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地震保険の補償する内容とは|アパートオーナーが加入すべき理由とポイント

近い将来、東京直下型地震が起こると言われています。不動産投資をおこなう投資家の方は、東京に物件を所有している方も多いことでしょう。
もしも大地震が起これば多大なる損害をうけることになります。

地方に所有しているから大丈夫と安心している方も、日本は世界有数の地震大国です。地震は津波や土砂崩れなど、二次被害を増加させることもあるため損害範囲が予測できないこともあります。

では、アパート経営をおこなうオーナー様はどのようなことに気をつけなければいけないのか?その答えが、この記事には書かれています。これを読めばリスクヘッジすることができ、あなたは安心して投資生活を送ることができると言えます。

地震が起こった際は、アパートオーナーを継続できないこともあり得るため、読んでおくだけでもあなたにとってお得になるお話です。ただ、保険金の支払いや補償内容には制限があります。よく理解したうえで、加入するかを決めて下さい。

1アパートオーナーが地震保険に加入すべき理由

「いつ起こるかわからないことに対して、お金を払いたくないよ。」そんなことを言っていたら、アパートオーナーは務まりません。特に、銀行から借り入れをしている場合は被害を受けた際に残るのが資産ではなく借金だからです。

ただ、アパートオーナーの場合は建物が無くなっても土地が残るというメリットがあります。まずは、資産を守るためのリスクヘッジとして、地震保険がどのような役割を果たすのか確認しておきましょう。

・地震保険の簡単な概要

あなたのアパートが、地震から起こる火災被害を受けました。その場合、火災保険に加入していれば損害は補償されると思いますか?答えはNOです。

火災保険の補償は、地震から起こる損害に対応していません。火災保険の特約として、地震保険を付けることで補償内容を増やします。また、地震保険は単独で加入することができません。

・地震保険には制約がある

  • 建物は1敷地内・1被保険者につき5,000万円が限度。
  • 家財は1敷地内・1世帯につき1,000万円が限度。
  • 保険期間は5年が最長。
  • 契約の際に正しい告知をおこなわなかった場合、保険金が支払われない。
  • 契約できる保険金額の割合は火災保険金額の30%~50%の範囲内。

これだけではありませんが、様々な制約があります。理由として、地震から起こる被害はいつどこで発生するか統計が難しく、巨額の損害となる恐れがあるため制約が設けられています。なお、損害資金は政府と民間の保険会社で負担しています。

・オーナーと入居者は加入する保険が異なる

入居者が加入する保険は、「借家人賠償保険」「個人賠償責任保険」
住居スペースを対象とした保険に入ります。契約期間は基本的に2年で、更新時に再度入りなおすことになります。

借家人賠償保険:入居者の過失により、火災などが発生した場合に建物の所有者であるオーナーへの賠償について、補償される保険です。

 

個人賠償責任保険:他の入居者などに対して、損害賠償責任を負った場合に補償される保険です。

オーナーが加入する保険は、「火災保険」「地震保険」「施設賠償責任保険」など

建物の共用部を対象とした保険に入ります。

火災保険:火災・風災・水災・水漏れ・貨物の衝突・飛来・破損・汚染・盗難など、広い補償範囲が火災保険の対象です。

 

地震保険:地震・噴火・津波を原因とする火災・流失・埋没・損壊による損害が補償される保険です。

 

施設賠償責任保険:他人の所有物に損害を与えた場合に、その賠償金額が保証される保険です。

メリット

・地震からおこる火災被害を補償してくれる
・国と保険会社の共同運営なため安心
・どの保険会社で契約しても補償内容が同じ
・地震保険は最大5万円の所得控除がある
・補償金の支払いが素早い

デメリット

・掛け捨てなため、被害を受けなくても保険料を支払う必要がある
・地域によって保険料に差がある
・建物の損害は、地震保険だけでカバーすることができない
・保険金の支払いは時価となる

2 地震が起きた場合はどうなるの?事例付き

実際に地震が起こった場合、アパートオーナーが負う責任はどのようなものでしょうか?

事例1

震災で壊れた建物部分が原因で、入居者がケガをしました。オーナーの所有物件は安全性が欠けていた為、責任を取り損害賠償責任を負いました。ここで重要なのが、予測できた地震に耐えることができる状態であったかどうかです。

更に、損壊の度合いにより入居者との契約を解約できる場合もあります。

物件の価値を保つためにも、定期的なメンテナンスや修繕が必要。

事例2

大規模地震が起こり、入居者が建物に住めない状態であった為(建物が全壊)契約自体が終了しオーナーが家賃を請求することができない状態になりました。ここで重要なのが、建物の損壊の状況により判断されるということです。

更に、復旧を終え家賃の値上げをする際、物件の価値が震災当初よりも高まっていると認められれば可能です。

一部損壊やライフラインが止まっている場合は、被害のレベルに応じて入居者側から家賃の減額請求をされることがあります。

3 補償対象になるもの、対象外のもの

地震保険の対象は、「居住用の建物」と「生活用動産」です。つまり、店舗や事務所として使用している場合は対象外になります。

・建物に関する一覧表

対象となるもの
建築中の建物
※入居者が売買契約または請負契約を締結した時点、以降に限る。
常時、居住の用に供しうる状態にある別荘または空家
※建売業者が所有する売却用の空家、営業用の別荘を除く。
門・塀・垣または、物置・車庫・その他の付属建物
※火災保険の対象として建物に含まれる場合に限る。
併用住宅建物である場合、火災保険の規定に従い居住部分とそれ以外の部分をそれぞれ別の建物として保険金額を定めた際は、居住用部分のみが地震保険の対象となる。
居住用の建物と同一の所有にかかる「建物の畳・建具など」建物に付加した「浴槽・流し・ガス台・調理台・棚など」「設備のうち建物に付加したもの」は建物に含めて契約する場合に限り対象となる。

・生活用動産に関する一覧

対象となるもの
食器陶器類
電気器具類
家具類
その他身の回り品
衣類寝具類
対象とならないもの
通貨・有価証券・預金証書または貯金証書・印紙・切手など
自動車・自動二輪車など
貴金属・宝石・美術品などが1つ30万円を超えるもの
設計書・図案・帳簿など
商品・営業用什器・備品など

補償内容は、どこの保険会社を使っても同一です。

4 地震保険の保険料は?

地震保険料は、建物の構造と所在地で決まります。つまり、物件を購入する時点で考慮することができます。

・建物の構造とは

建物は、構造によって物件の価値や耐用年数が異なります。アパートの場合も、どのような構造で建設するかによって地震保険料が変わります。主に、以下の内容で決まります。

イ構造:鉄骨や鉄筋など火災保険の構造がM構造・T構造(A構造・B構造)または特級構造・1級構造・2級構造
ロ構造:木造など火災保険の構造がH構造(C構造・D構造)または3級構造(4級構造)

都道府県 イ構造 ロ構造
岩手県・秋田県・山形県・栃木県・群馬県・富山県・石川県・福井県
長野県・滋賀県・鳥取県・島根県・岡山県・広島県・山口県・福岡県
佐賀県・長崎県・熊本県・鹿児島県
680円 1,140円
福島県 740円 1,490円
北海道・青森県・新潟県・岐阜県・京都府・兵庫県・奈良県 810円 1,530円
宮城県・山梨県・香川県・大分県・宮崎県・沖縄県 950円 1,840円
愛媛県 1,200円 2,380円
大阪府 1,320円 2,380円
茨城県 1,350円 2,790円
徳島県・高知県 1,350円 3,190円
埼玉県 1,560円 2,790円
愛知県・三重県・和歌山県 1,710円 2,890円
千葉県・東京都・神奈川県・静岡県 2,250円 3,630円

※保険料が100万円で1年の契約とした場合の一覧表になります。

・所在地とは

所在地は、「等地」により分かれています。

1等地:保険料が安い

岩手・秋田・山形・栃木・群馬・富山・石川・福井・長野・滋賀・鳥取・島根・岡山・広島・山口・福岡・佐賀・長崎・熊本・鹿児島・北海道・青森・新潟・岐阜・京都・兵庫・奈良

 

2等地

宮城・福島・山梨・香川・大分・宮崎・沖縄・愛知・三重・大阪・和歌山・愛媛

 

3等地:保険料が高い

茨城・埼玉・千葉・東京・神奈川・静岡・徳島・高知

保険料はどこの保険会社を使っても同一です。

5 地震保険の支払い方法は4段階

2017年1月より、地震保険の支払い基準は4段階になりました。建物や家財の損害の状況に応じて、以下の内容が支払われる割合になります。また、地震発生から3年間は保険金の請求が可能です。

全損:保険金額の100%
大半損:保険金額の60%
小半損:保険金額の30%
一部損:保険金額の5%
※時価を限度としています。時価とは、同等の物を新たに建築あるいは購入するのに必要な金額から、使用による消耗分および経年劣化分を控除して算出した金額をいいます。

損害の程度は、以下の表を参考にして下さい。

損害の程度(建物) 損害の程度(家財) お支払いする保険金
全損 軸組・基礎・屋根・外壁等の損害額が建物の時価額の50%以上

焼失・流失した部分の床面積が建物の延床面積の70%以上

家財の損害額が家財全体の
時価額の80%以上
地震保険金額の100%
大半損 軸組・基礎・屋根・外壁等の損害額が建物の時価額の40%以上50%未満

焼失・流失した部分の床面積が建物の延床面積の50%以上70%未満

家財の損害額が家財全体の
時価額の60%以上80未満
地震保険金額の60%
小半損 軸組・基礎・屋根・外壁等の損害額が建物の時価額の20%以上40%未満

焼失・流失した部分の床面積が建物の延床面積の20%以上50%未満

家財の損害額が家財全体の
時価額の30%以上60%未満
地震保険金額の30%
一部損 軸組・基礎・屋根・外壁等の損害額が建物の時価額の3%以上20%未満

全損・大半損・小半損に至らない
建物が床上浸水または地盤面から
45㎝を超える浸水

家財の損害額が家財全体の
時価額の10%以上30%未満
地震保険金額の5%

※「地震保険に関する法律」に基づいて、政府による再保険制度が導入されているため、1回の地震による保険金の総支払限度額が11.3兆円と定められています。 この金額を超える場合は、削減されます。

また、72時間以内に震度2以上の地震が発生した場合は一括して「1回の地震」としてカウントされます。

全損扱いとなり、保険金を受け取った際は契約が終了します。ただし、半損・一部損の場合は契約が終了することなく、保険金額が自動復元して減額されることはありません。

6 地震保険に入る際のポイント

どこの保険会社に加入しても、補償内容と金額は一緒です。しかし、「地震補償保険リスタ」をご存知ですか?この保険は、火災保険に加入していなくても地震の損害を補償してくれます。

・地震補償保険リスタとは

単独で加入することができて、最大900万円の補償があります。他の保険との併用が可能で、保険料もお手頃です。ただ、「新耐震基準」を満たす必要があり、保険料の控除はありません。

※国民の生命、健康および財産の保護を目的に、建築物の敷地・構造・設備に関する最低の基準を定めているのが建築基準法です。

メリット:リスタは世帯人数に応じて保険金が受け取れます。
デメリット:再保険なため、大規模な地震の際に保険金を受け取れるかが不安。

・加入する際のポイント

ポイント1:補償される内容を確認する。

ポイント2:あなたが所有するアパートの構造と所在地から保険額を算出する。

ポイント3:保険金が支払われる割合を確認する。

ポイント4:単独で加入するのか特約として補償を増やすのか検討する。

以下の流れを抑えて、あなたの資産を守りましょう。加入していても、地震保険には様々な制約があるため保険金が必ず支払われる訳ではありません。

7 地震保険の割引制度と控除の違いとは

地震保険の割引制度は、直接の支払い額から割引されるものです。また、控除は確定申告時に所得税・住民税が減額されます。どのような割引制度と、控除の仕方があるのでしょうか。

・割引制度とは

地震保険には、建物の免震・耐震性能に応じた割引制度があります。保険期間の開始日により適用できる割引が異なり、重複して割引することはできません。(割引を適用するには、所定の確認資料が必要です。)

免震建築物割引

50%が適用されます。「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に規定する評価方法基準において、免震建築物の基準に適合する建築物である場合のことを言います。

耐震等級割引

耐震等級1級:10%・耐震等2級:30%・耐震等3級:50%の割引が適用されます。品確法に規定する評価方法基準に定められた「耐震等級」を有している場合のことを言います。(上記の他、国土交通省の定める耐震診断による耐震等級の評価指針に定めれた「耐震級等」を有している場合)

耐震診断割引

地方公共団体等による耐震診断または耐震改修の結果、改正建築基準法における耐震基準を満たす場合のことを言います。

建築年割引

1981年(昭和56年)6月1日以降に建築された建物である場合のことを言います。

・控除とは

年収2000万円以下の方は、地震保険の控除を受けるために「給与所得者の保険料控除申告書」に「地震保険料控除証明書」を添付し、勤務先に提出してください。
※その年の最後に、給与等の支払を受ける日の前日までに提出してください。

年収2000万円以上の方は、「地震保険料控除証明書」を確定申告書に添付してください。翌年の2月16日から3月15日までに所得税の確定申告を行いましょう。

所得税の控除額

払込保険料 保険料控除額
5万円以下 払込保険料全額
5万円超 5万円

住民税の控除額

払込保険料 保険料控除額
5万円以下 払込保険料×1/2
5万円超 2万5,000円

損害を受けた場合の控除とは

実際に損害を受けた場合、「雑損控除や「災害減免法で税金を軽減することが可能です。

雑損控除は、災害・盗難・横領によって負った損害額の一部を所得から差し引くことで、所得税と住民税の負担を軽くしようというものです。控除額は純粋に被害を被った分を計算するため、「差引損害額」を出す必要があります。

なお、雑損控除で控除しきれない(引ききれない)場合は、翌年以降3年間繰り越して控除を受けることができます。東日本大震災による損害なら、5年が有効期間です。

差引損失額=損害金額+災害関連支出金額-保険金等の補填金額

差引損失額-年間所得額)×10% (差引損失額のうち災害関連支出額)-5万円

※どちらかの計算方式を使い、金額が多い方が適用されます。

 

災害減免法は、災害で負った損害額が時価の1/2以上におよぶ場合、所得に応じて税金を減免するというものです。(横領・盗難による被害は対象外)所得1000万円以下の人だけが受けることができ、雑損控除と同じく保険金などの補填があった場合はその分を差し引いて計算します。
500万円以下:所得税額の全額
500万円超750万円以下:所得税額の1/2
750万円超1,000万円以下:所得税額の1/4

※重複しての申告はできません。

8 アパートオーナーは地震保険に加入しよう

地震保険には、様々な制約があります。つまり、保険金を受け取ることもできない場合があるということです。
しかし、加入しておくことでアパートオーナー様の負担は軽減され、割引制度や控除があるためリスクヘッジの方法としては有効だと言えます。

1年契約も可能なため、あなたのアパートがどのような構造でどこに所在してるかも考慮しながら検討しましょう。
 

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