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アパート経営で借金地獄にハマるわけ|借金自体は悪いことではない?!

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アパートを経営するためには、アパートの購入費用や建築費用が必要になります。

簡単な木造アパートだとしても安い買い物ではありません。

現金で購入できれば返済の必要はないのですが、難しいのが現実ですね。

したがって、アパートの購入費用や建築費用は銀行ローンを利用するのが一般的でしょう。

しかし、銀行ローンとは借金です。借金をしてまで、アパート経営をすることに怖さはないのでしょうか?借金は悪いことのようなイメージが…

実は、アパートを経営するときの銀行ローンは、借金地獄にハマるような「借金」になることもあれば、アパート経営のための適正な「事業資金」になることもあるのです。

今回は、後ろ向きな「借金」と前向きな「事業資金」の違いをご紹介します。

1. アパート経営はほとんどの人がローンを組んで行う!つまり借金?

アパートを経営するときは、銀行ローンを利用するのが一般的でしょう。

なぜなら、アパートを建てるには多額の資金が必要だからです。なかには1億円を超える物件も。

銀行とお金を借りる契約を交わし、アパート経営を始めなければ仕方ありませんね。

アパートローンは借金!だけどアパート経営は「事業」

アパート経営は、事業であることを忘れてはいけません。アパート経営に必要な資金は、「事業資金」なのです。

たとえば、事業経営を始めるときに銀行と事業資金の融資契約を交わすと考えれば当たり前のことではないでしょうか?

事業資金の借入をマイナスのイメージで捉える人は少ないと思います。

マイナスイメージで始める事業であれば開始するのも考え物です。

アパートローンとギャンブルなどのための借金とは異なるという意識を持つことが大切になります。

借金が「怖い」「悪い」というイメージを捨てる

事業計画に基づいて適切に返済できる借金であれば、それは借金ではなく事業資金なのです。

「怖い」「悪い」借金というイメージを持つ必要はありません。あくまで、アパート経営という事業を始めるための資金です。

しかし、借金にはマイナスのイメージが付きまといます。子供のころから「借金をするのはよくない」とすり込まれているからでしょう。

確かに、返せない借金や生活の負担になる借金は避けるべきです。

2. アパート経営で借金地獄にハマって失敗してしまう理由3選

アパートローンは、借金でないという意識を持つことが大切。

ところが、必ずしも事業資金になるとは限りません。うっかりすると、マイナスイメージの借金になってしまうこともあります。

①収益が出る物件を選べていない

事業であれば、収益をあげなければなりません。

アパートを経営するのであれば、人の集まる場所に住みたくなる物件を建てる必要があるでしょう。

ところが、そういった収益を上げるための条件を満たしていない場合があります。

立地や見栄えが悪い

立地や見栄えの悪いアパートを経営することは、アパート経営のスタートに失敗していることになります。

事業計画に問題があると事業資金のはずが、いつのまにかマイナスイメージの借金に移行していくのです。

たとえば、周囲に会社や学校のない場所に人が集まることはないでしょう。

わざわざアパートを借りて住む必要がありません。

また、人が集まる場所であっても見栄えの悪いアパートであれば住みたいとは思わないのです。空室リスクを負うことになります。

相場より家賃が高い

アパートの家賃が周辺相場よりも高ければ、入居する気にはならないでしょう。

家賃が適正かどうかは、アパート経営においてのポイント。

最近は、新しいアパートが乱立気味なので、他のアパートとの競争は避けられません。

相続税対策のために、既に所有している土地に少ない出資でアパート経営をしている地主に家賃競争で勝つのは大変なことです。

家賃競争に敗れると、空室ができアパートローンの返済が焦げ付きます。

自然災害への対策をしていない

アパートの場合、賃貸マンションのような鉄筋コンクリート造ではなく、木造であることが一般的。

したがって、地震などの自然災害に対して、賃貸マンションに比べると劣ります。さらに、主材料が木になるため火災にも弱いのです。

耐震・耐火について対策を講じたり、保険に加入したりすることで、リスク管理をしておかないと、思いがけない自然災害によりアパート経営が妨げられることもあるのです。

入居者同士のトラブル

木造アパートの場合、鉄筋コンクリート造のように気密性や強度が高くないので、隣の部屋の話し声や上階の足音が気になることが多く、トラブルになることが少なくありません。

解決しないと、入居者の退去により空室の原因になることが多いのです。

②メーカー・営業マンの提案を丸呑みにする

最近は、不動産会社が賃貸物件を一括で借り上げて、転貸する「サブリース」が流行しています。

アパートのサブリース契約をすることで大家は、運営をプロに任せることができるので、安心で楽なアパート経営ができるからです。しかし、任せっきりにはリスクがあります。

メーカーや営業マンの提案を丸呑みするのは危険。

なぜなら、彼らの最終的な目的は自社の利益だからです。

家賃保証に気を取られ、「プロに任せておけば安心」と任せていてはいけません。

あくまで、自分自身で判断することがアパート経営で重要なポイントなのです。

③出口戦略・収支計画を立てていない

出口戦略や収支計画を立てないのでは、そもそも事業とはいえないでしょう。

アパート経営は、家賃収入と銀行への返済額だけで計算できるものではありません。

返済額に税金や修繕などの費用を加算することで収支計画を立てなければならないのです。

立地や建物の耐用年数から、出口戦略としての売却時期などを考えておくこともアパート経営ではポイントに。

将来、老朽化したアパートで経営を続けることは、空室により借金の返済にリスクを負う可能性があるからです。

 

アパートの失敗事例と対策についてより詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

関連記事アパート経営の失敗事例と体験談ブログから学ぶ|失敗しないための8項目

2018.04.03

3. アパート経営に事業資金は欠かすことができない

欲しいものがあれば、借金をして購入するのもアリでしょう。なぜなら、「今」必要なものがあるからです。

しかしその中には、仮に貯金をして現金で購入できる頃になったら、必要なくなってしまうものもあります。

だからこそ、しっかりとした返済計画を立てるのがポイント。

たとえば、クレジットカードを便利なツールとして活用できる人と借金苦の元凶にしかできない人がいます。両者の違いは、適正な資金活用の「計画」の有無ですね。

アパート経営も同じように、適正な事業計画を立てることで、不動産投資の事業資金として銀行ローンを活用できるのです。

 

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