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サラリーマンが不動産投資をする魅力や成功の秘訣、失敗する人の共通点を解説!

年金制度の破綻が大々的に取り上げられて以降、将来訪れる老後の生活に不安を抱く人たちは多いでしょう。

さらに、終身雇用が当たり前だった昔とは違う現代は、サラリーマンであっても会社に人生をゆだねることはできない時代です。

自分の生活に安定と潤いを持たせるには、本業とは別の収入の柱を持つこと以外にはありません。

だからと言って、さらに労働を重ねるのでは自分を疲弊させるだけ。

そこで、彼らはこんな副業があったらいいなと思うのです。

  • 本業の仕事に支障をきたすことなく
  • 不労所得のようにゆくゆくは勝手に収入が入ってくるような
  • リスクの低い安定したもの

この条件にあてはまるのが、不動産投資です。

今回はサラリーマンやOLなど会社勤めの方が不動産投資をする魅力や成功の秘訣、失敗する人の共通点をご紹介していきます。

Index

1. そもそも不動産投資とは?

不動産投資とは、不動産(アパート・マンション・ビルなど)を購入して利益を出す投資方法です。

  • 不労所得を得て、アーリーリタイアしたい
  • 節税効果があるから
  • 老後の施設年金として
  • お小遣いを増やしたくて
  • 自由に使えるお金がほしい

など、始める理由は人それぞれ。

不動産投資を成功させることができれば、どれも叶えることができます。

不動産投資の仕組み

不動産投資の仕組みは、以下になります。

不動産投資で得ることができる利益には、上図の家賃収入の他に売却益があります。

購入した投資物件を購入時よりも高い価格で売却することでその差額を利益として得る方法ですが、物件の運用過程において得るものではないため上図では割愛しています。

この2種類の利益のことをそれぞれ

  • 家賃収入=インカムゲイン(資産を保有することで得ることができる利益)
  • 売却益=キャピタルゲイン(購入価格と売却価格の差益)

と言い、不動産投資における収入の柱になります。

不動産投資を始めるのにかかる時間とは?

いざ不動産投資を始めよう!と思い立っても、明日からすぐ「大家」にはなれません。

不動産投資は物件を購入して、家賃収入を得るまで時間がかかります。

良い物件が見つかり、購入の意思を示してから約2か月程度かかるのです。

ほかの投資と違い、始めるまでの期間は長めと言えるでしょう。

ですが、その時間を利用して不動産投資に関する準備をすることができます。

以下では、投資に成功をするためにすべき下準備を5つまとめています。

不動産投資を始める前にすると得する準備

  1. 自己資金をためながら、不動産の知識をつける
  2. 自分の属性から融資を受けられる金融機関を選定しておく
  3. 入居者が想像できる物件を選ぶ
  4. 長期的な計画(運営・出口戦略)を立てる
  5. 空室率を30%に設定しても収益の出る投資をする

2. サラリーマンが不動産投資をするメリットやデメリット

ここからは、サラリーマンが不動産投資をするメリットとデメリットをご紹介します。

メリット

メリットとして挙げられるのは、以下の5つになります。

管理会社に委託する事で管理に手間がかからない

本来投資物件の管理をするのは大家の仕事ですが、サラリーマンという本業の仕事がある以上、物件管理に時間を取られることは避けなければいけません。

不動産投資の場合、この管理業務を管理会社に委託することが可能です。

実際、平成25年度に東京都内のすべての分譲・賃貸マンションを対象に行われたマンション実態調査では、7割以上が管理を委託しているという調査結果が出ています。

入居者の募集から共用部の清掃・メンテナンスなどの膨大な業務を個人でまかなうのは難しいということから、管理委託は大家の間では物件運営を円滑に行う最も有効な方法として定着していると言えるでしょう。

参考:東京都都市整備局 マンション実態調査結果

所得税や住民税の節税効果が期待できる

給与所得のある方が不動産投資をすることで得られるメリットの代表格とも言えるのが、この節税効果です。

不動産投資で得た利益と本業の所得を損益通算することで、所得税や住民税を節税することが可能です。

ただし節税ができるということは不動産投資の収支が赤字ということになるため、節税効果ばかりを追いかけることのないようにしましょう。

生命保険の代わりとして活用できる

不動産投資の物件購入にあたって銀行から融資を受ける場合、団体信用生命保険に加入することになります。

団体信用生命保険では、ローンの返済期間中に契約者が死亡または高度な障害を負った場合にローンの残債を免除してくれるため、家族に物件を財産として残すことができます。

実質的な生命保険の代わりとして活用できる点は、大きなメリットの一つと言えるでしょう。

老後に安定した収入を得ることができる

不動産投資で得られる家賃収入は、毎月安定して得ることができるものです。

したがって、この安定収入を老後の年金替わりに活用することが可能です。

冒頭でもご紹介しましたように、現在の公的年金制度では受給額の引き下げや受給年齢の引き上げといった問題が取りざたされており、現に今の年金受給額では老後の生活にかかる全ての出費を賄うことはできない、という結果が出ています。

出典・総務省統計局 家計調査報告(家計収支編)平成29年(2017年)II 世帯属性別の家計収支(二人以上の世帯)

このように、年金を受給している高齢者夫婦世帯で約5万円、単身世帯で約4万円が毎月不足しています。

不動産投資をすることで、この不足分を家賃収入で補うことが可能になるのです。

インフレの対策になる

なんとなく聞き流しがちな「インフレ」という言葉ですが、インフレとは物価が上がり続ける状態のことを指します。

物価が上がるということはお金の価値が下がるということでもあるため、インフレに対抗するには現金資産ではなく実物資産に投資を行う必要があります。

その実物資産の中でも、不動産は物価上昇の影響を受けにくくインフレに強い資産の代表格です。

実際、バブル期を生き残った不動産会社の多くが、家賃収入を収入の軸としていたことで景気の影響を受けない安定した経営ができたと言われています。

不動産投資のインカムゲインである家賃収入は、景気の影響を受けにくいという特性があるのです。

デメリット

デメリットとして挙げられるのは、以下の3つになります。

投資する金額が膨大である

不動産投資の場合、初期費用として最低でも100万円以上の自己資金が必要に。

また物件の購入についても数百万円から数億円という膨大な費用がかかります。

多くは不動産投資ローンなど銀行からの融資を受けての購入になりますが、投資額はほかの株やFXなどの投資商品と比べても群を抜いています。

空室が続いた場合、収入が入らない

不動産投資につきまとう最も大きなリスクが、空室リスクです。

入居者の確保ができず空室が続けば、その間家賃収入は入ってきません。

一方で管理費やローンの返済などの費用は変わらず支払わなくてはいけないため、手持ち資金からその費用を捻出する事態に陥ってしまいます。

対策を怠り空室が長期化すれば、不動産経営はたちまち赤字になってしまうのです。

流動性によるリスクがある

不動産投資における流動性とは、「物件の現金化がしやすいかどうか」ということです。

不動産はほかの資産と比べても非常に高額であるため、売却しようにも買い手がなかなか見つからないというリスクがあります。

一般的に、不動産の売却にかかる期間は早くて3カ月から長いものでは一年単位と言われています。

3. 不動産投資に向いているサラリーマンのタイプ

実際に不動産投資をしているのはどういう人なのでしょうか?

今年の10月に実施された健美家の第10回不動産投資に関する意識調査から、不動産投資をしている投資家の属性別の割合が発表されています。

出典:健美家 第10回不動産投資に関する意識調査

この調査結果から、不動産投資家に多いのは

  • 年代 35歳~55歳
  • 性別 男
  • 年収 500万円以上
  • 職業 会社員

ということが分かります。

このことを踏まえると、収入が安定していて資金面で一定の余裕のあるサラリーマン層が、最も不動産投資に向いていると言えるでしょう。

だからといって、20代で年収500万円未満の方は不動産投資ができないのか?というとそれは違います。

収益性のある物件を選んだり、きちんと資金計画を練ることで不動産投資をすることは十分に可能です。

実際に弊社のお客様も20代で年収500万円未満の方も数多く、いらっしゃいます。

「自分の状態で融資は可能なのか?」

そんな些細な疑問でも構いません。MIRAIMOのLINE@やお問い合わせフォームからお気軽にご相談ください。

4. サラリーマンが不動産投資で失敗する共通点

では、不動産投資で失敗する人に共通することは何でしょうか?

失敗する人の共通点を知り、対策を練る・避けることで成功へ近づくことができます。

不動産営業マンの話を鵜呑みにしてしまう

不動産投資を始めるには、物件を購入しなければいけません。

ですが、物件選定は最初にして最大の難関です。

利益の出る物件は簡単に見つかるものではありません。

特に仕事の忙しいサラリーマンの皆様は物件選定をじっくりと行う時間がないかもしれません。

ですが、不動産営業マンの言われるがまま、物件を購入してしまうと、利益の出ない物件を買わされてしまう可能性があります。

悪い人ばかりではないですが、そうして利益を上げている不動産会社があることも事実です。

最低限の不動産知識を頭に入れておきましょう。

管理会社任せは失敗へのカウントダウン

時間を拘束されることなく、手のかかる管理業務をすべて任せることができるのは魅力ですよね。

しかし、丸投げで物件管理を放置するのは危険です。

「入居者対応はきちんとしてくれているのか?」「修繕費用は適切なのか?」など、空室対策から修繕により出費まで、あなたの不動産投資を左右するのは管理会社といっても過言ではありません。

きちんと管理が行われていない物件に住みたいと思う人はいないですよね?

大手だから安心ということではなく、あなたの物件を大切に管理してくれる管理会社を選びましょう。

管理費や修繕費の費用がかかることを計算に入れていない

物件の運営には、以下の維持管理費がかかります。

項目 目安 / 年
管理費 家賃収入の5%
修繕費 家賃収入の5%
固定資産税 物件価格の0.5~1%
ローン返済 金利4%の場合で借入額の6~7%

上記の表を基に、具体的な収支を計算してみます。

<投資物件条件>

  • 物件価格 4000万円
  • 借入額 4000万円
  • 表面利回り 10%
  • 年間家賃収入 400万円

<支出( / 年)>

  • 管理費 400万円×5%=20万円
  • 修繕費 400万円×5%=20万円
  • 固定資産税 4,000万円×0.5%=20万円
  • ローン返済 4,000万円×6%=240万円

手元に残る収益 = 400万円 ー (20+20+20+240)万円 = 100万円( / 年)

融資を受けての購入が大多数を占める不動産投資ではローン返済ばかりに目が行きがちですが、このように管理費や修繕費の負担は非常に大きなものであり、これらの支出を考慮せずに経営をすればたちまち赤字になってしまいます。

安定した収入が得られたことで、会社を辞めた場合のリスク

不動産投資に限らず、サラリーマンであることで得られる社会的メリットは非常に大きなものです。

サラリーマンには社会的信用があり、金融機関から融資を受ける際にその度合いをダイレクトに感じることになるでしょう。

しかし、不動産経営が安定してきたからと会社を辞めてしまうと、退職後は不動産賃貸事業者として新たに審査されることになります。

個人事業者や自営業者は、金融機関からは信用力が低いと判断され審査も厳しくなります。

「不動産投資がうまく行っているから会社を辞めたけど、銀行からの融資が全く受けられなくなった」という人はとても多いのです。

表面の利回りにつられて投資物件を購入

前項でもご紹介しましたが、利回りには表面利回りと実質利回りがあります。

投資物件情報に記載されている利回りは、前者の表面利回りです。

表面利回りと実質利回りの違いは以下になります。

  • 表面利回り(%) = 年間家賃収入 ÷  物件価格 × 100
  • 実質利回り(%) = (年間家賃収入 - 諸経費) ÷ (物件価格 + 初期費用) × 100

前項の 管理費や修繕費の費用がかかることを計算に入れていない でご紹介した例を基に、新たに初期費用100万円の条件を加えて実質利回りを計算してみましょう。

実質利回り = (400 - 300)万円 ÷ (4000 + 100) × 100 = 2.4%

このように、表面利回りが10%でも、実質利回りでは2.4%と低くなります。

表面利回りだけで経営の収支を考えることは、非常に危険と言えるでしょう。

5. サラリーマンに向いている投資物件

投資物件には、さまざまな種類があります。

サラリーマンに向いている投資物件はどんな物件なのでしょうか。

購入エリアは都市部がおすすめ

どこの物件を購入するかというエリアの選定において重要なのは、「賃貸需要の安定性」です。

安定した家賃収入を得るためには、空室率の低いエリアを選ぶ必要があります。

地方の場合は持ち家比率が高く賃貸需要はそこまで高くありません。

一方都市部は人口も多く需要も高いので、投資エリアとしては好条件です。

さらに物件の売却となっても、都市部であればスムーズに進む可能性が高いでしょう。

サラリーマンは区分投資がおすすめ

サラリーマンには本業があるため、物件管理に時間を取られるわけにはいきません。

不動産投資には一棟投資と区分投資の2種類がありますが、前者は管理を委託したとしても修繕計画や点検などは大家が自分で行わなければいけないため、相応の負担を強いられます。

一方区分投資の場合は、管理会社に業務のほとんどを委託することができるため、サラリーマンに最も適した投資方法と言えるでしょう。

購入金額を抑えられる

高額な不動産投資ですが、マンション一棟よりもマンション一室のほうが購入金額が安いです。

小額からでも始められる投資先として区分投資がサラリーマンに人気なのも、この点が理由として大きいでしょう。

複数のエリアに不動産投資がしやすい

区分投資で1室しか保有していない場合は、その部屋が空室になれば家賃収入は0になってしまいます。

しかし、複数の部屋を所有することで、リスク分散することができます。

確実に収益の出る一棟の物件は高額なため、そうそう買い増しできるものではありません。

リフォーム費用が安い

区分所有の場合でも、「単身者向け」の物件であれば間取りはせいぜい1DK。

ファミリータイプの物件と比べて狭いので、空室になった場合でも費用を抑えてリフォームすることができます。

区分ワンルームは手頃で始めやすいですが、不動産投資の中では、一番利益率が低いです。

短期間で大きな収入を得るという計画を考えている方には向きません。

短期集中で収益を増やしたい場合は「一棟物件」に投資をするほうが懸命です。

新築より安い中古物件がおすすめ

例外はありますが、基本的には新築物件よりも中古物件の方が安く購入できます。

新築の場合、広告宣伝費などの販売促進費が上乗せされた価格で取引されるため、実際の物件価値よりも高値になる傾向があります。

一方、中古物件の場合は市場価値に基づいた適正価格での取引が多いため、収益性は高くなるでしょう。

投資するならワンルームがおすすめ

賃貸需要が最も高いのは、ファミリー層ではなく単身者です。

単身者向けのワンルームマンションは購入価格が比較的安いため、利回りも高くなります。

安定した収益を得る投資先として、ワンルームはおすすめです。

6. サラリーマンが不動産投資を成功させるための秘訣

不動産投資は、これまでご紹介したメリットやデメリット、リスクを把握したうえで計画的に行うことができれば、確かな成功をおさめることができる投資の一つです。

ここからは、サラリーマンが不動産投資を成功させるための秘訣をご紹介します。

良い管理会社を選ぶのが重要なポイント

サラリーマンが不動産投資を行う場合、多くは管理会社に物件の管理を委託することになるでしょう。

不動産経営の大部分を担う管理会社の善し悪しは、不動産投資の成功を左右する重要なポイントです。

業務遂行の質の高さや、管理会社へ支払う管理委託費用が適正であるのかどうか、契約を結ぶ前に入念に確認する必要があります。

管理会社と結ぶ管理代行契約には1.集金代行契約2.サブリース契約の2つがあり、以下のような違いがあります。

  1. 集金代行契約
  • 管理会社が大家の代行として、前項の管理業務を行う契約
  • 空室になるとその分収入は入ってこない
  1. サブリース契約
  • 管理会社が大家から物件を借り上げ、管理会社自らが大家として前項の管理業務を行う契約
  • 空室になっても収入は入ってくるが、受け取れる収入は1よりも10%程度少ない

このように、管理代行契約の違いによって手元に入る収入も変わってくるため注意が必要です。

そもそも管理会社はどんな仕事してくれるのか?

管理会社が行う管理業務は以下になります。

  • 入居者の募集
  • 賃貸借契約・更新契約の締結
  • 家賃の集金
  • 家賃の滞納がある場合、督促
  • 共用部の清掃・メンテナンスの手配
  • 室内設備(エアコンや給湯器等)の修理・交換
  • 保険契約
  • 入居からのクレーム・トラブル対応
  • 退去の手続き・クリーニング

中古の場合、空室状況と入居期間を確認する

利回りは、想定される家賃収入が途絶えることなく入ってくることが前提です。

空室が長く続く部屋に入居者を誘致するには家賃を下げることも視野に入れる必要がありますし、反対に入居期間が長い部屋の場合はその部屋の家賃が現在の相場家賃よりも高い可能性があります。

そうなれば、利回り算出時の想定収入に誤差が出てきてしまうため、周辺エリアの相場家賃を調べた上で利回りを再度計算することが必要になるでしょう。

修繕にかかる費用は上がることを見越しておく

マンションやアパートの場合、約10~15年周期で大規模修繕を行うことが多いです。

この修繕にかかる費用を毎月修繕積立金として支払う必要があるのですが、この修繕積立金は年月とともに増加する傾向にあります。

特に新築時や築浅の物件は、修繕積立金を少なく計上することで物件の収益性を高く見せようとする思惑があるため、修繕積立金は上がるものとして資金を用意しておく必要があるでしょう。

7. おすすめ!サラリーマン大家のブログ3選

最後に、実際に会社員として働きながら不動産投資をやっている方のブログを3つご紹介します。

①めざせ!不動産投資で月々20万のキャッシュフロー!

http://investment-it.com/index.htm

サラリーマン時代に不動産投資を始められて、現在は脱サラリーマン。

今までどのような物件に投資して資産形成したのか、物件の詳細が掲載されていてとてもわかりやすいです。

記事がカテゴリー分けされていて、知りたい情報をピンポイントで探せるところも読みやすく、参考になります。

②ニシオカの不動産投資~大家歴16年間のノウハウ大公開~

http://blog.rei2.com/

25歳から不動産投資をはじめサラリーマンと兼業で投資を行っているようです。

すでに総額10億を超える物件を運営しており、そのノウハウが詰まったブログは必見です。

また、ブログ上から直接相談に乗ってもらえるようなので、気になる方は相談してみるのもいいかもしれません。

③20代不動産投資から不動産王への道程

http://jun-corporation.info/

海外赴任しながら不動産投資をしているサラリーマンのブログです。

海外の情報・民泊といったほかの大家さんとは少し違う視点で書いている記事があるのも、とても参考になります。

また、売却・管理に関しても多くの記事を書かれているので、ぜひ一度読んでみてください。

8. サラリーマンに不動産投資はおすすめ!

不動産投資を成功に導くには、

  • 自己資金をためながら不動産投資の知識をつける
  • リスク・失敗談を理解して対策を考える!
  • 自分のスタイルに合った投資先を考える!(区分?一棟?戸建て?)
  • 経営マインドを持って長期的な戦略を立てる!
  • 楽しみながら不動産投資を始める!

を心がけましょう。

不動産投資は自由度の高い投資で、十分な知識さえあれば誰でも収益を上げることができます。

自由度が高い分、面倒と感じてしまう部分もあるかもしれません。その「面倒」を前向きに楽しむことができるなら、最高の投資先になるはずです。

あなたのやりたいことを叶えるための手段として、不動産投資をぜひ活用してみてください。

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