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不動産投資をするなら家賃滞納の対策とリスクを減らすための方法を知っておこう

家賃収入によって収益を得る不動産投資において、家賃滞納は大きなリスクです。

不動産投資を成功させるためには、家賃滞納への適切な対処方法を知っておくことはとても重要だといえるでしょう。

今回の記事では家賃滞納に焦点を合わせ、その対策とリスクを減らすための方法を解説します。

不動産投資に興味があり、これから始めてみようと考えている方は、ぜひ参考にしてください。

Index

1. 不動産投資では家賃滞納対応は迅速にすることが大切

不動産投資では家賃滞納対応は迅速にすることが大切

不動産投資では家賃収入が得られなければ運用が成り立ちません。

滞納額が増えると回収が難しくなるため、家賃滞納が発生した際には迅速に対応することが大切です。

長引くことで滞納額が高額になる

家賃滞納が発生してしまうと、家賃収入が得られなくなります。

当然、長引くほど滞納額は増え続けて高額になってしまうため注意が必要です。

滞納額が高額になるほど回収が難しくなりますが、入居者側から見た場合も同じことがいえます。

滞納額が高額になると一気に支払うのが困難になるため、滞納額が増え続けるという悪循環に陥ってしまうのです。

家賃滞納者の甘えが出てくる

家賃滞納が発生した際には迅速に対応しなければなりません。

1~2カ月滞納しても大した催促がない思えば、家賃滞納者にも甘えが出てきます。

したがって、滞納が発生したら必ず回収するという強い態度で望まなければなりません。

滞納が発生した時点で電話連絡しても、すぐ入金してくれる入居者ばかりではなく滞納を続ける入居者も存在します。

「場合によっては法的措置も辞さない」という意思を滞納者に示すことも重要です。

家賃が入らないことで発生する損失

不動産投資では、滞納によって家賃収入が得られないことは大問題ですが、入金されないこと以外の間接的な損失も発生します。

家賃が入らないことで発生する損失には、以下の3つがあります。

入居者を逃す機会損失

家賃滞納者に退去を要請しても、すぐ出ていってくれるとは限りません。

中には、確信的に居座り続ける滞納者もいるため注意が必要です。

滞納者が退去せずに居座り続けるのであれば、当然新しい入居者の募集はできません。

家賃滞納の発生は家賃収入の減少ばかりか、入居者を得る機会の損失にもなってしまうわけです。

税金の支払いによる現金の損失

家賃滞納によって入金がない場合でも、経理上は売上として計上しなければなりません。

一般的に不動産投資では「発生主義会計」を採用しており、入金の有無に関わらず売上を計上する必要があるのです。

売上を計上すれば課税対象となるため、個人であれば所得税が発生し、法人なら法人税を支払わなければなりません。

何ヶ月滞納されようと売上は発生していることになるため、滞納が解消されない限りは延々と無駄な税金を支払うことになり現金の損失になるのです。

事業収入が入ってこない損失

不動産投資は家賃収入がないと成り立ちません。

事業収入がなければ経費を支払うこともできず、赤字運用となってしまいます。

家賃滞納によって収入がない場合でも、毎月のローン返済・共有部分の水道光熱費・修繕積立金・管理費など、さまざまな経費の発生は止められません。

家賃滞納によって事業収入を得られないと、家賃額以上の大きな損失を被ることになるわけです。

2. 家賃を滞納された場合の回収方法

不動産投資において家賃を滞納された場合の回収方法

では実際に不動産投資をしていて家賃を滞納された場合、どのような回収方法があるのでしょうか?

4つの回収方法を確認しておきましょう。

家賃保証会社に連絡を入れる

滞納が発生したら家賃保証会社に連絡を入れましょう。

一般的に、貸主や管理会社から連絡を入れるよりも、家賃保証会社のほうが滞納者に対して厳しく対応してくれます。

家賃保証会社は滞納が発生した際、貸主に対して滞納家賃を保証する必要があり、滞納額を立替払いしなければなりません。

したがって、滞納者から家賃を回収できなければ会社の業績が悪化してしまうため、厳しく対応するのは当然なのです。

自力で滞納者や連帯保証人に支払ってもらうのが難しい場合もあるため、家賃滞納リスクを軽減するためにも家賃保証会社を利用するとよいでしょう。

連帯保証人に連絡して説得してもらう

滞納している入居者が真摯に対応してくれない場合、連帯保証人へ連絡して説得してもらいましょう。

連帯保証人は滞納者同様に債務を負う存在であり、入居者が家賃を支払わない場合には代わりに支払いを負う義務があります。

連帯保証人も家賃の支払いには応じたくないはずですから、連帯保証人を巻き込む形で説得するのがよいでしょう。

 

また、緊急連絡先や身元引受人に連絡を入れるのも方法のひとつです。

連帯保証人のように家賃支払い義務はありませんが、入居者にとって身近な存在のため説得する力になるでしょう。

裁判外での交渉

家賃滞納が解決できずに長引けば、最終的には物件の明け渡し訴訟を起こし、強制退去を執行しなければなりません。

しかし、貸主側からすればなるべく穏便に解決したいですよね。

家賃滞納が発生したら、まずは口頭・手紙・内容証明郵便などを使って連絡するのがよいでしょう。

連絡をして滞納家賃を支払ってもらうのが、もっとも早い解決方法となります。

 

連絡後の交渉で話がまとまった際には、滞納家賃の支払について合意文書を取り交わしておくとよいでしょう。

ただ、裁判外での交渉は強制力という意味では実効性の低い方法であるため、効果がなければ次の段階へ進まざるを得なくなります。

ADR(あっせん、調停、仲裁等の裁判外紛争解決手続)の利用

話し合いなどで解決できない場合には「ADR」を利用するのも方法のひとつ。

ADRとは、あっせん・調停・仲裁などの「裁判外紛争解決手続」のことで、第三者が貸主と滞納者の間に入って話し合いを取り持ってくれます。

結局は当事者間での話し合いになるわけですが、第三者が入ることで交渉がよりスムーズに進むことが期待できるのです。

弁護士・司法書士に相談する

自力で強制的に家賃を回収した場合は法律違反になる可能性があります。

そこで、説得に応じてもらえない場合には弁護士・司法書士に相談するのも手段のひとつです。

滞納家賃をなかなか支払ってもらえない状況が長引けば、いずれ裁判を起こす必要があるかもしれません。

困った場合には、早めに弁護士や司法書士など専門家に相談してみましょう。

裁判による手続き

裁判外やADRによる交渉によって解決されない場合には、裁判で訴訟を起こすことを検討しましょう。

通常訴訟では請求する金額によって、簡易裁判所か地方裁判所のどちらかに提訴します。

裁判で勝訴すれば強制執行が可能となり、滞納者に財産がある場合には強制的に滞納家賃を回収できるのです。

遅延損害金をとるようにする

家賃を滞納された場合、入居者に対して「遅延損害金」を請求できます。

期日までに家賃を支払う契約を交わしているのにもかかわらず家賃を滞納する行為は、契約違反・債務不履行であるため損害賠償責任が発生するのです。

また、賃貸契約を結ぶ際に遅延損害金について盛り込んでおけば、遅れないように支払わなければいけないという意識付けにもなります。

 

実際に遅延損害金を請求する場合は、民法で「年5%の遅延損害金を請求できる(貸主が事業者の場合6%)」と定められています。

滞納している家賃額と合わせて、遅れている日数分に年利5%をかけた遅延損害金を請求できるのです。

また、遅延損害金は民法で規定されている損害賠償責任であるため、賃貸契約書で定めていない場合でも請求できます。

3. 不動産投資において家賃滞納が発生した場合の対応までの流れ

不動産投資において家賃滞納が発生した場合の対応までの流れ

それでは、実際に家賃滞納が発生してしまった場合の対応を確認しておきましょう。

管理会社に委託している場合も、手順は覚えておいて損はありません。

①賃借人に家賃支払いの通知・督促

家賃支払い日を過ぎても家賃の振り込みが確認できない場合、入居者に対して口頭・電話・郵便などなどで家賃支払の通知・督促をします。

迅速に対応しましょう。

家賃滞納の発生から日数が経過してから通知をすると、滞納者に甘く見られてしまい、滞納が頻繁に発生してしまう可能性があります。

家賃が未払いであることを通知してから2週間経っても入金されないようであれば、督促状を送付したほうがよいでしょう。

②督促状・内容証明書の通知

通知後に入金されないのであれば、督促状を「内容証明郵便」にて送付し家賃の支払いを求めます。

内容証明郵便は法的手続きを行う際に、「家賃滞納に対して請求を行っていた」という証拠になるものです。

たとえば、「滞納家賃を7日以内に支払ってください。期限内に支払われない場合には賃貸契約を解除します」という文言を添えて送ります。

どんな内容の文章を誰に送ったのかを明確にするものであり、後の裁判で家賃滞納の事実を証明する文書となるわけです。

③連帯保証人へ催告状の送付

督促状を内容証明郵便で通知しても滞納家賃が支払われない場合は、連帯保証人へ催告状を送付します。

賃貸契約の際に連帯保証人を定めていれば、連帯保証人に滞納家賃を請求できるのです。

連帯保証人は契約者と同じ債務を負うものであり、滞納家賃の支払い義務が法的にあるため、入居者に支払う意思がない場合は連帯保証人に連絡しましょう。

④物件の明け渡し訴訟

内容証明郵便で通知した支払期日を過ぎても支払いされない場合は、法的手段に出るしかありません。

明け渡し請求の訴状を作成して裁判所に提出します。

訴状の作成は法的措置対象者への手続きであるため、弁護士に依頼するのが一般的です。

不動産トラブルに対応できる弁護士に依頼するのがよいでしょう。

 

また、弁護士へ依頼するための弁護士費用が必要となります。

余分な経費と考えがちですが、家賃滞納者を一刻も早く退去させないと入居者の募集ができません。

家賃滞納者が退去しない状況は、新しい入居者を獲得する機会を失っているわけでもあり、不動産投資の運用を早く正常な状態に戻すためにも弁護士費用は必要経費と考えたほうがよいでしょう。

⑤強制執行に基づく強制退去

裁判になって勝訴判決を得れば、強制執行に基づく強制退去の手続きを行います。

強制執行に必要なもの

強制執行の申立てを行う場合には以下の3つが必要です。

  • 債務名義
  • 執行文
  • 送達証明書

債務名義とは「確定判決」のことであり、明渡請求権の存在を証明する文書です。

執行文は判決の末尾に当該判決が強制執行できる旨を記したもので、判決が言い渡された裁判所に申立てをして付けてもらうもの。

送達証明書は、債務名義(確定判決)が家賃滞納者に送達されたかを確認する書面で、裁判所が発行します。

強制執行の申立てを行う

強制執行に必要なものが揃ったら、賃貸物件のある住所を管轄する地方裁判所に強制執行の申立てを行い、明渡しの催告日や荷物の搬出・保管する業者「執行補助者」を執行官に伝えます。

明渡しの催告をする

明渡しの催告とは、執行官・立会人・貸主・執行補助者などが賃貸物件に出向いて実際の専有状況を確認した上で、強制執行を実施する日付を記載した公示書を物件に貼り付ける手続きです。

一般的に、強制執行の申立てから2週間後くらいに行なわれます。

強制執行を行う(断行)

強制執行を行うことが「断行」です。

明渡しの催告で公示書に記載する引き渡し期日は明渡し催告日の1カ月後ですが、断行は通常引き渡し期日の2~3日前に行なわれます。

執行官や執行補助者が物件に出向き、荷物を運び出して鍵を交換したら明渡し終了です。

訴訟や強制退去までいくと、大変な手続きや費用がかかります。

しっかり家賃を回収してくれる管理会社、保証会社を選ぶなど、家賃滞納を未然に防ぐ取り組みが必要となるでしょう。

4. 不動産投資において家賃滞納が発生してしまう理由

不動産投資において家賃滞納が発生してしまう理由

そもそも、なぜ家賃滞納が発生してしまうのでしょうか?

入居者がどんな理由で家賃滞納するのかを理解しておきましょう。

ありがちな家賃滞納理由

家賃滞納は入居者のさまざまな理由によって発生します。

うっかり忘れてしまうこともありますし、そもそも支払う気のない悪質なケースもあり、理由によって対応も異なるでしょう。

たとえば、

  • 入金を忘れていた
  • 手持ちの現金がなかった
  • 急病で支払いに行けなかった
  • 旅行や出張で支払いが困難だった
  • 入居者が行方不明になった
  • そもそも支払う気がなかった

中にはやむを得ない事情によって家賃の支払いができない場合がある一方、悪質なケースもあります。

家賃滞納で改善の余地があるケース

ついつい忘れてしまった場合や、急病や旅行など何らかの事情によって一時的に家賃の支払いが遅れてしまった場合は、改善の余地があります。

毎月の入金状況をしっかりとチェックするほか、未払いが判明した時点で即連絡を入れるとよいでしょう。

入金を促す連絡をしてもなかなか入金してくれないケースでなければ、チェックや通知を徹底しつつ入居者に支払の意識付けを行えば家賃滞納は防げます。

家賃滞納で改善の余地がないケース

行方不明になる・音信不通になる・居留守・支払の約束を破るなど、悪質なケースでは家賃滞納の改善は困難になります。

繰り返し督促しても応じてもらえない場合には、裁判などの法的手段によって契約解除・差し押さえも視野に入れる必要があるでしょう。

5. 不動産投資において家賃滞納リスクを減らすための方法7つ

不動産投資において家賃滞納リスクを減らすための方法7つ

不動産投資を成功させるためには、家賃滞納リスクを減らすことが重要です。

家賃滞納リスクを減らすための7つの方法について解説します。

①家賃保証会社に加入する

家賃保証会社では滞納が発生すると、貸主に対して家賃を立替払いすると同時に滞納家賃の回収を行います。

実際の家賃の立替え払いは以下が一般的です。

  • 家賃滞納が発生したら貸主から家賃保証会社に連絡して送金してもらう
  • 自動振替手続きを利用して、月々の家賃は滞納の有無にかかわらず家賃保証会社から送金してもらう

家賃保証会社への加入によって、滞納家賃の回収状況にかかわらず受け取る家賃は保証されるため、家賃滞納リスクを減らせるのです。

ただし、保証会社の選定は重要

また、現代社会においては、連帯保証人との人間関係が昔と比べて希薄で当てにならない場合も多いため、家賃保証会社への加入を義務付けしている不動産会社もあります。

家賃保証会社へ加入する際の保証料は入居者が負担するため、貸主側にはメリットしかないと考えがちですが、留意しておいたほうがよいことも。

なかば強制的に回収業務を行う会社もあり、勝手に鍵を付け替えて無理やり追い出すような案件が問題になることもあるため注意が必要です。

貸主としては、円満に解決してほしいもの。

仮に悪い評判が広まれば、その後の運用に影響を及ぼすかもしれません。

管理を委託する不動産会社がどんな家賃保証会社を利用しているのか、チェックしておくとよいでしょう。

②物件購入時に居住者の状況を確認する

物件を購入する際には、滞納者がいるのかをチェックしておきましょう。

仲介業者を通じて家賃の入金状況や滞納常習者の有無に関する資料を入手します。

滞納者や入金状況のチェックを怠ったばかりに、運用当初から苦労することのないよう確認しておきましょう。

③入居審査を厳格にする

家賃滞納リスクを減らすためには、入居時の審査を厳しくするのも方法のひとつです。

本人の職業や年収、勤務先など属性の確認はもちろん、連帯保証人の属性についても確認しておきましょう。

また、本人の人柄を見極めることも重要です。

 

悪質な場合、払える能力があるにもかかわらず滞納を続ける人もいるので注意しましょう。

審査基準の甘さが後々の運用に大きな影響を与えるかもしれません。

滞納リスクによって不動産投資が行き詰まることのないよう、審査基準を明確にしておくことも大切です。

④連帯保証人を用意してもらう

入居者が滞納家賃を支払ってくれない、支払い能力がない場合には連帯保証人に家賃を請求できるため、可能な限り連帯保証人を用意してもらいましょう。

ただ、どうしても連帯保証人を用意できないケースがあるので、その場合には家賃保証会社を利用するのがおすすめです。

⑤複数の連絡先を取得する

家賃滞納が発生すると入居者と連絡が取れなくなるケースもあるため、賃貸契約の際にはなるべく複数の連絡先を教えてもらいましょう。

家族や職場など、連絡の取りやすい人を緊急連絡先や身元引受人として指定してもらいます。

入居者側からすれば、トラブルが発生して家族や知り合いに連絡されるのは極力避けたいもの。

複数の連絡先を取得していれば家賃滞納の抑止力になるほか、家賃滞納が発生した際には説得にも協力してもらえます。

⑥不備のない賃貸借契約書を用意する

賃貸契約を交わす際には、不備のない賃貸契約書を用意しましょう。

「本来なら記載されるはずの条文がない」「古すぎる契約書を使用している」などの場合もあるため注意が必要です。

特に賃料等の支払い条件については、「毎月何日が支払い日か」「振込か、自動引き落としか」などがしっかりと明記されている必要があるため、

「賃料等の支払い条件について」「連帯保証人に関する規定」などの条文をしっかりとチェックしておきましょう。

また、遅延損害金についても記載しておけば、入居者に対して家賃滞納を抑止する一定の効果があります。

⑦定期借家契約にする

定期借家契約では定めた契約期間が満了した際、更新されずに契約が終了します。

もちろん、貸主と借主双方の同意があれば再契約も可能ですが、家賃を滞納するなど貸主にとって好まざる入居者であれば、訴訟を起こすなど面倒な手続きをしなくとも自動的に退去してもらえるわけです。

ただ、定期借家契約は貸主にとって有利な契約であるため、「設備が充実している」「立地環境に優れている」など、魅力的な物件でなければ入居者の確保が難しいケースがあるため注意しましょう。

6. 不動産投資において家賃滞納があった場合にしてはいけない対処方法

不動産投資において家賃滞納があった場合にしてはいけない対処方法

家賃滞納への対応を解説してきましたが、家賃滞納に対してやるべきではない手段や対処方法があります。

自主救済による解決

自主救済とは、法的な手段や手続きなしで貸主の力のみで解決しようとする方法です。

入居者の留守中に無断で部屋に入ったり、荷物を搬出したりすると住居侵入や器物破損で訴えられる場合もあります。

また、管理委託している不動産会社が行った行為に対して、大家側が訴えられる事例もあるため注意しましょう。

賃貸借物件の鍵の交換

部屋の鍵を勝手に交換する行為もやはり違法です。

裁判に勝訴し、強制執行による退去が行なわれる場合は当然問題ありません。

また、賃貸契約書で鍵の交換を無断で行うことを明記している場合も注意が必要です。

たとえ、契約書で謳ってあっても「緊急時のやむを得ない特別な事情」がない限りは、原則的に違法行為となります。

督促での威圧的な態度

約束通りに家賃が支払われない場合でも、威圧的な態度で督促してはいけません。

乱暴な言葉はもちろん、ドアをドンドンと激しく叩くような行為も止めておきましょう。

場合によっては、恐喝罪などで訴えられて刑事責任を問われる可能性があります。

また、「威圧的な行為で無理やり約束させられた」として、合意が無効になる場合もあるため注意してください。

玄関への催告書の貼り付け

家賃を滞納して支払わない事実を書いた張り紙や立て看板、催告賞などを玄関に貼り付けてはいけません。

「玄関やドアに貼ったことで近隣住民に知られてしまった」と、プライバシーの侵害で訴えられる可能性があります。

最悪の場合には損害賠償責任を負うこともあるため注意してください。

不必要な勤務先・親族への電話

家賃滞納を催促するために、入居者の勤務先や親族に電話をしてはいけません。

やはりプライバシーの侵害と判断されて、損害賠償責任を問われる場合があるため注意しましょう。

緊急連絡先に指定している緊急連絡先や身元引受人である親族には、滞納家賃を支払う義務はありません。

滞納している入居者が行方不明になってしまったなど緊急事態でない限り、勤務先や親族へ不必要に電話をするのは止めておきましょう。

7. 家賃滞納は大きなリスク!滞納があった場合には迅速かつ適切な対応をしよう

家賃滞納は不動産投資を運用していく上で大きなリスクとなります。

滞納によって大きな損害を被らないよう、迅速かつ適切な対応を心がけましょう。

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