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失敗リスクを軽減するマンション経営について学ぼう!

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マンション経営を始める際、失敗やリスクが気になりますよね。

失敗しないためには、マンション経営について知っておく必要があります。

また、失敗例やリスクも見て把握しておく必要があります。

以下にマンション経営を始めるにあたって知っておくべき点をまとめました。投資なので、リスクはゼロではありません。

しかし、理解しておく事でリスクは軽減出来ます。この記事を読んでから、ぜひマンション経営を始めてみてください。

1. マンション経営とは

マンション経営とは、購入した物件を賃貸として入居者に貸し出すことで、毎月の家賃収入を得ていくことを言います。いわゆる不動産投資です。

①マンション経営とアパート経営の違い~10項目~

マンション経営とアパート経営を一緒だと思われてる方多いと思います。しかし、2つには違いがあります。マンション経営とは基本的に1部屋を購入(区分所有)してそれを貸し出して家賃収入を得る方法です。アパート経営とは基本的に1棟を取り扱います。2つを所有した際どのような違いがあるのか以下の比較表にまとめました。

マンション経営(区分所有) アパート経営(1棟)
投資額 低い(建物のみ) 高い(土地と建物)
資産価値 建物価値がなくなったら資産価値はほぼない 建物価値なくなっても土地が残る
利回り 低い(4~5%) 高い(7~10%)
空室リスク 区分はリスクが高い 1棟はリスク分散できる
耐久性 高い 低い
火災や天災のリスク 低い 高い
意思決定スピード 遅い 早い
節税効果(赤字になった際) 効果を得られる 効果は限定的
管理面 委託の手間は削減できる 委託に手間がかかる
出口戦略 条件によって購入時よりも高額で売却できる。 購入時よりも高く売却できるケースもある。また、他の施設にすることも可能。

マンションの場合、基本的に投資先はワンルーム(区分所有)です。その部屋が空室になった場合家賃収入はなくなり収支が苦しくなる可能性があります。
アパートの場合、基本的に部屋を複所有して貸し出すのでリスク分散ができます。しかし、1棟だと投資金額が高く、条件が良くないと入所者が現れず収支が苦しくなる可能性があります。

マンション経営とアパート経営で違う点があり、双方にメリットデメリットがあります。もちろんリスクも変わってくるのでちゃんと理解しておきましょう。

2. 新築マンションと中古マンション何が違う?

マンションと言っても新築と中古があります。では新築と中古で異なる事はなんでしょうか。以下に双方のメリットデメリットを表にしたので見てみましょう。

新築マンション 中古マンション
<メリット>
・空室率が低い。
・資産価値が高い。
・少額な初期投資で始められる。
<デメリット>
・物件価格が高い。
・利回りが低い。
<メリット>
・利回りが高い。
・物件価格が安い。<デメリット>
・修繕費などの費用が高い。
・資産価値が低い。
・空室率が高い。

投資なので、双方にメリット・デメリットはあります。始めるにあたって「メリット・デメリットを理解した上で始める」ことが失敗しないために大切です。

3. 他の投資にはないマンション経営のメリット!

投資にも様々な種類があります。その中でもマンション投資にはどの様なメリットがあるのでしょうか。

①実物資産になる

マンション投資をする際に物件を購入しますよね。物件を所有するという事は、その物件は実物資産になります。また実物資産はインフレ対策にも適しています。他の投資と比べて、物件を所有しているだけで、家賃収入を得られます。将来、年金が貰えるか不安な時代に、長期的に安定した収入を得られるというのは良いですよね。

②節税効果にのある投資

購入初年度は高額な諸経費を確定申告の際に経費として計上できるので節税対策に有効と言えます。諸経費と確定申告については後ほど説明していきます。

③レバレッジ効果が得られる

レバレッジとは、少ない資金で投資効果を上げて大きな収益を得ることを言います。

4. マンション経営で理解しておくべきポイント

やはり投資なので、メリットもあればデメリットもあります。マンション経営を失敗しないためにはデメリットやリスクを理解しておくことがとても重要です。

①建物の老朽化から起こるリスク

建物や設備は年々、老朽化していきます。そうすると入居者の減少にも繋がります。修繕を行えば回避は出来ます。しかし、修繕には経費がかかります。

②金利上昇によって起こるリスク

変動金利型や固定金利選択のローンを利用した場合、金利が上昇すると同時に毎月の返済額が増えます。その状態が続くと、経営が赤字になるリスクがあります。

③売却時に生じるリスク

売却しようと思ったからと言ってすぐに売却出来るとは限りません。なぜなら、買い手が見つかるとは限らからです。また希望の売却価格という保証もありません。

マンション経営で失敗しないためにリスクは知って理解しておくことは大切です。しっかり把握した上で、上手にマンション経営をしましょう。

5. マンション経営の収支解説

マンション経営をするにあたって収支がどうなるのか気になりますよね。しかし、収支は条件で異なるので一概にいくらとは言えません。収支構造と内訳ついて説明していきます。

①マンション経営の収支構造

収入源は、家賃収入です。物件によって家賃は異なります。ただ、一定の収入を得られ続ける訳はありません。空室になってしまった場合は収入がゼロになります。

支出源は、物件購入費・管理費・修繕費・税金などです。必要諸経費については後程説明します。

②マンションオーナーの収入の目安

マンションオーナーの収入がいくらなのか気になりますよね。最近は初期投資額を安く抑えられるワンルームマンションが人気になってきています。ワンルームマンションの場合、条件によって家賃設定は大きく違います。5~15万円くらいです。仮に家賃10万円だったら単純に年収120万円になります。しかし、物件購入の際にローンを組んだ場合は、ローン返済をしなければなりません。先程も記載したが、他に諸経費も乗ってきます。それらを入れると毎月多くて数万円で年収が数十万円になります。
ワンルームマンションの場合は、1部屋のみだから空室率に注意が必要です。

6. マンション経営における必要経費一覧表

①物件購入時に必要な経費10種類

ここまで読んでいく中で経費ってありましたよね。ここでは購入の時にかかる経費を表にまとめました。以下で確認してください。

・不動産取得税 不動産取得税の納税方法については、取得後6ヶ月~1年半くらいの間に各都道府県から届く「納税通知書」を使用して金融機関で納付します。
・登録免許税 不動産を購入後、法律で定められた登録免許税を納付する必要があります。
・司法書士手数料 司法書士の方が登録手続きを行ってくれた際にかかるお金です。
・印紙税 売買契約書・請負契約書・領収書などの書類に対して課せられる税金です。
・仲介手数料 不動産売買・賃貸の際に不動産仲介業者に対し支払うお金です。
・物件の手数料 物件の価格によって金額は異なります。
・固定資産税
・都市計画税
・固定資産税は、市町村などの地方自治体が賦課する税金です。固定資産税の計算方法は、固定資産税の評価額に標準税率の1.4%をかけた金額になります。
・都市計画税の課税対象地域は、都市計画区域 内の 「市街化区域」と呼ばれる場所にある不動産になります。
・火災保険・地震保険 一戸建て・マンション・ビル・建物の中にある家具や什器などの”動産“を補償します。

上記に記載した経費と税金は必ずかかるものなので理解しておきましょう。

7. 失敗例からマンション経営を学ぼう

失敗例を見ることで、自分がこうならないためにはどうすればいいのか?この場合はどうすればいいのか?などマンション経営を成功させるためにはとても大切なことが学べます。失敗例からマンション経営を成功させるために学びましょう。

[例]もともと投資に興味があったAさん。友人の紹介で不動産会社に行きました。その会社は、収益マンションを専門にしており、売買仲介と中間省略による自社販売をしています。自社販売だと、仲介手数料がゼロで家賃保証が付くと説明されました。その後、物件情報がこの会社から出てきました。立地は、某所の駅近ではあったがどのような場所かはよくわからなかった。鉄骨造で築25年と築年数は経過しているが、写真を見る限りとてもきれいな建物だったそうです。
なぜならリフォームをして外壁を塗り替えたばかりだったからです。物件価格が1億円で利回りが10%でした。30戸あるが空室はわずか1戸。ずっと満室だったと営業マンから言われて空室リスクは少ないと感じたので、この物件を30年ローンで購入しました。事前に収支計算をした際、毎月10万円程度残る計算でした。

しかし、購入した後に空室が頻繁に発生しました。空室が出るたびにリフォーム代と募集広告費にお金がかかりました。空室が頻繁に発生したため、完全に赤字です。今はリフォーム後できれいだが、もともと築25年の物件です。このまま30年後も貸せるはずがありません。外壁を塗ったり水道の配管を変えたりするのにも多額のお金がかかります。

この失敗例はポイントの内容をしっかり把握していれば、起こらなかった事です。マンション経営を始める前に知っておく事でリスクを軽減できます。リスクを理解した上でマンション経営をする事がとても重要です。

8. 良い物件選びの4つのポイント

物件選びで、成功か失敗かの分かれ道と言っても過言ではありません。

不動産は他の金融商品に比べて、流動性が低いです。「長期で眠らせていい金額の目安」をたてることが大切です。

資金がどれくらいあるのかで、利回りと求めるターゲットは変わります。

「借入金利や返済方法」と「不動産投資で得られるであろう利回り」でキャッシュフローが変わるので2つのバランスが大切です。また、物件選びもマンション経営をするにあたって重要になります。資金計画と物件選びについて以下で説明していきます。

①物件選びの前に!「目的・目標を決める」

物件選びの前に、なぜ始めるのか?なんのために始めるのか?など目的・目標をしっかり確認しましょう。「現金収入を増やしたい」「私的年金対策」「節税効果が得るため」「相続税対策のため」という方がほとんどだと思います。具体的に毎月〇円欲しいというビジョンを明確にする事はとても大切です。

②物件を選ぶ際に確認必須!

物件は、「エリア選択」「周辺環境」「管理・メンテナンス状況」「設備・仕様」を見て購入することをオススメします。

  • エリア選択は需要が高い場所を選ぶことです。例えば、都内の駅近の物件は人口も多く交通の便が良いので需要があります。需要が高いエリア=住みたいと思うよう物件です。
  • 周辺環境で住みたいか住みたくないか大きく分かれます。例えば、駅近で近くにスーパーやコンビニがあり治安が良い環境だと住みたいと思いますよね?逆に、駅から遠く、近くにスーパーやコンビニもなく治安が悪いところには、住みたいとは思わないですよね?というようにいくら綺麗な物件でも周辺環境で物件の良し悪しが変わるのでとても重要です。

上記の様に、ただ綺麗な物件を選べば良いという訳ではありません。住みたい!と思買い手のニーズにあった物件選びが成功するにあたってとても重要です。

9.確定申告の手続き方法

納めた税金が年間の所得額で計算した際に多い場合に、確定申告をします。確定申告することで、納めすぎた税金の還付を受けられます。確定申告を税理士に委託すると、5万円~8万円ほどかかります。ただ、ご自身でやればお金は浮きます。確定申告と聞くと難しそうだなと思う方多いと思います。しかし、手続きは覚えてしまえば簡単です。

確定申告について詳しくはこちらの記事を見てください。

関連記事家賃収入を得た初心者大家向け確定申告の手引き|手順・必要書類の全まとめ

2018.04.17

10. 法人化して税金対策をしよう

そもそも法人と個人でどのような違いがあるのでしょうか。大きな違いとしては税率です。基本的に節税とは税率の差を使っ実現します。では、法人と個人での税率にはどのように違うのか以下の表で見ていきましょう。

①個人の所得が800万円を超えている場合


住民税と所得税を合わせて33%の税金を支払うことになります。この数字は法人の最大税率とほぼ同じです。

では、法人税率の表を見ていきましょう。

法人のメリットととしては、個人に比べ経費として計上できる項目が多いです。

法人について詳しくはこちらの記事を見てください。

関連記事不動産投資で法人化するポイントと10個のメリット|会社設立は難しくない

2017.06.02

11. マンション経営を考えている人はとどめておこう

いかがでしたでしょうか。良い部分だけではなく悪い部分、必要経費などマンション経営について網羅性の強い記事を書きました。始める前に必ず理解して、マンション経営に関しての知識を心にとどめておけば、失敗リスクも軽減できます。

この記事を読んでマンション経営を始めていただければ幸いです。

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