ローンでの失敗を回避するために押さえておきたい8つのポイント|成功例を模倣する

家やマンションの購入はとても大きな買い物なので、ローンを組む時は慎重に考えなければなりません。

ところが実際は多くの人があまり知識のないまま、不動産会社がすすめるローンを組むことが多く、あとで後悔するという話をよく聞きます。

ローンの返済は何十年も長期間にわたるため、人生設計も大きく関わってくる要素に。

もしローンで失敗してしまうと、人生そのものが失敗することにも繋がるので、ローンの申込に関しては細かいところまで確認しながら検討する必要があります。

今回はローンで失敗しないためのポイントをいくつかご紹介いたします。これからローンを組もうと検討されている方は、是非参考にしてみて下さい。

1. ローン組みで失敗しないために気を付ける8ポイント

①金額の見極め|借り入れの限度

ローンの借入金額をいくらにするのか悩む方が多いと思います。

よく「年収の5倍」くらいが適正金額だといわれることがありますが、そんな大雑把な計算ではなかなかうまくいきません。

借入金額を決めるポイントは、生涯受け取る収入と予測される収支を明確にすることです。

もしお子様がいれば教育費が増えてくることもあるでしょう。

そういった支出の振れ幅を想定しながら、定年までの大まかな収支全体を計算し、そこから借入金額を決めることをおすすめします。

②金利の変動への対応

住宅ローンの金利は以下の3種類あり、それぞれ自分で選べるようになっています。

  • 固定型
  • 変動型
  • 固定期間選択型

これらは金融機関によって内容が異なりますので、一般的なものを例にご紹介します。

固定型は借入時の金利が完済するまで金利が変わらないので返済額も変わりません。

変動型は5年ごとに金利が変わり、もし金利が上がれば変動前の1.25倍を上限として返済額も上昇。

固定期間選択型は一定期間は固定金利で、それ以降は固定金利か変動金利か選択するというものです。

③自己資金の割合

物件の購入時の自己資金は多ければ多いほど、毎月の返済額が少なくて済みます。

最近は「頭金ゼロで購入可能」などというキャッチフレーズの広告を目にすることも増えてきましたが、ひと昔前は金融機関が価格の8割を融資上限としていたので、「頭金は2割」という言葉が広まりました。

今でも昔の名残が残ってはいますが、特に2割でなければならないということはありません。

最近の物件は買った時が高値で、その後は価値が下がるというのがほとんど。

すると借入金が多いと物件価値よりもローンの方が多いという債務超過状態になってしまいます。

債務超過では、物件を売却をしようとしたとき、残債が残っていて一括返済しない限り売却できなくなります。

何か不測の事態が起きて家計が苦しくなった時、物件を手放しただけでは済まなくなるわけです。

こうした状態を回避するには、自己資金を2割以上準備するのがいいのです。そうするとオーバーローンになりにくく、安全だと言われています。

④契約時に全て会社の言いなりにならない

住宅ローンを提供している金融機関はたくさんありますが、多くの人が不動産会社の提携銀行で融資を申し込んでいます。

確かに不動産会社の提携銀行だと、面倒な申し込み手続きを不動産会社が全てやってくれるので、とても便利ではあります。しかし不動産会社のすすめるローンが「あなたにとって最適なローン」とは限りません。

住宅ローンは銀行によって全然違います。期間限定で金利優遇キャンペーンを行うこともあるので、いろいろな銀行のローン商品を比較することが必要です。

そうなると不動産会社の提携金融機関の住宅ローンだけでは選択肢が狭すぎます。最近はネット銀行の住宅ローンが低金利で提供しています。

そうした選択肢も比較対象に含めば、もっとお得なローンが見つかるかもしれません。

不動産会社の話を聞いただけでするめるのではなく、自分でも住宅ローンを探して比較しながら決めましょう。

⑤ローンを契約する銀行を調査する

ローンの金利は低ければ低いほど嬉しいものです。しかし金利が低い住宅ローンが必ずしもお得とは限りません。

住宅ローンは金利以外にも事務手数料やローン保証料などの各種手数料も。また団信に加入する費用も必要になります。こうした諸費用が高いと、いくら金利が低くても割高になる可能性があるのです。

ローン契約する際は、まず金利以外の諸費用を全て調べてみましょう

何社か比較してみるとわかりやすいでしょう。大切なことは不動産会社や銀行マンの言うことを全て鵜呑みにせず、自分の目で確かめながら進めていく事です。

住宅ローンはとても大きな借金になるので、慎重に選びましょう。

⑥「知り合いがやっているから」で真似をしない

ローン選びで困った時、知り合いが利用している銀行で住宅ローンを組むといった話をよく聞きます。物件を購入した人がすすめする銀行なら大丈夫だろうと安心しがちですが、ちょっと待ってください!

確かにすすめてくれた知人は良い条件だったかもしれませんが、自分も同じように恩恵を受けられるとは限りませんよ。

銀行の金融商品はよく内容が変わります。

今月キャンペーンをやっていても、来月には終わるかもしれません。ローン内容はコロコロ変わるので、タイミングもポイントになります。

知り合いが申し込んだときは確かにお得なキャンペーンをやっていたかもしれませんが、自分が申し込む時の内容はどうなっているかを確認する必要がありそうです。

⑦「退職金があるから」で安心しない

よく退職金を住宅ローンの返済計画に含んでいる方がいますが、これは要注意です。たとえ大企業だといっても倒産リスクがあります。

また倒産はしなくても、会社の業績が悪化し、退職金が予定より減ることもあるかもしれません。

あまり退職金をあてにしすぎていると、大変な目に合うかもしれませんね。

また退職はかなり先の話で、その時に何が起こっているか誰にも予測できないもの。

自分や家族が病気をして経済的に苦しくなっているなんてこともあるかもしれません。

60歳を過ぎてお金のことで慌てたり心配したくないですよね。そうならないためにも、老後に負担のかかるような計画は避けましょう。

⑧ローンの返済方法を適切に判断

住宅ローンの返済方法は次の2種類があります。

  1. 元利均等返済
  2. 元金均等返済

元利均等返済とは返済額がずっと変わらないもの。

元金均等返済ははじめ返済額が高く、だんだん低くなるといったもの。

どちらがお得かというと、総支払額でみると元金均等返済の方が安く済みます。

しかし借入時当初の返済額が高くなることから、求められる年収も高いため、多くの人は元利均等返済を選んでいます。

2. ローンで失敗しない人は年収の高い人が多い

2-1. 失敗の道を選ぶのは自分自身

今は低金利時代なので、年収の低い人たちは変動金利を選びがち

一方で高収入の人は経済力があるので、いまは高い返済額であっても将来的を見据えて、全期間固定金利を選ぶ人が多いのです。

こうした両者の選択は、今後金利上昇が起こった時に大きな差が生じてしまいます。

当然のことながら変動金利を選んだ低収入の人は返済困難に陥るリスクが。

ローンは何十年も付き合わなければならないので、長期的視野をもって資金計画や人生設計を考えましょう。

2-2. 超低金利に騙されない|金利上昇リスクを知っているか否か

いま日本は超低金利時代なので、変動金利がとてもお得。

一見すると魅力的に見えますが、金利上昇リスクがあります。今後金利が上昇すると、変動金利にしていると、全期間固定金利より総支払額が多くなってしまいます。それだけでなく、毎月の返済額が上がることによって破綻リスクも。

たとえば借入額3,500万円・元利均等・ボーナス払いなしの場合、金利1%だと毎月返済額98,799円ですが、金利3%だと毎月返済額は134,697円に。
一月あたり3万6000円増、年間にしたら約43万円増となり家計を圧迫してしまいます。

2-3. ローン破綻は誰にでも起こり得る

変動金利は5年に1度見直されるため、その時に向けた準備が必要です。

ところが実際に変動金利を利用している人の多くは、こうしたリスクをあまり理解していません。

特にかつてのバブル時代を知らない人は、金利が高くなることがイメージできないかもしれません。

バブルの頃には金利が8%近くまでいったこともあります。

日銀がいつ金利を上げてくるかわかりません。その時に慌ててローン破綻しないように、準備しておく方が良さそうです。

2-4. 高収入な人が選ぶ金利タイプ|目先に囚われない選択

収入が高い人は目先の利益に囚われないので、変動金利でなく全期間固定金利を選ぶ人が多いのです。ローン返済をトータルで見ているため、総支払額を気にしたり、老後の負担を軽くするための選択をしています。

固定金利であれば返済額が一定しているので、金利の変動に一喜一憂することもなく、安定するというわけです。

3. ローンは金利だけではない!考慮すべき項目とは

3-1. 団体信用生命保険の保障内容

団体信用生命保険(団信)とは、ローン債務者が死亡したり高度障害になった時、残ったローンが免除になるもの。保証内容は以下の通りです。

  • 死亡・高度障害状態
  • 三大疾病
  • 七大疾病
  • 八大疾病

どういう組み合わせをするかによって保証料も変わりますし、金融機関によって保障内容が異なります。

3-2. 繰上返済

繰上返済には次の2種類があります。

  1. 期間短縮型
  2. 返済額軽減型

期間短縮型はローン返済期間を短くするものなので、毎月の返済額は変わりません。

一方で返済額軽減型は返済期間は変更せず、毎月の返済額を安くするもの。総支払額が少ないのは期間短縮型にはなりますが、人それぞれによってどちらがいいか違うはずです。

3-3. 金利優遇を受けるための条件

銀行では優遇金利を受けるためにそれぞれ独自の条件があります。よく見かける条件をいくつかご紹介します。

  • 給与振込がある
  • 電気ガス水道など公共料金支払いの引き落としを依頼している
  • 自己資金が2割以上ある
  • 自行のクレジットカードを所有している

詳細は銀行ごとに条件が異なるので、それぞれの金融機関にたずねてみましょう。

3-4. 金利の変更に関して

住宅ローンには、全期間固定金利・一定期間固定金利・変動金利の3種類があることは先にご説明しましたが、一定期間固定金利には注意が必要です。

一定期間というのはどこの金融機関も低く設定していますが、一定期間終了後の金利をどう設定するのかが重要!ここは銀行に尋ねて確認しておきましょう。

4. 住宅ローンで失敗しないためにも余裕を持った返済を心がけよう!

このように住宅ローンで失敗するかしないかは、金利の選び方が大きく影響してきます。

不動産は借入金額が大きいので、利息も大きくなります。たとえ低い金利であっても、総支払額はとても大きいわけですが、多くの人はこうしたことをあまり重要視していません。

住宅ローンで失敗しないためには、目先のことだけを考えるのではなく、将来的な負担を減らす、あるいは利息の支払い額を抑えることにポイントを置くべきです。

もし返済が苦しそうだと思ったら、借入金を少なくするため自己資金を増やしましょう。

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