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不動産の一棟投資とは?区分投資との違いやメリット、デメリットを解説!

「一棟の不動産を所有する」というとどのようなイメージが浮かぶでしょうか?

それこそ資産家や土地所有者など「お金がある人」の投資先という印象が強いかもしれません。

ところがいまは、サラリーマンでも不動産一棟を購入する手段があります。

しっかりとした成功ノウハウを知ることで、効率よく収入を増やすことができるのです。

不動産投資のなかでも、成功すれば効率よく収益をあげられる一棟投資。

リスクもありますが、せっかくなら大きな一歩を踏み出して、最短ルートで月50万円の不労所得を稼いでみませんか?
 

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Index

1. 不動産の一棟投資とは?

不動産の一棟投資とは、ビル・マンション・アパートを丸々「一棟」購入して投資する方法のことを言います。

一方で、相対するものに「区分投資」と呼ばれる投資方法がありますが、これはマンションやアパートの「一室」を購入して投資することを言います。

一棟投資を始めるにはそれなりの資金が必要

一棟投資は建物一棟を購入するため、その購入費用は何千万から何億円という規模になります。

したがって、多額の自己資金を用意する必要があります。

投資額が大きいということはその分得られる利益も大きいのですが、その分失敗した場合に受ける損失も大きいということになります。

一棟投資には2つタイプがある

一棟投資には以下の2つのタイプがあります。

  • 一棟アパート
  • 一棟マンション

両者はそれぞれ異なる特徴を持っています。

物件の資産価値は立地面などの条件によって変わりますが、耐用年数が長いマンションの方が資産価値の下落率は低い傾向があります。

2. 一棟投資と区分投資の違いは?

東京でワンルーム投資をするメリットとは? 3つの注意点と成功させる6つのポイントを解説

一棟投資と区分投資を比較して、その違いを見ていきましょう。

一棟投資 区分投資
購入費用が高い 購入費用が安い
利回りが高い 利回りが低い
物件管理に関して裁量がある 物件管理に関して裁量がない
担保価値が高い 担保価値が低い

このように、一人が一つの建物を所有する一棟投資と、複数の所有者が一つの建物を所有する区分投資では、あらゆる面で違いがあります。

特に、物件に対する裁量の有無は担保価値に大きな影響を与えます。

所有部分が限られている区分投資は、担保価値が低く融資を受けるには不利なため、不動産投資の拡大は厳しいと言わざるを得ません。

区分投資だけではキャッシュフローが少ないので資産が増えにくい

不動産投資は「区分所有」で資金を増やし、銀行からの信頼を獲得して、次に所有する物件は「一棟」と言われます。

しかし、「区分所有」だけでは不動産投資の中でも、下記の例のように利益率が低く、資金を増やしづらいという現状があります。

例)区分ワンルームマンションを購入した場合
(満室)年間キャッシュフロー(2万円×12か月)=年間24万円
「1室所有・家賃8万円・管理費・修繕費別」

このように、区分ワンルームマンションは8万円の家賃収入から「ローン残債」「管理費・修繕費」「税金」を支払わなければならず、手元に残る金額は2万円程度になるケースが多いです。

これでは、次の物件の資金を作るのに、何十年もかかってしまいます。

また区分ワンルーム1室しか所有していない場合は、その部屋が空室になれば家賃収入は0になります。

このようにキャッシュフローが少ない上に、空室のリスクも高い。区分ワンルームのみでは資産が増えるまで時間がかかってしまいます。

3. 一棟投資のメリットやデメリット

ここからは、一棟投資のメリットとデメリットについて詳しく見ていきましょう。

一棟投資のメリット

一棟投資には多くのメリットがありますが、そのなかでも代表的なものを5つご紹介します。

区分投資するよりも利回りが高い

一棟投資は区分投資と比べると、利回りは高いと言えます。

出典:ノムコム・プロ 「区分マンションと一棟マンションの表面利回りの推移」より

このように、区分マンションと一棟マンションでは表面利回りに1%程度の差があります。

また区分マンションの場合は、一棟マンションに比べて家賃収入に占める管理費や修繕積立金の割合が高いため、実質利回りとなればその差はさらに開くでしょう。

家賃収入の金額を多く得ることができる

一棟投資の場合、複数の部屋から家賃収入を得ることができるため、多くの収益を手にすることができます。

では、一棟投資と区分投資では毎月の収入にどれほどの差がつくのでしょうか。

  • マンション一棟家賃8万円 × 10室 = 80万円 / 月
  • ワンルームマンション一室家賃8万円 × 1室 = 8万円 / 月

このように、一棟投資で得られる収益は、ワンルームマンションのそれとは比較にならないほど大きいと言えます。

資産価値が高く融資を受けやすい

前項でも触れましたが、一棟投資の場合、区分投資よりも担保価値が高く評価されるため、金融機関からの融資を受けやすいという特徴があります。

金融機関が不動産の資産価値を評価する際には、建物の価値ではなく土地の価値を重点として見ることになります。

そのため、一つの土地を所有している一棟投資は融資審査において有利になるのです。

自分なりの自由な運営をすることができる

区分投資の場合は一つの物件を複数の所有者が共有しているため、一所有者の意向だけでは運営ができません。

一方、一棟投資の場合は所有者は一人だけなので、リフォームや建物の修繕など運営に関する事柄を自分で自由に決めることができます。

家賃収入がゼロになる可能性が少ない

区分投資の場合、ワンルームマンション1室を所有しているとしたら、その部屋が空室になってしまえば収入はゼロになります。

この空室リスクは、区分投資につきまとう最も大きな弱点と言えます。

一方、一棟投資の場合は複数の部屋からの家賃収入があるため、空室になっても収入がゼロになる可能性は低いでしょう。

一棟投資のデメリット

次に、一棟投資のデメリットをご紹介します。

借入する金額が莫大になる

一棟投資の場合、平均して何千万から何億円という購入費用がかかるため、多額の資金が必要になります。

全額をキャッシュで支払うことは厳しい金額になるため、多くは融資を受けての購入になるでしょう。

そうなれば、莫大な金額の借り入れが必要になります。

不動産投資に失敗した時にリスクが大きくなる

多額の費用をかけて行う一棟投資は、その投資金額の大きさと同じだけのリスクをはらんでいます。

区分投資であれば、複数の物件に分散投資するなどのリスク対策が可能ですが、一棟投資の場合は購入金額が高額で何戸も所有するというのは難しいでしょう。

そのため、地震や火事などの災害によって建物に損害を被る災害リスクや、入居者の退去による空室リスクなどの収益減につながる致命的な状況に陥った場合、その負債をもろに受けてしまうことになります。

投資額が高くなるので流動性が低い

一棟投資は投資額が高いため、売却しようとしても買い手が見つからない可能性があります。

売却する際には、相当な期間がかかることを覚悟する必要があるでしょう。

維持費や管理費が多額になり、手間も増える

一棟投資では、建物の維持管理業務は基本的には所有者が行う必要があります。

つまり大家になるということですが、大家には

  • 入居者の募集
  • 賃貸契約
  • 入居者の管理(トラブル対応など)
  • 共用スペースの清掃・修理
  • 設備点検・メンテナンス

などの一人で実行するには重すぎる仕事量が課せられます。

そのため、これらの管理業務を管理会社へ委託する場合は、管理委託費用を支払うことになります。

また、定期的に行う大規模修繕やリフォームなどの建物の修繕にかかる費用、固定資産税や都市計画税の支払いも発生します。

これらの費用は大体以下の割合でかかってきます。

  • 管理委託費用:家賃収入の5%程度
  • 建物の修繕にかかる費用:家賃収入の5%程度
  • 固定資産税・都市計画税:家賃収入の5~10%程度

このような維持管理費用が発生する上に、管理を委託したとしても大家としての負担は大きくのしかかることになるでしょう。

4. 一棟投資で失敗しないためにできること

さまざまなメリットとデメリットを持つ一棟投資ですが、一棟投資で失敗しないためにできることには何があるのでしょうか。

収支計算は慎重に行う

不動産会社の中には自社の売り上げを優先するあまり、運営にかかる経費を低めに設定して提示するケースがあります。

実際の収支状況とはかけ離れた収支計画を立てることは、失敗を引き起こす最大のリスク要因です。

したがって、不動産会社が提示する収支計画を鵜呑みにせず、自身でも慎重な収支計算を行いましょう。

中古物件を購入する場合は、修繕箇所をよく確認する

中古物件は購入費用が安く収益性が高いことがメリットではありますが、その一方で建物自体にリスクを抱えているとも言えます。

入居者がいる状態で購入する場合は建物の内部を見ることができないため、事前に建物の劣化具合などを確認することができません。

購入後に大きな不具合が見つかれば、修繕費用に多額の出費を余儀なくされます。

このリスクを避けるためにも、購入前に専門家に建物の調査を依頼することをおすすめします。

現状を把握して投資時期をよく見極めよう

不動産価格は市場の動向や経済状況によって変動します。

現在は東京オリンピック需要によって、首都圏の不動産価格はバブル期を凌ぐ水準で高騰していますが、この状態が長く続くという保証はありません。

市場価値は上がれば下がるものなので、投資のタイミングを見極めることは非常に重要です。

例えば「今後大規模な都市開発が予定されていて人口流入が期待できるエリアの物件を購入する」など、市場の動向を予測した上で投資のタイミングを計りましょう。

周囲の状況を把握して物件を購入する

空室を作らず安定した家賃収入を得るためには、入居者にとって利便性が高い物件であるかどうかを見極める必要があります。

  • 特に駅までが徒歩圏内か
  • 都心への通勤通学の便利さ
  • スーパー・コンビニへの近さ

といった生活に直結する需要を満たす物件であることが重要です。

中古物件の場合は、今までの入居率を確認する

中古物件を購入する際は、前もって

  • 各入居者の入居期間や家賃
  • 過去の入退去の履歴

を確認しましょう。これによって、家賃相場が適正さ、入居者の層や傾向などを把握することができ、今後の運用の方針を決める上での貴重な材料となります。

不動産会社の情報は調べておこう

購入を仲介してくれる不動産会社が、信頼できるパートナーであるのかどうかは調べておく必要があります。

信頼できる不動産会社を選ぶポイントは以下になります。

  • 投資家の目線に立って物件を紹介してくれる
  • リスクやデメリットを話してくれる
  • 取引実績が豊富である
  • 購入後のサポートが充実している

信頼できる不動産会社に出会うことは、不動産投資を成功に導く近道になります。

事故物件でないか確認しよう

事故物件とは、主に過去に入居者の自殺や他殺があった物件のことを言います。

事故物件の場合、入居者が確保できずに長期の空室が続いたりその後の売却が難しくなったりすることで、大きな資産価値の毀損を招きます。

事故物件には告知義務があるため、契約前にしっかりと確認しましょう。

5. 一棟投資するには融資して貰える銀行を探しておこう

一棟の物件価格は区分に比べ高額なケースが多いです。

そのため、多くの方は銀行から融資を受けて購入します。

しかし、どこの銀行でも融資をしてくれるわけではありません。

銀行ごとに融資する条件が違うのです。その条件を知らないまま、融資を受けに行くと、どんなにいい物件であっても融資審査に通らない場合があります。

例えば、A銀行は東京・神奈川エリアの物件にしか融資を出さない、という決まりがあるとします。

それを知らずに、埼玉にある物件の融資を受けに行ったところで、審査のテーブルに乗ることさえできません。

まずは、物件を探すよりも先に融資を受けられる銀行を探しておくことが重要になります。

1棟を所有している場合の出口戦略として4つ挙げられます。

  1. 「そのままの状態で売却する」
  2. 「 店舗などに加工してして売却する」
  3. 「 更地にして売却する」
  4. 「 新築にして売却する」

一棟の場合は、基本的に土地と建物の両方が自分のものになります。それにより、区分では2つだった出口戦略が4つに増えます。そこも、一棟投資の魅力です。

今後、どのような土地活用方法が物件のあるエリアで需要があるのか、特性を理解して出口戦略を考えることができます。ニーズに合った状態で提供できれば、売却により利益を出すことも可能です。

7. 不動産の新築事情|一棟アパートがアツい

今、新築アパートを販売している会社をTVのCMやインターネットなどで目にすることがあると思います。

そのような会社のHPを見てみると、投資を行っている方々の声を見ることができます。

すると、20代~30代といった若い世代の投資家が目立ちます。

一昔前まで、資産家の投資と思われていた「不動産投資」が一般のサラリーマンでも気軽にできる環境が整ってきているのです。

多様化する「アパート経営」のスタンス

コミュニティ型

ここ数年で定着し始めている、「コミュニティ重視」の賃貸住宅。

一昔前に栄えていた団地をリフォームして、入居者が気軽に使える「菜園」や「庭」を団地内につくり、その場所を通して入居者間のコミュニティを形成しています。

また、BBQや工作などができるスペースを共有することで、日常を少し豊かにしてくれる暮らしが若い世代に支持されています。

カスタマイズ型

賃貸のデメリットを根本から改善していくのが「カスタマイズ型」です。

賃貸住宅といえば、入居者は住居スペース(壁紙など)を自由に改造することはできません。

ですが、現在はSNSなどで個人が自由に個性を発信できる時代。家具や小物など「DIY」でオンリーワンを作り出したいという思いが浸透しています。

そのニーズを満たすために、原状復帰を求めず、入居者の好みに合わせて住居を改造できる「カスタマイズ型」は引き続きニーズが高い傾向があります。

趣味特化型

単身者の”今”を最大限楽しめる賃貸住宅「趣味特化型」

「周りの目を気にすることなく、好きなときに、好きなことをしたい!それが最大の楽しみ。」そのような方も多くいます。

「趣味特化型」はこのような暮らし方をしたい入居者を積極的にサポートしています。

車・バイク好きの方には「ガレージ付き物件」音楽好きの方には「防音個室付き物件」など、その仕様は多岐にわたります。

一定以上のニーズが考えられる趣味に対しては、入居者が入りやすいのでおすすめです。

シェアハウス

シェアハウスは、テレビなどでも取り上げられて広く知られた賃貸形式です。

最小限の生活道具を持っていればすぐに生活が始められるので、初めての1人暮らしに人気です。

また、女性限定など1人暮らしに不安のある方も、顔見知りの方々と共同生活をすることでセキュリティ面での安心感を得ることができる点も人気の理由です。

しかし「シェアハウス」は複数の入居者が共同生活することになります。

「コミュニティ型」に比べ入居者の触れ合いが密になることで、トラブルが発生することも多い点に関しては注意が必要になります。

デザイナーズ型

アパート一棟を専門に販売している会社が、独自にデザインして提供しているのが「デザイナーズ型」のアパートです。

外観、室内ともにスタイリッシュな造りになっています。

また、ステップフロアやロフトなどを作り、狭小空間になりがちなアパートを洗練された空間に作り上げています。

とても魅力的ですがこのようなアパートが経営スタンスの主流になった場合、トレンド感が拭えず、数年後には「一昔前の古い物件」という印象を与えかねません。

8. 物件を選ぶにはチェックリストを作成するのがおすすめ

物件を選ぶには、ある程度の希望条件をまとめた「チェックリスト」を作成するのがおすすめです。

「一般的にはどちらが多く指示されるか?」を頭に入れながら評価してみましょう。(5段階評価で100点満点になるようにしましょう)

評価項目
物件所在地の評価(エリアの需要)
最寄り駅から徒歩◯分(駅から物件までの生活環境は?)
最寄り駅の使用路線
最寄り駅の駅としての力(駅ビル・乗降客数など)
築年数(〇年以内など)
専有面積〇〇㎡以上あるか?
総戸数〇〇戸以上あるか?
実質利回り(グロス利回り)
購入価格の近隣相場との比較
家賃設定と近隣類似物件との比較
室内の設備(ユニットバス・キッチンなど)
共有部分設備(宅配BOX・オートロックなど)
現在の入居状況
修繕の履歴(修繕費の積立金総額)
管理会社の評判・実績
管理人の勤務状況(有無)
清掃は行き届いているか(共有部分)
周辺環境は?(ビジネス・キャンパス・ファミリーゾーン?)
物件周辺の騒音は?
合計点数

ここで掲載した項目はあくまで目安です。

ご自身でもっと具体的な選定基準がある場合は、項目を自由に変更して活用してみてください。

また、100点満点が出る完璧な物件は、ほとんど存在しないかと思います。

したがって、及第点を決めておきましょう。

例えば75点以上、ここだけは譲れないという項目がある場合は、わかるようにマークを付けるなどしてオリジナルのチェックリストを作ってみてください。

9. 不動産の一棟投資について詳しく知りたい場合は、当社のセミナーがおすすめ

一棟投資には多くのメリットがありますが、その反面でデメリットやリスクもあります。

まずは、不動産投資における「一棟投資」とは

  • 最短でキャッシュフローを増やせる投資方法
  • 複数の出口戦略を考え戦略を立てることができる
  • ハイリスク・ハイリターン
  • リスク回避が重要
  • 立地がモノを言う

以上のことを頭に入れて、一棟投資で不動産投資を成功させてみてはいかがでしょうか。

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今回ご紹介した一棟投資に関するより詳しい情報をセミナーでご提供していますので、ぜひお気軽にご参加ください。

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