固定資産税は誰でも簡単に計算可能!マンション一棟投資で減税できる特例

これからの季節、イベントごとは盛りだくさん!ハロウィン、紅葉、ボージョレ解禁(筆者はワイン好き)、クリスマスにお正月。

そして忘れてはならないのは、確定申告!気が重たくなりますよね、、、、

不動産投資でのランニングコストの一つにある「固定資産税」。

マンション一棟ともなると

「固定資産税も高いのかな。どうやって計算するんだろう。」

そう疑問に思う大家さんもいらっしゃると思います。難しい計算を極力「簡単に」「分かりやすく」説明していきたいと思います。

最後までお付き合いいただけたら、あなたが簡単に計算できるようになると信じています。

1. 不動産投資をするとかかる税金一覧

一棟マンションを含め、不動産投資をする際には様々な税金がかかります。

沢山収入がある人で個人の最高税率は60%(所得税45%、住民税10%、事業税5%)になります。年収4000万円規模になるようなら、法人化も考えましょう。

 1-1. 購入時にかかる税金

①印紙税

マンションの売買契約書・領収書・請負契約書など重要な書類に課せられるものです。
それぞれの書類の性質や契約金額によって税額が決められています。
書類1通につき定められた金額の収入印紙を貼り付け、割り印などを押します。

(例・不動産の譲渡に関する契約書の記載金額が5千万円~1億円以下⇒印紙税3万円)

②登録免許税

住宅の購入時に土地や建物の権利関係を明らかにするために必要となる、登記手続きをする際にかかる税金です。
固定資産税評価額に一定の税率をかけて計算されます。

③不動産取得税

土地や家屋を売買・贈与・交換・建築するなどで不動産を取得した時に登記の有無に関わらずかかる税金です。
課税標準額×税率で求めます。

1-2. 毎年かかる税金

①固定資産税(都市計画税)

毎年1月1日に土地・家屋・償却資産(総称で「固定資産」)を所有している人が固定資産の所在する市町村に納める税金です。

詳細は項目2をご覧ください。

②所得税

個人の所得に対してかかる税金です。もちろん不動産所得に対しても課税されます。

一棟は高収入になる人も多く、最大45%の所得税がかかることも。

③住民税

住民税は1月1日時点で市町区村に住所がある人や、住所がなくても事務所や家屋がある人に対して所得税の納税額を元に算出される税金です。

④個人事業税

個人が営む事業のうち、地方の税法で決められた「法定業種」に対してかかる税金です。

自分が「不動産業」だと思っていなくても、貸している部屋が10室以上のオーナーにかかります。

 

今回は以上7点の税金のうち固定資産税について詳しくお伝えしていきます。

2. 固定資産税の基礎知識

固定資産税は先述の通り、土地や家屋などの「固定資産」に対して、その資産がある市町区村が課税する「地方税」で、春ごろに送られてくる納税通知書を使い、年4回納税します。(一括も選べます。)

都市部は都市計画税とセットで課税対象になり、全て経費に計上することができます。

基本的には 固定資産評価額(固定資産課税標準額)×1.4%(標準税率)で求めます。

2-1. 都市計画税とは

都市計画税とは、都市計画事業・都市の区画整理事業に要する費用にするために、課税される税金です。

(課税対象:都市計画法による都市計画区域のうち、原則市街化区域内にある土地家屋)

※都市計画区域・市街化区域の決定状況は国土交通省HPを参照してください。
都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況

2-2. 固定資産評価額とは

固定資産税評価額とは、各市町村が算定する固定資産税の基準となる価格のことです。

国土交通省が定める土地の公的な価格や家屋の時価が、標準地の正常な価格である地価公示価格(毎年1月1日時点の価格)の70%相当で算定されます。

さらに土地の価格は変動することもあるので、3年に1度、評価額は見直されることになります。

最終的に固定資産税評価額を決定するのは市町村長なので、地域によってばらつきがあります。

土地の評価のしかた

  • 毎年年度末に国土交通省が発表する土地の基準価格(公示価格)
  • 毎年7月に都道府県が調査する地価の標準価格(都道府県地価調査価格)
  • 不動産鑑定士による評価

以上の70%前後の価格が土地の固定資産評価額になり、市町村長か東京都知事が価格を決定します。

建物の評価のしかた

まず建物が新築された後に、役所の固定資産税担当の職員が来て、

屋根・外壁・基礎・柱などの造りを見ます。

また、トイレや流し、給湯器などの設備まで細かく点数化。評価に反映されます。

およそ建築費の50~70%ほどの額になります。

2-3. 標準税率とは

標準税率とは、地方公共団体(都道府県や市町村のこと)が地方税を課税する時に、通常用いる税率のことを言います。

基本的に、標準税率は1.4%と定められています。しかし、財政困難などの場合、地域によっては標準税率よりも少し引き上げられることもあります。

3. マンションの固定資産税を軽減できる特例

基本の計算式は上で申し上げた通り、固定資産評価額(固定資産課税標準額)×1.4%となりますが、

税制が改正されたり、特例があって軽減されることもあったりします。

若干複雑なものに一見見えます。土地と建物別に特例があるので、固定資産税を計算するときは別々に計算しましょう。

土地の特例

住宅用地について、以下の特例が定められています。軽減の特例は、申請しなくても市区町村が手続きを取ってくれます。住宅用の一棟マンションの土地部分はもちろん軽減対象です。

小規模住宅用地(200㎡以下の部分) 課税標準額×1/6
一般住宅用地(200㎡超の部分)
※ただし、建物の課税される床面積の10倍が上限とされます。
課税標準額×1/3

建物の特例

新築の建物の場合
3階建て以上の耐火構造・準耐火構造住宅 新築後5年間固定資産税が1/2
上記以外の一般住宅 新築後3年間固定資産税が1/2

※店舗併用住宅の場合、居住部分が1/2以上の場合に適応
※居住部分の課税床面積が一戸につき50㎡以上で280㎡以下であること。貸家の場合一戸につき40㎡以上280㎡以下であること。

認定長期優良住宅の場合

まだ全国で数10棟しかなく、徐々に増えていますが、

新築から5年間(マンションは7年間)固定資産税が2/1に減額されます。

※建物の特例は2018年3月31日までの適応

免税になることもある

ちなみに、一人当たりの課税標準額が土地の場合・・・30万円・家屋・・・20万円未満なら固定資産税が免税されます。

5. 難しそうに見えるけど要点を抑えれば簡単な固定資産税

土地建物別に計算する・住宅用地には軽減措置がとれる

これを加味して計算すると非常に簡単です。マンション一棟で投資すると、土地にも固定資産税がつきます。

通知が来る前に、大体の金額だけでも把握しとくとキャッシュフローの計算がしやすくなります。

マンション一棟ともなると固定資産税も高額に。(例:8000万円のマンションだと112万円)

余裕を持ったマンション投資をしましょう。

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