アパートオーナーが火災保険に加入する必要性と補償内容について詳しく解説！

アパート経営には、様々なリスクが存在します。

想定されるリスクに対して、あらかじめ対策を講じておくのがスムーズな賃貸経営には欠かせません。

そこで、想定されるリスクの中でも、事前対策を講じやすいのが火災保険への加入でしょう。

 

火災保険に加入することで、火事によりアパートが焼失しても損害が補償されることになるのです。

保険により、アパートオーナーが損失を負担する必要はありません。

補償する範囲を広げておけば、火災だけではなく地震などによる損失にも対応できるのです。

 

そこで、今回はアパートオーナーが火災保険に加入する必要性と補償内容について詳しく解説しましょう。

賃貸物件が火災などにより消失してしまうと、収入源である家賃を得ることが難しくなるので、投資家として必ず確認しておかなければならない内容です。

1. アパートオーナーが火災保険に加入する必要性

不動産投資をする際には、リスク管理が重要なポイントになります。

なかでも、火災などの災害に対するリスク管理は欠かせないでしょう。

そこで、アパートオーナーが火災保険に入る必要性について解説します。

火災保険の重要性

最近は火災だけではなく、異常気象などの発生も多く、地震や台風などの被害も想定を超えるものになっています。

もはや、火災保険などへの加入は、アパートオーナーにとっての義務だと言えるでしょう。

 

あらかじめ、保険に加入するという対策を講じることで、可能なリスク管理を実施しておかなければいけません。

なぜなら、不動産投資では、適正なリスク管理の有無が成功を左右するからです。

火災保険に加入した方が良い理由

不動産投資では火災保険に加入した方が良いと言われますが、その理由を確認しておきましょう。

あらかじめ、理由を具体的に確認しておくことで、目的に応じた対策を講じることができるからです。

火災を起こした相手への賠償責任が問えない

たとえば、隣家からの失火が原因で、所有するアパートに火災が起きたとすると隣家に補償を請求できると思いませんか？

ところが、失火の場合には、隣家に重大な過失がなければ損害賠償を請求することができないのです。

結局は、被害を受けたアパートオーナー自身が再建費用を負担しなければいけないため、火災保険に入ることは必須と言えるでしょう。

火災保険料は経費にできる

火災保険を税金対策として利用することもできます。火災保険をアパート経営をする際の経費に計上して税金を節約するのです。

経費計上できるのは火災保険だけではなく、地震保険も計上できるので節税対策として活用してください。

 

なお、契約年数により計上の仕方が異なるので注意が必要です。

1年契約であれば保険料の全額を計上できるのですが、10年契約だと全額を資産計上してから按分した金額を毎年経費として計上することになります。

火災以外の天災も補償してくれる

火災保険の補償範囲は火災のみではありません。

落雷・台風などの風災・水災などで受けた被害も補償範囲内。

火災保険の商品によっては特約を付けることで、カバー範囲を拡大することができます。

2. 火災保険に加入するメリットやデメリット

アパート経営のような不動産投資には、リスク管理としての火災保険加入が欠かせないと言われます。

火災保険に加入することにより、様々なメリットを受けることができるのです。

しかし、デメリットもあるので、あらかじめ確認しておきましょう。

火災保険のメリット

火災保険に加入することで想定外の災害に対応することができます。

最近は自然災害によるリスクが高まっていますが、地震などの自然災害にも対応できる保険に加入することでアパート経営のリスク管理ができるのです。

 

その他にも以下のようなメリットがあります。

• 保険のかけ方が自由（建物のみや家財のみなど）
• 家主など、第三者への賠償責任を少なくすることができる
• 盗難や偶発的な事故などの被害をリスクヘッジできる
• 複数の選択肢から契約が可能

火災保険のデメリット

火災保険加入に対するデメリットとしては、やはり保険料の支払いコストに尽きるでしょう。

火災保険や地震保険の保険料は、年額で10％以上も値上がりしています。

さらに、地震が起こる可能性の高い地域では、50％近い値上げがされることもあるようです。

 

また、火災保険と地震保険は別々に加入しなければいけません。

地震保険については、長期契約の新規加入ができないなど、保険加入のコストが少なくないのです。

必要経費とは言え、キャッシュフローとしてのマイナスは否めないでしょう。

3. 加入する火災保険の補償内容を良く把握しよう

アパートオーナーには、不動産投資のリスク管理として火災保険への加入が欠かせません。

しかし、火災保険に加入するためには保険料というコストが必要です。

したがって、加入前に補償内容等をしっかり把握して費用対効果を確認しておきましょう。

火災保険の基本的な補償範囲は以下の通りです。

主な災害	補償内容
火災	過失・隣の火事で被害にあった・放火で家が焼けたなどの場合に補償される
落雷	落雷時の被害を補償される
破裂・爆発	ガス漏れなどによる破裂・爆発の際に補償される
風災・雹災・雪災	洪水や高潮の被害以外で、台風や暴風雨による被害、雹や豪雪による被害が補償される
水災	地震によるもの以外の洪水・高潮・土砂崩れにより建物が被害にあった場合に補償される
外部からの衝突・落下・飛来	建物の外部から物体が衝突したり、落下物により建物が破壊されたりした場合に補償される
漏水による水漏れ	給排水設備の事故による漏水や水ぬれの被害を補償される ※給排水設備の修理は補償内容に含まれない
集団行動などによる暴力行為	集団行動による暴力行為や破壊活動の損害が補償される
盗難や盗難に伴う損害	盗難や盗難に伴う損害が補償される
突発的な事故	誤って壁などを破壊してしまった場合、機能上の支障が発生する場合に補償される

火災保険の補償範囲

火災保険に加入する場合には、補償範囲について確認しておかなければいけません。

補償範囲の対象は

1. 建物のみ
2. 家財のみ
3. 建物と家財の両方

の3つから選択することになります。

アパートオーナーであれば、「建物のみ」を選択するのが一般的でしょう。

 

しかし、最近では賃貸の対象が部屋のみでなく、家具や家電がセッティングされたアパートなども少なくありません。

あらかじめ、家具や家電が備え付けられている賃貸物件であれば家財に対する補償も検討しなければならないでしょう。

火災保険の期間

アパートの火災保険や地震保険では、期間10年以上の新規加入が廃止されています。

以前は火災保険加入の際に長期契約期間を設けることで、実質的に保険料負担を軽減することができました。

しかし、現在では短期契約が主流になり、アパートオーナーにとって保険料のコスト負担が少なくないのが現状です。

火災保険の相場

火災保険料の相場は、物件の構造や特約の有無などで保険料の額が大きく違ってきます。

たとえば、物件価格が3,000万円の新築でも物件の構造や特約が異なれば、保険料の額も8～20万円と幅があるのです。

火災保険料の決まり方

火災保険料は、補償対象を「建物のみ」「家財のみ」「建物と家財の両方」のいずれのパターンにするかで大きく変動します。

また、火災だけではなく盗難など、その他の被害にも補償範囲を広げることで保険料は高くなるのです。

 

建物の構造も、保険料に大きく影響します。

たとえば、木造であれば鉄筋コンクリートよりも燃えやすいので保険料も高く設定されているのです。

また、火災保険には特約があり、特約を付加するごとに保険料の額も高くなります。

4. 火災保険に付けられる4つの特約

火災保険とは、火災により建物に被害が生じれば補償するという保険です。

したがって、火災以外の原因で被害を受けたとしても補償されることはありません。

しかし、特約を付加することにより補償範囲を広げることができるのです。

①家賃収入特約

アパートで火災が発生すれば、当面の間家賃収入は望めなくなるでしょう。

そこで、火災などにより家賃収入が途絶えた場合に補償されるのが「家賃収入特約」です。

補償期間は、3～12カ月の間で選択できます。

期間が長ければ保険料が高くなるのですが、アパートオーナーを専業にしているのであれば長期を選んでおいたほうが無難だと言えるでしょう。

②賃貸建物所有者賠償特約

保険の対象が賃貸される建物である場合にセットできます。

賃貸建物所有者賠償特約はアパートの欠陥や管理業務上の過失によって発生した事故で、人にケガを負わせてしまった場合に賠償してくれる特約です。

アパートオーナーとしては、物件損傷によるリスク管理として付加しておきたいものです。

③家主費用特約

「家主費用特約」は、「家賃収入特約」に似ていますが補償対象が異なります。

「家賃収入特約」の補償対象は火災などのために途絶えた家賃収入ですが、

「家主費用特約」の補償対象は住民の死亡事故などにより発生した空室や家賃割引などです。

④建物水災支払限度額特約

保険の対象がマンションなどの共同住宅建物の一棟全体である場合などに補償されます。

●全焼・全壊のケース：損害保険金＝建物保険金額×30%

※全焼・全壊とは、次の算式による割合が80％以上である損害をいいます。

保険の対象である建物の焼失、流失または損壊した部分の床面積 ÷ 保険の対象である建物の延床面積

「焼失、流失または損壊した部分の床面積」には、汚損および水ぬれ損を被った部分の床面積を含みません

●全焼・全壊以外のケース：損害保険金＝損害の額－免責金額

5. 火災保険の保険料の受取方法を知っておこう

火災保険の補償内容が把握できれば、次は保険金の受取方法を確認しておきましょう。

火災保険金の支払い額は、「保険金額」と「保険価額」の関係で決定します。

また、保険金の算出方法は「実損填補」と「比例填補」で決定します。

全部保険

全部保険とは、損害を受けた部分が全額保険金として補償される契約です。

契約者にとっては、安心できる分かりやすい契約だと言えるでしょう。

しかし、補償額が高くなるため保険料の額も高くなります。

超過保険

超過保険とは、保険がかけられた商品の価値よりも保険料のほうが多い契約です。

火災などのトラブルが生じれば保険金により補償され、超過した保険金は後のトラブルのために貯えられることになります。

 一部保険

一部保険とは、保険料を保険がかけられた商品の価値より低く設定した契約です。

したがって、一部保険では損害額について契約で定めた割合の保険金が支払われるため、契約した保険金が満額支払われないケースがあります。

保険料の算出方法

支払われる保険金の算出方法には、「実損填補型」と「比例填補型」の2種類があります。

そこで、両者の違いを確認しておきましょう。

実損填補（てんぽ）型

「実損填補型」とは、実際に生じた損害額に対して満額の保険金が支払われるという算出方法です。

契約者にとっては、分かりやすく、かつ、安心できる算出方法だと言えるでしょう。

比例填補（てんぽ）型

「比例填補型」とは、損害額に対して、契約で定めた割合の補償金が支払われる算出方法です。

たとえば、3,000万円の物件に対して1,000万円の保険契約を設定したケースであれば、300万円の損害が生じれば100万円の保険金が支払われます。

6. アパートオーナーが火災保険を選ぶポイント

火災保険には、保険料の支払いというコスト負担がともないます。

したがって、選択の際には内容をしっかり把握しておかなければいけません。

そこで、アパートオーナーが火災保険を選ぶ際に押さえておかなければいけないポイントを解説しましょう。

火災保険の保険対象を決める

火災保険では、保険対象に応じて保険料の額が変わります。

具体的には「建物のみ」「家財のみ」「建物と家財の両方」のいずれかを選択しなければいけません。

万が一の場合に、アパートオーナー自身が負担しなければいけない部分を対象にするという考え方です。

最近は、家具や家電をセットにした賃貸住宅が増えてきているので、「建物と家財の両方」を保険対象にするアパートオーナーが増えてきています。

保険料は建物の構造によって違うことを知る

火災保険の保険料は、建物の構造に応じて大きく変化します。

たとえば、鉄筋コンクリートであれば燃えにくいという特徴を持つので保険料の額を抑えることができるのです。

木造であれば燃えやすいので保険料の額が高くなります。

保険の補償範囲を決める

火災保険の補償範囲には、必要のない補償が含まれていることがあるので注意してください。

補償範囲の選択に応じて保険料の額が変わるのであれば、あえて不要な補償を選択する必要はないでしょう。

建物に対する保険金額を決める

建物に対する保険金の額は、アパートオーナー自身が決めることができます。

ここで知識として押さえておかなければいけないことは、たとえば3,000万円の値打ちの建物に5,000万円の保険をかけたとしても、災害により5,000万円が支払われることはありません。

支払われる保険金の上限は、実損額か契約で設定された割合の保険金になるので注意してください。

家財に対する補償額を決める

家財に対する補償額を決める時には、建物や家財の価格に応じた保険金を決めることになります。

評価方法については保険会社により異なるのですが、「再調達価格方式」が採用されるのが一般的です。

地震保険に加入するか決める

災害によるリスクは、火災だけとは限らないのです。最近では、地震や津波による被害も多く発生しています。

しかし、火災保険だけでは、地震や津波に対して補償することはありません。

アパートオーナーを専業としているのであれば、地震保険にも加入しておくのが当然のリスク管理と言えるでしょう。

所有する物件のエリアの災害状況を把握する

あらかじめ、物件が所在するエリアの災害状況を把握しておけば、保険料コストを軽減することも可能でしょう。

国土交通省や自治体が提供している「ハザードマップ」を確認することで、エリアに応じた災害リスクを把握することができます。

保険料コストを軽減するために、被災する可能性の少ない補償であれば外しておくという選択も可能なのです。

7. アパートオーナーが火災保険料を少しでも抑える方法

アパートオーナーとして成功するためには、コスト軽減も重要なポイントになります。

保険料コストについても同様で、保険料を節約できる内容があるかどうかを確認する作業が欠かせません。

要らない特約は付けない

火災保険料を抑えるためには、不要な特約を付けないことがポイントになります。

たとえば、基本プランの中にも不要な補償がセッティングされているケースもあるのです。

エリアによっては、水害や雪害に対する補償が不要になるでしょう。

つまり、「不要な特約は付けない」「不要な特約は外す」というのが保険料コストを抑えるコツだと言えるのです。

火災保険料の支払いを一括払いにする

火災保険料の支払い方法には、「月払い」「年払い」「一括払い」の3つの方法があります。

保険料の一番高いのが「月払い」であり、一番安いのが「一括払い」です。

2年以上の契約であれば、「一括払い」にすることで保険料を抑えることができます。

火災保険の保険期間は長期を選ぶ

保険期間は、2015年10月に最長36年間から10年間に変更されました。

したがって、現在は36年間という長期割引を利用することはできません。

しかし、1年契約と10年契約でも保険料は大きく異なります。

保険期間は長期の契約を選びましょう。

災害や事故が起きた場合の自己負担額を設定する

災害や事故が起きた場合の自己負担額を設定することで保険料を抑えることができます。

たとえば、自己負担額を10万円で設定した場合、損害額が100万円であれば自己負担額を差し引いた90万円が補償されるのです。

 

自己負担額が多ければ保険料の額を抑えることができます。

自己負担額の上限は保険会社により異なりますが、一般的に10万円程度になるようです。

保険会社の割引サービスを上手く活用する

保険会社では集客のために様々な割引サービスを展開しています。

保険会社のホームページにアクセスして確認してください。

保険会社独自の割引サービスを上手く活用するのも保険料コスト軽減のコツになるでしょう。

具体的には、保険会社により

• Web申し込み割引
• ノンスモーカー割引
• 証券ペーパーレス割引
• ホームセキュリティ割引

などが実施されています。

8. MIRAIMOが厳選した火災保険会社ランキングトップ3を紹介！

不動産投資では、災害に対するリスク管理として火災保険への加入が欠かせません。

しかし、どの保険会社を選択すれば良いのか、判断に迷うのではないでしょうか？

そこで、MIRAIMOが厳選した火災保険会社ランキングトップ3を紹介します。

No.3 セコム損害保険

セコム損害保険では、火災保険として「セコム安心マイホーム保険」を設定しています。

「セコム安心マイホーム保険」は、万が一の災害に対して大切な住まいや家財を補償してくれます。

さらに、補償を追加することで補償内容を充実させることもできれば、必要な補償のみに絞ることも可能です。

No.2 楽天損保

楽天損保では、火災保険として「ホームアシスト」を設定しています。

「ホームアシスト」は、補償内容も充実しており、保険料の額もリーズナブルだと言えるでしょう。

住まいの補償から日常生活の補償に至るまで、暮らしをバックアップする火災保険になります。

No.1 東京海上日動

東京海上日動では、火災保険として「トータルアシスト住まいの保険」を設定しています。

「トータルアシスト住まいの保険」は、火災による損害のみではなく盗難や事故による破損など日常の災害についても補償します。

様々なサービスを付加することで日常生活もサポートする火災保険です。

9. アパートオーナーは火災保険に入るべき！補償内容を良く把握しよう

不動産投資で成功するためには、適切なリスク管理がポイントになります。

アパートオーナーは、災害に対して火災保険で対応しなければならないと言えるのです。

また、必要に応じて地震保険への加入や特約の付加も必要になるでしょう。

 

補償内容を広げることで、リスクに対しては安心できるのですが、それだけ保険料コストが増加します。

あらかじめ、物件エリアの被災情報などを十分に確認して、不要な特約などは付加しないことも火災保険に加入するコツだと言えるのです。

 

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