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サラリーマンが家賃収入を得たら青色申告!4つのメリットと3つの注意点

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サラリーマンだと給与所得については源泉徴収され、年末調整によって納税の手続きを会社がしてくれます。

しかし、不動産を購入して家賃収入を得ることになると、個人事業主となるので確定申告が必要になります。

確定申告には、白色申告と青色申告があり、申告方法は自分で選ぶことが可能。

手間はほとんど変わらないのですが、青色申告すると10万円or65万円の所得控除など特典を受けることができます。

とは言え、初めて確定申告する場合はわからないことも多いはず。

今回は、不動産所得に対する青色申告について、青色申告が出来る条件を整理し、どの項目が経費に計上できるのかなど初めての方にも分かりやすく解説いたします。

1. 青色申告ができる条件を整理する|不動産所得は青色申告可能

サラリーマンが給与所得以外に家賃収入として不動産所得を得た場合は確定申告が必要です。

確定申告には、白色申告と青色申告がありますが、青色申告する方が所得控除を受けられるなどメリットがあります。

しかし、メリットのある青色申告をするためには条件をクリアしないといけません。

サラリーマンが青色申告できる条件

青色申告できる所得については個人事業主の「事業所得」「不動産所得」「山林所得」があり、サラリーマンの場合は給与所得以外に副業や不動産所得など別の収入がある場合に青色申告ができます。

なので、もちろん不動産を賃貸して家賃収入を得ている場合は「不動産所得」となります。

この際に気を付けておきたいのは、新規で不動産投資を始めた場合。

不動産事業の事業開始日(引渡し日)から2か月以内に青色申告承認申請書を管轄の税務署に提出が必要。

忘れていた場合には罰則等はありませんが、その年度の申請は白色申告しかできず、

青色申告したい場合はその年度の3月15日までに青色申告承認申請書を管轄の税務署に提出することで翌年度から青色申告することができます。

 

青色申告する場合には、取引の帳簿作成義務(簡易帳簿でOK)や領収書などの保管義務があるなど、処理が面倒だと感じるかもしれません。
しかし、平成26年1月から白色申告でも帳簿の作成、領収書などの保管が義務づけられ、手間もほとんど変わらなくなったので、所得控除を受けることができる青色申告がオススメです。

青色申告はいつできる?申込方法と期限

青色申告(確定申告)ができる期間は、

例年2月下旬から3月上旬となっており、2018年(平成30年)は、2月16日(金)〜3月15日(木)になっています。

青色申告をする人は、「青色申告決算書」と「確定申告書B」を提出する必要があります。

申込方法は、下記の3種類の方法があります。

  1. 管轄の税務署にて確定申告書類を窓口に提出
  2. 管轄の税務署へ確定申告書類を郵送で提出
  3.  e-Tax(イータックス)を使ってネットで確定申告する

期限を過ぎてしまうと延滞税が課せられますので、期間内に確定申告を行うようにしましょう。

2. 家賃収入を得るサラリーマンが青色申告をすべき4つのメリット

では、家賃収入を得るサラリーマンが青色申告するとどんなメリットがあるのでしょうか。

青色申告では、

  • 条件によって10万or65万の所得控除
  • 3年間の赤字の繰越が可能
  • 必要経費を計上すれば所得から減少させることができる
  • 青色事業専従者給与の支給が可能

など4つのメリットがあります。

ここでは4つのメリットについて詳しくみていきましょう。

①大きな控除を受けられる|10万円or65万円

青色申告をする一番のメリットは、この所得控除。

青色申告をすることで所得控除を受けることができますが、所得控除には10万円と65万円があり、事業の規模によって控除額が変わります。

65万円の「青色申告特別控除」を受けるためには、事業的規模となる5棟10室(戸建などの独立家屋なら5棟、アパートなど独立した部屋数が10室以上)の条件を満たす必要があります。
更に、10万円控除であれば簡易簿記でも大丈夫ですが、65万円控除を受ける場合は複式簿記による記帳が必要になり、貸借対照表、損益計算書を確定申告書に記載しないといけません。

②赤字の繰越が3年間可能

不動産経営を行っていると、年度によっては原状回復や修繕で大きな費用が掛かったり、空室期間が長くなるなど赤字になってしまう年度もあります。

その場合、青色申告をしておくと3年間赤字を繰り越すことが可能。

翌年利益が出た場合は、その利益から赤字分を差し引くこと(損益通算)ができるので税金を減らすことができます。

③「必要経費」を把握して所得税額を減少させることができる

青色申告で必要経費を所得から差し引くことで所得税額を減少させることが可能。

良く経営者が経費で落としておくというのがこれに当たります。

必要経費には、運営に関わるもの・税金・セミナー参加費など不動産経営に関わるものであれば基本問題はありません。

しかし、個人事業主の場合は、法人に比べると経費に対する基準が厳しく、接待交際費などあまり高いと認められないケースもあります。
又、不動産を取得した際の仲介手数料や固定資産税の精算金などは、必要経費とは別に取得にかかった費用として計上しないといけませんので、必要経費と間違えないように処理する必要があります。

④家族(親族)に給与を支払える|青色事業専従者給与

確定申告することで専従者給与を支払うことができるようになります。

給与として支払えば経費として認められますので、所得から引くことが可能。

白色申告の場合は、配偶者86万円、その他の親族は50万円といった制限がありますが、青色申告の場合は、そういった制限がありません。

そのため、一般的な給与水準で専従者給与を支払うことができます。

青色申告の場合の専従者給与で多いのは、収入のない配偶者だと扶養を外れない範囲で支払いするケース。

あまりかけ離れた給与にすると経費として認められないこともあるのでご注意を。

3. サラリーマンが青色申告する際の注意点3つ

確定申告の経験の少ないサラリーマンの場合、家賃収入の計算が間違っている・資料が足りない・経費項目が間違っていたので修正させられたといった失敗も。

仕事が忙しい中で修正に対応しないといけないのは非常に手間暇が掛かります。

サラリーマンが青色申告する際に失敗しない為の3つの注意点とはなんでしょうか?

❶帳簿作成義務がある

個人事業として運営していくからには帳簿作成は不可欠です。

青色申告する際にも、帳簿作成義務があります。

10万円控除の場合は簡易簿記、65万円控除の場合は複式簿記で記帳しないといけません。

簿記など経理の勉強をしている場合は簡単に帳簿作成できるかもしれませんが、65万円控除を受けるために複式簿記をするとなると慣れていないと大変。

そんな場合は、費用は掛かりますがfreeeなどの会計ソフトを導入してみたり、税理士に依頼することも選択肢のひとつに。

❷開業届けを提出する場合、失業手当を受け取れない可能性もある

失業手当は、就職先を探しているにも関わらず見つからない人に対して支給されますので、開業届けを提出して事業を行っている個人事業主は失業しているとは認められません。

そのため、サラリーマンが失業した場合に失業手当を受給しようとすると、開業届けを出していると失業手当を受けられない可能性が高く、失業手当を受ける場合は事業=不動産投資を辞めないといけません。

開業届を出して不動産経営を行っている場合は、サラリーマンを辞めるのにも注意が必要です。

❸不動産所得に対する経費を把握しなければならない

不動産経営を行っていると様々な経費が発生します。

基本的には不動産所得に関係する事柄となり、大きく分けて12種類。

  1. 租税公課(固定資産税、登録免許税、不動産取得税、印紙税、自動車税など)
  2. 損害保険料(火災保険、自身保険、賃貸住宅費用補償保険など)
  3. 減価償却費(下記で説明)
  4. 修繕費(下記で説明)
  5. 借入金利息(ローン返済の利息分のみ)
  6. 管理費
  7. 交通費
  8. 通信費
  9. 新聞図書費
  10. 接待交際費(管理会社、税理士との打合せ)
  11. 消耗品費
  12. その他税理士に依頼した場合にかかる費用

減価償却費

実際には費用として発生するものではありませんが、建築費を建物の構造・用途により定められている耐用年数に応じて、毎年経費として計上することができます。

関連記事不動産投資における減価償却の仕組み大全|耐用年数表付き

2017.08.31

修繕費

よく問題になるのが修繕費です。

修繕費として一年で経費計上したら資本的支出になるので減価償却しないと言われることがあります。

資本的支出に当たるケースとしては、100万円かけて事務所を居住用に変更した場合など資産の価値を上げたり、耐久性を高めるもの。

修繕費の基準としては

  • かかった費用が20万円未満
  • 頻繁に修繕が必要な場合、かかった費用が60万円未満
  • 修理した資産の前期末の取得価格の10%未満

修繕費か資本的支出の判断が難しい場合は、以下の記事を参考にしてみてください。

関連記事アパート経営の修繕費を理解して空室ゼロに!|資本的支出と3種類の修繕費

2018.03.22

発生した経費について、どの項目に該当するのか最初はわかりにくいかもしれませんが、それぞれの項目の内容を把握し、正しく経費計上しましょう。

4. 確定申告は青色申告が断然おすすめ

確定申告はメリットの多い青色申告が断然オススメです。

不動産投資を始めて、家賃収入を得ることになれば個人事業主となるので確定申告が必要になります。

最初は帳簿作成や経費計上の項目などわからないこともあると思いますが、

  • 所得控除や赤字の繰越
  • 経費が使える
  • 専従者給与を支払うことができる

など青色申告にはメリットが非常に多くあります。

特に、経費についてはどの項目に該当するかを把握することで、帳簿作成や経費計上もスムーズに行うことができます。

自分では難しい・忙しい!という人はfreeeなどの会計ソフトを使ったり、税理士にお願いするのも手ですよ。

個人事業主として、期間内にきちんと青色申告で確定申告を行って税金を払い、健全な運営を心掛けましょう。

関連記事家賃収入を得た初心者大家向け確定申告の手引き|手順・必要書類の全まとめ

2018.04.17

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