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理想のアパート経営のために利回りを知っておきたい!相場と正しい計算方法

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あなたは収益物件選びのときに表面利回りだけに注目していませんか?

アパート経営にとって最も重要なことは表面利回りよりも、実質利回りです。

 

表面利回りで購入したい物件からどの程度の収益があるか計る事ができるのは、大変便利です。

しかし、得たリターンからは様々なランニングコストや税金が引かれます。

この仕組みを理解していないと、あなたのアパート経営は無意味なものになってしまいます。

今回は、アパート経営の利回りがマンション経営の利回りとどう違うのかも探って行きましょう。

1. 利回りの意味と計算式を理解して活用する

株などでも利回りという言葉は使われますが、不動産においての利回りは「投資した金額に対しての収入の割合」のことを指します。

株より不動産の利回りは低いですが、安定した収益を得ることが可能というのが不動産投資の魅力です。

また、利回りの中でも

  1. 表面利回り
  2. 想定利回り
  3. 実質利回り

の3つに別れています。これらの仕組みと意味を理解できれば、あなたのキャッシュフローが守られると同時に、あなたの望む未来を創る事が可能です。

1-1. 表面利回り

表面利回りは、投資した金額に対して、どの程度のリターンがあるかを知ることができます。

表面利回り=年間家賃収入÷購入物件価格×100

投資金額:3,000万円(アパートの購入額)
住居数:5部屋
家賃:7万円(駐車場付き)この場合、年間家賃収入は35万円です。つまり、14%の利回りになるという事です。
表面利回りには、アパート経営にかかる税金や修繕費などのランニングコストは一切含まれていないので、あくまで目安としましょう。

1-2. 想定利回り

サイトを見ていると、物件の利回りが表面利回り以外にも想定利回りで表示されていることがあります。現状が空室の物件に使われるのが想定利回りです。

想定利回り=想定の年間収入÷購入価格×100

ただ、表面利回りと違うのが、年間想定家賃収入はあくまで周辺相場から計算しているこということ。

実質利回りはもっと低くなることを覚えておきましょう。

1-3. 実質利回り

実質利回りは、表面利回りよりも具体的なリターンを算出する事ができます。あなたが得た家賃収入から、必要経費を差し引いて計算します。

実質利回り=(年間収入-年間支出)÷(物件購入価格+購入時の諸経費)×100

主にランニングコストは、毎月引かれるものです。

年に1回引かれるものだと固定資産税などがあります。この家賃収入から引かれる「年間支出」、実は確定申告の際に大きく関わるものなのです。

主に修繕やトラブル時に備えて、資金に余裕をもたせておきましょう。

 

経費が削減できる期間は、あなたの家賃収入が安定してローンの返済も終わりに近づいた頃です。

また、経費がかさむ時期は不動産経営の初年度です。かかる費用が多い為、利益はあまりでません。

つまり、損益通算が可能になり節税が可能です。(借り入れ額や自己資金の額により異なる)

※損益通算とは、総所得金額を計算する際に他の各種所得の金額から控除できること

2. 新築と中古どちらのアパートを購入すべき?利回り比較

アパート経営は、新築の購入がオススメとされています。

しかし、投資額が中古よりもかかるため、利回りが低くなります。その事を考慮するのであれば、どちらの方があなたにとってお得になる利回りなのか、把握しておきましょう。

2-1. 新築アパートの利回り

新築アパートの利回り相場は8〜10%。購入費用が高いので、もう少し利回りの低い物件も多いです。

しかし、新築は中古物件に比べまだ誰も住んでいないため、しばらくは修繕費やリフォーム代もかかりません。新築好きの人もいるので、高めの賃料設定でも経営していけるでしょう。

ただ、数年建つとエリアによっては新たなアパートが建設され、家賃を下げなければ入居者が入らない事もあります。

その場合は、築3年でも賃料相場が落ち、当初予定していた返済計画が通らないという状況が生まれてきます。

新築アパートの利回りを保てる年数は限られている事があるため、中古物件の利回りと変わらない状況がいつくるかわからない。

2-2. 中古アパートの利回り

中古アパートのメリットは、物件の購入価格が安くてある程度の利回りが望めるところです。

利回り相場は

  • 地方だと10〜50%以上の物件まで
  • 都内だと5〜15%以上の物件まで

様々です。これは、アパートの築年数・駅までのアクセスなどにより大きく変動するためです。

望めなかったとしても、後からリフォーム・リノベーションして利回りを上げる事も可能です。それがアパート経営の醍醐味とも言えます。

中古物件の利回りは修繕が行われる年度によっても変わります。だいたい大規模修繕は10年~15年で行われる事が多いので、購入する際は築年数に気を付けましょう。

中古物件は修繕が必要な時期に購入してしまえば、新築と利回りが変わらない場合もある。
※新築の初期費用は計算外

関連記事アパート経営の修繕費を理解して空室ゼロに!|資本的支出と3種類の修繕費

2018.03.22

3. 都内と地方のアパートの利回り相場を比較してみた

表面利回りが8%あれば、実質利回りが4~5%は見込めます。

よく、この8%という数字がアパート経営においての最低ラインと言われていますが、あなたの最低ラインにしてはいけません。

利回りは物件の価格と、更には銀行の融資環境からも様変わりする数字です。あなたの生活に負担のない、あなただけのアパート経営においての最低ラインを作りましょう。

 

3-1. 東京の利回り

東京の利回りは、土地の価格が高いため利回りが低いです。

ただ23区と郊外で変わり、

23区だと2%以下という低い利回りのものから7~8%と10%以下が相場になります。

郊外(市部)だと場所にもよりますが、12~13%といった利回りのアパートも増えてきます。

地方に比べてリスク回避しやすいエリアなので、安定した家賃収入を得られる可能性が高いです。

しかし注意する点は、2つあります。

  • 供給過多にあるエリアへの投資は危険
  • 購入費用がかさむため投資額に対しての回収に時間がかかる

東京でアパート経営を行う際は、経営戦略が非常に重要視されます。

アパート経営ならではの強みを生かせれば、利回りを上げる事が可能です。

3-2. 地方の利回り

地方は驚くべきことに利回り60%を超えているアパートから、

地方都市の主要駅の徒歩圏内でも20%といった高利回りアパートがたくさんあります。

ただ、そういった高利回りな物件は、基本的に以下の事が言えます。

  • 築年数の古い中古物件
  • 建物の設備が悪い
  • 立地が悪い
  • 相場よりも安く売りたい物件

また、地方に投資する際は、管理会社選びに力を入れましょう。

立地やニーズの調査はもちろん必要ですが、アパート経営が始まってからは、入居者募集や設備の管理がアパート経営の成功を左右します。

地方のアパートの利回りを検索したい場合は、不動産投資のポータルサイトや、不動産会社を活用しましょう。

楽待:http://www.rakumachi.jp/

4. アパート経営で実質利回りを上げるために知っておきたいこと

4-1. アパート経営でかかる税金を把握しておく

アパート経営の中にランニングコストとして含まれているのが税金。たかが税金と侮ってはいけません。

アパートの購入時から、手放す時までかかる税金を以下の表にまとめました。

税金の種類 支払うタイミング 内容
不動産取得税 不動産購入時にかかる税金 納税通知書に従って、一括納付する。または、年4回の指定月に分納する。
印紙税 契約の金額により異なる。
登録免許税 登記の内容によって税率が変わる。
固定資産税

都市計画税

毎年かかる税金
  • 固定資産税は、土地や家屋を所有している人にかかる税金
  • 都市計画税は、原則として市街化区域に固定資産がある場合にかかる税金
譲渡税 売却した場合にかかる税金 課税の税率は、不動産の用途や所有期間により異なり、分離課税になるので他の所得とは分けて計算する。
贈与税 贈与した場合にかかる税金 生前に財産を得た場合にかかる税金。
相続税 相続した場合にかかる税金 死亡後に財産を得た場合にかかる税金。
個人事業税 毎年かかる税金 10室以上の経営規模の方は290万円以上の利益に対して5%かかる。

忘れた頃に納付書が送付されてくる税金もあります。(不動産取得税)税金も含め、資金に余裕をもたせておくことが重要です。

また、家賃収入を得ると、金額に応じて所得税がかかります。

ここで利回りを上げるために気をつけておきたいのが「経費計上するものをきちんと把握して、もれなく申告すること」です。所得を減らすことで所得税を減らすことができます。

このように税金を把握し、対策を練っておくことで不要な支出を抑えることができるため、利回りアップに繋がります。

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4-2. 表面利回りではなく実質利回りで計算する|空室率も計算に加える

項目1でも述べた通り、物件情報が載っているサイトや、不動産会社が公開している表面利回り・想定利回りはランニングコストや空室想定を全く含めていません。

そのため、自分で空室率や修繕費などを含めた実質利回りで計算し直す必要があります。

年間の空室率は

空室率 =(空室戸数×空室期間)÷(全体の室数×365日)

で求めます。満室時の空室率100%から計算式で出た空室率を引きます。

実質利回り=(年間収入-年間支出)÷(物件購入価格+購入時の諸経費)×100−空室率

でより正しい利回りが計算できますね。

5. アパート経営の利回りに影響するリスク

区分ワンルームマンションと違い、アパート経営は住居数が多いためランニングコストが増えます。

表面利回りというのは目安でしかなく、どれだけ空室を防げるかで実質利回りが変わってきます。

①空室リスク

空室リスクを防ぐには、空室率が上昇している原因を知る事が大切です。理由としては、2つあります。

  • 人口減少
  • 供給過多であり物件が多い状態

エリアによっては、住居者が密集しているエリアもあります。まずは、投資先のエリア情報を網羅して下さい。

もしかすると、あなたが住みたくなる街もでてくるかもしれません。そうなれば、物件選びがもっと楽しくなります。

アパート経営は、駅から離れた物件が多いです。周辺環境の調査や建物の設備に力を入れる事も、成功のポイントです。

②物件価格の下落リスク

物件の価格は、もちろん経済の状況からも影響を受けます。

特に、アパート経営の場合は広い面積の土地が必要になります。投資家として、土地価格が上下するタイミングを考慮しましょう。

気をつけるべきポイントは2つです。

  • 立地の良い物件は利回りが低い。しかし、安定した家賃収入を見込める物件
  • 中古物件を購入するなら、ある程度の利回りで断念し減価償却が10年以上残る物件を選ぶ

③金利の上昇リスク

金利の上昇は予想する事ができません。また、年収により借り入れできる金融機関が決まっていますので注意しましょう。

アパート経営では修繕積立金を自分で蓄えておかなければいけません。

それに加えて、急なトラブルや修繕に対応できる資金を用意しておく必要があるので、ローンの返済バランスがとれていなければ、他の費用が負担になってしまいます。

まずは事業計画を入念に。万が一金融機関で金利が若干上がるようなことがあっても返済できるように、余裕を持った資金計画を立てましょう。

④家賃相場の下落

家賃相場の下落は、区分所有ワンルームよりもアパート経営の方が深刻です。

しかし、車を所有し住居にあまりお金をかけない人もいるので、アパート経営に需要がないわけではありません。

しかし、家賃の下落は当初予定していた利回りとは異なる状況がでてきます。だからこそ、表面利回りはあくまでも目安となる数字でしかないという事なのです。

家賃相場は周辺環境により大きく変わります。エリアの情報は、投資物件を選ぶよりも念入りに行いましょう。

6. 利回りの計算に便利なシュミレーション|サイト・アプリ

こちらはアパート経営においての資金の計算をするのに便利なおすすめサイトです。

アットホーム「不動産資金計算シミュレーション」:http://www.athome.co.jp/contents/shikin/

理想のアパート経営のために知っておきたい利回り相場と正しい計算方法

シンプルなシュミレーション方法で分かり安く、使いやすいサイトです。

また、数字を入れるだけで利回りを計算してくれる「不動産投資!利回り収益計算ツール」というアプリもあります。

不動産投資!利回り収益計算ツール

不動産投資!利回り収益計算ツール
開発元:Visual Japan
無料
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7. アパート経営は実質利回りを計算して計画をたてよう

借入をしてアパート経営を始めた場合、完済までの目安にもなる利回り。

ただ、利回りは目先の高さ…つまり表面利回りだけにとらわれるのではなく、実質利回りが最も重要となってきます。

収入に加えて、支出も見越して利回り計算をし、十分なキャッシュフローを得られるような計画を練りましょう。

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