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不動産投資で破産?!これだけで防げたはずの4つの方法

破産・・・人生の中でできれば関わりたくないことですし、本来利益を得るために手を出した不動産投資でそんなことになりたくないですよね。

管理費、修繕費が払えない・・・借金がかさんでローン返済ができない・・・

不動産投資で失敗する割合が20%前後、破産する割合は1%にも満たないと言われている中、どうしてそこまで追いつめられるのでしょうか?

こちらでは原因と失敗・破産をする前に「これさえしておけば失敗どころか成功できる」方法を4つお伝えします。

1. 破産することとは

裁判所に、借金をゼロにしてもらう手続きのことを言います。裁判所に「破産申立書」を提出して、「免責許可」をもらいます。
破産ができるのは裁判所に「支払い不能」と認められた場合のみです。
支払不能は、借金の額・収入・資産などの状況から総合に判断されます。

1-1. 破産が認められない時

破産申立書を出しても認められられないことがあります。認められない条件は以下の通り。

  • 財産を隠したり故意に破壊した場合
  • 自己破産するためにわざと借金を増やした場合
  • 借金の原因が浪費(例・ブランド物を買いあさった/高額な飲食を繰り返した/高額エステに頻繁に通った等)
  • 借金をしたときに債権者をだました場合
  • 支払不能と裁判所に判断されなかった場合(支払不能の目安は借金総額を36で割ってその金額が月々の返済できる限度額を上回っていること)
  • 前回自己破産をしてから7年が経過していない場合

1-1. 破産することのメリット

何よりも一番は、もうどうしようもないとなったときに借金の支払い義務から解き放たれることです。他に

  • 裁判所で定める基準を超えない財産(20万円以下の預貯金など)は手元に残すことができる
  • 破産手続きが開始されると債権者(お金やモノを貸している人)は強制執行(給料差し押さえ等)ができなくなる

があります。

1-2. 破産することのデメリット

破産手続きをして、借金は帳消しになりますが、それで喜んではいけません。税金だけは免責にならないので払わなければいけません。

他にも

  • 破産が認められると住所氏名が「官報」という国の発行する機関誌に掲載されます。(誰でも閲覧可能)
  • ブラックリストに載るので借入が約5~10年できなくなる(クレジットを作れない・ローンを組めないなどの可能性)
  • 免責を受けるまで就ける職業に制限がかかる。(弁護士・質屋・宅地建物取引主任者・警備員など)
  • 資産・財産が没収される

あなたが宅建士の資格を持っている大家さんの場合、破産をすると宅建士の登録は一回削除されてしまいます。

2. 不動産投資で破産する割合と成功率

ローンという借金を返せなくなる…税金を払えなくなる…そして破産する他なくなる…

そもそも利益を得られる見込みで始めたはずなのになぜ破産するほど借金がかさんだのでしょう?

 

まず、1つ言えることは見込みが甘いということです。

まず、事前準備なしに手を出してはいけません。不動産投資の成功率は10%前後(ここで言う成功の基準は不動産投資だけで年収1千万台の人と言われています。利益を少しでも得られたら成功というなら更に高い成功率になります。

知識をつけたり物件の選定や管理をおろそかにしなければ成功率はそれ以上に増やすことができます。

そもそも不動産投資で破産する割合は1%にも満たないと言われています。次ではその僅かながらもある失敗の原因とそれを防ぐ方法をまとめました。

3. 破産する原因と失敗しないためにできる4つのこと

3-1. 営業マンの言うことを鵜呑みにしない

ある日かかってきた一本の電話が悪夢の始まりでした・・・

Aさんはある日こんな不動産投資の勧誘電話を受けました。

  • 「お客様だけに特別な物件があるんですよ」
  • 「年金が破たんしそうな危ない世の中で年金代わりにもなるんです」
  • 「自己資金がなくても始められますよ」

疑う心を知らない純粋なAさん。不動産投資が何たるかも知らず、話を鵜呑みにして、都内の利回り18%のワンルームマンションを購入しました。

しかし、実際は立地が悪く、空室続き。そのことを営業マンに相談すると

「もう一棟買えば空室リスクが分散できますよ」

と調子よくのせられてしまい、別のワンルームを購入しましたが、そちらでも空室続き。

気付いた時には赤字続きの借金まみれになっていました。

物件を所有してから3年でしたが、Aさんは売却を決意。

しかし売却益もかなり低く、借金を返すには遠く及びません。その後も消費者金融を利用したりもしましたが返済が苦しくなってついに自己破産の手続きをしました。

営業マンは「売る」ことが目的で日々自分のノルマや数字に追われています。
そのためこちらの事情はあまり考慮してくれない人が多く、何かあったときも「自己責任」という言葉で片付けられてしまいます。営業マンの言うことは鵜呑みにしない。これにつきます。

3-2. 不動産投資の勉強をする

次に大事なのは「ある程度の知識は入れておくこと」です。

管理業者に任せれば自分は手を加えなくて済むとはいいますが、すべて流されるまま、業者のされるがままになっていると思わぬところで大損します。

「不労所得」とはいいますが、何もしなくていいのではありません。

インターネットで調べる、人から話を聞く、本で勉強する、すき間時間に不動産投資に関する知識を少し入れておくだけでリスクヘッジできることもあるのではないでしょうか。

3-3. 業者・金融機関選びは慎重に

なによりも大事な業者とのコミュニケーションと物件の選定、そして借り入れをするであろう銀行選びです。

管理や入居者募集を頼んでもずさんな業者も中にはいますし、

金融機関にしてもお金を貸してくれたからよい物件・・・とは限らないのです。ある銀行は3日でアパートローンの融資をつける。つまり物件調査も行っていない場合もあります。

不動産業者・管理業者選びの基準は

  1. あなたの目線に立って物件を選んでくれる(計画を立ててくれる)
  2. 親身に相談にのってくれる
  3. メリットだけではなくリスクもきちんと教えてくれる
  4. アフターフォローがしっかりしているなどがあります。ネットで調べることも大事ですが、まずは自分で足を運んで話を聞いてみることも大切です。ローンも金融機関によって金利が異なります。些細なことですが、一歩間違えると破産の引き金にもなりかねない業者選び。慎重に行いましょう。

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2019.02.06

3-4. 自己資金の割合を極力増やす

以下は物件の価格に対する理想の自己資金率です。

物件の価格 自己資金率
100万円未満 10.2%
100万円以上 15.3%
300万円以上 23.5%
500万円以上 24.5%
1000万円以上 17.3%
3000万円以上 1.0%
5000万円以上 2.0%

自己資金0で始めることはもちろんできますが、「借入金額が増える=利息が増える」です。

建物の耐用年数が過ぎてしまうと、減価償却費がローンの元金返済額を上回る「デッドクロス」が起こります。

つまり最初は好調だったにも関わらず、その年に得られる利益よりも支払う所得税の方が多い状態になり結果借金がかさんでいくこともあるのです。

なので、自己資金の割合は極力増やして、耐用年数以内に返済を終えるのが一番の理想です。

4. 不動産投資で失敗しても破産の前にできること

少し借金がかさんだからと言って容易に破産手続きをとるのはまだ早いかもしれません。その前にできることはやっておきましょう。

まずはお金が返せず金融機関への返済が滞ります。
金融機関からの問い合わせを無視して3か月ほどたつと「貸し倒れ」の懸念が生まれ、金融機関も動き始めます。

この段階で「融資条件の緩和」の相談をしましょう。
融資年数を伸ばす・金利の引き下げの交渉をするのです。

あとは、物件をできる限り高値で売却できないか調べるなどできる限りのことをして、それでもどうしようもなくなった時にするのが「自己破産」です。

それで万が一破産してしまってもそこから絶望することなく、一からまた生活を立て直しましょう。

5. 実際の失敗や破産例が載っているブログ

実際にご自身が失敗してしまったことがつづられている2つのブログをご紹介します。

実体験だからこそ重みのある言葉があります。参考にしてみてください。

僕と投資と樹海の日々

http://donzoko.livedoor.biz/

楽街などでコラムも書いている「まりお」さん。

4000万のRC中古利回り27%、入居率95%、返済比率半分以下にもかかわらず、
お金が回らなくなり、アパートを売却。破産寸前まで行った体験談をせきららにつづっています。

不動産投資で地獄を見たブログ

http://fudosan-jigoku.doorblog.jp/

「地獄大家」さんのタイトル通り、不動産投資で失敗した実体験を恥も外聞もなくつづられています。

6. コツさえ掴めば不動産投資で破産はしない

不動産投資で破産する確率は非常に少ないものとなっています。

項目3で申し上げたコツさえ踏めばそうそう簡単に失敗するものではありません。不動産投資は利益を得るためにするものです。「不労所得」とは言いますが、業者や金融機関との連携・知識勉強などしなければいけないこともあります。

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