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コインパーキング経営は実際儲かるのか?月極駐車場経営と比較してみた

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日本はアメリカと同様に車社会で、駐車場ビジネスの市場規模が大きく拡大しました。

繁華街に出れば至る所に駐車場があり、ドライバーの駐車場探しも昔に比べたら年々楽になっているように思います。

そんな駐車場ですが、空いている土地の活用方法の一つとして注目されています。

初期投資も少なそうだし、すぐにでも始められそうなイメージがありませんか?

また無人で経営できるのでランニングコストが抑えられ、ビジネスとしてはとても魅力的に見えます。

 

しかし駐車場は場所によって繁盛しているところと、そうでないところがあります。

繁華街にはコインパーキングがたくさんあります。

立体駐車場に入らないような車高の高い車は、絶対にコインパーキングを探します。そうしたせいか、稼働率がいい駐車場も確かに多いです

しかし繁華街を離れると、コインパーキングはがら空きのところもあります。

それでは中心部を離れた土地での駐車場経営は、コインパーキングではなくて月極駐車場の方が安定するのでしょうか?

今回はコインパーキング経営月極駐車場経営の違いに迫り、どちらが儲かるか実際に比較してみたいと思います!

1. コインパーキング経営と月極駐車場経営の違い

駐車場ビジネスとは、車の駐車スペースとして土地を一時的に提供し収益を得ることです。

駐車場にはいろいろなタイプがあります。たとえば駐車する場所については、

  • 平面駐車場
  • 立体駐車場

の2種類があります。また収益を得る方法には、

  • 時間貸し(コインパーキングなど)
  • 月極駐車場

の2種類があります。

このいずれかの組み合わせで、駐車場経営が行われているのが実態です。

それではビジネスモデルの検討にあたって、時間貸しであるコインパーキングと、月極駐車場の2つに注目してみましょう。

 

コインパーキング経営

コインパーキングは不特定多数の利用者に駐車場を時間貸しします車両ロック装置や、自動料金精算機を利用するので、無人営業が可能となり人件費が必要ありません。

コインパーキング業界では、三井のリパーク、タイムズ・パーク24、ユアーズ、コインパークなどが有名で、皆さんも町で見かけたことがあるのではないでしょうか。

月極駐車場経営

月極駐車場は特定の利用者と賃貸借契約を結び、毎月決まった料金を払ってもらいますつまり駐車場の募集や賃貸借契約を結ぶことが必要になってきます。

これらは自分ひとりで行うこともできますが、不動産会社に委託することも可能。その場合手数料が必要になる場合があります。

ただし不動産会社を利用するといっても、マンションを借りるときとは少し異なります。

マンションなど不動産物件の仲介には宅建業法の適用になるので、必ず宅建主任者による仲介が必要です。

しかし駐車場に関しては駐車場法という法律が適用されるため、宅建主任者の仲介は原則必要ありません。ここがよく間違われるポイントなので注意して下さい。

2. コインパーキング経営・駐車場経営のメリット・デメリット

駐車場ビジネスを行うにあたって、月極駐車場コインパーキングでメリット・デメリットが違います。

駐車場を管理経営するという点においては基本的に同じですが、それぞれの運営スタイルが違うためリスクも異なります。

2-1. コインパーキング経営

メリット

  • 土地さえあれば投資額が少なくてすむ
  • 他の土地活用への転用がしやすい
  • 人件費が不要
  • すぐに開業できる

まずメリットとしてあげられるのが、投資額がすくなくて済むという点です。

ビジネスを行うにあたって初期投資は少ない方がリスクが低いので好ましいです。

さらにコインパーキングでは人件費もいらないので、ランニングコストがほとんど必要ありません。

デメリット

  • 近隣にコインパーキングが多いと価格競争がおこる
  • 駐車場内のトラブルが起こる
  • 場所によっては需要が少ない
  • 節税効果がない

デメリットとしてはコインパーキングの数が増えてしまい、価格競争がおこっている地域がある点です。

特に繁華街でよくあります。「最安値」といった看板を目にしたことはありませんか。他のコインパーキングの価格動向に影響を受けるので、希望する料金設定ができない場合があります。

また節税効果がないのもデメリットです。土地には固定資産税、都市計画税が発生します。

もし土地の上に建物が建っていたら固定資産税は1/6、都市計画税は1/3になります。ところが駐車場は更地で建物が建っていないのでこの減税措置がありません。

2-2. 月極駐車場経営

メリット

  • 初期投資がほとんどかからない
  • 使用料が前払いでもらえる
  • 継続利用が期待できる
  • 人件費が不要

まずメリットとしてあげられるのが、費用と労力がかからないことです。

既に更地の土地を持っていれば、地面の舗装をすることなくスタートさせることも可能。もちろん、駐車区画を仕切るライン引きが必要ですが安価で簡単にできます。

デメリット

  • 収益が低い
  • 駐車場内のトラブルが起こる
  • 空きが出たら収益が激減する
  • 立地条件によって集客が大きく変わる

デメリットとして、空きが出た時のダメージが大きいことです。

時間貸しではなく月単位で貸すので、一旦解約が出ると、月額料金分の赤字になってしまいます。

3. 実際に儲かるのかを計算してみる

3-1. 賃料相場調査

駐車場経営を行うにあたって重要なのが賃料相場。いくら初期投資が低くても、利回りが悪ければビジネスとして成功しません。

駐車場の賃料相場はインターネットで簡単に調べることができます。

ここでは、同じエリア内で月極駐車場にした場合と、コインパーキングにした場合の利回りを計算してみます。

 

全国の月極駐車場の賃料は、以下のサイトを参考にしてみて下さい。

★月極駐車場検索サイト「駐マップ」はこちら

【経営するならコインパーキングvs月極駐車業】実際儲かるのか比較してみた

 

★カーパーキングはこちら

【経営するならコインパーキングvs月極駐車業】実際儲かるのか比較してみた

3-2. 月極駐車場の利回り計算式

たとえば、大阪市都島区都島本通をモデルにした場合、

  • 駐車可能台数:8台
  • 賃料/月:20,000円
  • 初期投資額:200万円(コンクリート舗装費、ライン引きなど)

表面利回り=(8台×20,000円×12ヵ月)÷2,000,000円×100%=96%となります。

3-3. コインパーキングの利回り計算式

月額駐車場と同地域で、

  • 駐車可能台数:8台
  • 時間貸し料金:400円/時(稼働時間6時間とする)
  • 初期投資額:300万円(コンクリート舗装費用、コインパーキング設備費など)

表面利回り=(8台×2,400円×30日×12ヵ月)÷3,000,000円×100%=230.4%

月極もコインパーキングも、一見すると高利回りになりますが、フル稼働想定で修繕費やその他保険料などのランニングコストを抜いているので実質利回りはもっと下がります。

4. コインパーキング経営・駐車場経営のリスク4つ

①事故の発生

無人の駐車場では、事故発生リスクがあります。自動車同士の事故、歩行者との事故、あるいはいたずらなどによって車両を傷つけられるといった事故なども起こる可能性があります。

これは月極駐車場でもコインパーキングでもどちらでも起こりうるリスクなので、経営者は事故対応に追われることがあります。

②賃料の未払い(滞納)

コインパーキングは、車両ロック板があるので料金の未払いの心配はありません。

しかし月極駐車場の場合は、家賃と同様に賃料滞納リスクがあります。

③災害リスク

台風、大雨、地震などによる自然災害によって駐車場の自動車が被害を受けることがあります。

こうしたことに備えて、駐車場経営者は保険に入るなど、災害が起こった時の対応策を準備しておく必要があります。

④無断駐車

無断駐車はコインパーキングではあまり起こりませんが、月極駐車場ではよく発生します。

もし月極駐車場に無断駐車されていたら、契約者からの連絡を受け、24時間いつでも対応しなければなりません。

こうした違法駐車に対応するために、無断駐車禁止の看板を取り付けるなどの工夫が必要になります。

5. 土地活用でコインパーキング経営はおすすめ

日本は先進国なのでインフラが整備されており、公共交通機関は大変充実して便利です。

しかし車の人気はいまだ根強いです。若者の車離れなど言われていますが、車の利便性を考えると、今後も人々の生活から離れていくことはないでしょう。

もし空き地を持っている場合の土地有効活用は、やはり駐車場が魅力です。

最近では駐車場ビジネスも多様化し、コインパーキングと月極駐車場以外にも、これら二つを併用した駐車場を運営するところもあります。

また最近は車を持っていない人が一時的に車を借りるようなシェアリングサービスにも、駐車場が参画していて注目を浴びています。

駐車場ビジネスの多様化は今後ますます広がるのではないでしょうか。

日本は高齢化社会なので、お年寄りのための車利用を考えると、いろいろなサービスとの融合にも期待が持てそうです。

このように駐車場ビジネスはまだまだ伸びしろがありそうです。

月極駐車場にするか、あるいはコインパーキングにするかは、土地の周辺環境によるでしょう。しっかり地域を調査し、あなたも駐車場経営者になってみませんか。

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