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アパート経営で一括借り上げするメリットデメリットと失敗しないポイント3つ

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一括借り上げ」とはここ数年で浸透した、賃貸経営での保証制度です。

アパート経営における最大のリスクである「空室リスク」を解消してくれ、さらに「30年間一括家賃保証」として、長期間の保証を売りにしています。

 

では、「一括借り上げ」を利用すると

  • 「本当に何十年もの間、不動産業者は家賃を保証してくれるの?」
  • 「契約を締結したことによって、リスクやトラブルに巻き込まれることはないの?」

そのような疑問はこの記事を読んでいただければ、解消されます!

アパート経営で一括借り上げをするメリット・デメリット、リスクから注意点まで詳しく解説しています。

あなたは「一括借り上げを利用するべき人なのか?」を考える際の参考にしてみてください。

Index

1. アパート経営の一括借り上げとは?

そもそも、一括借り上げとはどのようなシステムなのか?

アパート経営で一括借り上げを行うときにどのようなメリット・デメリットがあるのか?

基本的な知識を解説していきます。

1-1. 一括借り上げ(サブリース)とは?

一括借り上げとは大家・オーナーが所有している賃貸物件をサブリース会社にまとめて賃貸することです。

サブリースには又貸しという意味があり、一括借り上げした物件を不動産業者が入居者に賃貸する契約のことを言います。

手数料が1ヶ月の家賃の10~20%かかる会社がほとんどですが、空室時も家賃を保証してくれるのが大きな特徴です。

(サブリースされる物件=一括借り上げされているということになります)

大家・オーナーの代わりに賃貸経営を行う仕組みのことを総称して「一括借り上げ(サブリース)」と呼びます。

1-2. 一括借り上げとその他の管理方法・保証比較一覧表

一括借り上げと、その他の代表的な管理方法を表にしました。

一括借り上げ
(サブリース)
一般的な
管理委託
自主管理 空室保証 滞納保証
家賃から支払う手数料 10~20%前後 5%程度 なし 15%前後 5%程度
敷金・礼金の扱い サブリース会社 大家
滞納時の保証 × × ×
空室時 の保証 × × ×
契約期間 2年~長期間
(見直しあり)
通常2年
(更新あり)
なし 2年~長期間 通常2年
(更新あり)
入居者との
賃貸借契約
サブリース会社 大家
入居者管理 管理会社 大家 大家or管理会社
入居者募集
共有部分の清掃

2. アパート経営で一括借り上げするメリット・デメリット

次はアパート経営で一括借り上げを利用した場合にどのような効果を得られるのか知っていきましょう。

2-1. メリット

1. 空室・滞納リスクがなくなり、安定した収益が得られる

賃貸経営において最大のリスクは「空室リスク」「滞納リスク」です。

アパート経営は部屋数が多いので、一番減らしたいリスクです。

そこで「一括借り上げ」を利用することで空室・滞納があろうと、契約期間中は毎月固定で収入を得ることができるので、先の計画を立てやすくなります。

※一括借り上げ以外でこのリスクを解消する場合は「空室保証」を付けることが必要となります。

2. すべての管理を任せるので、知識がなくても賃貸経営することができる

一括借り上げ契約を締結した場合は、賃貸経営のすべてをサブリース業者に委託する形となります。

大家・オーナーがすることは、毎月きちんとサブリース会社から振り込みがあるかの確認だけです。

ですので、賃貸経営の知識が全くない人でも、物件を購入して賃貸経営することが可能なのです。

3. 入居者トラブルで訴訟の当事者にならない

一括借り上げでは入居者と賃貸借契約を結ぶのはサブリース会社です。

もし入居者トラブルが起こっても、大家・オーナーはその責任を負う必要はありません

4. 賃貸経営の最新情報を自ら調べる必要がない

賃貸経営を成功に導くうえで、入居者付けはとても重要なポイントです。

どんな方法で募集し、どういう人に、入居してもらい、建物にどんな管理を施すかなど、様々な経営戦略を考えなければなりません。

ですが、一括借り上げで経営を考えるのは全てサブリース会社の仕事です。

サブリース会社に情報を収集してもらい、共有してもらえるので、情報面のメリットがあります。

5. 確定申告がスムーズになる

一般的な管理委託の場合は、税金・修繕費・減価償却費など、必要経費の計算を自分で行う必要があります。

しかし一括借り上げを行うと、毎月サブリース会社から賃料・各種必要経費の明細が送られてきます。

確定申告時はその明細通りに記入すれば良いので確定申告の手間を減らすことができます。

一括借り上げのメリットは安定した賃料が得られ、経営の手間が省けることです。

2-2. デメリット

1. 手数料(10~20%程度の賃料差額)が高額

自主管理であれば、管理手数料はかからないので収入のすべてを手に入れることができます。

また、基本的な管理委託(集金・清掃・入居者対応)であっても手数料の相場は5%程度です。

ですが、サブリース契約では家賃の10~20%前後の手数料を支払います。

この手数料の高さは一括借り上げのデメリットです。

2. 礼金や更新料などは大家・オーナーの取り分にならない

賃貸経営において大家・オーナーは毎月の家賃以外にも入居時の「礼金」・契約更新時の「更新料」を受け取ることができます。

これは大家・オーナーと入居者の間で賃貸借契約が交わされているために受け取れる収入です。

一括借り上げでは、サブリース会社と入居者の間で契約を交わすので、礼金・更新料は原則として受け取ることはできません。

3. 大家・オーナーの思い通りに経営することができない

サブリース(一括借り上げ)を利用した場合、賃貸経営のすべてを任せる契約を締結することになります。

そのため、サブリース契約後の賃貸経営に関しては、基本的に「入居者・審査条件・設定賃料」などの決定はサブリース会社の方針によります。

大家・オーナーが自身の物件に住んでいたとしても、口を出すことはできないのです。

4. サブリース会社の賃貸経営力に収支が左右されてしまう

サブリース会社の経営手腕によって、賃貸経営の成功が左右されます。結果が悪ければ、その影響は大家・オーナーへと返ってきます。

更新時の家賃減額・リフォームの強要など、大家・オーナーは不利になってしまいます。

このため、実績のある管理に強いサブリース会社を選ぶことが重要です。

5. 契約更新で家賃減額されるリスクがある

一括借り上げ(サブリース)は「30年など長期間の家賃保証」が魅力の契約です。

しかし、実際は契約当時の家賃保証を受けられる期間は長くても「10年」それに加えて、定期的な家賃見直しが契約内容に含まれています。

2~5年ごとに家賃見直しがされるため、家賃は減額していくという認識をもって契約を締結してください。

6. サブリース会社から解約されるリスクがある(違約金を請求される)

契約更新の際、サブリース会社の経営状態が悪いと契約解除されてしまう場合があります。

また、大家・オーナー側からの契約解除は認められないケースが多いです。契約を申請しても、違約金の支払いがあります。

違約金は賃料の6カ月分になるケースもありますので、契約時には「解約内容」の確認をしておきましょう。

サブリース契約を利用しなければ成り立たない賃貸経営は絶対に成功しません。

3. アパート経営を一括借り上げで運用するポイント3つ

アパート経営に必要な初期費用が3分で丸わかり|新築・中古別

メリット・デメリットを確認したうえで、一括借り上げ(サブリース)を利用してアパート経営を成功させるポイントを解説していきます。

①注意点を理解する

建築する土地によって注意するポイントが違います。共通して気を付けたいことを説明していきます。

1. 賃貸需要があるかどうか?

これは一括借り上げ(サブリース)にかかわらず、すべての賃貸経営における注意点です。

賃貸経営はもちろん入居者がいて初めて成立します。

ですが、一括借り上げ(サブリース)では、営業マンが「家賃保証があるから心配いらない」と建設を強要してくるケースがあります。

ただその言葉を鵜呑みにするのではなく、土地周りの賃貸状況を地元の不動産会社に聞いてみましょう。

もし、空室ばかりの地域であれば賃貸経営に参入するのは危険です。きちんと断りましょう。

2. 一括借り上げを利用することが得になるのか?

一括借り上げ(サブリース)を利用していると賃料の最大化はできません。

20%の手数料を支払ったとしても、安定した収入を得ることができるのか?シミュレーションをしましょう。

一括借り上げ(サブリース)は利用しなくても、安定した運営が望める物件のリスクヘッジのために利用することが一番良い方法です。

②一括借り上げでのトラブル事項を知っておく

トラブルになりやすい事項は先に知っておくことで、契約締結前に改善することができます。

1. 家賃保証の見直しで収入が減る

一括借り上げ(サブリース)の賃料保証は2~5年ごとに見直しされます。

通常の賃貸経営でも経年劣化により賃料が低下することが一般的なので、一概にサブリースだからというわけではありません。

しかし、10部屋をサブリースしていて、1部屋2,000円の賃料減額となれば、単純に毎月20,000円のマイナスです。年間にすると240,000円になりますので、2年ごとに家賃減額されてしまうと、安定した家賃収入が見込める契約とは到底思えません。

ですので、家賃保証の見直し期間はできるだけ長くしてもらいましょう。そして、どのような条件で家賃減額されるのかも確認しておくことをおすすめします。

2. 契約解除時の違約金支払い

この項目も契約書に記載があるはずです。いつどのようなタイミングで解約したいと思うかは予想ができません。

解約しないから大丈夫。と高を括ることなく、もし解約するとなったら?を考えて内容を把握しましょう。

特にサブリース契約の場合は大家・オーナーから申請した解約時に、サブリース業者に対して「違約金」を支払う場合が多いです。

違約金が賃料の6カ月分と、高額になるケースもあります。解約事項について記載がないときはサブリース業者に直接確認しましょう。

3. 免責期間を確認する

免責期間というのは、サブリース契約で該当する条件を満たした場合、大家・オーナーに対して家賃支払いをしなくてもいい期間です。

代表的な3種類を紹介いたします。

該当時期 理由 期間
新築初回入居者募集 新築物件での最初の入居者を募集するため 1~3カ月程度
退去時入居者募集 退去から次の入居者を募集するため 0~1か月程度
契約更新時 契約の更新(見直し)の際に発生する 0~1か月程度

このように、一定のタイミングで免責期間が設けられています。

特に「退去時」に発生する免責に関しては予測ができないので、サブリースの収入が安定しなくなる可能性があります。

この免責期間は物件・業者により契約条件が異なります。
年に数回空室が出れば、そのたびに免責されてしまう可能性があります。合計したら、家賃の数カ月分と莫大な損失となります。一番良い条件を基準としましょう。

③契約内容は必ず確認する

いざ、サブリースを利用することになったら「契約」を交わします。

万が一トラブルが発生した際、契約書に記載があるのに「知らなかった」では済まされません。契約内容で、必ずチェックしておくべき項目をまとめました。

サブリース契約書の雛形に目を通す

国土交通省HPには「サブリース住宅原賃貸借標準契約書 」という雛形が用意されています。

国土交通省HP参照URL: http://www.mlit.go.jp/common/000990513.pdf

こちらはあくまで雛形ですので、参考までにご覧ください。

契約書というものは、どうしても難解な言葉が多いです。

賃貸経営の知識がないと理解できない用語や項目もあるかと思いますので、本契約前の予習としてもおすすめです。

業者によって違う契約内容(注意すべきポイント)

雛形では網羅しきれない確認ポイントをまとめました。トラブルにつながりやすい契約箇所ですので、把握しておきましょう。

1. 賃料免責期間の長さ

トラブルの項目でも解説しましたが、賃料免責期間は見落としがちな契約内容です。

いまいちわかりにくい内容なので、免責期間「何カ月?」「空室のたびに発生するのか?」といった形で細かく把握しましょう。

2. 一括借り上げ契約の解約条件と注意点

解約は大家・オーナーからではなく、サブリース業者から通達されることが多いです。

  • 「契約解除は何カ月前に知らされるのか?」
  • 「大家・オーナーから契約解除した時の違約金支払い額は?」

などきちんと確認しましょう。

契約解除は「言った言わない」のトラブルにならないように事前に書面で通知しましょう。

また、契約が解除された場合、入居者情報をサブリース業者から教えてもらわなければなりません。
その一番の理由は、契約の終了してるサブリース業者の口座に入居者が、間違って家賃を振り込まないようにするためです。

3. リフォーム及び定期メンテナンス費用の発生について

入居者が退去すると、次の入居者募集に向けて清掃以外に室内リフォームするケースがあります。

また、築年数が経過してくると建物の修繕が必要になります。それ以外にも設備不良などメンテナンス費用は意外とかかります。

サブリース契約では空室保証はしてくれますが、こういったメンテナンス費用は基本的に大家・オーナーが負担します。

どのようなタイミングでメンテナンス費用の負担が発生するのか、収益に直結する箇所なのでチェックが必要です。

4. 賃貸料金の設定額

賃料の10~20%引かれた金額が大家・オーナーの利益となります。
ですので、サブリース業者が設定している賃料が「エリア相場と合っているか」は注意深く確認してください。

仮に、90%が大家・オーナーの収益になったとしても、相場よりも安い設定賃料だった場合は、すでに損をしていることになります。

高すぎるというのも怪しいので、あなた自身がきちんと相場を確認したうえで、契約を交わしましょう。

4. 一括借り上げ「利用したほうがいい人」「そうでない人」

一括借り上げ(サブリース)は誰にでも万能な契約というわけではありません。向き不向きがあります。比較表を参考にしてみてください。

向いている人 不向きな人
賃貸経営が初めての人 収益を最大化したい人
賃貸経営のほかに本業がある人 賃貸経営に時間・手間をかけられる人
賃貸経営に手間をかけられない人 自分で経営していきたい人
遠方に物件がある人 賃貸経営知識が豊富な人
安定した経営をしたい人 管理手数料を抑えたい人

向いている人の特徴

一括借り上げ(サブリース)は時間・知識・手間をお金で買うようなものです。

賃貸経営の経験がなく、副業で始めたい人・また忙しく時間がない人にはおすすめです。

しかし、支払う手数料が高額なので、サブリース頼りの賃貸経営にならないように注意しましょう。

不向きな人の特徴

賃貸経営に興味があって、ある程度自分の時間を使える人。

収益を最大化して、安定よりも利益がほしい人は一括借り上げを利用すべきではありません。

またある程度知識がある人で賃貸管理の煩わしさを排除するだけであれば、一般管理を管理会社に委託すればよいのです。(管理委託手数料の相場は5%程度です。)

自分の行いたい賃貸経営手法を考えながら
一括借り上げ(サブリース)を利用するか、決めてみるのも良いかもしれません。

5. 一括借り上げでトラブルに巻き込まれないためには?

知識や実績のない不動産会社が一括借り上げ(サブリース)を導入した結果、経営困難に陥ってしまう事があります。

強引な契約解除を大家・オーナーに迫る等のトラブルも発生しています。

一括借り上げ(サブリース)サービス自体が、ここ数年で急激に浸透した賃貸経営サポートサービスです。まだ、30年家賃が保証した実績のある業者はないのではないでしょうか。

トラブルが起きた場合の法整備も整っていないため、現行の賃貸借契約に関する法律が適用されます。

 

契約が締結されてしまうと「知らなかった」では済まされないことがあります。

営業マンの話を鵜呑みにするのではなく「本当にこの場所で賃貸経営が成り立つのか?」を考えることが必要になります。

知識があれば「怪しい箇所」に気づくことができるので、トラブルに巻き込まれるリスクは格段に下がります。このように一括借り上げ(サブリース)の記事を読むことも知識付けに役立ちます。

騙されないためには「大家・オーナーも最低限の知識を付ける」ということが重要です。
営業マンの情にほだされても、責任を取ってくれることはありません
投資先にきちんと利益を出す実力があるのか?冷静な判断を下しましょう。

会社選びを慎重にする

一括借り上げの会社選びは、アパート経営の成否に大きく関わります。万が一サブリース会社が倒産するようなことがあると、賃料や敷金などは取り戻すことができません。

そのためにも会社選びは一番大事なことと言っても過言ではありません。

契約内容や料金は会社により様々で、どこを選べばいいかわからない人も多いと思います。

  • 今までに管理実績が多くあり、トラブルも少ない会社
  • 客付力がある会社
  • 会社の規模の大きさ・財務状況
  • 契約期間や手数料・免責事項

以上のことに注目して、一括で資料請求をしたり、直接問い合わせたり、口コミを見るなどで色々なサブリース会社を比較してみましょう。

サブリースの手数料を査定できるサイトもあります。活用してみてください。

サブリース比較君 http://www.sublease-navi.com/アパート経営で一括借り上げするメリットデメリットと失敗を防ぐポイント3つ

6. 一括借り上げを上手く活用し失敗しないアパート経営を

一括借り上げ(サブリース)を利用して失敗する理由は「サブリース契約に頼ってしまう」という部分が否めません。

賃貸経営を成功させるには、信頼できるパートナーを見つけることが重要です。

それは大手だからという理由だけで決まるものではなく「あなたの賃貸経営に対して真剣に取り組んでくれるか」ということです。

きっかけは業者からの声かけだったかもしれませんが、それを成功に導くのはあなた自身の行動にかかっています。

ぜひ、検討の上、良きパートナーを見つけ、賃貸経営を成功させてください。

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