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不動産投資の税金はいつ払うの?税理士が説く計算方法と節税の仕組みの全知識

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不動産投資は税金との戦いです。税金はやっかいですが、仕組みは覚えておいて損がない事ばかりです。

あなたが望む事は家賃収入を得る事ですか?
それとも、節税を受ける事ですか?
この2つは似ているようで実は全然違います。

この記事で重要な事項としてお伝えしたいのは計算方法よりも、不動産を購入するタイミングと必要経費になるものを把握しておく事です。

準備はいいですか?少し難しい内容もあると思いますが、あなたにお得なお話です。とことん税金と向き合ってみましょう

1. 不動産投資にかかわる税金の種類

税金の種類は支払う時期が異なります。初年度にかかる税金・毎年かかる税金・売却の際にかかる税金。また、支払い方法も異なるので要チェックです。

税金の種類と支払うタイミング

税金の種類 支払うタイミング 内容
不動産取得税 不動産購入時にかかる税金 納税通知書に従って、1括納付する。

または、年4回の指定月に分納する。

印紙税 不動産購入時にかかる税金 契約の金額により異なります。
登録免許税 不動産購入時にかかる税金 登記の内容によって税率が変わります。
固定資産税

都市計画税

毎年かかる税金 ・固定資産税は、土地や家屋を所有している方にかかる税金です。

・都市計画税は、原則として市街化区域に固定資産がある場合にかかる税金です。

譲渡所得税 売却した場合にかかる税金 課税の税率は、不動産の用途や所有期間により異なり、分離課税になるので他の所得とは分けて計算をします。
贈与税 贈与した場合にかかる税金 生前に財産を得た場合にかかる税金

です。

相続税 相続した場合にかかる税金 死亡後に財産を得た場合にかかる税金です。
個人事業税 毎年かかる税金 10室以上の経営規模の方は290万円以上の利益に対して5%かかります。
所得税 毎年かかる税金 所得(給与など)にかかる税金です。

不動産投資の醍醐味は、ほとんどの税金を経費として計上できることです。そのため、節税効果が高い資産運用です。

しかし、ここがポイントです。不動産投資は、長期に渡り節税が可能な運用方法ではありません。

1番節税効果を受けるのは、初年度~数年です。(個人差あり)

納税は国民の義務です。ただ、どうしても初年度は初期費用などが多くかかります。家賃収入よりも必要経費の方が多くかかるので、不動産所得がマイナスになり、払い過ぎた税金が還付されるという仕組みです。

2. 不動産投資を始めた人の所得税はどうなる?

サラリーマンの方は、個人の給与所得と不動産所得を合算して課税所得金額を割り出します。この計算は、毎年やってくる確定申告の際に必要な作業です。できれば税理士に任せずあなたが行いましょう。そうする事で、キャッシュフローの見直しにもなります。

計算方法

①給与所得 - 所得控除 = 給与所得

②収入金額 - 必要経費 = 不動産所得

※上記の計算を済ませておきましょう。

③給与所得 + 不動産所得 - 所得控除額 = 課税所得金額

④課税所得金額 ×  税率 - 課税控除額 = 所得税(あなたが支払う税金)

家賃収入の他に、礼金や共益費が不動産収入に含まれます。新築の場合は、敷金・礼金を2ヵ月取る場合がありました。しかし、最近では1ヵ月にする事で、入居者様も契約してくれやすいという状況です。

また、築年数が経過している場合は敷金も礼金も取らず、更に家賃1ヵ月無料のケースもあります。ペット可の物件だと、敷金を多めに取ることで部屋の修復費用にあてる、大切な資金になります。

あなたの課税率は何%?

マイナス金利がいつまで続くかわかりませんが、あなたの支払う税金と毎月の収支がバランスとれなくなったとき、不動産投資は破綻せざるをえない状況に陥ります。

税金の支払いが遅れると、ペナルティを受けるので注意です。実際に、不動産投資を成功させたはいいけれど税金の支払いに対応できず、破綻した人もいるようです。

課税所得金額 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円~330万円以下 10% 97,500円
330万円~695万円以下 20% 427,500円
695万円~900万円以下 23% 636,000円
900万円~1800万円以下 33% 1,536,000円
1800万円~ 40% 2,796,000円

収入に対する税金とは別に、あなたが毎日生活をするうえで消費税がかかっています。この消費税ですが、平成29年4月から10%になると言われていましたが、平成31年10月に延期されました。

あなたの購入する物件や設備費用の交換として、エアコンや共有部分を購入する場合、消費税がかかります。なるべく出費を抑え節約することで、結果、節税に繋がります。

3. 給与所得から差し引くもの

給与所得から控除になるものを把握しておくと2つの事が便利です。

  1. 控除額が大きければ、結果として支払う税金が少なくなるので、納税者にとって得になります。
  2. 控除額は、所得額が高い方ほど得になります。

控除になるもの一覧

  • 基礎控除
  • 扶養控除
  • 配偶者控除
  • 配偶者特別控除
  • 勤労学生控除
  • 障害者控除
  • 寄付金控除
  • 地震保険控除
  • 生命保険控除
  • 社会保険料控除
  • 医療費控除
  • 宴婦・宴夫控除
  • 雑損控除
  • 小規模企業共済等掛金控除

4. 不動産収入から差し引くもの

不動産収入から差し引くものを把握しておくと、確定申告の際にお得です。特にお得なのが、減価償却です。不動産は、老朽化していきます。

軽量鉄骨造:19年 木造造:22年
鉄筋コンクリート造:47年 鉄骨造:34年

経費にできるもの一覧

管理費 主に物件のエントランスや、廊下の共有部分を清掃するなど、エレベーター・給俳水設備などの点検に必要な費用です。
賃貸管理代行手数料 賃貸管理会社に支払う手数料の事です。入居者のトラブル、家賃の集金などを委託した際に、支払う費用です。
そして、建物を管理する会社と賃貸を管理する会社は、管理の内容が異なることを覚えておきましょう。
管理会社に委託している場合、家賃の3~7%が、管理手数料の相場です。
町会費 思わぬ災害が起きたとき、頼りになるのは地区の人たちです。消防団などがいる町だと、町会費を徴収しています。
ローンの利息金利 銀行から融資を受けている方は、ローンの利息部分を経費として計上できます。
ただし、総収入金額から経費を差し引いた不動産所得が、赤字の場合は、利息の全額を経費として計上できません。(土地に関する利息部分)
火災保険 火災から起こる費用を負担してくれて、入居者の死亡時には、家賃を保証してくれる制度もあります。
地震保険  地震から起こる火災は、地震保険に加入していないと費用が負担されません。火災保険と地震保険は両方加入する事で、効果が高まります。
修繕費 修繕積立金は、建物全体の修繕にあてられるもので、外壁・共有部分の費用にあてられます。

また、入居者の退去後に設備交換があった場合、必要経費にできます。ですが、修繕費には資本的なものもあり、不動産の価値を上げる回復がなされた場合、支出の扱いが変わります。
どういう事かといいますと、計上の形が変わります。
全額を計上するのではなく、利用可能な期間に分割して経費として計上します。

減価償却費  減価償却費は、購入した不動産が年月と共に老朽化していく分だけ毎年減価償却費として計上することができます。
貸倒引当金 売掛金や貸付金等の金銭債権が将来回収できないと思われる場合に、回収不能見込額をあらかじめ見積り計上しておくものです。
司法書士

税理士への手数料

書類の作成や手続きを行ってくれた際に支払うお金です。
地代家賃 借地権のある不動産を購入した場合、借りた土地を賃貸しているので地代家賃がかかります。

5. 課税所得金額から差し引くもの

似ているようで異なる税額控除の違いを理解すれば、節税に繋がりますし、還付される場合もあります。

税額控除になるもの一覧

課税所得額から算出した税額から、一定の要件を満たした場合に引かれる金額です。

配当控除 住宅借入金等特別控除(特定増改築等)
外国税額控除 住宅耐震改修特別控除
政党等寄附金特別控除 認定住宅新築等特別税額控除
認定NPO法人等寄附金特別控除 国内の設備投資額が増加した場合の機械等の特別控除
公益社団法人等寄附金特別控除 雇用者の数が増加した場合の所得税額の

特別控除

特定中小企業者が経営改善設備を取得した場合の所得税額の特別控除 雇用者給与等支給額が増加した場合の所得税額の特別控除
生産性向上設備等を取得した場合の所得

税額の特別控除

地方活力向上地域において特定建物を取得

した場合の所得税の特別控除

 

6. どのような方法でいつ節税するのか

確定申告の仕方をわかりやすく説明

毎年2月16~3月15日までに税務署で行うか、郵送でも可能です。(信書扱いにします)

税務署の開庁時間は、月曜日から金曜日までの8時30分〜17時です。ただ、確定申告期間内に限り一部の日曜日に開庁して、相談・申告書受付を行う税務署もあります。

節税を受ける際の流れとしては、以下の手順になります。

  1. 確定申告に必要な書類を用意
  2. 決算書の作成
  3. 確定申告書の作成
  4. 手続きを行う

※税理士に依頼する場合 内容により金額は異なりますが、相場だと5万円から8万円前後です。

還付を受ける人と納税する人の違い

年間家賃収入が少ない方も、給与所得があるようでしたら所得税を抑える事が可能です。それが、損益通算です。ただ、節税には大きく関わる事が3つあります。

  • 減価償却が何年利用できるか
  • 頭金や諸経費で支払ったお金がいくらだったか
  • 安定した家賃収入を得ているか

この2つは売却の際にも関わることです。あなたの不動産経営が安定すれば、納税する義務がありますし、また赤字であれば還付を受ける事ができます。結果、納税する人も還付を受ける人も違いは特にありません。

あなたが準備しておく事

不動産投資を始めた場合、事業開始から1ヵ月以内に開業届の提出を税務署へ提出しましょう。ただ、提出をしなくても罰則はありません。提出をしておく事で、毎年確定申告時に必要な書類一式が送られてくるため、手間がはぶけます。

家賃に関する書類を用意する

  1. 家賃収入の入金があった通帳
     ※敷金は入居者から預かっているものなので記載しません。
  2. 賃貸契約書(委託している場合は業者から取得)

必要経費を証明する書類を用意する

  1. 管理費・修繕積立金の金額を証明する書類(領収書は管理会社から取得)
  2. 管理会社代行手数料の明細書(賃貸管理会社から取得)
  3. 損害保険の証券(火災保険・地震保険)(保険会社から取得)
  4. 譲渡対価証明(不動産会社から取得)
  5. 不動産所得税・登録免許税・固定資産税・都市計画税などの納付通知書(国・地方自治体から送付される)
  6. 修繕費・資本的支出の見積書、請求書・領収書のいずれか(物件会社から取得)
  7. 印紙の領収書(契約時に取得)
  8. 借り入れの返済表(金融機関から取得)
  9. 交際費などその他の領収書(普段から集めておく)

税務署に提出する書類を用意する

  1. 不動産売買契約書(不動産会社から取得)
  2. 源泉徴収票(勤務先から取得)
  3. 不動産収支内訳書(国税庁の税務署から取得)
  4. 所得税青色申告決算書(国税庁の税務署から取得)
  5. 確定申告書B(国税庁の税務署から取得)

不動産投資に税金は必要不可欠!きちんと把握して税金対策を

全ての税金は、あなたが得る家賃収入から引かれるものです。税金を制する者は不動産投資を制すると言っても過言ではないぐらい大切で、不動産投資に関わる税金はほとんどが経費として計上できます。

節税効果を受けるには条件があります。世帯別でその方法は異なりますが、損益通算は誰もが受けられる節税方法です。

最後に、消費税があがればより多くの税金を支払います。現在所有している物件の未来を考慮し、新たに物件を購入するなどして節税対策を取りましょう。そうする事で、リスク分散することができます。

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