• ????????????????????

戸建投資を選んでよかった!失敗事例と成功ポイントを暴露

  • ????????????????????

あなたは、2020年以降の不動産市況をどう読み解きますか?インフレ対策に向いていて実物資産だから安心とは言え、競争率の激しいマーケットで成功するにはそれなりの事業計画が必要です。

人口減少に伴い、海外へ投資する方もいるなか、国内で勝負するには成功のポイントを押さえリスクをカバーする対策をいくつか用意することが大切です。

多種多様な不動産投資だから、「区分が絶対良い」「一棟でなければいけない」ということはありません。経営の幅を広げる事は、資産を増やす可能性を広げる確率が上がる、重要ポイントだということを覚えておいて下さい。

そのなかで、今回は戸建を所有するとあなたにとってお得なことや、今ある資産を増やす事ができる成功ポイントを書きました。後は、あなたがこの記事を読み行動に移すだけで現状を変えられます。

1 戸建投資ってどんな経営方法なの?成功ポイント付き

戸建投資に関わらず、不動産投資はインカムゲインとキャピタルゲインを望めます。更に、将来あなたが移住することも可能です。また、購入の目的と購入した後が大切なため、戸建の経営方法を把握しておきましょう。

全てがオーナーの所有

どうゆうことかと言うと、修繕費や管理費が毎月ひかれることがないため、空室が続いた場合でも月々の返済リスクをカバーすることができます。更に、どのようなリフォームをおこなっても所有権があなたにあるため問題ありません。つまり、利回りを上げる方法が増えるため入居率を上げる戦略が立てやすいと言えます。

自由な経営ができる反面、責任が伴う事も覚えておいて下さい。

また、成功ポイントは築30年前後の戸建を購入しましょう。理由として、以下のことがあげられます。

・新耐震基準で建築されているかが重要で、1981年(昭和56年)6月以降に建てられた物件が対象であるため。
・築40年~50年の場合は賃貸需要が減るため。
・出口戦略・自己資金の回収を考えたときに築30年前後が最低ラインであるため。

購入金額が安い

駅から離れた場所であれば、50万円程度から購入することができます。(木造の場合)となると、もちろん利回りは15%を超えます。そのため、リフォーム費用をいくら費やすかにより15%の利回りも変動します。

また、6億円の戸建も存在します。この金額の差は、構造・立地・築年数などが関係しています。基本的には、安い物件を購入→リフォーム→経営のスキームが初心者にはオススメです。

あなたが将来住みたいエリアで購入する場合は、購入金額が高くても投資する目的や不動産の価値が変わることを忘れないで下さい。

また、成功ポイントは目安として500万円前後で購入しましょう。理由として、以下のことがあげられます。

・購入費用が高ければ高いほど回収年月がかかるため。
・戸建投資の良さを潰してしまうため。

500万円の物件を購入したとして、土地値が高い方がお得です。どこに500万円の値がついているかを確認しましょう。

土地が付いてくる

土地を所有していれば様々なことへ転換できます。駐車場経営・アパート経営・コインランドリー・トランクルームなど経営の幅が広がります。更に、変形した土地でも戸建ならうまく活用することができるのも魅力です。

土地の価格はエリアにより異なります。エリアを制する者は不動産投資を制すると思っている私も、周辺環境・賃貸需要・家賃相場・主要の交通機関など調査することが収益をあげるポイントだと思っています。

また、成功するポイントは人口が3万5千人~5万人でマイホームの需要が少ないエリアに購入しましょう。理由として以下のことがあげられます。

・人口が多いエリアは周辺環境が良いため更に人が集まるため。
・マイホームを購入する方はファミリー層が多いため、賃貸需要の層が減るため。

賃貸需要があるエリアは、仲介会社も実績があるためどこに仲介してもらうかも大切になります。

2 戸建投資をする前にあなたがやるべきこと

どこに到着地点を定めるかにより投資方法も変わってくると思います。
・アーリーリタイア
・将来の資金を増やす
・毎月の収入を少しでも増やしたい
・節税目的
など、あなたがどんな物件を購入して経営を広げていけば叶うのかを考えてみて下さい。不動産投資は始めて所有する物件で、成功が左右すると言われています。

戸建投資に必要な10項目

自分の目的に合う物件を選定する。また、物件が出回っていないときは焦ったり妥協して買わない。目安として、100点ではなく80点で手を打つこと。

 

戸建投資が失敗した場合でも、リスクヘッジ可能な状態を作る事が大切。つまり、資産を運用する方法はお金に動いてもらうことだけではない。

 

戸建はリフォーム費用がかかるため、購入金額に初めからリフォーム費用の計算を入れておくこと。また、回収年月を考慮して検討すること。
今の家賃相場が10年後も続くと思ってはいけない。リスクを最小限に抑えるためにも、修繕が必要になる事を考慮したうえで収入と支出をシュミレーションすること。

 

表面利回りはあくまでも目安として考え、実質利回りを重視する。正確には、管理コストや空室リスクを考慮したうえで自分なりの最低ラインを作ること。

 

とにかく戸建の情報を集める。失敗をしている方の意見を参考にリスク対策を練ること。

 

初期費用を抑えることと収益をあげることは違う。収益をあげたいのであれば設備費用に資金を回す方が結果入居者を集めることができる。

 

出口戦略は頭の片隅に置いておくこと。そうすることで次にあなたが資産を動かすタイミングや、やらなければいけない事が明確になる。

 

物件を購入する際は必ずあなたの目で確認をして周辺環境を調べておくこと。特に配管の不具合や火災がおこった場合などの危険性を考慮すること。

 

これが1番大切です。土地の値がいくらあるかを確認しましょう。また、戸建以外にも活用できるかを調べておきましょう。土地を活用できるメリットがなければ、戸建じゃなくても投資する価値のある資産運用はたくさんあります。

融資先を探す

融資先が見つからなければ購入できない物件もあります。しかし、融資審査は現在厳しくなっている状態です。また、金融機関によっては高金利で借り入れできますが返済が苦しくなり破綻というパターンが多いです。

銀行は、あなたの返済能力を見ます。属性・年収・貯蓄額などです。ただ、物件も審査対象に入ります。土地の評価額が高ければ融資が通る場合もあり、どれだけの事業計画があるかも大切です。

戸建の場合は住居数が1戸なため、空室が続けば返済がきつくなるというリスクがあります。それはあなただけのリスクではなく、融資を貸す側も同じです。そのための対策として、空室がおこらないようにできることを提出することで、融資を受けることが可能な場合もあります。

3 戸建を借りる人の賃貸需要と入居者UPの方法

需要は高い傾向にあります。しかし、住宅の供給過多にある現状は、他と差をつけることで入居者を募集することになります。と言っても、戸建は需要と供給のバランスがとれているため、空室率が低いです。

賃貸需要がある理由

マンションやアパートではペット可の物件は少なく、可の場合でも敷金・礼金が高く設定されています。また、ガーデニングやバーベキュー、バイクをいじるなど自由にできるのが魅力のようです。

また、もう1つの魅力は駐車場付きなことが大きいようです。敷地内が広ければ、2台停めることも可能なためお友達や親戚が来た場合でも安心です。

転勤族・新居を建設の間だけ・老後は田舎に帰りゆっくり過ごしたいけど賃貸でいいなど、戸建を希望する方は世代関係なく様々です。

入居者が好む家って?

これは人それぞれですし、エリアによって異なります。ただ、住みやすい環境(病院・交通機関・スーパー・コンビニなど)は誰もが好む重要ポイントです。設備環境も、窓が多い・ペット可・駐車場付き・などを意識しましょう。

また、入居者募集を狭めてしまうと入居率が悪くなります。「あれはだめ」「これはだめ」とルールを決めない方が良いです。そのためには、購入するエリアがどのような物件を好むかリサーチすることで、好まれる家を造ることができます。

4 戸建不動産投資をしている方の情報はどこから得るの?ブログ3選をご紹介

実際に戸建投資をおこなっている方の意見は、驚きのリフォーム術やどのようにして成功へ導いたのか、経営の踏ん張り時やリアルな投資生活を覗けるというメリットがあります。また、同じ志を持っているため経営の相談をしているうちに、趣味が一緒で交流を深めたケースもあるようです。

不動産投資情報サイト楽待

不動産投資家の大半が、ポータルサイトのチェックをしています。会員登録することで、更にお得な情報を得ることができます。例えば、あなたの条件にあった物件情報が送られてくる。未公開物件を見ることができるなど、ブログやセミナー情報だけではない活用ができます。

草食系大家さんのブログ

オンライン相談もおこなっていて、戸建に限らず不動産投資の知識や情報を読みやすく書いてあるブログです。

パート主婦、戸建大家さん始めましたさんのブログ

女性の投資家さんも珍しくありません。4年半の投資歴をもつため、経営ノウハウなど様々な情報が書いてあるブログです。

ボロ戸建から始める不動産投資!さんのブログ

9年間の投資歴をもつ方で、質問や相談も受け付けている更新頻度の高いブログです。

5 戸建物件を探す方法は?

物件を検索する方法は2つあります。

・業者が見つけてきてくれる
・ポータルサイトから検索する

また、物件を検索するときにはいくつかの条件を決めておきましょう。選択肢が2種類しかなければ選びやすいですが、なにを選んでいいか迷ってる間に物件はなくなってしまいます。

利回りで検索しない方がいい理由

利回りは、物件を検索する際に1つの指標となります。とても便利な数字ですが、戸建に限らず利回りを上げる、または下げる理由として、自己資金をいくら用意するかが大切だったりします。レバレッジ効果を活用してでも購入して良い物件に出会えたら、融資を考えましょう。それ以外は、キャッシュで購入する事をオススメします。

利回りで検索せずに、購入しても経営が辛くならない物件を探す方が賢明です。戸建ての場合、利回りは変動しやすいからです。(特に中古物件の場合)

エリアの幅を広げた方がいい理由

ここじゃなきゃ利益がでないから他は興味ない!将来自分が住むから絶対ここに買う!など、特別な理由がある場合を除き、エリアを絞ることはオススメしません。理由として、戸建は物件数が多いわけではありません。また、土地の評価額が高い物件はなかなか出回っていないため、購入するのが難しい状態です。

不動産投資は、物件の確保が命です。業者とポータルサイトの両方を使いわけると、効率が上がります。

6 戸建で不動産投資するメリットとデメリット

戸建に限らず、資産を運用する際はリスクが付きものです。どのようにカバーするかで成功を左右するため、これだけは覚えておいて下さい。

初期費用を用意する際は、自己資金を多く出しておきましょう。全てのリスクに耐える基盤を築けます。

メリット

・入居期間が比較的長い
・供給がすくないため需要が高い
・高い家賃設定が望める
・購入金額が比較的安い
・空室を防ぐための対策がしやすい
・土地の活用が幅広いため出口戦略に困らない
・管理が楽

デメリット

・購入したい物件がなかなか売りにでない
・家賃収入が0の場合もる
・利回りをあげることはできても月の家賃をあげることはできない
・管理は楽でも設備費用がかかる
・中古の場合は、物件価格・リフォーム費用・修繕費用がかかる(築年数により異なる)

7 戸建投資の失敗談

Bさんは、賃貸募集をおこなってくれる業者が、どのような掲載をしているか確認していませんでした。また、アクセス数と内見数で契約率が左右されるにも関わらず、賃貸募集に弱い業者と契約を結んでいました。

管理会社選びは、物件を選択するのと同じくらい大切なことです。経営をおこなっていく間は仲介会社よりも長い付き合いになるため、自主管理だけでは厳しいこともあるので分散して管理をお願いしましょう。

クレーマーな対応・家賃の遅れなどに対応してくれると、心強いです。

8 戸建不動産投資は長く入居してもらうことがカギ

戸建は、リフォーム費用にいくら費やすかも成功が左右する場合もあります。そこで、実際に経営をおこなっている方のブログを参考にしましょう。リフォームは自分でおこなう事もできるため、初期費用を抑えることが可能です。

戸建投資を選んでいてよかったと思えるポイントは人それぞれです。あなたなりの成功マニュアルを探してみましょう。

この記事が気に入ったら
いいね!しよう

ミライモの記事を毎日チェック!

お得な不動産情報を優先的にご案内 CLUB ASIS
0から始まるセミナー
ASIS株式会社
E−bookダウンロード

無料でE-BOOKをダウンロード

初めての不動産投資入門

  
E-BOOKをダウンロードする