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マンション一棟での不動産投資で失敗しないための秘訣!|一棟買いのメリットデメリット

「一棟マンションを所有する」というとどのようなイメージが浮かぶでしょうか?

資産家や土地所有者などお金がある人の投資先いう印象が強いかもしれません。

 

ところがいまは、サラリーマンでも不動産一棟を購入する手段があります。

しっかりと失敗しないための秘訣を知ることで、効率よく収入を増やすことができるのです。

 

不動産投資のなかでも、成功すれば効率よく収益をあげられるマンション一棟投資。

今回はマンション一棟での不動産投資の概要やコツ、メリットやデメリットをご紹介します。

リスクもありますが、せっかくなら大きな一歩を踏み出して、最短ルートで月50万円の不労所得を稼いでみませんか?

1. マンション一棟の不動産投資ってどんな投資?

マンション一棟の不動産投資ってどんな投資?

マンション一棟の不動産投資とは、その名の通り、マンションを丸々「一棟」購入して、賃貸することで家賃収入を得たり、

売却して売却益を得る投資法のことを言います。

一方で、相対するものに「区分投資」と呼ばれる投資方法がありますが、これはマンションやアパートの「一室」を購入して投資することです。

 

一棟投資は建物一棟を購入するため、その購入費用は何千万~何億円という規模に。

したがって、多額の自己資金を用意する必要があります。

投資額が大きいということはその分得られる利益も大きいのですが、その分失敗した場合に受ける損失も大きくなるでしょう。

アパート一棟とマンション一棟での不動産投資の違い

一棟ものでの不動産投資には以下の2つのタイプがあります。

  • 一棟アパート一棟
  • マンション一棟

不動産投資目線で見た両者の違いは、

  • マンションは鉄筋コンクリート造が多いので、金額は高く利回りが低い一方で、資産価値が高いため金融機関からも融資を受けやすい
  • アパートは木造や鉄骨造が多いので、金額が安く利回りが高い一方で、構造上弱いので資産価値がやや低く、融資を受けにくい

など、相反するメリットやデメリットがあります。

物件の資産価値は立地面などの条件によって変わりますが、耐用年数※が長いマンションの方が資産価値の下落率は低い傾向が。

※耐用年数…資産が使用に耐え得る年数

マンション一棟と区分マンションでの不動産投資の違い

マンション一棟と区分マンションの不動産投資を比較して、違いを見ていきましょう。

マンション一棟 区分マンション
購入費用が高い 購入費用が安い
利回りが高い 利回りが低い
物件管理に関して裁量がある 物件管理に関して裁量がない
担保価値が高い 担保価値が低い

このように、一人が一つの建物を所有する一棟投資と、複数の所有者が一つの建物を所有する区分投資では、あらゆる面で違いがあります。

特に、物件に対する裁量の有無は担保価値に大きな影響が。

所有部分が限られている区分投資は、担保価値が低く融資を受けるには不利なため、不動産投資の拡大は厳しいと言わざるを得ません。

2. マンション一棟での不動産投資で失敗しない秘訣

マンション一棟で不動産投資を検討する場合は、高額な分、失敗した時の損失も大きいため、慎重に行う必要があります。

当項目で失敗しないための秘訣をお伝えしましょう。

投資計画は慎重に立てる

マンション一棟で不動産投資をする場合は、慎重に計画を立てましょう。

  • 自分の年収に対して、どれぐらいのローンを組めるのか
  • ローンの返済計画
  • 毎月のランニングコストはどれぐらいになりそうか
  • 大規模修繕の時期
  • いつまでにどれぐらいの利益を得たいか
  • いつ頃売却するか

など考えることはたくさんあります。

 

もちろん、分からない場合は不動産会社の力を借りるのも手です。

しかし不動産会社の中には自社の売り上げを優先するあまり、運営にかかる経費を低めに設定して提示するケースがあります。

実際の収支状況とはかけ離れた収支計画を立てることは、失敗を引き起こす最大のリスク要因

したがって不動産会社が提示する収支計画を鵜呑みにせず、第三者に相談したり、自身でも収支計算を行いましょう。

ローンを組む金融機関を探しておく

まずは、物件を探すよりも先に融資を受けられる銀行を探しておくことが重要になります。

一棟マンションの物件価格は区分マンションに比べ、高額なケースが多いです。

そのため、多くの方は金融機関から融資を受けてマンションを購入します。

しかし、どこの金融機関でも融資をしてくれるわけではありません。

金融機関ごとに審査基準も、融資条件も違うのです。

条件を知らないまま、融資を受けに行くと、どんなに良い物件であっても融資審査に通らない場合があります。

 

例えば、A銀行は東京・神奈川エリアの物件にしか融資を出さない、という決まりがあるとします。

それを知らずに、埼玉にある物件の融資を受けに行ったところで、審査のテーブルに乗ることさえできません。

マンションの立地や状態などをよく見て決める|チェックリストがおすすめ

不動産投資で利益を得るキモとなるのが「マンション選び」です。

必ず内覧や周辺環境の調査を行って購入を決めましょう。

 

物件を選ぶには、ある程度の希望条件をまとめた「チェックリスト」を作成するのがおすすめです。

「入居者に支持されるか?」を頭に入れながら5段階評価をしてみましょう。

評価項目 1 2 3 4 5
物件所在地の評価(エリアの需要)
最寄り駅から徒歩◯分(駅から物件までの生活環境は?)
最寄り駅の使用路線
最寄り駅の駅としての力(駅ビル・乗降客数など)
築年数(〇年以内など)
専有面積〇〇㎡以上あるか?
総戸数〇〇戸以上あるか?
実質利回り(グロス利回り)
購入価格の近隣相場との比較
家賃設定と近隣類似物件との比較
室内の設備(ユニットバス・キッチンなど)
共有部分設備(宅配BOX・オートロックなど)
現在の入居状況
修繕の履歴(修繕費の積立金総額)
管理会社の評判・実績
管理人の勤務状況(有無)
清掃は行き届いているか(共有部分)
周辺環境は?(ビジネス街・大学・ファミリーゾーン?)
物件周辺の騒音は?
合計点数

周辺環境は念入りに確認しよう

空室を作らず安定した家賃収入を得るためには、入居者にとって利便性が高い物件であるかどうかを見極める必要があります。

  • 特に駅までが徒歩圏内か
  • 都心への通勤通学の便利さ
  • スーパー・コンビニへの近さ

といった生活に直結する需要を満たす物件であることが重要です。

事故物件でないか確認しよう

事故物件とは、主に過去に入居者の自殺や他殺があった物件のことを言います。

事故物件の場合、入居者が確保できずに長期の空室が続いたり、その後の売却が難しくなったりすることで、大きな資産価値の毀損を招くことに。

事故物件には告知義務があるため、契約前にしっかりと確認しましょう。

中古マンションを購入する場合は、修繕箇所をよく確認する

中古物件は購入費用が安く収益性が高いことがメリットではありますが、その一方で建物自体にリスクを抱えているとも言えます。

入居者がいる状態で購入する場合は建物の内部を見ることができないため、事前に建物の劣化具合などを確認することができません。

 

購入後に大きな不具合が見つかれば、修繕費用に多額の出費を余儀なくされます。

修繕費がかさんで、収支を圧迫してしまうリスクを避けるためにも、購入前に修繕履歴を確認したり、専門家に建物の調査を依頼するのがおすすめです。

現状を把握して投資時期をよく見極めよう

不動産価格は市場の動向や経済状況によって変動します。

2020年現在は首都圏の不動産価格はバブル期を凌ぐ水準で高騰していますが、この状態が長く続くという保証はありません。

市場価値は上がれば下がるものなので、投資のタイミングを見極めることは非常に重要です。

例えば「今後大規模な都市開発が予定されていて人口流入が期待できるエリアの物件を購入する」など、市場の動向を予測した上で投資のタイミングを計りましょう。

中古マンション一棟の場合は、入居状況や運営状況なども把握する

中古マンションを購入する際は、前もって

  • 各入居者の入居期間や家賃
  • 過去の入退去の履歴

を確認しましょう。

家賃相場が適正さ、入居者の層や傾向などを把握することができ、今後の運用の方針を決める上での貴重な材料となります。

出口戦略(売却)も見据えておく

1棟を所有している場合の出口戦略として4つ挙げられます。

  1. 「そのままの状態で売却する」
  2. 「 店舗などに加工してして売却する」
  3. 「 更地にして売却する」
  4. 「 新築にして売却する」

一棟の場合は、基本的に土地と建物の両方が自分のものになるため、区分では2つだった出口戦略が4つに。

 

今後、どのような土地活用方法が物件のあるエリアで需要があるのか、特性を理解して出口戦略を考えることができます。

ニーズに合った状態で提供できれば、売却により利益を出すことも可能です。

3. マンション一棟での不動産投資のメリット

東京でワンルーム投資をするメリットとは? 3つの注意点と成功させる6つのポイントを解説

不動産投資をマンション一棟で行うメリットについて解説していきます。

利回りや収益が高い

マンション一棟で不動産投資を行うと、複数の部屋から家賃収入を得ることができるため、多くの収益を手にすることができます。

一棟投資と区分投資では毎月の収入にどれほどの差がつくのでしょうか。

  • マンション一棟家賃8万円 × 10室 = 80万円 / 月
  • ワンルームマンション一室家賃8万円 × 1室 = 8万円 / 月

このように、一棟投資で得られる収益は、ワンルームマンションとは比較にならないほど大きいと言えます。

 

また、マンション一棟は区分マンションと比べると、利回りも高くなります。

出典:ノムコム・プロ 「区分マンションと一棟マンションの表面利回りの推移」より

上図のように、区分マンションと一棟マンションでは表面利回りに1%程度の差があります。

また区分マンションの場合は、一棟マンションに比べて家賃収入に占める管理費や修繕積立金の割合が高いため、実質利回りとなれば差はさらに開くでしょう。

区分マンションより、空室リスクを抑えられる

区分投資の場合、1室のみを所有することになるため、空室になってしまえば収入はゼロになります。

空室リスクは、区分マンション投資につきまとう最も大きな弱点。

一方、マンション一棟の場合は複数の部屋からの家賃収入があるため、空室になっても収入がゼロになる可能性は低いでしょう。

修繕時期やリフォームなどが自分の好きなようにできる

区分マンション投資の場合はマンション一棟を複数の所有者が共有しているため、一所有者の意向だけでは運営ができません。

一方、マンション一棟投資の場合は所有者は自分一人だけなので、リフォームや建物の修繕など運営に関する事柄を自分で自由に決めることができます。

区分マンションより融資が受けやすい場合もある

前項でも触れましたが、マンション一棟の場合、区分マンションよりも担保価値が高く評価されるため、金融機関からの融資を受けやすいという特徴があります。

金融機関が不動産の資産価値を評価する際には、建物の価値ではなく土地の価値を重点として見ることに。

そのため、一つの土地を所有している一棟投資は融資審査において有利になるのです。

4. マンション一棟で不動産投資を行うリスク

マンション一棟で不動産投資を行うリスク

マンション一棟での不動産投資には、大きいメリットがある半面、大きいリスクをはらんでいる場合もあります。

メリットとリスク両方を比較し、対策を取って不動産投資をすることが必要不可欠です。

高額な分、失敗した時の損失も大きくなる

多額の費用をかけて行うマンション一棟での不動産投資は、投資金額の大きさと同じだけのリスクをはらんでいます。

区分投資であれば、複数の物件に分散投資するなどのリスク対策が可能ですが、一棟投資の場合は購入金額が高額で何戸も所有するというのは難しいでしょう。

そのため、地震や火事などの災害によって建物に損害を被る災害リスクや、入居者の退去による空室リスクなどの収益減につながる致命的な状況に陥った場合、損失額も非常に高額になる恐れが。

ランニングコストやローン返済の負担が大きい

マンション一棟で不動産投資をすると、建物の維持管理業務は基本的には所有者が行う必要があります。

つまり大家になるということですが、大家には

  • 入居者の募集
  • 賃貸契約
  • 入居者の管理(トラブル対応など)
  • 共用スペースの清掃・修理
  • 設備点検・メンテナンス

など、さまざまな業務があるので、一人で実行するには重すぎる仕事量が課せられます。

 

そのため、これらの管理業務を管理会社へ委託する場合は、管理委託費用を支払うことに。

また、定期的に行う大規模修繕やリフォームなどの建物の修繕にかかる費用、固定資産税や都市計画税の支払いも発生します。

費用の相場は以下の通りです。

  • 管理委託費用:家賃収入の5%程度
  • 建物の修繕にかかる費用:家賃収入の5%程度
  • 固定資産税・都市計画税(年に1回):固定資産税評価額×1.4%

このような維持管理費用が発生する上に、管理を委託したとしても大家としての負担は大きくのしかかることになるでしょう。

災害時のリスク分散ができない

マンション一棟を購入すると、火災や地震などの災害で建物が損壊した場合は、全戸が影響を受け、最悪家賃収入が0になってしまうリスクもあります。

  • 新耐震基準のマンションを購入する
  • ハザードマップを確認して水害リスクが低いエリアを選ぶ
  • 火災保険や地震保険に入る

といった工夫をすると良いでしょう。

災害リスクを分散させたいなら、さまざまなエリアに複数戸の区分マンションを所有した方が良い場合も。

売却がなかなかできないリスクがある

マンション一棟は投資額が高いため、売却しようとしても買い手が見つからない可能性があります。

売却する際には、相当な期間がかかることを覚悟する必要があるでしょう。

5. マンション一棟での不動産投資では、無理なローンはNG!よく計画を立てよう

一棟投資には多くのメリットがありますが、その反面でデメリットやリスクもあります。

まずは、不動産投資において「一棟マンション」とは

  • 最短でキャッシュフローを増やせる投資方法
  • 複数の出口戦略を考え戦略を立てることができる
  • ハイリスク・ハイリターン
  • リスク回避が重要
  • 立地がモノを言う

以上のことを頭に入れて、一棟マンションで不動産投資を成功させてみてはいかがでしょうか。

 

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今回ご紹介した一棟マンション投資に関するより詳しい情報をご提供していますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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