シェアハウス投資で失敗を招くワケ｜被害にあわないために知っておきたい知識

シェアハウスという投資物件に興味がある人は少なくないでしょう。

最近、投資効率のよい物件だと人気があるようです。しかし、シェアハウス投資においてトラブルも引き起こされています。

 

収益性が高いといわれるシェアハウスで、なぜトラブルが発生するのでしょうか？

先日、民事再生を棄却され破産手続きに移行する株式会社スマートデイズもシェアハウスを一般オーナーに対して販売していました。当然、オーナーは被害を受けることになるでしょう。

投資とは、あくまで自己責任です。少なくとも、おいしい話に耳を傾ける前にあらかじめ下調べをしておくのが賢明でしょう。

今回は、シェアハウス投資で失敗をする理由をご紹介します。

1. シェアハウスって何？

シェアハウスとは、主に一軒家を共同で利用して生活する賃貸スタイルです。

たとえば、居室をそれぞれの入居者のプライベートルームとし、リビング・キッチン・バスなどを入居者が共同で利用します。

新しい賃貸スタイルとして、最近増えてきているシェアハウス。一般的に若い人や外国人に人気があるようです。

2. シェアハウス投資のメリット3つ

シェアハウスの人気は利用者からだけではありません。

今までアパートやマンションに投資していた不動産投資家がシェアハウスに投資し始めているのです。その理由をご紹介しましょう。

①物件全体での収益が上がる

一軒家に対して複数の入居者が賃貸するため、家賃を合計すると物件全体としての収益が高くなります。

シェアしなければ、一世帯からしか家賃を受け取ることができません。シェアによる収益性の向上は投資家にとって魅力的な投資物件です。

②入居者が比較的決まりやすい

入居者は、最小限の荷物のみで引っ越すことができるので、入居が決まるのが比較的早くなる傾向があります。

なぜなら、シェアハウスでは必要な家具や家電が設置済みなのが一般的だからです。引越しにあまり費用が必要でないので集客力が高くなります。

③空室によるリスクが下がる

シェアハウスの場合、複数の入居者がいるため、その中で空室が生じてもリスクは少なくなります。

入居しているのが一世帯だけだと、空室により家賃収入がゼロになります。

しかし、シェアにより複数の世帯がいるので、それなりに安定した収入が望めるのです。

3. シェアハウス投資のデメリット3つ

シェアハウスは、投資物件としてのメリットが少なくないようですが、メリットだけではなくデメリットもあります。

①シェアハウスの管理は難しい

ひとつ屋根の下に他人が暮らすので、管理の難しさがデメリットです。

管理には細心の注意が必要になるでしょう。適切に管理されていないと入居者同士のトラブルが起こる可能性が高い賃貸システムといえますね。

②管理会社へ委託する場合は費用が割高

シェアハウスの管理経験がある管理会社が少ないため、委託料が高くなる傾向にあります。

シェアハウスは、一般のアパートやマンションよりも管理が複雑になるため経験のある管理会社の独占的な市場となりやすいのです。

③シェアハウスの設備や物件の維持費等の費用がかかる

一般住宅として建築された物件を、シェアハウスという共同住宅に変更すると建築基準法や消防法の規制も変更されるため、設備や物件の維持費が必要になる可能性があります。

思わぬ出費が必要になるのです。

4. シェアハウス投資の落とし穴とは？

シェアハウスは魅力的な投資物件のような気がします。

しかし、デメリットも忘れてはいけません。そこで、シェアハウスに投資することで、実際に生じた失敗をご紹介しましょう。

4-1. 収支計算が合わずに損をして投資に失敗する

不動産投資に欠かすことのできない収支計算が合わずに、結果として損をすることがあります。

たとえば、管理会社に対する委託料を一般の賃貸物件を同じように計算していたのに、実際にはその数倍の委託料が必要になることがあるのです。

4-2. 近隣住民による苦情によりシェアハウスを断念する

一軒家に複数の人が出入りすると、近隣住民から苦情がでることもあります。

シェアハウスの入居者が多ければ、騒音やゴミの問題も発生するかもしれません。特に閑静な住宅街であれば苦情の可能性は高まるでしょう

4-3. いざ物件を売却しようとしてもなかなか売れない

売却するときに、アパートやマンションよりも売れにくいといわれます。

なぜなら、物件購入に必要になる金融機関の融資が受けにくいからです。新しい賃貸スタイルのため、金融機関が融資実績を持たないからでしょう。

5. シェアハウスの出口戦略について

不動産投資を行う場合、売却などの出口戦略を想定しておくことはとても大切なことです。そこで、シェアハウスの出口戦略をご紹介しましょう。

5-1. 投資利回り物件として販売する

収益物件を収益物件として売却する方法があります。

つまり、シェアハウスのままで売却するのです。購入希望者が融資を受けにくいというデメリットはあるのですが、たとえば相続対策として融資を利用せずに購入するケースもあります。

5-2. 自宅として再利用する

売却には当たらないのですが、自宅として再利用する手があります。

たとえば、二世帯住宅として利用することで、二世帯によりローンの返済ができるでしょう。返済額によっては検討の余地がありますね。

5-3. 一般の住宅として販売する

シェアハウスとしての運用をストップすることで、一般の住宅として販売することができます。

普通の住宅なので購入希望者が融資を受けやすいでしょう。ただし、賃貸契約の種類など、入居者の退去問題には注意しなければなりません。

5-4. 運営に問題ない間は経営してある程度したら、建物を壊して土地を売却する

戸建住宅であれば、おおよそ30年程度で建物が老朽化してくるので、その時点で建物を解体して更地にして売却するのです。

収益物件としての価値を最大限に活かした売却方法でしょう。更地であれば融資を受けにくいというデメリットもありません。

6. シェアハウス投資は危険？詐欺に注意が必要

シェアハウス投資にサブリースというシステムを利用することがあります。

サブリースを利用すると効率的に投資することができそうです。しかし、なかには詐欺的な手法がとられることがあります。

6-1. サブリース会社によるシェアハウスのビジネススキームについて

サブリースとは、オーナーにサブリース会社が用意した土地と建物を購入してもらい、収益物件としてサブリース会社が運営します。

オーナーの投資回収は10年から15年。その後の収益が利益となるシステムです。

6-2. サブリース会社はどうやって収益を上げているのか？

条件として、長期一括借上げで空室分をサブリース会社が負担するなど、サブリース会社の収益の根拠が見えにくいですね。

実のところ、サブリース会社の収益は、最初の土地と建物の購入にあります。購入時点で物件の3～4割の収益を得ることができるのです。

6-3. 実際のシェアハウスの入居率は？

実際のシェアハウスの入居率は、新聞などによると4割程度と報道されています。他人がひとつ屋根の下で暮らすことの難しさからでしょう。

サブリース会社がいつまで家賃保証を行なえるのでしょうか？厳しい状況といえますね。

6-4. 融資をした銀行に問題はないのか？

たとえば、「かぼちゃの馬車」のシェアハウス投資の被害者は、ほとんどがサラリーマンだと報道されています。

銀行が融資しなければ、被害は防げたかもしれません。しかし、最終的には投資家の自己責任となってしまいます。

6-5. 最近話題の株式会社スマートデイズはサラリーマンを中心に営業していた

スマートデイズは、「サラリーマンでも資産10億円！」を営業トークにサラリーマンを中心に営業していた会社です。

物件を建てる費用はすべて住宅ローンで、スマートデイズが一括借上げにより、ローンを超える家賃保証額をオーナーが受け取るという仕組みです。

株式会社スマートデイズとはどんな会社か

スマートデイズとは、そもそもマンションや不動産会社の買取りなどを行っている会社です。

シェアハウスの家賃収入よりも、シェアハウス建設時における利益に重きをおいていたのかもしれません。そこがトラブルにつながったのでしょう。

6-6. 自分には関係ないと思っていてはいけない

危険な話は、手を替え、品を替え近づいてきます。自分には関係ないと思っていても知らない間にかかわっていることもあるのです。特に不動産投資に興味がある人は危ないかもしれません。

ポイントは返せないかもしれない融資は受けないことですね。

7. シェアハウスの投資はあくまで自己責任！計画を持って始めましょう

シェアハウスという耳ざわりがよい物件に興味を抱く人は少なくありません。確かに、運用が順調に進めば投資効率の高い優良物件でしょう。しかし、メリットばかりに気を取られていると足をすくわれる可能性もあります。

シェアハウスに投資するには、事前の十分な計画が必要でしょう。最終的に投資は自己責任です。だまされたとしても自分で処理するしかありません。「上手い話は疑ってかかる」くらいがちょうどよいのではないでしょうか
 

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