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理想のアパート経営のために利回りを知っておくべき!目安や相場と正しい計算方法

あなたは収益物件選びのときに、表面利回りだけに注目していませんか?

アパート経営にとって最も重要なことは表面利回りよりも、実質利回りです。

 

表面利回りで購入したい物件から、どの程度の収益があるか計算することができるのは、大変便利です。

しかし、得たリターンからは様々なランニングコストや税金が引かれることは覚えておかなければなりません。

この仕組みを理解していないと、あなたのアパート経営は無意味なものになってしまいます。

今回は、アパート経営の利回りの計算方法や相場、高利回りばかり重視したアパート経営の失敗例までご紹介しましょう。

Index

1. アパート経営をする際は利回りが重要!意味と計算式を理解して活用する

アパート経営をする際は利回りが重要!意味と計算式を理解して活用する

株などでも利回りという言葉は使われますが、不動産においての利回りは「投資した金額に対しての収入の割合」のことを指します。

株より不動産の利回りは低いですが、安定した収益を得ることが可能というのがアパート経営の魅力です。

また、利回りの中でも

  1. 表面利回り
  2. 想定利回り
  3. 実質利回り

の3つに分かれています。

利回りの仕組みと意味を理解できれば、あなたのキャッシュフローが守られると同時に、あなたの望む未来を創る事が可能です。

アパート経営における利回りとは

アパート経営は1部屋だけでなく、土地建物すべてを購入し、複数部屋を運用していく方法です。

つまり、アパート経営における利回りは、投資金額に対して、アパートの部屋数分の家賃収入の割合のことになります。

具体的に以下で利回りの計算式を紹介していきましょう。

表面利回り(グロス利回り) の計算式

表面利回り(グロス利回り)は、投資した金額に対して、ざっくりとどの程度のリターンがあるかを知ることができる指標です。

表面利回り=年間家賃収入÷購入物件価格×100

投資金額:3,000万円(アパートの購入額)
住居数:5部屋
家賃:7万円(駐車場付き)この場合、年間家賃収入は35万円です。
つまり、14%の利回り。
表面利回りには、アパート経営にかかる税金や修繕費などのランニングコストは一切含まれていないので、あくまで目安としましょう。

想定利回りの計算式

サイトを見ていると、物件の利回りが表面利回り以外にも「想定利回り」で表示されていることがあります。

現状が空室の物件に使われるのが想定利回りです。

想定利回り=想定の年間収入÷購入価格×100

ただ、表面利回りと違うのが、年間想定家賃収入はあくまで周辺相場から計算しているこということ。

実質利回りはもっと低くなることを覚えておきましょう。

実質利回り(ネット利回り)の計算式

実質利回り(ネット利回り)は、家賃収入から、必要経費を差し引くため、表面利回りよりも具体的なリターンを算出することができます。

実質利回り=(年間収入-年間支出)÷(物件購入価格+購入時の諸経費)×100

主にランニングコストは、毎月引かれるものです。

年に1回引かれるものだと固定資産税などがあります。

この家賃収入から引かれる「年間支出」、実は確定申告の際に大きく関わるものなのです。

主に修繕やトラブル時に備えて、資金に余裕をもたせておきましょう。

経費が削減できる期間は、あなたの家賃収入が安定してローンの返済も終わりに近づいた頃です。

また、経費がかさむ時期は不動産経営の初年度です。かかる費用が多い為、利益はあまりでません。

つまり、損益通算が可能になり節税が可能です。(借り入れ額や自己資金の額により異なる)

※損益通算とは、総所得金額を計算する際に他の各種所得の金額から控除できること

2. アパート経営における利回りの目安と相場

アパート経営における利回りの目安と相場

アパート経営においては表面利回りが8%あれば、実質利回りが4~5%は見込めます。

では、東京・地方のエリア別と、新築・中古別では利回り相場はどう違うのか見ていきましょう。

東京でのアパート経営における利回りの相場

東京の利回りは、土地の価格が高いため利回りが低いです。

ただ23区と郊外で変わり、

23区だと2%以下という低い利回りのものから7~8%と10%以下が相場。

郊外(市部)だと場所にもよりますが、12~13%といった利回りのアパートも増えてきます。

 

地方に比べてリスク回避しやすいエリアなので、安定した家賃収入を得られる可能性が高いです。

しかし注意する点は、2つあります。

  • 供給過多にあるエリアへの投資は危険
  • 購入費用がかさむため投資額に対しての回収に時間がかかる

東京でアパート経営を行う際は、経営戦略が非常に重要視されます。

アパート経営ならではの強みを生かせれば、利回りを上げる事が可能です。

地方でのアパート経営における利回りの相場

地方のアパート経営の利回り相場は幅が大きく、10%~驚くべきことに利回り60%を超えているアパートから、

地方都市の主要駅の徒歩圏内でも20%といった高利回りアパートがあるため相場として表すことは難しいです。

 

地方は10%以上の高利回り物件が多いですが、高利回りな物件は、基本的に以下のことが言えます。

  • 築年数の古い中古物件
  • 建物の設備が悪い
  • 立地が悪い
  • 相場よりも安く売りたい物件

また、地方に投資する際は、管理会社選びに力を入れましょう。

立地やニーズの調査はもちろん必要ですが、アパート経営が始まってからは、入居者募集や設備の管理がアパート経営の成功を左右します。

地方のアパートの利回りを検索したい場合は、不動産投資のポータルサイトや、不動産会社を活用しましょう。

新築アパート経営の利回り相場

新築アパートの利回り相場は8〜10%。

購入費用が高いので、もう少し利回りの低い物件も多いです。

しかし、新築は中古物件に比べまだ誰も住んでいないため、しばらくは修繕費やリフォーム代もかかりません。

新築好きの人もいるので、高めの賃料設定でも経営していけるでしょう。

 

ただ、数年建つとエリアによっては新たなアパートが建設され、家賃を下げなければ入居者が入らないこともあります。

その場合は、築3年でも賃料相場が落ち、当初予定していた返済計画が通らないという状況も生まれてくるでしょう。

新築アパートの利回りを保てる年数は限られている事があるため、中古物件の利回りと変わらない状況がいつくるかわからない。

中古アパート経営の利回り相場

中古アパートのメリットは、物件の購入価格が安くてある程度の利回りが望めるところです。

利回り相場は

  • 地方だと10〜50%以上の物件まで
  • 都内だと5〜15%以上の物件まで

とさまざま。

これは、アパートの築年数・駅までのアクセスなどにより大きく変動するためです。

望めなかったとしても、後からリフォーム・リノベーションして利回りを上げることも可能です。

中古物件の利回りは修繕が行われる年度によっても変わります。

だいたい大規模修繕は10年~15年で行われる事が多いので、購入する際は築年数に気を付けましょう。

中古物件は修繕が必要な時期に購入してしまえば、新築と利回りが変わらない場合もある。
※新築の初期費用は計算外

アパート経営で利益を出すための最低利回りは?

実質利回りで「3%」いう数字がアパート経営においての最低ラインと言われていますが、あなたの最低ラインにしてはいけません。

利回りは物件の価格と、アパート経営する際にかかった費用、更には金融機関の融資によっても様変わりする数字です。

あなたの生活に負担のない、あなただけのアパート経営においての最低ラインを作りましょう。

3. 高利回りアパート経営における失敗例と失敗を防ぐ方法を紹介

高利回りアパート経営における失敗例と失敗を防ぐ方法を紹介

アパート経営で物件を選ぶ際、「高利回りだから」という理由だけで選ぶと失敗します。

高利回りだから飛びついたがゆえに失敗してしまった例と、失敗を防ぐ方法を紹介しましょう。

安いから購入したが入居者がつかない…。

格安アパートを見ると、安いうえに高利回りで魅力的に見えますが、安いという理由だけで選ぶと大損することになりかねません。

いざ経営を始めても全く入居者がつかなく、空室続きになってしまうという失敗が…。

アパート経営の収入の要は家賃ですので、入居者がつかなければいくら利回りが高くても本末転倒になってしまいます。

賃貸需要を見極めて購入することが重要

アパート経営では、利回り以上に賃貸需要の有無を見極めてから購入を決めることが必要不可欠。

例えば、持ち家率が高いエリアでアパート経営をしても、賃貸需要が少ないので入居者がつかない可能性が高くなります。

その土地に詳しい不動産業者に尋ねたり、ネットで空室率をチェックしたりといったリサーチが必要。

利回りの計算式はあくまで満室想定で出されていることも頭に入れておきましょう。

当初想定した家賃から、大幅に下げざるを得ず、赤字に…。

想定家賃が高かったのを魅力に感じてアパートを購入したはいいものの、

いざ貸し出してみるとなかなか入居希望者があらわれず、業者から家賃を下げることを提案され、

ようやく入居者がついたと思ったら、利回りが想定よりかなり低くなってしまい、赤字になってしまう失敗もあります。

あらかじめ周辺家賃相場は確認しておこう

アパート経営を始める前には、周辺家賃相場のリサーチを欠かすことはできません。

家賃収入はアパート経営の利回りに関わる重要な要素なので、想定家賃が適正かどうかをしっかり確認しておきましょう。

購入後修繕やリフォームが必要になり、実際の利回りがかなり低くなってしまった

何も見ずに格安で高利回りのアパートを購入した後に、中を見るとひどい有様で、修繕を加えなければとても貸し出せない状態でした。

結果高額な修繕費用がかかってしまい、実質利回りがかなり低くなってしまうといった事態も多発しています。

中古アパートは、かかるであろう費用も見越して利回りを計算する

まず、中古アパートを購入する際、内覧は必ずしてください。

修繕がかかりそうな箇所、近い将来修繕が必要になりそうな設備(給湯器・エアコンなど)をチェックし、概算費用を出し、自分で利回りを出した上で、利益が出そうだと分かったら購入しましょう。

修繕やリフォームを考えたら、価格が少し高くても、状態の良い中古アパートを購入した方が良い場合もあります。

4. アパート経営で実質利回りを上げるために知っておきたいこと

アパート経営で実質利回りを上げるために知っておきたいこと

せっかくアパート経営をするなら、表面だけでなく「実質利回り」や収益を上げたいですよね。

実質利回りを上げるために知っておくべきことをまとめたのでご覧ください。

アパート経営でかかる税金を把握しておく

アパート経営の中にランニングコストとして含まれているのが税金。たかが税金と侮ってはいけません。

アパートの購入時から、手放す時までかかる税金を以下の表にまとめました。

税金の種類 支払うタイミング 内容
不動産取得税 不動産購入時にかかる税金 納税通知書に従って、一括納付する。

または、年4回の指定月に分納。

印紙税 契約の金額により異なる。
登録免許税 登記の内容によって税率が変わる。
固定資産税

都市計画税

毎年かかる税金
  • 固定資産税は、土地や家屋を所有している人にかかる税金
  • 都市計画税は、原則として市街化区域に固定資産がある場合にかかる税金
譲渡税 売却した場合にかかる税金 課税の税率は、不動産の用途や所有期間により異なり、分離課税になるので他の所得とは分けて計算する。
贈与税 贈与した場合にかかる税金 生前に財産を得た場合にかかる税金。
相続税 相続した場合にかかる税金 死亡後に財産を得た場合にかかる税金。
個人事業税 毎年かかる税金 10室以上の経営規模の方は290万円以上の利益に対して5%かかる。

忘れた頃に納付書が送付されてくる税金もあるため、(不動産取得税)税金も含め、資金に余裕をもたせておくことが重要です。

また、家賃収入を得ると、金額に応じて所得税がかかります。

ここで利回りを上げるために気をつけておきたいのが「経費計上するものをきちんと把握して、もれなく申告すること」です。所得を減らすことで所得税を減らすことが可能。

税金を把握し、対策を練っておくことで不要な支出を抑えることができるため、利回りアップに繋がります。

関連記事アパート経営の税金対策を徹底解説|節税のカラクリは知っておくとお得!

2020.07.09

表面利回りではなく実質利回りで計算する|空室率も計算に加える

項目1でも述べた通り、物件情報が載っているサイトや、不動産会社が公開している表面利回り・想定利回りはランニングコストや空室想定を全く含めていません。

そのため、自分で空室率や修繕費などを含めた実質利回りで計算し直す必要があります。

年間の空室率は

空室率 =(空室戸数×空室期間)÷(全体の室数×365日)

で求めます。満室時の空室率100%から計算式で出た空室率を引きます。

実質利回り=(年間収入-年間支出)÷(物件購入価格+購入時の諸経費)×100−空室率

でより正しい利回りが計算できますね。

5. アパート経営の利回りに影響するリスク

区分ワンルームマンションと違い、アパート経営は住居数が多いためランニングコストが増えます。

表面利回りというのは目安でしかなく、リスクを抑えてどれだけ空室を防げるかで実質利回りが変わってくるので、理解しておきましょう。

①空室リスク

空室リスクを防ぐには、空室率が上昇している原因を知る事が大切です。

理由としては、2つあります。

  • 人口減少
  • 供給過多であり物件が多い状態

エリアによっては、住居者が密集しているエリアもあります。まずは、投資先のエリア情報を網羅して下さい。

もしかすると、あなたが住みたくなる街もでてくるかもしれません。そうなれば、物件選びがもっと楽しくなります。

アパート経営は、駅から離れた物件が多いです。周辺環境の調査や建物の設備に力を入れる事も、成功のポイントです。

②物件価格の下落リスク

物件価格は、もちろん経済の状況からも影響を受けます。

特に、アパート経営の場合は広い面積の土地が必要になります。投資家として、土地価格が上下するタイミングを考慮しましょう。

覚えておくべきポイントは2つです。

  • 立地の良い物件は利回りが低い。しかし、安定した家賃収入を見込める物件
  • 中古物件を購入するなら、ある程度の利回りで断念し減価償却が10年以上残る物件を選ぶ

③金利の上昇リスク

金利の上昇は予想する事ができません。

また、年収により借り入れできる金融機関が決まっていますので注意しましょう。

アパート経営では修繕積立金を自分で蓄えておかなければいけません。

それに加えて、急なトラブルや修繕に対応できる資金を用意しておく必要があるので、ローンの返済バランスがとれていなければ、他の費用が負担になってしまいます。

まずは事業計画を入念に。

万が一金融機関で金利が若干上がるようなことがあっても返済できるように、余裕を持った資金計画を立てましょう。

④家賃相場の下落リスク

家賃相場の下落は、区分所有ワンルームよりもアパート経営の方が深刻です。

しかし、車を所有し住居にあまりお金をかけない人もいるので、アパート経営に需要がないわけではありません。

しかし、家賃の下落は当初予定していた利回りとは異なる状況がでてきます。

だからこそ、表面利回りはあくまでも目安となる数字でしかないということなのです。

家賃相場は周辺環境により大きく変わります。

エリアの情報は、投資物件を選ぶよりも念入りに行いましょう。

6. アパート経営の利回りの計算に便利なシュミレーション|サイト・アプリ

アパート経営においての資金の計算をするのに便利なおすすめサイトです。

アットホーム「不動産資金計算シミュレーション」:http://www.athome.co.jp/contents/shikin/

理想のアパート経営のために知っておきたい利回り相場と正しい計算方法

シンプルなシュミレーション方法で分かり安く、使いやすいサイトです。

 

また、数字を入れるだけで利回りを計算してくれる「不動産投資!利回り収益計算ツール」というアプリもあります。

不動産投資!利回り収益計算ツール

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開発元:Visual Japan
無料
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7. アパート経営は実質利回りを計算して計画をたてよう

借入をしてアパート経営を始めた場合、完済までの目安にもなる利回り。

ただ、利回りは目先の高さ…つまり表面利回りだけにとらわれるのではなく、実質利回りが最も重要となってきます。

収入に加えて、支出も見越して利回り計算をし、十分なキャッシュフローを得られるような計画を練りましょう。

 

A-Lab株式会社では不動産投資に関する無料勉強会・個別相談を行っています。

ただ不動産投資について語るのではなく、実際の物件例を用いて実質利回りや手残りのシミュレーションを用いて具体的な数字でご説明します。

また、実質利回りが高く、手残りがきちんと残ることを想定した良質な物件の仕入れを心がけています。

不動産投資でどのぐらい利回りを得られるのか興味をお持ちの方は個別相談もご用意しておりますので、お気軽にご参加ください。

また、最初からセミナーはちょっと…という方にもMIRAIMOではLINEで気軽に相談もできるのでお気軽にご利用ください!
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