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戸建の不動産投資とは?投資前に知っておきたいポイントを簡単解説!

あなたは、2020年以降の不動産市況をどう読み解きますか?

インフレ対策に向いていて実物資産だから安心とは言え、競争率の激しいマーケットで成功するにはそれなりの事業計画が必要です。

人口減少に伴い、海外へ投資する方もいる中、国内で勝負するには成功のポイントを押さえリスクをカバーする対策をいくつか用意することが大切です。

多種多様な不動産投資だから、「区分が絶対良い」「一棟でなければいけない」ということはありません。

経営の幅を広げることは、資産を増やす可能性を広げる重要なポイントだということを覚えておいて下さい。

その中で、今回は戸建の不動産投資に注目してそのポイントを分かりやすくご紹介します。

後は、あなたがこの記事を読み行動に移すだけで現状を変えることができるでしょう。

1. 戸建て投資とは?

戸建の不動産投資とは?投資前に知っておきたいポイントを簡単解説!

 

 

戸建て投資とは、その名前の通り戸建て=一軒家への投資のことを言います。

戸建て物件は比較的安い価格で購入することができるため、低リスクで始められるのが特徴です。

2. 戸建て投資のメリットやデメリットとは?

戸建て投資にはメリットとデメリットがあり、両者をしっかりと把握しておくことが重要です。

戸建て投資のメリット

まずは、戸建て投資のメリットをご紹介します。

全てがオーナーの所有

ワンルームマンション投資などの区分所有の場合、一つの物件を複数の所有者で共有しているため物件管理に関する権限が限られています。

一方、戸建て投資の場合は、所有権は全てあなた一人にあるため、どのようなリフォームをおこなっても問題ありません。

これにより利回りを上げる方法が増えるため、入居率を上げる戦略が立てやすいと言えます。

また、マンション投資のように修繕費や管理費が毎月かかるわけではないため、空室が続いた場合の月々の返済リスクは低いでしょう。

自由な経営ができる反面、責任が伴う事も覚えておいて下さい。

購入金額が安い

中古の木造戸建て物件であれば、100~500万円程度で購入することができます。

ローンを使わずに現金で購入できれば毎月の返済がなくなるため、利回りは一層高くなります。

また、リフォームなどを施して物件価値を上げることができれば、相場より高い家賃設定も可能でしょう。

そのため、リフォーム費用をいくら費やすかにより利回りは変動すると言えます。

基本的には、安い物件を購入→リフォーム→経営のスキームが初心者にはオススメです。

あなたが将来住みたいエリアで購入する場合は、購入金額が高くても投資する目的や不動産の価値が変わることを忘れないで下さい。

土地が付いてくる

土地を所有していれば様々な土地活用方法があります。

戸建て以外にも、駐車場経営・アパート経営・コインランドリー・トランクルームなど経営の幅が広がります。

さらに、変形した土地でも戸建ならうまく活用することができるのも魅力です。

不動産の価値は、建物よりも土地部分にあります。

土地の価格はエリアにより異なり、エリアを制する者は不動産投資を制すると言っても過言ではありません。

管理するのが楽

マンションやアパートには専有部分と共用部分があり、共用部分の管理はオーナーの仕事です。

共用部の管理には手間とコストがかかり、その負担は大きなものです。

一方、戸建ての場合は共用部分がありません。

また、戸建ての入居者はファミリー層がほとんどで、自ら掃除をしてくれたりと手のかからないことが多く、管理は圧倒的に楽な傾向にあります。

自由にカスタマイズできる

前述の通り、戸建て物件の場合は所有権はあなた一人にあります。

したがって、物件のリフォームを初めとしたカスタマイズを思う存分自由にできるのす。

「高齢者向けにリフォームしたいから床の段差をなくそう」といった物件運営が、あなたの意思一つで可能です。

入居期間が長い可能性が高い

戸建て物件の入居者はあまり引っ越さない傾向にあります。

それは、戸建ての入居者はファミリー層が多く、子どもの学校や保育園などそのエリアに根付いたコミュニティーに属することになるため、引っ越すことに大きな負担があるからです。

戸建ては需要がある

戸建ての賃貸物件の供給数は圧倒的に少なく、募集が出るとすぐに満室になってしまうほど高い需要があります。

近隣住民への配慮など生活に息苦しさを強いられるアパートやマンションでの空室が目立ってきていることからも、戸建て物件に住みたいという潜在的ニーズは非常に高いと言えるでしょう。

家賃を高く設定することができる

前項でご紹介した通り、戸建て物件の需要は非常に高いため高い家賃設定が可能です。

家賃帯としては、同規模、同条件の賃貸マンションよりも1割以上高く家賃を設定することができると言われています。

利回りが高い

これまでご紹介したように、購入金額が安く管理コストもかからない上に家賃も高く設定できるとなれば、高い利回りが期待できるのは当然と言えるでしょう。利回りの高さは、戸建て投資の最大の魅力です。例えば、500万円で購入した中古の戸建て物件を、近隣の賃貸マンション3LDKの相場家賃が13万円程度のエリアに、2万円上乗せの家賃15万円で賃貸する場合のシミュレーションは以下になります。

例:購入価格500万円 リフォーム費用300万円 家賃15万の場合

表面利回り  =   年間家賃収入          ÷       物件価格

(15万円 × 12ヶ月)   ÷  (500万円 + 300万円)

=22.5%

このように、20%を超える利回りを得ることが可能です。

出口戦略をたてやすい

本来、不動産は売りたいときに売れない、現金化の難しい資産と言われています。

それは、不動産を代表するマンションやアパートなどは高額であり、それらを買うのは投資家であることがほとんどで、彼らは自身の投資の収益性を第一に購入を検討するため、その判断に時間を要することが原因となっています。

しかし、戸建て物件であれば物件価格が安いため、一般の人でも容易に購入することができます。

そのため、戸建て物件の売却期間は短くなる傾向にあります。

戸建て投資のデメリット

ここからは、戸建て投資のデメリットについてご紹介します。

投資の規模を拡大するのに時間がかかる

複数の入居者からの家賃収入が得られるマンションやアパートなどの一棟投資とは違い、戸建て投資は1件からの家賃収入しかありません。

投資の規模拡大を考えていて大きな額の収益を目標としているのであれば、戸建て投資は効率の良い投資とは言えないでしょう。

良い投資物件を探すのに時間がかかる

メリットに関する項でもご紹介しましたが、戸建て物件の供給数は圧倒的に少ないため、良い物件に巡り合うのは至難の業と言えます。

戸建て物件を専門に扱っている不動産会社に問い合わせたり、インターネットで根気よく情報を集めたりする必要があるため、ある程度の時間がかかることは覚悟しておきましょう。

新築戸建ては利回りが出にくい

利回りの高さは物件価格が安いからこそ実現するものですが、新築の戸建て物件となれば購入費用は高額になり、その分利回りは低くなります。

さらに、木造であれば耐用年数が短いといった構造上の弱点があるため比較的安価で取引されますが、鉄筋コンクリート造の物件の場合は何千万から何億という購入価格になります。戸建て投資で高い利回りが期待できる条件に、

  • 木造
  • 中古

この2つは外せないということを覚えておきましょう。

空室になると家賃が0円の場合もある

これはワンルームマンション投資にも共通することですが、戸建て投資の場合、収益源は入居者1件の家賃収入のみであるため、空室になれば手元に入ってくる収入もゼロということになります。

したがって、長期に渡って入居してもらうための工夫が必要になるでしょう。

利回りを上げることはできても家賃を上げることができない

高い利回りを得ることができる戸建て物件の場合、利回りは購入の段階で確定していると言って良いでしょう。

特にすでに築年数の経過している中古戸建て物件では、近隣の相場家賃が上昇していたとしても家賃を上げることは難しいです。

また、戸建て物件の入居者はファミリー層が多く入居期間が長いことから、家賃の値上げは空室リスクを考慮して避けるのが賢明です。

管理は楽だが、設備に費用がかかる

戸建て物件を賃貸するには、入居者の住環境を良好に保つために、水回りの修理や害虫駆除などの設備面を整える必要があります。

また、戸建て物件の入居者の入居期間は長期であることが多いため、退去時には設備の劣化具合を確認しリフォームや修理をすることになるでしょう。

中古を購入する場合、物件購入価格以外に修繕費やリフォーム費用がかかる場合がある

中古物件を購入する場合は、その築年数や状態によって必要になるリフォームや修繕にかかる費用を、あらかじめ見積もっておく必要があります。

業者との交渉を有利にするためにも、リフォームや修繕に関する情報を自身で調べておきましょう。

3. 戸建て投資をする前に抑えておきたいポイント

どこに着地点を定めるかにより、投資方法も変わってきます。

  • アーリーリタイア
  • 将来の資金を増やす
  • 毎月の収入を少しでも増やしたい
  • 節税目的

など、あなたがどんな物件を購入して、どう経営を広げていけば、その目標が叶うのかを考えてみて下さい。

不動産投資では、投資の成功は初めて所有する物件にかかっていると言われています。

戸建投資に必要な10項目

自分の目的に合う物件を選定する。

また、物件が出回っていないときは焦ったり妥協して買わない。

目安として、100点ではなく80点で手を打つこと。

 

戸建投資が失敗した場合でも、リスクヘッジ可能な状態を作る事が大切。

つまり、資産を運用する方法はお金に動いてもらうことだけではない。

 

戸建はリフォーム費用がかかるため、購入金額に初めからリフォーム費用の計算を入れておくこと。

また、回収年月を考慮して検討すること。

今の家賃相場が10年後も続くと思ってはいけない。

リスクを最小限に抑えるためにも、修繕が必要になる事を考慮したうえで収入と支出をシュミレーションすること。

 

表面利回りはあくまでも目安として考え、実質利回りを重視する。

正確には、管理コストや空室リスクを考慮したうえで自分なりの最低ラインを作ること。

 

とにかく戸建の情報を集める。

失敗をしている方の意見を参考にリスク対策を練ること。

 

初期費用を抑えることと収益をあげることは違う。

収益をあげたいのであれば設備費用に資金を回す方が結果入居者を集めることができる。

 

出口戦略は頭の片隅に置いておくこと。

そうすることで次にあなたが資産を動かすタイミングや、やらなければいけない事が明確になる。

 

物件を購入する際は必ずあなたの目で確認をして周辺環境を調べておくこと。

特に配管の不具合や火災がおこった場合などの危険性を考慮すること。

 

これが1番大切です。土地の値がいくらあるかを確認しましょう。

また、戸建以外にも活用できるかを調べておきましょう。

土地を活用できるメリットがなければ、戸建じゃなくても投資する価値のある資産運用はたくさんあります。

融資先を探す

融資先が見つからなければ物件の購入は難しくなります。

しかし、融資審査は現在厳しくなっている状態です。

また、借り入れはできても高金利で返済が苦しくなり破綻というパターンが多いです。

融資審査では、銀行はあなたの年収や勤務先、貯金額などの返済能力に加えて、物件の資産価値を見ます。

返済能力が多少低くても土地の評価額が高ければ融資が通る場合もあり、どれだけの事業計画があるかも大切です。

戸建の場合は住居数が1戸なため、空室が続けば返済がきつくなるというリスクがあります。

それはあなただけが背負うリスクではなく、融資を貸す金融機関側も同じです。

そのための対策を組み込んだ不動産賃貸事業計画を提出することで、融資を受けることが可能な場合もあります。

4. 投資物件を選ぶ際に抑えておきたいポイント

いざ戸建て投資に乗り出そうと思っても、何を基準にして物件を選べばいいのか悩んでしまいますよね。

ここからは、投資する戸建て物件を選ぶ際に抑えておきたいポイントをご紹介します。

築年数を確認する

建物があと何年持つのかを知る指標として、耐用年数があります。

耐用年数とは建物が利用に耐える年数のことを指し、物件状況や条件によって異なります。

金融機関の多くは、建物自体に価値があるのは築20年程度までと評価する傾向が強いですが、実際に戸建て住宅に住んでいる居住者が建て替えを行うのは、築40年以上が経過してからが最も多いという統計結果が出ています。

出典:住団連 戸建注文住宅の顧客実態調査  図表 7-3 建て替えにおける従前住宅の構成比

このことを考慮すると、利回りの高くなる戸建て物件であれば、築35年の物件を購入したとしても10~15年ほどは賃貸経営ができることになり、十分な利益が見込めます。

したがって、中古の戸建て物件を選ぶ際は築35年以内の物件を選びましょう。

瑕疵が無いか良く調べる

老朽化の進んだ中古物件でよく見られる瑕疵には、以下があります。

  • 地盤が弱くなっていて建物が傾いている
  • シロアリなどの害虫被害により柱や躯体部分に破損がある
  • 雨漏りがある

これら瑕疵の程度によっては多額のリフォーム費用がかかる可能性がありますので、しっかりと確認する必要があります。

物件の購入価格

戸建て投資で高い利回りを実現するための鉄則は、安く買って直して高く貸すことです。

しかし、物件価格が高額では収益性は低くなってしまいます。

特に中古であれば賃貸できる年数に限りがあるため、物件が貸し出せない状態になる前に購入費用の回収ができなければその後の回収はできません。

したがって、物件価格は安ければ安いほど良いということになります。

町の人口数を確認する

人がいなければ賃貸需要は見込めないため、数万~10万人程度の人口を有する市区町村を選ぶようにしましょう。

また、主要都市圏への利便性がある程度確保できている地方の方が安定した賃貸需要が期待できます。

人口が4万人以上いれば、投資エリアとしての不安要素は少ないでしょう。

利回りだけで物件購入を決めてはいけない

利回りは、物件を検索する際に1つの指標となります。

とても便利な数字ですが、戸建に限らず利回りの高さ・低さを分かつ要因は、投入する自己資金の額です。

そのため、良い物件に出会えたらレバレッジ効果を活用することも視野に入れて融資を検討しましょう。

それ以外は、キャッシュで購入する事をオススメします。

利回りで検索せずに、購入しても経営が辛くならない物件を探す方が賢明です。

戸建ての場合、利回りは変動しやすいからです。(特に中古物件の場合)

購入エリアの幅を広げる

ここじゃなきゃ利益がでないから他は興味ない!

将来自分が住むから絶対ここに買う!

など、特別な理由がある場合を除き、エリアを絞ることはオススメしません。

理由として、戸建は物件数が多いわけではないからです。

また、土地の評価額が高い物件はなかなか出回っていないため、購入するのが難しい状態です。

不動産投資は、物件の確保が命です。業者とポータルサイトの両方を使いわけると、効率が上がります。

5. 戸建て投資する上で入居者に好まれる家づくりが大事

戸建て物件の需要は高い傾向にあり、需要と供給のバランスが取れているため空室率が低い傾向にあります。

とは言え、住宅全体では供給過多にある現状は、他と差をつけることで入居者を募集することになります。

戸建投資の場合は、オーナーの意向一つで物件のカスタマイズが可能です。

入居者にとって住みやすい環境(病院・交通機関・スーパー・コンビニなど)や、窓が多い・ペット可・駐車場付きなどの設備環境を意識して物件選定やリフォームをしましょう。

また、入居者募集を狭めてしまうと入居率が悪くなります。

「あれはだめ」「これはだめ」と細かすぎるルールは決めない方が良いでしょう。

そのためには、購入するエリアがどのような物件を好むかリサーチすることで、より入居者に好まれる家を造ることができます。

6. 失敗談から学ぶ戸建て投資

Bさんは、賃貸募集をおこなってくれる業者が、どのような掲載をしているか確認していませんでした。

また、アクセス数と内見数で契約率が左右されるにも関わらず、賃貸募集に弱い業者と契約を結んでいました。

管理会社選びは、物件を選択するのと同じくらい大切なことです。

物件の運営に携わる管理会社との付き合いは、仲介会社よりも長くなるため、自主管理だけでは厳しいこともあるので分散して管理をお願いしましょう。

クレーム対応・家賃の遅れなどに対応してくれると、心強いです。

7. 戸建不動産投資は長く入居してもらうことがカギ

戸建は、リフォーム費用にいくら費やすかで成功が左右する場合があります。

あまり費用をかけたくないという人であれば、リフォームを自分でおこなう事もできるため初期費用を抑えることが可能です。

戸建て投資の場合、入居者の入居期間は長い傾向にあります。

入居者にとって居心地の良い環境を提供するための創意工夫が大切です。

戸建投資を選んでいてよかったと思えるポイントは人それぞれです。

あなたなりの成功マニュアルを探してみましょう。

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