初心者必読！借地権を基礎から解説｜借地権付き物件を不動産投資に活かすコツ

不動産の広告で「借地権付き物件」というのを目にしたことはありませんか？

この「借地権付き物件」は、同じようなタイプの一般的な物件に比べて価格が安いのが特徴です。

「借地権付き物件」とは、文字どおり土地を借りる権利が付いた物件という意味です。

借地権付き物件の購入後には、借りた土地の上の建物を所有します。

しかし、建物だけを所有しても土地の権利がなければ敷地の中に入れないので、家に入ることができません。

そこで、土地を借りて敷地として使う権利をセットにして売却するシステムが「借地権」なのです。

 

建物は買うのですが土地は借りるので、価格が安いのが特徴です。

価格が安いということは、不動産投資に活かせるかもしれません。

そこで、今回は借地権について基礎から説明します。はたして、不動産投資に利用することができるのでしょうか？

1. 借地権とは｜民法と借地借家法

借地権については、民法と借地借家法を比べてみると理解しやすいでしょう。

基本的な考え方として、民法では本来地主と賃借人は契約上対等であることが前提です。

しかし、土地を所有している賃貸人のほうが有利となる規定が設けられているので、優劣のバランスを保つために借地借家法によって賃借人を保護しているのです。

民法の借地権

借地借家法が適用されない場合、土地の賃貸借については民法の考え方で対応しています。

一方で、民法と借地借家法の両方が適用される場合には借地借家法を優先することで賃借人を守るのです。

対象｜建物所有を目的としない土地

民法の借地権が適用される対象は、建物所有を目的としない土地です。たとえば、資材置き場として土地を借りるような場合には民法が適用されます。

資材置き場であれば、「住む」という生活する上で重要な行為が伴わないので、それほど賃借人を保護する必要がありません。

土地貸借期限｜上限20年or定めない

民法では、土地を貸借するときの最長期間を定めており、20年を超えて貸借することはできません。

賃貸借契約において期間を20年を超えて設定していたとしても、自動的に20年に短縮されます。

それは、住むわけではないので、それほど期間を長くする必要がないからです。

期間の定めのない貸借であれば、当事者はいつでも賃貸借契約の解約を申し入れることができます。

しかし、賃貸借契約が終了するのは、土地であれば解約申入れ後1年経過した時点であり、建物であれば3カ月経過した時点です。

借地借家法との違い｜性格と期間

民法と借地借家法の大きな違いは、借りた土地の上に建物があるかどうかです。

建物があるということは住居などに活用できるため、賃借人は少しでも長く土地を借りたいと思うでしょう。

賃借人を保護するために制定された借地借家法では、その賃貸借契約の期間を最低30年とし、実質期間の上限は設けられていません。

また、賃借人を守るために期間を更新しやすくしています。

たとえば、賃貸人が更新を拒絶するためには、賃貸人自身が住まなくてはならないなどの正当事由のある意義が必要とされるのです。

借地借家法の借地権

借りた土地の上に建物を建てたのに、ある日突然「立ち退いてくれ」といわれたのではたまったものではありません。

このようなケースに対抗するため、借地借家法では借りる期間を長くしたりして借りる側の権利を強くすることで賃借人を守ります。

対象｜建物所有を目的とする土地

借地借家法の対象になるのは、「建物所有を目的とする地上権または土地の賃借権」です。

地上権とは、他人の土地の上に建物などを所有する場合の強い権利をいいます。つまり、借りた土地の上に建物がなければ適用されません。

対抗要件｜借地人による建物登記

借地借家法では、借りた土地の上に建てた自分の建物の所有権を登記することで、土地を借りている権利、賃借権を第三者に主張できることにしました。

なぜ、このような仕組みにしたのでしょうか？

そもそも、不動産を買うと所有権を登記して自分のものだと主張します。実は、不動産を借りたときにも賃借権を登記できるのです。

ところが、登記するには地主の協力が必要なので、地主としては自分に不利になるような登記はしたくないことからこの協力に応じることは非常に稀で、実際には賃借権の登記をできないのが現実です。

借地借家法の借地権｜貸借権と地上権

1992年に借地借家法が改正され、改正前の借地権と改正後の借地権で内容が変わっているので注意しなければなりません。

基本的に改正前のほうが、賃借人にとって有利に設定されています。また、地上権についても説明しましょう。

【前提】現在は2種類の借地権がある

現在、借地権は、旧法と新法の2種類が適用されています。なぜなら、旧法の時代に契約したものについては、更新後も旧法が適用されるからです。

新法を適用するには、更新するのではなく改めて契約を結ばなければなりません。

旧法借地権｜賃借権

旧法では、建物を堅固建物（コンクリート等）と非堅固建物（木造等）に分けて期間を定めています。

期間を定めていなければ、堅固建物が60年で更新後の期間が30年になり、非堅固建物が30年で更新後の期間が20年です。

新借地借家法｜普通借地権

新法では、堅固建物と非堅固建物に分けず、期間は最低30年で1回目の更新後の期間が20年になり、2回目以降の更新後の期間が10年です。

この規定は普通借地権といわれ、期間を限定したいときは定期借地権を利用できます。

新借地借家法｜定期借地権

定期借地権とは、あらかじめ更新のない借地契約を結ぶための規定です。

種類は「一般定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」「事業用定期借地権」の3つであり、借地契約は一般的に更新されるため契約しにくいので、期間を限定して契約しやすくしています。

地上権

地上権とは、土地を借りるときの強い権利です。

たとえば、賃借権であれば、地主は登記に協力する義務はありませんが、地上権であれば地主は登記に協力しなければなりません。

これは賃借権が地主に対する債権であることに対し、地上権は物を直接的に支配する権利である物権に該当するためです。

したがって、地主の承諾なしに地上権を第三者に売ることができます。

借地借家法の借地権｜相続

借地権も相続の対象になります。

たとえば、亡くなったお父さんが暮らしていた家に、そのまま家族が暮らすことができるのです。

そこで、相続したときに知っておくと借地権を有利に引き継ぐことができるポイントをご紹介します。

相続｜地主の許可はいらない

相続人が借地権を相続するときに地主の許可は必要ありません。

土地を借りる権利を相続により引き継いだことを通知すれば手続きは完了です。後は登記の手続として建物の所有権を相続人に変更してください。

遺贈｜地主の許可がいる

相続の場合は地主の許可は必要ないのですが、相続人以外に譲渡する遺贈の場合は地主の承諾が必要です。

地主の承諾を得ることができなければ、裁判所に対して承諾に代わる許可を求めることができます。

相続税評価｜借地割合

借地権のある土地は、借りたものであっても相続するときに財産として課税されます。

したがって、借地権者と土地の所有者とで課税される財産評価額を分けることが借地割合です。一般的に住宅地60％～70％、商業地80％～90％とされています。

2. 借地権付き建物のメリット・デメリット

借地権付き建物のメリットとデメリットを比べてみると、利用価値があるかどうかを判断しやすいです。

はたして、借地権付き建物を購入することは、お得な買い物といえるのでしょうか？

借地権付き建物のメリット3つ

①所有権付き物件より安く手に入る

借地権付き建物を買うと、建物は自分のものになるのですが、土地は借りることになります。

したがって、建物の価格がメインになるため購入費用を抑えることができます。一般的に購入費用は、土地付き建物を購入する場合の6割程度になることが多いようです。

②税金が抑えられる｜不動産取得税・固定資産税など

不動産を買うと不動産取得税や固定資産税を支払う必要があります。

しかし、借地権付き建物であれば、土地については買っていません。土地の所有者は地主なので税金を支払わなくてかまわないのです。

③借地権を相続できる

借地権は、地主の許可がなくても相続できます。相続により土地を借りる権利を引き継いだことを地主に通知するだけでOKです。

ただし、登記により建物の所有権を相続人に変更しておかないと権利を主張できないので注意してください。

借地権付き建物のデメリット3つ

①地代が掛かる

土地を借りているので地代を支払うことになります。地主としては、最低でも固定資産税の支払を地代でカバーしようとするので固定資産税の額よりは多くなるでしょう。

地代の支払により固定資産税を抑えることができるというメリットは消えてしまいます。

②融資を受けにくい

一般的に住宅を買うときには住宅ローンを利用するでしょう。しかし、借地権が付いていると融資を受けにくいといわれます。

土地がローン利用者の所有ではないので、ローンの支払が滞り競売しなければならないときに権利関係が複雑になるからです。

③リフォームや売却には地主の許可が必要

借地権の契約では、一般的に大規模な修繕になるリフォームであれば、地主の承諾が必要になります。

また、借地権の売却にも地主の承諾が必要です。ただし、承諾が得られないときは裁判所に承諾に代わる許可を求めることができます。

【注意】定期借地権のマンションは契約残存期間をチェック

定期借地権が設定されたマンションであれば、期間の確認が必要です。

たとえば、定期借地契約の期間が50年であれば、30年目に購入すると残りの期間である20年しか住むことができません。

3. 借地権付き建物を不動産投資に活かすには｜注意点と対処法

借地権付き建物は、一般の土地付き物件に比べて価格が割安になるので、不動産投資の対象として悪くないような気がします。

そこで、投資物件として活用するための注意点や対処法を具体的にご紹介します。

借地権付き建物の利回りは高い

不動産投資の利回りは、「家賃月額×12カ月÷購入価格」で計算されるので、購入価格が安ければ利回りは高くなります。不動産投資をするのに利回りの高い物件はメリットがあるでしょう。

減価償却のポイント｜建物価格の出し方

減価償却は建物の価格が対象になるのですが、購入価格全額がその対象というわけではありません。

購入価格から地主に支払った借地権の対価の額や名義変更手数料などを差し引いた額が建物の価格です。

①融資が受けにくい問題｜自己資金を多めに

融資では、一般的に土地にポイントを置きます。なぜなら、建物の価値は下がっても土地の価値は下がりにくいからです。

借地権付き建物の場合、土地を所有していないので融資が受けにくいため、自己資金で対応しなければなりません。

②更新に関する問題｜旧借地権物件を選ぶ

旧法で契約された物件は、地主よりも賃借人に対して有利に設定されているので、不動産投資に活用するなら旧法が適用される物件を選んでください。

新法であれば、地主に正当事由があれば借地契約を終了させることができるのです。

③出口戦略の問題｜見通しを立てておく

借地権付き建物の場合、売却などの出口戦略が難しいことを想定しておかなければなりません。

なぜなら、売る頃には建物が老朽化しているため価格は期待できません。さらに、価格の下がりにくい土地を売ることができないからです。

4. 借地権付き物件は利回りの高さが魅力！借地権の性質を押さえて活かそう！

借地権付き建物は、土地を借りているので一般的な土地付き建物よりも価格が割安です。

購入価格を安く抑えることができれば、利回りが高くなるので不動産投資にはメリットのある物件だといえるでしょう。

しかし、地代を支払わなければならなかったり、融資を受けにくかったりというデメリットがあります。

さらに、出口戦略の難しさもあるので借地権のポイントを十分に押さえてから投資物件を選択しましょう。
 

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