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不動産投資がサラリーマンにこそおすすめな理由と成功するための秘訣を紹介

年金制度の破綻が大々的に取り上げられて以降、将来訪れる老後の生活に不安を抱く人たちは多いでしょう。

さらに、終身雇用が当たり前だった昔とは違い、現代はサラリーマンであっても会社に人生をゆだねることはできない時代です。

 

生活に安定と潤いを持たせるには、本業とは別の収入の柱を持つこと以外にはありません。

だからと言って、アルバイトなど副業で労働を重ねるのでは自分を疲弊させるだけ。

 

そこで、おすすめな投資法が不動産投資です。

今回はサラリーマンやOLなど会社勤めの方になぜ不動産投資がおすすめなのかを紹介。

また、不動産投資をする上で成功の秘訣、失敗する人の共通点についてもご紹介していきます。

Index

1. 不動産投資をしているサラリーマンの割合ってどのぐらい?

不動産投資は多くの資産を持っている人がやるという時代はもう過ぎ、今は一般的な会社員でも投資家になれるチャンスです。

では実際に不動産投資家のうち、一般的なサラリーマンはどのぐらいの割合なのでしょうか?

不動産投資家の半数以上がサラリーマン

データ参照:健美家 第12回不動産投資に関する意識調査(2019年10月実施)

上のグラフを見ると、不動産投資家の半数以上が会社員であることが分かります。

データは健美家の会員に向けたものですが、アンケートの投資歴を見ると、8割以上の人が投資歴1年以上と回答しているため、ほとんどが不動産投資家とみて間違いないでしょう。

 

データを年収別にみると500万円未満、500~700万円未満の投資家が4分の1以上を占めており、年代別にみると30歳未満~50歳未満の働き盛りの世代が半数を超えています。

 

このことから、一般的なサラリーマンにも不動産投資できることが分かるでしょう。

不動産投資は高収入で資産家ではないとできないということはありません。

2. なぜ人気?不動産投資がサラリーマンにこそおすすめな理由

不動産投資はサラリーマンにとって多くのメリットがあり、資産形成方法の1つとして非常にオススメできます。

なぜ不動産投資がサラリーマンにおすすめと言えるのでしょうか?

不動産投資のメリットという観点から、おすすめな理由を解説していきます。

手間がかからず、仕事をしながらでもできる

本来投資物件や入居者の管理をするのは大家の仕事ですが、サラリーマンという本業の仕事がある以上、管理業務をする暇などないという人がほとんどでしょう。

管理業務を管理会社に委託することで、サラリーマンとして働きながらでも不動産投資をすることが可能に。

 

実際、平成25年度に東京都内のすべての分譲・賃貸マンションを対象に行われたマンション実態調査では、7割以上が管理を委託しているという調査結果が出ています。

入居者の募集から共用部の清掃・メンテナンスなどの膨大な業務を個人でまかなうのは難しいということから、管理委託は大家の間では物件運営を円滑に行う最も有効な方法として定着しているのです。

参考:東京都都市整備局 マンション実態調査結果

不動産投資は会社の副業規定には引っかからない?

会社の規定で副業が禁止という人もまだまだ多いですが、基本的に不動産投資は副業には当てはまりません。

会社が副業を禁止する理由として、主に

  • 社員の過重労働による本業への支障を避けるため
  • 情報漏洩リスクに備えるため
  • 人材の流出を防ぐため

といった事項が挙げられますが、不動産投資をすることによって、上記に当てはまる可能性はあまりないからです。

 

一方で不動産投資物件を増やしていった結果、5棟10室以上の「事業的規模」になり、本業の域を超えた場合は副業に含まれると考えてよいでしょう。

ただし収益を得たら、自分で確定申告をしなければいけないということは覚えておきましょう。

副業規則についてもきちんと確認を取っておくことがベストです。

関連記事不動産投資は副業になるのか?会社にバレない不動産投資の方法とメリット

2019.07.27

所得税や住民税の節税効果が期待できる

給与所得のあるサラリーマンが、不動産投資をすることで得られるメリットの代表格とも言えるのが節税効果です。

不動産投資で得た利益と本業の所得を損益通算することで、所得税や住民税を節税することが可能。

ただし節税ができるということは不動産投資の収支が赤字ということになるため、節税効果ばかりを追いかけることのないようにしましょう。

生命保険の代わりとして活用できる

不動産投資の物件購入にあたって金融機関から融資を受ける場合、団体信用生命保険に加入することになります。

団体信用生命保険では、ローンの返済期間中に契約者が死亡または高度な障害を負った場合にローンの残債を免除してくれるため、家族に物件を財産として残すことができます。

実質的な生命保険の代わりとして活用できる点は、大きなメリットの一つと言えるでしょう。

老後に安定した収入を得ることができる

不動産投資で得られる家賃収入は、入居者がいる限り、毎月安定して得ることができるものです。

したがって、この安定収入を老後の私的年金として活用することが可能です。

 

現在の公的年金制度では受給額の引き下げや、受給年齢の引き上げといった問題が取り沙汰されており、

現に今の年金受給額では、老後の生活にかかる全ての出費を賄うことはできないという結果が出ています。

出典・総務省統計局 家計調査報告(家計収支編)平成29年(2017年)II 世帯属性別の家計収支(二人以上の世帯)

年金を受給している高齢者夫婦世帯で約5万円、単身世帯で約4万円が毎月不足しています。

不動産投資をすることで年金の不足分を家賃収入で補い、ゆとりある老後を送ることが可能になるのです。

インフレの対策になる

インフレとは物価が上がり続ける状態のことを指します。

物価が上がるということはお金の価値が下がるということでもあるため、インフレに対抗するには現金ではなく実物資産を所有している必要が。

実物資産の中でも、不動産は物価上昇の影響を受けにくく、インフレに強い資産の代表格です。

 

実際バブル期を生き残った不動産会社の多くが、家賃収入を収入の軸としていたことで、景気の影響を受けない安定した経営ができたと言われています。

不動産投資のインカムゲインである家賃収入は、景気の影響を受けにくいという特性があるのです。

3. サラリーマンが不動産投資で成功するための秘訣

確かな収入を手にするために、初心者のサラリーマンでも不動産投資を成功させられる秘訣をご紹介します。

良い物件を購入するところから始める

購入エリアは都市部がおすすめ

どこの物件を購入するかというエリアの選定において重要なのは、「賃貸需要の安定性」です。

安定した家賃収入を得るためには、空室率の低いエリアを選ぶ必要があります。

 

地方の場合は持ち家比率が高く賃貸需要はそこまで高くありません。

一方都市部は人口も多く需要も高いので、投資エリアとしては好条件です。

サラリーマンは区分マンション投資がおすすめ

高額な不動産投資ですが、マンション一棟よりもマンション一室のほうが購入金額が安いため、初心者のサラリーマンには区分マンション投資(マンション一室のこと)がおすすめです。

マンション一棟は金額も高く、多くの利益を得ることができますが、一方で失敗した際の損失も大きくなります。

小額からでも始められる投資先として区分投資がサラリーマンに人気なのも、この点が理由として大きいでしょう。

区分ワンルームは手頃で始めやすいですが、不動産投資の中では、一番利益率が低いです。

短期間で大きな収入を得るという計画を考えている方には向きません。

短期間で収益を増やしたい場合は「一棟物件」に投資をするほうが懸命です。

良い管理会社を選ぶのが重要なポイント

サラリーマンが不動産投資を行う場合、物件を購入した後、多くは管理会社に物件の管理を委託することになるでしょう。

不動産経営の大部分を担う管理会社の善し悪しは、不動産投資の成功を左右する重要なポイントです。

 

業務遂行の質の高さや、管理会社へ支払う管理委託費用が適正であるのかどうか、契約を結ぶ前に入念に確認する必要が。

管理会社と結ぶ管理代行契約には集金代行契約サブリース契約の2つがあり、以下のような違いがあります。

  1. 集金代行契約
  • 管理会社が大家の代行として、前項の管理業務を行う契約
  • 空室になるとその分収入は入ってこない
  1. サブリース契約
  • 管理会社が大家から物件を借り上げ、管理会社自らが大家として前項の管理業務を行う契約
  • 空室になっても収入は入ってくるが、受け取れる収入は1よりも10%程度少ない

このように、管理代行契約の違いによって手元に入る収入も変わってくるため注意が必要です。

そもそも管理会社はどんな仕事してくれるのか?

不動産の管理会社が行ってくれる管理業務は以下になります。

  • 入居者の募集
  • 賃貸借契約・更新契約の締結
  • 家賃の集金
  • 家賃滞納がある場合、督促
  • 共用部の清掃・メンテナンスの手配
  • 室内設備(エアコンや給湯器等)の修理・交換
  • 保険契約
  • 入居からのクレーム・トラブル対応
  • 退去の手続き・クリーニング

中古物件の場合、空室状況と入居期間を確認する

利回りは、想定される家賃収入が途絶えることなく入ってくることが前提です。

空室が長く続く部屋に入居者を誘致するには家賃を下げることも視野に入れる必要がありますし、反対に入居期間が長い部屋の場合はその部屋の家賃が現在の相場家賃よりも高い可能性があります。

そうなれば、利回り算出時の想定収入に誤差が出てきてしまうため、周辺エリアの相場家賃を調べた上で利回りを再度計算することが必要になるでしょう。

修繕にかかる費用は上がることを見越しておく

マンションやアパートの場合、約10~15年周期で大規模修繕を行うことが多いです。

修繕にかかる費用を毎月修繕積立金として支払う必要があるのですが、この修繕積立金は年月とともに増加する傾向にあります。

特に新築時や築浅の物件は、修繕積立金を少なく計上することで物件の収益性を高く見せようとする思惑があるため、修繕積立金は上がるものとして資金を用意しておく必要があるでしょう。

4. 不動産投資で失敗してしまうサラリーマンが後を絶たないワケ

不動産投資で失敗してしまうサラリーマンが後を絶たないワケ

数々のメリットはあるものの、不動産投資で失敗するサラリーマンが多いわけや、不動産投資なんてやらない方が良いと言われてしまう理由には何があるのでしょうか?

失敗する人の共通点を知り、対策を練る・避けることで成功へ近づくことができます。

不動産営業マンの話を鵜呑みにしてしまう人が多い

不動産投資を始めるには、物件を購入しなければいけませんが、利益の出る物件は早い者勝ちなので、簡単に見つかるものではありません。

仕事の忙しいサラリーマンは物件選定をじっくりと行う時間がないかもしれませんが、営業マンの言われるがまま物件を購入してしまうと、利益の出ない物件を買わされてしまう可能性があります。

 

悪い人ばかりではないですが、そうして利益を上げている不動産会社があることも事実です。

最低限の不動産知識を頭に入れておくと、利益が出るか出ないかを見極めることができます。

管理会社任せは失敗へのカウントダウン

丸投げで物件管理を放置するのは危険です。

「入居者対応はきちんとしてくれているのか?」「修繕費用は適切なのか?」など、空室対策から修繕により出費まで、あなたの不動産投資の成否を左右するのは管理会社といっても過言ではありません。

きちんと管理が行われていない物件に住みたいと思う人はいないですよね?

大手だから安心ということではなく、あなたの物件を大切に管理してくれる管理会社を選びましょう。

管理費や修繕費の費用がかかることを計算に入れていない

不動産投資物件の運営には以下の維持管理費(ランニングコスト)がかかります。

これらの支出を考慮せずに経営をすればたちまち赤字に。

項目 目安 / 年
管理費 家賃収入の5%
修繕費 家賃収入の5%
固定資産税 物件価格の0.5~1%
ローン返済 金利4%の場合で借入額の6~7%

上記の表を基に、具体的な収支を計算してみましょう。

<投資物件条件>

  • 物件価格 4,000万円
  • 借入額 4,000万円
  • 表面利回り 10%
  • 年間家賃収入 400万円

<年間支出>

  • 管理費 400万円×5%=20万円
  • 修繕費 400万円×5%=20万円
  • 固定資産税 4,000万円×0.5%=20万円
  • ローン返済 4,000万円×6%=240万円

手元に残る収益 = 400万円 ー (20+20+20+240)万円 = 100万円

融資を受けての購入が大多数を占める不動産投資ではローン返済ばかりに目が行きがちですが、このように管理費や修繕費の負担は非常に大きなものなので、忘れずに計算に入れましょう。

家賃収入が得られるからといって、すぐに会社を辞めた場合のリスクは大きい

不動産投資に限らず、サラリーマンであることで得られる社会的メリットは非常に大きなものです。

サラリーマンには社会的信用があり、金融機関から融資を受ける際にその度合いをダイレクトに感じることになるでしょう。

しかし、不動産経営が安定してきたからと会社を辞めてしまうと、退職後は不動産賃貸事業者として新たに審査されることになります。

 

個人事業者や自営業者は、金融機関からは信用力が低いと判断され審査も厳しくなる傾向に。

「不動産投資がうまく行っているから会社を辞めたけど、金融機関からの融資が全く受けられなくなった」という人はとても多いのです。

表面利回りにつられて投資物件を購入してしまう人が多い

不動産投資の利回りには表面利回りと実質利回りがあります。

投資物件情報に記載されている利回りは、前者の表面利回りです。

表面利回りと実質利回りの違いは以下になります。

  • 表面利回り(%) = 年間家賃収入 ÷  物件価格 × 100
  • 実質利回り(%) = (年間家賃収入 - 諸経費) ÷ (物件価格 + 初期費用) × 100

新たに初期費用100万円の条件を加えて実質利回りを計算してみましょう。

実質利回り = (400 - 300)万円 ÷ (4000 + 100) × 100 = 2.4%

このように、表面利回りが10%でも、実質利回りでは2.4%と低くなります。

表面利回りだけで経営の収支を考えることは、非常に危険と言えるでしょう。

5. おすすめのサラリーマン不動産投資家のブログ3選を紹介

最後に、実際に会社員として働きながら不動産投資をやっている、また不動産投資で成功して脱サラした「サラリーマン不動産投資家」のブログを3つご紹介します。

実際の体験談や、同じサラリーマン目線でのノウハウは参考になるでしょう。

①めざせ!不動産投資で月々20万のキャッシュフロー!

http://investment-it.com/index.htm

サラリーマン時代に不動産投資を始められて、現在は脱サラリーマン。

今までどのような物件に投資して資産形成したのか、物件の詳細が掲載されていてとてもわかりやすいでしょう。

記事がカテゴリー分けされていて、知りたい情報をピンポイントで探せるところも読みやすく参考になります。

②ニシオカの不動産投資~大家歴16年間のノウハウ大公開~

http://blog.rei2.com/

「ニシオカオサム」さんは25歳から不動産投資をはじめサラリーマンと兼業で投資を行っているようです。

すでに総額10億を超える物件を運営しており、そのノウハウが詰まったブログは必見。

またブログ上から直接相談に乗ってもらえるようなので、気になる方は相談してみるのも良いかもしれません。

③20代不動産投資から不動産王への道程

http://jun-corporation.info/

海外赴任しながら不動産投資をしているサラリーマンのブログです。

海外の情報・民泊といったほかの大家さんとは少し違う視点で書いている記事があるのもとても参考になります。

また、売却・管理に関しても多くの記事を書かれているので、ぜひ一度読んでみてください。

関連記事不動産投資に興味があるサラリーマンが読んでおきたいブログ10選を紹介!

2020.01.14

6. サラリーマンにも不動産投資はおすすめ!

不動産投資を成功に導くには、

  • 自己資金をためながら不動産投資の知識をつける
  • リスク・失敗談を理解して対策を考える!
  • 自分のスタイルに合った投資先を考える!(区分?一棟?戸建て?)
  • 経営マインドを持って長期的な戦略を立てる!

を心がけましょう。

不動産投資は自由度の高い投資で、十分な知識さえあれば誰でも収益を上げることができます。

自由度が高い分、面倒と感じてしまう部分もあるかもしれません。その「面倒」を前向きに楽しむことができるなら、最高の投資先になるはずです。

あなたのやりたいことを叶えるための手段として、不動産投資をぜひ活用してみてください。

 

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