不動産投資における収益物件とは？保有するメリットや探し方のコツを初心者向けに解説

近頃は、不動産投資を実践しているサラリーマンが多いようです。

月々安定した家賃収入が望めるのであれば、ダブルワークとして有効でしょう。

また、将来的にも不労所得が得られることで余裕のある暮らしが期待できます。

 

しかし、ほとんどの人は不動産投資の知識がないために実践に移せないのが現実でしょう。

不動産投資では大きなお金が動くので、適切な知識がないと思わぬリスクを負うかもしれません。

そこで、今回は初心者に向けて不動産投資における収益物件とは何かという基本的な内容から、収益物件を保有するメリットや優良な物件の探し方までをわかりやすく解説しましょう。

実は、不動産投資において最も大切な収益物件についての基本的な知識を押えることがとても重要なことなのです。

1. 不動産投資における収益物件とは？

収益物件とは、賃貸して毎月一定の賃貸収入を得ることのできる土地や建物のことです。

収益物件のポイントは、利回りと呼ばれる支出に対する収益の割合。

利回りは「年間家賃収入÷物件価格×100」で計算するのです。

一般的に利回りが高い物件ほど投資した資金の回収が早くなるため、不動産投資には有利な物件とされています。

不動産投資での収益物件の種類

不動産投資の収益物件には、様々な種類があります。

イメージしやすいのは、賃貸マンションやアパートなどの居住用の不動産でしょう。

しかし、その他にもオフィスビルや商業用のテナントまで多種多様の物件があります。

建物だけではなく青空駐車場などの土地も収益物件。

したがって、賃貸して収入を得ることのできる不動産すべてを収益物件というのです。

不動産投資での収益物件の利益の出し方

不動産投資の収益の出し方には2種類の方法があります。

• 1つ目は投資物件を賃貸して家賃収入を得る「インカムゲイン」
• 2つ目は購入した投資物件を売ることで売却益を得る「キャピタルゲイン」

バブル期のような土地が高騰した時代には、一時期「キャピタルゲイン」がブームになりましたが、土地の値動きが安定していれば「インカムゲイン」が主流です。

不動産投資での収益物件の利回りの相場

利回りには、

表面利回り「年間家賃収入÷物件価格×100」

と実質利回り「（年間家賃収入－諸経費）÷（物件価格＋購入費用）×100」があります。

インターネットなどの物件広告に表示されているのは表面利回りです。

収益物件の表面利回りの相場は、都心であれば区分マンションで築20年までなら6％程度でしょう。

築20～35年で7～8％であれば優良物件だといえます。

2. 収益物件を保有することによるメリット4つ

最近は不動産投資を始める人が増えてきているといわれます。

資産家だけではなく、一般のサラリーマンが手がけているからです。

では、収益物件を保有することで、どのようなメリットがあるのでしょうか？

①安定収入を得ることが出来る

不動産投資は、株式などの他の投資に比べると安定収入を得ることができます。

物件のメンテナンスを怠らず適正な家賃を設定し、空室にならないようにすることで月々家賃収入という収益を長期に渡り受け取ることができるのです。

将来、公的年金だけでは余裕のある暮らしが難しいと思っている人にとって、申し分のない不労所得だといえるでしょう。

②生命保険の代わりとして利用できる

「不動産投資は生命保険代わりになる」というのはよく聞きますが、そのワケを解説しましょう。

収益物件を購入するには、金融機関からの融資を受けるのが一般的です。

そして、融資決定の条件として「団体信用生命保険」に加入することになります。

契約者の死亡や高度障害を対象に、契約者の代わりにローンの残債を支払ってくれるものです。

③インフレ対策

インフレになると物価が上昇するため、お金の価値が下がります。

例えば銀行に1,000万円を預金していてもモノの値段が上がっていたら実質的に価値が下がってしまうのです。

しかし、その1,000万円で不動産を購入すると話は変わります。

不動産相場はインフレに連動するため、物価が上昇すれば不動産の価値も上がります。

現金を不動産に変えることがインフレ対策としても有効です。

④資産を手に入れることが出来る

不動産投資では投資物件購入のために金融機関から融資を受けるので、返済という負担が発生します。

しかし、ローンの返済が済めば賃貸物件という将来にわたって利益を生み出す資産を手に入れることができるのです。

家賃収入を返済額にあてるというのが一般的な運用スタイル。

自己資金で返済しないので、資産形成には効率的な方法といえるでしょう。

3. 収益が見込める収益物件選びのポイント6つ

不動産に投資すれば必ず稼げるわけではありません。

収益物件の選び方を間違えると稼ぐどころか大きな損失を抱えてしまうこともあります。

そこで、物件を探す時にチェックしなければならないポイントを紹介しましょう。

①管理が行き届く範囲の場所から選ぶ

東京近郊の物件は価格が高騰しており、一般のサラリーマンでは参入するのが難しいでしょう。

そこで、地方の物件に注目したいところです。

しかし、投資物件は管理が行き届く範囲の場所から選択するのが基本的な考え方になります。

なぜなら、不動産の資産価値を維持するためには、メンテナンスなどの管理がしっかりしていることがポイントになるからです。

そのためには、現地に足を運んで自分の目でチェックしなければなりません。

②物件の管理・メンテナンスがされているか

投資物件を購入する際には、物件の管理やメンテナンスがされているかをチェックしてください。

「不動産は管理を買え」と言われます。

管理が不十分では、購入後に様々なトラブルが発生する可能性があるからです。

マンションであれば修繕積立金の積立額の確認はもちろんのこと、定期的な点検などが適正に行われているかどうかもチェックしておきましょう。

③人口が多い地域

不動産投資の成功を左右するのは賃貸需要です。

賃貸需要の有無が明暗を分けるといっても過言ではありません。

賃貸需要は人口に連動すると言われるので、人口の多いエリアの物件を選択するのが効果的です。

さらに、人口の内訳としては単身者の多いエリアをおすすめします。

なぜなら、基本的に賃貸需要はファミリーよりも単身者のほうが高いからです。

④高利回りが期待できる物件

高利回りのためには、価格の安い物件を選択することになります。

たとえば、新築と中古では家賃の額はそれほど変わらないのですが、物件価格は大きく異なるのです。

したがって、高利回りを期待するのであれば中古物件が狙い目でしょう。

ただし、利回りが高くても交通の便が悪いなど賃貸需要の少ない物件は避けてください。

空室が続けば家賃収入自体が0になるので利回りどころではありません。

⑤リスクが低い物件

不動産投資では大きなお金が動くので失敗することが許されません。

したがって、運用を妨げるリスクを避けることがポイントになります。

そこで、購入する際にリスクの少ない物件を購入することがリスク管理としては効率的なのです。

たとえば、空室リスクを避けるために立地の良い便利なエリアの物件を選択したり、災害リスクを避けるために新耐震基準で建てられた丈夫な物件を選択したりするのです。

⑥資産価値が高い物件

資産価値は家賃に連動するのが一般的な考え方です。

したがって、資産価値の高い物件を購入すれば、家賃も高く設定することができるでしょう。

新築・築浅の物件や立地の良いエリアにある物件などが資産価値の高い物件になります。

築古の物件や立地の悪い物件だと、資産価値が低いため出口戦略としての売却が上手くいかないケースが少なくありません。

4. 収益物件の探し方｜インターネット・投資情報アプリを紹介

収益物件は思いのほか簡単に探すことができるのです。

インターネットや投資情報アプリを利用すると効率的に探すことができます。

不動産投資では、情報を上手く活用できる投資家がチャンスをモノにできるのです。

インターネットを使用して探す

健美家

https://www.kenbiya.com/

健美家は、月間アクセス数50万人を誇る不動産投資と収益物件の情報サイトです。

常に4万～5万件の物件を掲載しており、会員になると限定物件として利回りの良い物件や未公開物件情報の提供を受けることもできます。

物件情報の提供だけではなく、不動産投資を実践している投資家のブログや記事も掲載されており、

不動産投資に有効なリスク管理のポイントなどを生の声として知ることが可能です。

不動産投資★連合隊

https://www.rals.co.jp/invest/

不動産投資連合隊は「収益物件の商店街」をコンセプトに全国40以上の地域で運営されています。

都市部だけではなく地方の不動産も掲載しているので、他のサイトでは見られないような面白い物件の掲載が珍しくありません。

希望条件を送信すれば不動産会社から情報が届く「物件リクエスト」や地域に密着した不動産会社の査定を受けることのできる「売却無料査定」などのサービスも提供しています。

LIFULL HOME’S 不動産投資

https://toushi.homes.co.jp/

LIFULL HOME’S不動産投資は2014年から一括査定を始め、2021年末には不動産会社の提携数が1,700社を超えています。

売却に強いのですが売却専用サイトではなく、投資用サイトとして利用されるケースが多いようです。

20年以上の実績を持ち、不動産についての勉強から相場調査・査定依頼・住み替え先検索までの一連の流れを1つのサイトで完結できるという強みを持ちます。

投資情報アプリを使用して探す

不動産投資博士

不動産投資博士は、収益物件の検索のみではなく指定している条件を保存することができるので、ワンタップで再検索ができます。

プッシュ通知設定で選択した条件で新規物件や価格変更物件情報を受け取ることが可能になり、最新の情報が探せるのです。

さらに、過去に閲覧した物件を一覧表示できる検索機能や気になる物件のみを表示するお気に入り機能により、カスタマイズできる投資物件情報アプリと言えます。

楽待

楽待は、不動産投資に必要とされる

• 「学習（不動産投資のメリットとデメリットを理解する）」
• 「購入（投資戦略を決める）」
• 「運用（信頼できるパートナーを探す）」
• 「売却（計画的な出口戦略）」

というすべての要素を満たした不動産投資情報アプリです。

また、セミナー動画により有名投資家の専門的な講義を受けることや楽待新聞に掲載されたコラムなどにより他の投資家との交流もはかれます。

収益物件.com

https://syueki-bukken.com/

収益物件.comは、不動産投資の初心者にも対応した不動産投資情報アプリです。

物件の最適化により、ファイナンス力から効率的に「買える物件」のみを提供します。

また、シミュレーションにより購入後の想定収支や空室率などの確認も可能です。

知識習得のためのフォローとして、興味のあるカテゴリーからセミナーを探すことができます。

さらに、「事前相談機能」を設けているので疑問・不安の解消も可能でしょう。

不動産仲介会社に探してもらう

一般的に不動産投資の売買では、不動産会社に仲介を依頼します。

そして、仲介の主な仕事は売買の相手を探すことです。

売買実績の豊富な会社に任せれば、優良物件を探してくれる可能性が高まるでしょう。

 

サイトに載っていないようなお宝物件を紹介してくれる場合もあるため、収益物件の善し悪しが分からない初心者はまず信頼できる不動産会社を探しましょう。

ただし、大手企業であれば有利な物件の紹介を受けられるとは限りません。

地元に密着した中小企業のほうが「掘り出し物」を抱えているケースも少なくないのです。

5. 収益物件を購入する前に必ず確認するべきこと

不動産投資で成功するためには、収益物件の選択が大きく影響します。

したがって、投資対象になる物件の良し悪しが判断できなければいけません。

そこで、収益物件を購入する前に必ず確認するべきポイントを紹介しましょう。

物件周辺の生活環境

物件周辺の生活環境が、対象とする入居者に応じているかどうかを確認してください。

収益物件は立地がすべてだといっても過言ではありません。

たとえば、若い人がターゲットであれば、外出しやすい駅近でコンビニなど商業施設の充実した生活環境が必要でしょう。

また、ファミリーが対象であれば、閑静なエリアで近辺に公共施設のあるところが狙い目になります。

収益物件は入居者目線で選ぶことが大切です。

物件から得られる実質利回り

インターネットの広告などに掲載されている表面利回りには、賃貸物件の運用に必要とされる維持・管理費用などが含まれていないため、実際の収支を計算することはできません。

家賃収入からは、ランニングコストを差し引かなければいけません。

そこで、家賃収入から諸費用を差し引いて利回りを計算する実質利回りで収支を判断してください。

あらかじめ、実際のお金の動きを把握しておくことが収益物件選びのポイントです。

物件の築年数

選択する収益物件の築年数は10年程度が手頃でしょう。

10年くらいの物件であれば、メンテナンス費用などがそれほど必要ないからです。

また、耐用年数も長く残っているので減価償却費という費用計上ができるので節税対策にも。

さらに、築年数の古い物件だと金融機関からの融資が受けられないことも考えられます。

物件購入の際には、建物の構造から設定された耐用年数の確認も必要です。

収益物件の耐震基準

耐震基準について法改正がありました。1981年6月以降に建築確認を受けた物件には「新耐震基準」が適用されています。

したがって、新耐震基準の収益物件であれば地震などの災害に対して強い構造だといえるのです。

最近の入居者は自然災害に対する意識も高いので、物件選択の最低条件として新耐震基準を満たしている物件を選択してください。

6. 収益物件の探し方はたくさんある！大切なのは入居者目線で探すこと

収益物件の探し方は投資家により異なります。

まずは、投資の対象とするターゲットを定め、入居者目線でエリアを探すことがポイントでしょう。

なぜなら、不動産投資では、立地を意識することが収益物件の探し方として適した方法だと言えるからです。

たとえば、「収益物件とは？」など、不動産投資についての疑問や不安が生じれば、積極的に専門家のアドバイスを受けることがおすすめ。

MIRAIMOでは、個別相談やLINEのオンライン無料相談により投資に興味のある人をバックアップしています。

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