不動産投資信託(J-REIT)はこれから有効な投資先?!まるわかりガイドブック

不動産投資の中で「J-REIT(ジェイ・リート)」という投資があります。

これは、「Japan Real Estate Investment Trust」の略称で、「日本不動産投資信託」という意味です。

投資家は、不動産投資法人という不動産投資を行う会社に投資し、不動産運用を任せます。その中から投資家にはインカムゲイン(家賃収入)やキャピタルゲイン(売却益)を配当として分配されるという仕組みになっています。

J-REITは東京証券取引所に上場しているので、投資家は証券会社を通して株取引と同様の取引をすることで不動産投資するというとてもユニークなシステム。

少額からでも不動産投資ができるので、不動産投資をするほど資金に余裕のない個人投資家でも気軽に参加できるとあって人気を集めています。不動産投資の専門家による運用という点で信頼できるのも魅力の一つ。

REITはもともとアメリカではじまったシステム。現在はヨーロッパ・アジア・アフリカなど世界中で広まっています。

日本では2001年から始まっており、日本国内で上場されたものには、頭文字にJapanのJがついてJ-REITと呼ばれています。

まだまだ馴染みが薄い不動産投資信託ですが、今回はそんな不動産投資信託の特徴・メリット・リスクなど、詳しく解説いたします。

1. 不動産投資信託とは?

不動産投資信託とは、不動産投資でありながら金融商品なので投資信託の位置づけ

上場した不動産投資法人に対して投資家は「投資証券」を買うことで間接的に不動産投資に参入します。

不動産投資法人は投資家から集めた資金だけでなく、金融機関からの融資を受けたり、社債を発行したりして資金調達を行います。収益は投資家に分配される仕組みとなっています。

 

また不動産投資信託は、資産運用・資産保管・一般事務といった業務を、以下の会社に委託することが法律で義務付けられています。

  • 資産運用会社
  • 資産保管会社
  • 事務委託会社

不動産投資法人はこうした業務を行うことが禁止されています。つまり不動産投資法人の仕事は不動産物件の購入と運用のみに限定されているのです。

また、不動産投資法人は普通の会社と同じように「役員会」があり、法人としての意思決定を行っています。さらに株主総会と同様に「投資主総会」も開かれ、役員の選出などが行われます。

不動産の運用で出る「分配金」とは?

分配金とは、決算の時に投資家に支払われるお金のことです。(株式会社で言う、配当金と一緒です。)

ほとんどのJ-REITが年2回の決算を行っているので、運用が順調であれば年に2回の分配金を貰えます。

通常の株式・有限会社など:会社の税制上所得に法人税がかかります。また、次の事業に向け「内部留保※」もかかります。その残りを原資として、配当金が支払われます。

不動産投資信託・J-REIT:収益の90%超を分配するなど、一定の条件に達した場合は実質的に法人税はかかりません。また「内部留保」がないので、収益をほぼ分配金として貰えます。

※内部留保・・・純利益から社外への支出を抜いた残り。会社の儲けのうち蓄えておく分。

一般の株式よりも、投資家に分配金を支払いやすい金融商品が不動産投資信託・J-REITです。

2. 不動産投資信託で利益が出る仕組みは?

不動産投資信託では、まず金融機関からの融資と投資家からの投資で資金を集めます

金融機関に対しては利子を支払い、投資家には分配金を。こうして集めた資金で不動産を購入し、家賃収入や売却益を得るのです。

また、不動産投資法人が所有している不動産物件の価値に対する借入金比率をLTV(Loan to value)といいます。日本語では「純資産有利子負債比率」といいます。これにより、負債比率を確認できるので、不動産投資信託をする上での判断材料となるでしょう。

LTVが高いと負債が多く、LTVが低いと負債が少ないという意味です。つまりLTVが高いと銀行から融資を受けるのが難しくなります。さらに倒産リスクも高くなるので、投資先からは避けた方がいいでしょう。

2-1. メリット

少額から投資できる

不動産投資をする場合、物件取得に数百万円の費用が必要に。自己資金を投じて、大きなローンを組むことも。

しかし不動産投資信託では、1万円程度の低予算から投資が可能なので、資金面の負担が小さくて済みます。

不動産の知識が不要

不動産投資で安定した収益を得るには、不動産に関する知識や経験が必要。初心者がすぐに成功できるものではありません。

しかし不動産投資信託では、不動産のプロが運用するため、投資家は特に知識がなくても問題ありません。

株と同じように簡単取引

不動産投資を自分で行うと、売買に長い日数がかかります。

しかし不動産投資信託なら、証券会社に上場しているため、株取引と同じようにインターネット上ですぐ取引が可能。投資の現金化もスピーディーなので、通常の不動産投資とは違います。

配当金が高い

不動産投資法人は、収益の90%以上を投資家に分配すると法人税が免除されるというメリットがあるので、投資家に高い配当金を出すことが可能。低い分配金利回りで3%、高ければ6%もあります。

2-2. デメリット

元本保証がない

不動産投資信託は、株式と同様に元本割れリスクがあります。

たくさんの不動産物件へ投資することによりリスク分散されているとはいえ、価格は時価で元本保証もありません。

配当金が変動する

不動産投資信託は高い配当金とはいえ、投資での利益が確保できなかった場合や、融資を受けて投資を行っているので金利上昇に伴い、配当金が下がることもあります。

災害リスク

不動産投資には、不動産特有のリスクはつきもの。地震・台風・火事・テロなどの災害により物件が被害を受け、配当金がなくなってしまうことも。

倒産リスク

株式会社と同様に、不動産投資会社も経営不振や経済危機などの影響を受けて倒産するリスクがあります。

実際2008年のリーマン・ショックでは不動産投資会社が破綻しました。

3. 不動産投資信託の投資法は2種類!

3-1. REITファンド

REITファンドは、一つの不動産投資法人に投資するのではなく、複数の不動産投資法人に投資する分散投資になります。こうした不動産投資を、ファンドオブファンズ(Fund of Funds)といいいます。

リスクを抑えることができ、少額投資で分配金が毎月もらえます。

日本のREITファンドはJ-REITファンドといいますが、世界各国の不動産投資信託への投資はグローバルREITファンドといいます。アメリカ、カナダ、オーストラリア、アジアなどが含まれます。

グローバルREITは、海外のREITに投資するファンド。日本のREITと組み合わせて運用することも。海外不動産も手掛けるということで、高い利回りが期待できます。

3-2. REIT ETF

ETFとは「Exchange Traded Fund」の略で、「上場投資信託」という意味です。REIT ETFは、市場のREIT指数に連動する投資信託になります。

REITファンドがリスク分散型投資ですが、REIT指数に連動するということで、さらにリスクが抑えられます。

投資資金がゼロになるリスクも低く、分配回数が年4回、または年6回など。投資金額も一万円程度からできるので、安定した不動産投資信託として人気があります

4. REIT価格を知って投資先を決めよう

不動産投資信託の対象となる投資先には、オフィスビル・住宅・商業用施設・物流施設・ホテルなどがあります。また、投資スタイルの種類は3つ。

  • 単一特化型(1つの用途)
  • 複数型(2つの用途)
  • 総合型(3つ以上の用途)

こうした投資先の分散は、不動産投資信託の投資先を選ぶ際のポイントとなるでしょう。

また、J-REITに投資する場合は上場株式と同じように価格を調べなければなりません。

J-REITの投資対象やポートフォリオを分析し投資先を判断するのがポイント。

価格変動の様子は証券会社のホームページで、J-REITの運用実績はJAPAN-REIT.COM(http://www.japan-reit.com/)で確認できます。

不動産投資信託

JAPAN-REIT.COMは不動産投信情報のポータルサイトで、運用実績の他に投資法人一覧・利回り・その月の決算銘柄・不動産投資法人のニュースなどを見ることができるので是非参考にしてみてください。

5. 今後の不動産投資信託の見通し

アメリカから始まった不動産投資信託は、日本ではまだまだ知名度も低く、まだ成熟している市場ではありません。これからさらに発展していくことが期待されています。

最近では、J-REITだけでなくグローバルREITで高い配当金が期待できるとあって注目を集めているところです。

J-REITは不動産投資信託という金融商品なので、不動産投資の収益性と関係ないところから影響を受けることがあります。たとえば、金融機関から融資を受けるので金利上昇リスクがあります。

 

日本国内は規制緩和により低金利水準が続いているため、今のところ分配金の増加が続いています。またJ-REITは金融機関からの融資も受けていると同時に、J-REITの主要投資家は金融機関。これがJ-REITが金利の動向にも影響を受ける要因なのです。

また、上場しているので、株式市場の変動の影響を受けやすいと思われがちですが、国内株式市場(TOPIS)と東証REIT指数の乖離が広く、株価との連動はあまりありません。

現在J-REITは割安感が強くなっています。不動産市況の改善見込みが浸透すれば、J-REITの下落も一旦持ちこたえるでしょう。

6. 富裕層だけじゃない!サラリーマンでも不動産投資信託を

不動産投資信託というと、難しそうなイメージを持たれているかもしれませんが、少額からスタートできる庶民的な投資であることをお分かりいただけましたでしょうか?

富裕層だけでなく、サラリーマンでも気軽に参加できる不動産投資です。

不動産投資信託の魅力は何といっても安定した分配金。いろいろな種類の投資信託があるので、自分だけのポートフォリオを作って資産運用するという楽しみも。ファンドオブファンズなら毎月分配金を得ることができるので、個人投資家にとても人気です。

不動産投資信託はやり方次第でいろいろな投資成果が期待できます。

しかし、デメリットとして自分で不動産投資に携わらないので、少し物足りないという意見も。不動産投資が好きな方であれば、現物の不動産投資と合わせて不動産投資信託をやるのをおススメします。

 

また、最近ではJ-REITだけでなく、日本の証券会社で海外のREITも購入できます。わざわざ外国にいって不動産投資物件を探すことなく、海外不動産に投資ができるのは魅力的ですね。海外のREITでは日本よりかなり高い利回りのところもあるので、興味がある方は挑戦してみては?

不動産投資信託は、今後の投資として十分有効だと言えるでしょう。なぜなら株より高い配当金があり、安定収入が得られるので、個人投資家や外国人投資家たちによる投資にも期待が寄せられているところです。

投資はリスク分散が重要。

全財産を不動産投資信託に預けるのではなく、現金・株・不動産などバランスよく資産を作っていくことが大事。その内の一つとしては、不動産投資信託や有効な選択肢となり得るでしょう。

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