老若男女を救う？！住宅型老人ホーム投資はこれから熱くなっていく！！

現在は、高齢化社会といわれています。投資をするうえでも高齢者の増加に目をつけることが投資効果を高めることになるでしょう。

住宅型老人ホームが不動産投資のターゲットとして注目を浴びています。では、老人ホーム投資をする上で魅力的なポイントをご紹介しましょう。

1. 有料老人ホームとは

有料老人ホームは、介護サービスの利用方法の違いから「介護付」「住宅型」「健康型」と、自立している状態や介護が必要な状態に応じて分けられます。

「介護付」…高齢者向けの居住用施設といえるもので、介護を要するときは施設の介護スタッフがサービスを提供するスタイルです。

「住宅型」…比較的自立できている高齢者を対象としているので、介護が必要になった時点で、外部の介護サービスを受ける必要があります。別途、契約も必要です。

「健康型」…介護が不要な間は利用できるのですが、介護が必要になると退去することになります。

1-1. 老人ホームには3種類がある

老人ホームの種類は、民間が経営するものや公的施設として運営されるものまで、さまざまな施設があります。

そこで、代表的な「特養」「サ高住」「住宅老人ホーム」の3種類についてご紹介しましょう。

特養（特別養護老人ホーム）

地方自治体や社会福祉法人が運営主体となる介護保険の制度により運営されている施設です。

入居者は、施設利用料として一定額を支払うことで利用できます。介護保険により、食事や介護に要するサービスが提供されます。

特養を新規に開設するときには、補助金が交付されるので、建築費の4分の3がまかなわれます。また、入居するために負担しなければならない費用は、世帯の収入や課税状況などにより異なります。

公的介護施設のため費用が安いというメリットがあります。24時間体制で介護が受けられるのも安心です。

ただし、要介護3以上でないと利用できないなど入居条件が厳しいところがデメリットといえます。

サ高住（サービス付き高齢者向け住宅）

経営主体が民間事業者であり、公的な施設への入居待ち問題に対応するサービスとして期待されています。

国からの補助金や税金の軽減措置がとられていることから、近年急増している老人ホームです。

入居しやすいというメリットがあり、比較的自由に生活することができます。入所してしまえば長期間利用することも可能です。在宅介護事業所が併設されることが多く、必要に応じた介護サービスが受けられるというシステムです。

デメリットとしては、重度の介護が必要になると退所しなければならないこともあり、常時介護を受けられるわけではありません。要介護度の低い高齢者を対象としているため、介護に重きをおいた施設ではないからです。医師や看護師も常駐していません。

住宅型有料老人ホーム

民間事業者が経営する助成金等の補助のない老人ホームです。

介護度が重くなった場合には、入所を続けることが難しくなる場合があります。施設内に介護スタッフが常駐していないので提供されるサービスは、食事や緊急時の対応に限られます。

メリットは、外部の介護サービス事業者と契約することで、介護度が軽い方から重い方まで、必要に応じたサービスを受けることができます。利用したい介護サービスを自由に選択することができ、福祉用具のレンタルも可能です。

デメリットとしては、住宅型の場合、介護サービスを利用する回数が多くなるため、介護保険のサービスの上限を超えると全額自己負担になるため気をつける必要があるでしょう。入居費用が高い施設もあるため注意が必要です。

1-2. 投資で有効なのは「住宅型有料老人ホーム」

住宅型有料老人ホームが、投資に向いているといわれます。老人ホームとしてのサービスから見ると、住宅型有料老人ホームは、サービス付き高齢者向け住宅と似ています。しかし、投資物件として考えると大きな違いがあります。

まず、サービス付き高齢者向け住宅が「賃貸住宅」であるのに対して、住宅型有料老人ホームは「施設」になります。施設の場合、一般的に亡くなるまで住み続ける傾向にあるので、入居期間が長くなり安定した家賃収入が望めるのです。

さらに、居室のスペースも異なります。サービス付き高齢者向け住宅には定めがあり、居室の面積が最低25平米以上とされています。それに対して、住宅型有料老人ホームには、面積の定めはありません。

建物の延べ面積が同じであれば、住宅型有料老人ホームのほうが、多くの居室を作れることになります。

さらに、面積が少ない分ので、安価な家賃で提供できることになります。収益力で判断すると圧倒的に住宅型有料老人ホームのメリットの方が大きいのです。

2. 住宅型有料老人ホームに必要な費用

有料老人ホームを開設するために必要とされる、おおよその費用をご紹介します。

金額は、老人ホーム検索サイト「みんなの介護」の「定員50人程度の開設にかかる費用」から引用しています。参考にしてください。

参考URL：みんなの介護

3. 有料老人ホーム投資のメリット

今、有料老人ホームへの投資が注目されています。

なぜなら、現在は超高齢化社会になっています。しかし、多くの高齢者を受け入れるだけの特別養護老人ホームが設置されているとはいえません。入居待ちの方が多いのが現実です。

高齢者は一般の賃貸住宅では入居を断られることも少なくありません。つまり、高齢者の居住問題についての需要が望めるのです。住宅型有料老人ホームへの投資に人気が集まる理由でしょう。

ポイントは、高齢者の多くが低所得者であるという認識を持つことでしょう。住宅型有料老人ホームの家賃設定を低価格に抑えることができれば、需要が多いため空室や値下げのリスクも少ない投資といえます。

4. 老人ホームで投資信託？！

老人ホームで不動産投資信託も可能です。

不動産投資信託とは、投資家から集めた資金で、不動産を購入し、収益として得た賃貸料や売却益を投資家に分配するという投資方法になります。不動産を金融商品としているという考え方です。

不動産に投資するのですが、１人で物件全体を購入するわけではないので小額の投資からはじめることができます。

種類としては、1種類の不動産に投資する「特化型」、2種類の不動産に投資する「複合型」、3種類以上の不動産に投資する「総合型」があります。

REITについて詳しくはこちら

5. 老人ホーム投資をする前におすすめの本

「老人ホームに投資することに興味はあるが、まったく知識がないから…」という方のために、老人ホーム投資をする前に読めば参考になる書籍をご紹介します。やはり、最低限必要な知識は押さえておかないといけないでしょう。

参考URL：Amazon　住宅型有料老人ホーム で始める不動産投資

6. これからの老人ホームの形

世帯間交流がキーポイントになるでしょう。

実際に愛知県豊明市では、医療学生を高齢者の多い団地に住まわせることで世代間交流をはかっています。団地内に保健室を設置し、無料で健康相談に対応するのです。学生にとっても実習として意義があるでしょう。

その他にも、同じ敷地内に老人ホームと保育園や学生寮を併設するなど、さまざまな世代間交流の場が設けられています。高齢者には、リフレッシュのため若い世代と交流の機会を持ちたいと考えている方も少なくありません。

老人ホームによる不動産投資を考えるうえで、世代間交流を有効に活用して高齢者の期待に応えることもポイントになるのではないでしょうか？

7. 「住宅型有料老人ホーム」プラスアルファーが投資のコツ

老人ホームの中でも住宅型有料老人ホームには、不動産投資としてのメリットがあるといわれています。

しかし、さらに付加価値をプラスすることで、より安定した投資になるのではないでしょうか？

世代間交流のできる場を提供できるようなシステムをプラスするのです。

高齢者の住宅事情を原因とする需要のみでなく、高齢者の期待に対する需要にも応えるような老人ホームにすることが、これからの不動産投資のポイントになるでしょう。

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