一棟の不動産投資が儲かる10の理由を徹底解説|物件選定リスト付

一棟の不動産を所有するとはどのようなイメージですか?

それこそ資産家や土地所有者など「お金がある人」の投資先という印象があるのではないでしょうか。
それは正解でもあり間違いでもあります。いまはサラリーマンでも一棟不動産を購入する手段があります。
成功ノウハウを知ることで、効率よく収入を増やすことができるのです。

不動産投資のなかでも成功すれば効率よく収益をあげられる一棟投資。リスクもありますが、せっかくなら大きな一歩を踏み出して、最短ルートで月50万円の不労所得を稼いでみませんか?

1 一棟投資とは?

不動産投資における投資先の一つです。

ビル・マンション・アパートを丸々「一棟」購入して投資する方法のことを言います。

「一棟」に対して「区分」という投資先もあります。

「区分」はマンションの「一室」を購入して投資する方法です。

2 「事業」として考える一棟投資

不動産投資は「サービス業」といわれることがあります。オーナーになったあなたが、入居者に対して住まいを提供します。その環境を整え、それにより家賃をいただくことから、このように例えられるのです。経営者としてのマインドを持っておくことが大切になります。

2-1 キャッシュフローの弱い区分では、資産が増えにくい!?

不動産投資は「区分所有」で資金を増やし、銀行からの信頼も獲得して、次に所有する物件は「一棟」といわれることが多いです。

しかし、「区分所有」は不動産投資の中でも、利益率が低いです。(キャッシュフローは月2万円程度)

例)区分ワンルームを購入した場合
(満室)年間キャッシュフロー(2万円×12か月)=年間22万円
「1室所有・家賃8万円・管理費・修繕費別」

区分ワンルームは8万円の家賃収入から「ローン残債」「管理費・修繕費」「税金」を支払わなければならず、手元に残る金額は2万円程度になるケースが多いです。

これでは、次の物件の資金を作るのに、何十年もかかってしまいます。区分ワンルーム1室しか所有していない場合は、空室になったとき、家賃収入は0になります。
キャッシュフローが少ない上に、空室のリスクも高い。ですので、区分ワンルームでは資産が増えるまで時間がかかってしまいます。

2-2 最初に購入する物件こそ「一棟」が有利だった

2-1で説明した通り、「区分ワンルーム」では、次の物件購入資金を作るのに時間がかかってしまいます。では、「一棟」の物件を購入した場合はどうなるでしょうか?

例)一棟の物件を購入した場合
(満室)年間キャッシュフロー(18万円×12か月)=年間216万円
「1棟アパート(6部屋)・家賃5万円・修繕費別」

一棟を所有するということは、物件の部屋すべてを所有するということです。
必然的に得られる家賃収入は増えます。短期で多くの資産を形成するには、一度の投資でどれだけキャッシュフローを増やすことができるのか、ということがとても重要になります。

一棟は、区分に比べ価格が高くなりますが、エリアや条件を選定して、投資することで、一度の買い物で大きな利益を生むことができるのです。

2-3 不動産投資は「長期戦略」が重要

投資は先を読み、今後も成長し利益を生み出すかどうかを判断することが必要になります。
不動産投資は他の投資と比べ「長期戦略」が重要になります。不動産は金融マーケットと連動して価格の変動があります。金融機関が積極的に融資を行えば、購入できる人が増え、結果として物件の価格は高騰していきます。
それ以外にも、物件を購入するエリアが10年後も成長しているのか?あなたの求めるキャッシュフローが達成できるのか?様々な観点から検証していくことが大切になります。

利回りがいいから、お買い得な価格だから、営業マンから強引に勧められて、、

このような、単純な理由で投資先を選ぶと数年後、失敗してしまうかもしれません。あなたが不動産投資をすることでどうなりたいのか。いくらのキャッシュフローがほしいのか。それを一番に考えて「長期戦略」を立ててみましょう。

いま条件のいいものが、10年先も同じ条件で求められるのか

3 [比較]あなたはどの一棟に投資する?

いざ、一棟の物件に投資しようと決めても、いくつか種類があります。どちらが自分の投資スタイルに適しているのか、確認してみましょう。

アパート・マンション比較
投資方法 利回り 投資規模 難易度 リスク
アパート一棟
マンション一棟

マンションに比べ購入価格の低いアパートは、必然的に「利回り」が高い傾向があります。
投資規模としては、アパートに比べ、マンションのほうが総戸数が多いため、規模が大きくなります。

難易度は個々の投資エリアや築年数によってかわりますが、ここでは「一棟」ということで中くらいと位置付けます。

リスクに関しては、「投資金額」で判断しています。マンション一棟は、アパートに比べ投資額が大きいため、成功すれば収益が大きいですが、失敗した時のリスクは高くなります。

新築・築古比較(アパート一棟)
投資方法 利回り 投資規模 難易度 リスク
新築アパート
中古アパート

新築アパートは中古アパートに比べ、購入金額が高いので「利回り」は低くなります。投資規模は、アパートなので同じです。

難易度に関しては、「新築」というだけで入居者がつきやすくなります。ですので、難易度は評価は低くなります。

新築アパートのリスクが低い理由として「客付しやすい」という部分があげらます。しかし、新築アパートも築5年くらいになると、新築プレミアを使うことができなくなります。逆に中古の場合、物件の築年数にもよりますが、新築ほど大きく家賃が下落することは少ないようです。

4 銀行融資の仕組みを理解することが成功の近道

一棟の物件価格は区分に比べ高額なケースが多いです。
そのため、多くの方は銀行から融資を受けて購入します。しかし、どこの銀行でも融資をしてくれるわけではありません。銀行ごとに融資する条件があるのです。その条件を知らないまま、融資を受けに行くと、どんなにいい物件であっても融資審査に通らない場合があります。

例えば、A銀行は東京・神奈川エリアの物件にしか融資を出さない。という決まりがあるとします。
それを知らずに、埼玉にある物件の融資を受けに行ったところで、審査のテーブルに乗ることさえできないのです。なので、物件を探すよりも先に、融資を受けられる銀行を探しておくことが重要になります。

物件よりも先に、自分が融資を受けられる銀行を探す

5 複数の出口戦略を立てられるのが魅力

投資の利益は出口で決まる。所有しなくなって初めて本当の結果がわかるのです。出口の戦略は複数考えられるほうが、目標利益を達成するための戦略は立てやすくなります。

5-1 区分ワンルームの出口

土地が手にはいらないので考えられる出口戦略は2つ

  1. 「そのままの状態で売却する」
  2. 「リフォームして売却する」

購入してからの期間や立地によって売却金額は変動します。購入時よりも下がることが多いので、売却時に次のオーナーに有利な室内にリフォームすることで、価格の下落を抑えることができる可能性があります。

5−2 一棟の出口

1棟を所有している場合の出口戦略は4つ

  1. 「そのままの状態で売却する」
  2. 「 店舗などに加工してして売却する」
  3. 「 更地にして売却する」
  4. 「 新築にして売却する」

一棟の場合は、基本的に土地と建物の両方が自分のものになります。それにより、区分では2つだった出口戦略が4つに増えます。そこも、一棟投資の魅力です。

今後、どのような土地活用方法が物件のあるエリアで需要があるのか、特性を理解して出口戦略を考えることができます。ニーズに合った状態で提供できれば、売却により利益を出すことも可能です。

6 不動産の新築事情|一棟アパートがアツい!

いま、新築アパートを販売している会社をTVCMやインターネットなどで目にすることがあると思います。
そのような会社のHPを見てみると、投資を行っている方々の声を見ることができます。すると、20代~30代といった若い世代の投資家が目立ちます。一昔前まで、資産家の投資と思われていた「不動産投資」が一般のサラリーマンでも気軽にできる環境が整ってきているのです。

6‐1 多様化する「アパート経営」のスタンス

1 コミュニティ型

ここ数年で定着し始めている、「コミュニティ重視」の賃貸住宅。

一昔前に栄えていた団地をリフォームして、入居者が気軽に使える「菜園」や「庭」を団地内につくり、その場所を通して入居者間のコミュニティを形成しています。
また、BBQや工作などができるスペースを共有することで、日常を少し豊かにしてくれる暮らしが若い世代に支持されている。

2 カスタマイズ型

賃貸のデメリットを根本から改善していく「カスタマイズ型」

賃貸住宅といえば、入居者は住居スペース(壁紙など)を自由に改造することはできません。ですが、現在はSNSなどで個人が自由に個性を発信できる時代です。
家具や小物など「DIY」でオンリーワンを作り出したいという思いが浸透しています。
そのニーズを満たすために、原状復帰を求めず、入居者の好みに合わせて住居を改造できる「カスタマイズ型」は引き続きニーズが高い。

3 趣味特化型

単身者の”今”を最大限楽しめる賃貸住宅「趣味特化型」

周りの目を気にすることなく、好きなとき、好きなことをしたい!それが最大の楽しみ。
そのような方も多くいます。「趣味特化型」はこのような暮らし方をしたい入居者にたいして積極的にサポートしています。車・バイク好きの方には「ガレージ付き物件」音楽好きの方には「防音個室付き物件」など、その仕様は多岐にわたります。
一定以上のニーズが考えられる趣味に対しては、入居者が入りやすいのでおすすめです。

4 シェアハウス

シェアハウスはテレビなどでも取り上げられて広く知られた賃貸形式です。

最小限の生活道具を持っていれば、すぐにでも生活が始められるので、初めての1人暮らしに人気です。
また、女性限定など1人暮らしに不安のある方も、顔見知りの方々と共同生活をすることでセキュリティ面での安心感を得ることができる点も人気の理由です。「趣味特化型」と組み合わせた「シェアハウス」も増えてきており、これからもニーズが高まる可能性があります。ですが、「シェアハウス」は複数の入居者が共同生活することになります。
「コミュニティ型」に比べ、入居者の触れ合いが密になることで、トラブルが発生することも多い点に関しては注意が必要になります。

5 デザイナーズ型

こちらは、アパート一棟を専門に販売している会社が独自にデザインして提供している「デザイナーズ型」のアパートです。
外観、室内ともにスタイリッシュで、おしゃれなつくりになっています。また、ステップフロアやロフトなどを作り、狭小空間になりがちなアパートを洗練された空間に作り上げています。とても魅力的ですが、このようなアパートが主流になった場合、トレンド感が拭えず、数年後には「一昔前の古い物件」という印象を与えかねません。

7 一棟での失敗はこれだった…

不動産は投資する金額が大きく、選択を誤ると莫大な損失となります。ですが一方で成功している方がいるのも事実です。失敗を恐れて慎重になりすぎると、不動産投資を始めることはできません。大切なことは、感情に流されず適切な判断を下すこと。時には「あえて買わない」という選択をとることも重要です。

7‐1 代表的な失敗事例

  • 賃貸需要の少ないエリアに物件を買ってしまった
  • 価格の安い中古物件を購入してしまい高額の修繕費がかかってしまった
  • 銀行融資ローン期間が短く、返済しきれなくなってしまった

これらの失敗に共通して言えることは「戦略の甘さ」です。一棟投資は区分に比べ、満室であれば効率よく家賃収入を得ることができます。しかし、同じエリアに複数の部屋を所有するということは、そのエリア・その場所にあった需要を理解していなければ、経営が成り立たないため、失敗につながってしまうのです。

焦って買わない。考えて買う。あえて買わないという選択も。

8 物件選定チェックリスト

物件を選ぶには、ある程度の希望条件をまとめた「チェックリスト」を作成するのがおすすめです。「一般的にはどちらが多く指示されるか?」を頭に入れながら評価してみましょう。(5段階評価で100点満点になるようにしましょう)

 

評価項目
物件所在地の評価(エリアの需要)
最寄り駅から徒歩◯分(駅から物件までの生活環境は?)
最寄り駅の使用路線
最寄り駅の駅としての力(駅ビル・乗降客数など)
築年数(〇年以内など)
専有面積〇〇㎡以上あるか?
総戸数〇〇戸以上あるか?
実質利回り(グロス利回り)
購入価格の近隣相場との比較
家賃設定と近隣類似物件との比較
室内の設備(ユニットバス・キッチンなど)
共有部分設備(宅配BOX・オートロックなど)
現在の入居状況
修繕の履歴(修繕費の積立金総額)
管理会社の評判・実績
管理人の勤務状況(有無)
清掃は行き届いているか(共有部分)
周辺環境は?(ビジネス・キャンパス・ファミリーゾーン?)
物件周辺の騒音は?
合計点数

ここで掲載した項目はあくまで目安です。ご自身でもっと具体的な選定基準がある場合は、項目を自由に変更して活用してみてください。

また、100点満点が出る完璧な物件は、ほとんど存在しないかと思います。ですので、及第点を決めておきましょう。例えば75点以上など。ここだけは譲れない。という項目がある場合はわかるようにマークを付けるなどしてオリジナルのチェックリストを作ってみてください。

9 物件情報サイト厳選まとめ3選

① LIFULL HOME’S

http://toushi.homes.co.jp/

一棟物件以外にも、様々な不動産投資用物件を掲載しています。全国の物件を検索でき、絞り込むための条件を3つまで選択することができます。ある程度、希望条件を決めてから調べると使いやすいかもしれません。

② 楽街

http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/area/prefecture/dim1001/

収益物件数 No.1 の不動産投資サイトです。物件の検索以外にも、実際に不動産投資を行っている方のブログや、不動産投資に関する記事を掲載しています。不動産投資を始めるなら、一度目を通しておくべきサイトです。

③ 健美家

https://www.kenbiya.com/

月間50万人の投資家がアクセスしている不動産投資サイトです。会員登録することで限定物件を閲覧することも可能です。こちらも実際に不動産投資を行っている方のブログや、記事を掲載しています。

10 まとめ

不動産投資における「一棟」とは

  • 最短でキャッシュフローを増やせる投資方法
  • 複数の出口戦略を考え戦略を立てることができる
  • ハイリスク・ハイリターン
  • リスク回避が重要
  • 立地がモノを言う

以上のことを頭に入れて、「一棟」投資で不動産投資を成功させてみてはいかがでしょうか。

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