアパート経営を始めました。

しかし、土地勘のないエリアで現在の周辺環境を把握できていなかったので、どのような入居者募集をすればいいかわかりません。物件周辺のアパートの入居率も分からず、管理会社は適当な感じでやる気を感じませんでした。

Aさんは本業がありながらアパート経営を行っていたので、土日しか物件を見に行くことができません。そんな中、家賃を滞納する入居者がでてきました。本業が忙しいAさんは地方に頻繁には行けず、すぐにはトラブルを回避する案も生まれず、全て管理会社任せになっていました。

Aさんはとことんアパート経営と向きあうため、初めてその地方のことを調べてみた結果、アパートを建てたエリア付近にはマイホーム持つ世帯が多いエリアだと言う事がわかりました。

アパートの需要が低いエリアに気づかなかったAさんは、目先の利回りに惑わされて地方に投資する恐ろしさを知りました。

②サブリース会社を利用したBさんの場合

Bさんはアパート経営を始めましたが、家賃収入が0になりランニングコストが払えなくなる事を1番恐れていたので、サブリース(一括借上)のシステムに助けられていました。

しかし、アパート経営から3年たった頃、近くに新しいアパートが建ちました。家賃の下落をサブリース会社から余儀なくされ、Bさんは仕方なく家賃を下げる事にしました。

これが問題です。Bさんはサブリースのおかげで安定した家賃収入を得ていましたが、当初予定していた家賃も入らず、更に家賃を下げた事により収入は更に減りました。アパート経営の魅力を感じなくなってしまったBさんは、やる気をなくしてしまいました。

Bさんに関してはサブリースを利用しなくても、入居者募集できる対策方法がなされていれば、月々のランニングコストを無理なく支払えたかもしれません。

このようなサブリースに関する問題は、大家側が不利になってしまいます。契約を解除するにもあなたの意見が通らない事の方が多いので、注意です。

サブリースについてはこちら

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アパート経営は何もしない事が一番のリスク

アパート経営に限らず、不動産投資におけるほとんどのリスクは、「空室リスク」とリンクしています。

最善を尽くした結果、万が一失敗したとしたらそれはあなたのせいではなく、この日本の状況にも大きく原因があると言えます。

しかし、自分でリスク対策ができるにもかかわらず対策をせずに失敗したのなら自業自得としか言いようがありません。

本当のリスクは「何も行動しないこと」かもしれません。

勇気を出して行動を起こし、リスク回避に成功した時、アパート経営はデメリットではなくメリットの方が多い、魅力溢れる投資法になるでしょう。

上記の8つのリスクと対策を知ることでリスク回避が可能になります。

当記事をあなたのアパート経営に役立てていただけたら幸いです。

 

マンション一棟・アパート経営のメリットについてはこちらの記事をご覧ください。

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