初めてのマンション投資！どの方法なら失敗しない？｜新築vs中古・ワンルームvs一棟

ワンルームマンション投資は節税効果があるので、サラリーマンにはお得！

といった話を聞いたことがありませんか？ワンルームマンションの流通は活発で、新築、中古共に人気があります。

初心者のためには、売買から賃貸管理まで完全サポートつきのプランを提供する不動産投資会社も。

さらに昨今の銀行は低金利から自己資金ゼロのフルローンプランまであり、聞いているだけで投資意欲が湧いてくる人も少なくないはず。

 

ワンルームマンションのメリットは何といっても物件価格の安さ。場所によっては1,000万円以下の物件もあり、資金に不安がある人でも投資チャンスが。もちろん初心者だけでなくプロの不動産投資家まで、幅広く人気の運用方法がワンルームマンション投資なのです。

ところが、こうした手軽さやハードルの低さは、マンション投資の参入を促すと同時に、投資リスクの軽視という失敗例を生み出してしまっています。

今回は、なぜワンルームマンション投資で失敗する人が後を絶たないのか、その原因を中古、新築、あるいは一棟買いに分けて説明したいと思います。

1. マンション投資の種類と投資法

1-1. 中古ワンルーム

中古ワンルームマンション投資は、価格が安いので初心者でも始めやすい不動産投資の一つ。融資をうまく組み合わせれば、少ない初期投資で購入可能なのが魅力。中古ワンルームマンション投資のメリットは、

• 価格が安い
• 流動性が高い
• 新築より利回りが高い

などがあります。新築ワンルームマンションに比べて利回りの高さが魅力。

また中古ワンルームマンションの流通も活発なので、売却してもすぐ売り手がつくメリットも。逆に言うと、優良物件が出るとライバルが多くすぐに売れてしまうということもありますが、それだけ魅力があるということです。

一方、デメリットは

• 施設設備の改修が必要
• 残存耐用年数が少ない
• 融資が受けにくい

築年数が経っているので、建物の老朽化に伴う施設設備の改修リスクは免れません。また、そうした古さゆえに資産価値が低いので、ローンが受けにくいというデメリットも。

つまり、中古ワンルームマンションの場合は、100％フルローンは難しい場合もあるので、いくらかの自己資金は必ず用意しましょう。

1-2. 新築ワンルーム

新築ワンルームマンションは、立地条件に問題さえなければすぐに入居者が決まるというメリットが。また、新築プレミアムとして家賃も相場より少し高めに設定できるのが魅力。主なメリットは以下の通りです。

• 入居者が見つかりやすい
• 資産価値が高いので融資が受けやすい
• 修繕費が安い

このように、新築ならではのメリットがあります。一方で、新築ワンルームマンションのデメリットは、

• 価格が高い
• 利回りが低い
• 家賃の下げ幅が大きい

などが挙げられます。たとえば、新築時に入居した人が退去した後は、どうしても家賃を下げる必要があります。なかには大幅に家賃を下げなければいけないといったケースも。

また利回りの面では中古物件と比較すると低くなります。

購入価格の高さがネックとなっているので、これでは投資対象としてみてあまり魅力がありません。

1-3. 中古一棟

ワンルームなどのマンション投資を始めていると、一棟買いに興味を持ち始める人も多いのでは？

確かに建物の一部屋だけで運営していくよりも、一棟全部を運用できると一気に儲かりそうな気がしますよね。中古マンション一棟の投資をした場合のメリットは、

• 家賃収入が多くなる
• 少ない自己資金でも可能
• 融資が受けやすい

中古一棟に投資する場合、建物が老朽化して価値がなくなっても土地が残ります。そのため融資が受けやすいというメリットが。一方でデメリットは以下の通り。

• 空室が増えるとローン返済がきつくなる
• 建物の管理やメンテナンスの負荷が大きい
• 入居中の部屋は、現状確認できない

中古一棟は、すでに賃貸中の部屋も含められるので、いわゆるオーナーチェンジに。

賃貸中であれば、部屋の状態を見ることができないので、物件の欠陥があるかもしれません。もし欠陥があれば、莫大な修繕費が必要になるというリスクも潜んでいるのです。

1-4. 新築一棟

新築一棟の購入は不動産投資の中でもハイレベル。投資家としては大きな挑戦になりますが、メリットとして、

• 資産価値が高いので、融資が受けやすい
• 10年くらいは大規模修繕の必要がない
• 売却する場合、買い手が見つかりやすい

などがあります。何より、土地と新築の建物の資産価値が高いので、融資を受けやすいというのが大きなメリットではないでしょうか。

またマンションを探しているお客から見て、新築物件はとても人気。入居者が決まりやすいというのも嬉しいですね。一方、デメリットは

• 物件価格がかなり高額
• 中古より利回りが悪い
• 入居者が変わるごとに家賃が下落する

といったリスクが。何より物件価格が高いため、融資額も自己資金も中古より高くなります。そのため中古よりも低い利回りになってしまうというデメリットが。

さらに、新築特権は初めの入居者だけ。一旦入居者が入るとすぐに「中古」になり、新築時の家賃は適用できないので、入居者が入れかわると大きく家賃が下がってしまうこともあります。

2. 失敗知らずなマンション投資の2つの鉄則

マンション投資では、どんな運営方法にも共通する「掟」があります。たとえば、

• 基礎知識を身につける
• リスクを想定して物件を選ぶ
• 信頼できる不動産会社を選ぶ

これらはマンション投資で失敗しないためには必須。知っておくだけでも失敗しないですむので、しっかりチェックしておきましょう。

まず初心者向けに。不動産投資の基礎知識については以下の記事をご覧ください。

①営業マンの言われるがままになるな

マンション投資を始めようと思ったら、不動産会社の営業マンに相談することになるでしょう。営業マンは知識や経験が豊富なので、きっとあなたに役立つ情報を提供したり、アドバイスをしてくれるはず。

しかし最終判断は必ず自分で。マンション投資は簡単なものではありません。

どんな優秀な営業マンでも、マンション投資を必ず成功させることはできません。よって常にリスクは自分で背負うことを念頭に、自分で判断していくことが重要です。

 

また、「利回りのいい投資用マンションを買いませんか？」といった電話勧誘がかかったことはありませんか？

不動産だけに限らず、投資の勧誘のほとんどは詐欺！わざわざそんな儲かる話を見ず知らずの人に勧めてくること自体おかしな話です。

いずれにせよ、他人の意見でマンション投資を進めないことが鉄則！特にメリットしか言わない営業マンは信用できません。人の意見は参考程度にして、必ず自分で決断して行動できる投資家になることを目指しましょう。

②パートナー選びが大切

マンション投資を行う上では、いい不動産会社を選ぶことが成功のポイント。

不動産会社は、マンション投資を行う上でのパートナーになるので、自分と相性が良く優秀なスタッフのいる優良会社を選びたいですね。よい不動産会社は、

• 信頼と実績があり、評判がいい
• 優良物件を豊富に扱っている
• 売買から賃貸管理までトータルサポートしてくれる
• 経験豊かな営業スタッフを揃えている

といった特徴が。もしあなたがマンション投資の初心者であれば、不動産会社選びは特に重要！適当に不動産会社を選んでしまい、実際に投資で大失敗したという話もよく聞きます。

不動産会社はあなたの大事なパートナー。しっかり中身を見極めて慎重に選択しましょう。

3. 自分の好みではなく、優れた物件を選ぶことが成功の鍵！

今や、マンション投資はサラリーマンにとって老後の資産形成の一つとして人気の手段に。

「お金持ちになりたい！」と意気込んでいる人だけでなく、

「少しでも老後の足しになれば」と安定志向の人も増えています。

そんなマンション投資は初心者の場合、自分の好みで気に入った物件を選びがちですが、これは危険！「もし自分が住むとしたら？」と主観的に物件を選ぶと、マンション投資では大失敗してしまう可能性大！

不動産を所有するのはワクワクしますよね。誰でも自分が気に入った物件を買いたいと思うのは当たり前。

しかし失敗しては投資の意味がありません。あくまで、成功することを前提とするのが基本。一旦自分の気持ちは抑えて投資を成功することに集中させましょう。

マンション投資の物件選びは、あくまで投資物件として魅力があるかどうかで選ばなければなりません。物件の価格、立地条件、利回りなど総合的に判断して選ぶのですが、プロでもなかなか難しいところ。とにかく物件選び、これがマンション投資で成功する鍵となります。

初心者がマンション投資をはじめる場合はワンルームマンションなど規模の小さい物件がおススメ！物件選びだけでなく、不動産投資全体の流れも知ることができます。

最初からボロ儲けしようと思わず、まずは毎月1万円でも利益が出せるようなワンルームマンション投資からはじめて、マンション投資家としての目を養っていきましょう。