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不動産投資と株式投資の違いとは?|特徴を知って自分に合った投資方法を選ぼう!

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世の中にはさまざまな投資案件がありますが、もっとも有名なのは不動産投資と株式投資ですよね。

あなたも、「どちらではじめたら良いのだろう?」「自分に合っているのはどちらだろうか?」と迷っているのではないでしょうか。

そこで、本記事では不動産投資と株式投資それぞれの違いについて解説していきます。

メリット・デメリットを把握したうえで、自分にとって最適な投資を選びましょう。

1. 不動産投資vs株式投資|仕組みの違い

不動産投資と株式投資の違いとは?|特徴を知って自分に合った投資方法を選ぼう!

不動産投資と株式投資それぞれの、利益を生み出す仕組みの違いについて知っておきましょう。

不動産投資とは

利益を生み出す仕組み

不動産投資が利益を生み出す仕組みは2つあります。

一つ目は、地価(土地の価格)の差額です。地価が低い時に買い、地価が上昇したときに売却することで利益を生み出します。

二つ目は、建物から得られる利益です。これには家賃収入によるものと、建物価値の上昇による売却益の2パターンがあります。

キャピタルゲイン・インカムゲイン

不動産投資の仕組みから生み出される利益には2種類あります。それが「キャピタルゲイン」「インカムゲイン」と呼ばれるものです。

キャピタルゲイン

「キャピタル」とは資本や資産のことです。よって、土地や建物を売ったときに得られる利益のことをキャピタルゲインと呼びます。

インカムゲイン

「インカム」とは収入という意味です。よって、「インカムゲイン」というのは資産を保有していることで得られる収入のことを示します。つまり、家賃収入などがインカムゲインです。

リスク・リターン

不動産投資の大きなリスクは、初期投資が大きく複数の不動産を所有することが困難なうえに、人が集まらない場所などに建てたり、土地を買ったりしてしまうと収益がマイナスになってしまうことです。

ほかにも、建物の管理や入居者の不払いなど運営面でのリスクもあります。

しかしながら、問題をクリアして成功すれば継続的に安定した収入が見込めるというリターンが期待できます。また、株式投資のように資産の価値がなくなってしまうこともありません。

株式投資とは

利益を生み出す仕組み

株式投資は基本的に、「安いときに買い、高いときに売る」ことで利益を得る投資です。

ほかにも、企業の業績に応じて「分け前」が支払われる配当金で利益を得ることもできます。ただし、企業によっては配当金が支払われないところもあります。

キャピタルゲイン・インカムゲイン・キャピタルロス

上述した不動産投資と同様に、株式投資の利益も2種類に分けられます。

株式投資の「キャピタルゲイン」は、株式を売り買いすることで得る利益のことです。そして、配当金など株式を所有し続けることで得られる利益のことを「インカムゲイン」といいます。

また、買ったときよりも安い値段で売った場合の損失のことは「キャピタルロス」と呼ばれます。

リスク・リターン

株式投資での一番のリスクは、購入した株式の価値がなくなってしまうことでしょう。不動産投資ならば、土地の価値がなくなるということはありません。しかし、株式投資では可能性が高くなっています。

その代わり、株式投資は不動産投資ほどの初期投資が掛からないため、いくつもの株式を分散して所有することでリスクを減らせます。

企業を見極める目を養い、長期的に成長する企業の株式を保有できれば、初期の投資額の何十倍のリターンを得ることも可能です。

2. 不動産投資と株式投資|5つのポイントで比較

不動産投資と株式投資の違いとは?|特徴を知って自分に合った投資方法を選ぼう!

不動産投資と株式投資を5つのポイントで比較することで、それぞれのメリット・デメリットを明らかにしていきます。

①収益性|利益率・利回り

不動産投資

収益性は物件によってさまざまです。目安としては、高くても一年中満室の状態で8%程度の利回りとなるでしょう。不動産投資は利益率がマイナスになることはありませんが、その代わり上限があります。

株式投資

株式投資の収益率は高いといえます。投資ファンドで年利40%程度の利回りになることもあります。基本的に利益率に上限はありませんが、株価が一気にマイナスになる場合もあります。

②安定性|コンスタントな収入

不動産投資

毎月コンスタントに家賃収入があるため、不動産投資の安定性は高いです。生活の支えとなり、安心感を得られます。

株式投資

マーケットの資産価格の変動が激しいため、安定性はありません。いきなりマイナスになることもあります。

③流動性|売りやすさ

不動産投資

流動性はほとんどありません。売るときには準備期間として、数カ月から1年ほどが必要です。

株式投資

売りやすく、現金に近い流動性があります。簡単な操作で、3日程度で現金化することが可能です。

④維持費|管理コスト

不動産投資

不動産投資は購入後にもさまざまなコストがかかります。それぞれ「保有コスト」「管理コスト」「税金」にわけて解説します。

保有コスト

取引がなくても、保有しているだけでかかる費用です。不動産投資の保有コストには「固定資産税」と「都市計画税」の2種類があり、毎年徴収されます。

固定資産税

固定資産税は、土地や家屋、償却資産(事業用資産の一種)にかかる税金のことで、下記の計算式で算出されます。

  • 固定資産税 = 固定資産税評価額(課税標準) × 1.4%
都市計画税

都市計画税は都市計画で定められた市街化区域内にある、土地や家屋に対してかかる税金のことで、下記の計算式で算出されます。

  • 都市計画税 = 固定資産税評価額(課税標準)× 0.3%

これらのコストが不動産の保有コストです。ただし、一定の条件を満たした居住用の建物や土地に関しては、「固定資産税」が最大6分の1に軽減されるなど、大幅に減額される可能性があります。

管理コスト

不動産を管理していくうえでかかる費用のことです。大きくわけて「建物管理費用」「入居者管理費用」の2種類があります。

建物管理(維持管理)費用

建物管理費用は、建物を維持していくために必要な管理にかかるコストのことです。たとえば、入居者が共同で利用するスペースの清掃やエレベーターの保守点検、防犯設備の維持管理が含まれます。また、万一にそなえた火災保険も維持管理費用といえます。

入居者(テナント)管理費用

入居者管理とは、入居の手続きから、賃料の集金や滞納金の督促などのことです。不動産会社に賃料の集金を任せるとコストが掛かります。

さらに、家賃保証や滞納保証なども含めて不動産会社に依頼すると、当然不動産会社の管理報酬が高くなります。よって、入居者管理費用が増えてしまうでしょう。

税金

不動産から得る家賃などの収入(不動産所得)には、税金が課せられます。

  • 不動産所得 = 総収入金額 – 必要経費

必要経費の内訳は以下の通りです。

  • 固定資産税、都市計画税、管理費、入居者募集費用、減価償却費、借入金の金利など

不動産所得の税率は「超過累進課税」です。所得金額に応じて税率が高くなる方式ですので、不動産所得が多いほど税率も高くなります。

また、不動産所得は「総合課税」のため、給与所得などを合算した金額に対して課税されます。下記の表は合算したときの所得金額によって、税率はどのくらいかかるかを表したものです。

課税所得金額 税率 控除額
200万円以下 15%
200万円超 330万円以下 20% 10万円
330万円超 700万円以下 30% 43万円
700万円超 900万円以下 33% 64万円
900万円超 1,800万円以下 43% 154万円
1,800万円超 50% 280万円

このように、不動産所得の税率は「総合課税」であり、所得金額によって税率が変わる「超過累進課税」のため、最大で税率50%になるなど税負担が大きくなります。

株式投資

株式投資は、ほとんど維持費用はかかりません。

株式投資にかかるコストは、株式購入の際に証券会社に支払う手数料や、配当にかかる税金です。

これらは取引などが発生したときに差し引かれる費用であって、保有しているだけで税金がかかるということはありません。

ただし、証券口座を持ち続けるための「口座管理料」は必要です。

しかしながら、ネット証券(インターネット経由での株取引を提供する証券会社)など「口座管理料」をとっていない証券会社を利用することでコストを削減できるでしょう。

よって、株式投資の管理コストはほとんどかからないといえます。

⑤税制優遇|非課税枠など

不動産投資

不動産の税制上の優遇は最大のメリットともいえます。たとえば、固定資産税をみてみましょう。

  • 固定資産税評価額(土地の時価)× 税率1.4%

「固定資産税評価額」は、だいたいの場合で実際に取引する額の60%から70%です。よって、現金資産を不動産に変えるだけで、課税対象額を30%から40%ほど削減できるのです。

しかし、不動産所得は「総合課税」となっています。総合課税とは、全ての所得を通算する累進課税です。よって、不動産所得とその他の所得が増えるほど課税率も大きくなっていき、最大50%まで上がる可能性があります。

このように、現金を不動産に変えることで税率面での大幅な優遇が期待できます。しかしながら、総合課税のため不動産やその他の所得が増えるほど、支払う税金も大きくなってしまうというデメリットがあります。

株式投資

株式投資の税制上の優遇はほとんどないといえるでしょう。

株式投資で課税の対象となるのは「売価での収益」「配当」「株価の値上がり」と広範囲となっており、税率は20%です。

2013年までは税金優遇処置として税率が10%となっていましたが、現在のところ株式投資の課税額は現金より増えやすいといえます。

しかし、株式投資にも税制面でのメリットがあります。それは株式所得の課税方法は「総合分離課税」であるということです。この方式は税率が一定のため、取引の利益が大きくなるにつれて税率もあがるということはありません。

また、優遇処置の廃止と入れ替えに「少額投資非課税制度(通称NISA)」がスタートしました。

NISAは株や投資信託などにかかる税金の一定額を非課税にする制度です。非課税枠として、「毎年120万円、最長5年間、最大600万円」(2018年現在)が設けられています。

このように、株式投資の税金優遇はそれほどありません。しかし、利益が大きくても税率が変わらない「総合分離課税」であるということ。そして、非課税枠が設けられているNISAを活用できるという利点があります。

3. 不動産投資と株式投資|こんな人におすすめ

不動産投資と株式投資の違いとは?|特徴を知って自分に合った投資方法を選ぼう!

ここまでの比較を踏まえたうえで、不動産投資と株式投資がそれぞれどういった方におすすめなのかをお伝えします。

こんな人は【不動産投資】がおすすめ

不動産投資の魅力はなんといっても安定性が高いことです。毎月の家賃収入という安心感を得られます。

また、信用があれば金融機関からの融資によって、自己資本がそれほどない状態でも高額な物件を購入できるでしょう。

一方、流動性や収益性は高くありません。すぐに現金化することや、大きくもうけるということは期待できないです。

よって不動産投資は、「融資を受けられるだけの信用があるか、十分な自己資金を持っている」「流動性や収益性を犠牲にしても、長期的に安定した収入を持ちたい」という人におすすめとなっています。

こんな人は【株式投資】がおすすめ

株式投資の魅力は収益性が高く、利益に際限がないということです。

たとえば、100万円投資した場合、マイナスになったとしても最大で100万円以上損することはありません。

一方、プラスの場合の収益は10倍の1,000万円や100倍で1億になる可能性を秘めています。さらに、流動性も高く、簡単な手続きで数日後には現金化できます。

しかし、値動きが激しいため安定性はありません。安心感よりも不安感のほうが大きくなると考えられます。

よって、株式投資は安定性を犠牲にしても、現金に近い流動性と爆発的な収益性に魅力を感じる方におすすめです。

4. メリット・デメリットを踏まえて自分に合った投資方法を!

株式投資と不動産投資の違いについて解説しました。

どちらにもメリットとデメリットがあります。それらを踏まえて自分に合った投資を選びましょう。もちろん、不動産投資 + 株式投資というスタイルも可能です。

ただし、闇雲にはじめても損をするだけですので、勉強と準備は怠らないようにしてください。そして、実践と反省を繰り返しながら投資家としてのスキルを磨いていきましょう。

 

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