不動産投資における優良物件とは？｜見つける方法や注意ポイントを紹介

不動産投資で安定的に利益を上げるには、「優良物件」を見つけることが一番の近道です。

では、無数にある物件の中から優良物件を見つけるにはどうしたらよいのでしょうか？

そこで今回の記事では掘り出し物件たる「優良物件」を見つける方法について、あらゆる観点からご説明しまた、注意すべきポイントもご紹介します。

これから不動産投資をお考えの方や2棟目、3棟目をお考えの方はぜひご覧ください。

1. 不動産投資における優良物件とは？

不動産投資における優良物件とは、どんな物件を指すのでしょうか？

価格と物件状態にいい意味での「ズレ」が出ている物件

不動産投資における優良物件とは簡単に言えば、「お買い得な物件」のこと。

立地がよい・高利回り・築浅などの好条件が揃っており、金融機関からの融資も引き出しやすいにも関わらず、割安な価格で販売されている物件です。

すなわち、「価格と物件状態にいい意味での『ズレ』が出ている物件」が、不動産投資における優良物件の定義だといえるでしょう。

2. 不動産投資における優良物件が出回るパターン

では、不動産投資において優良物件が出回る際にはどんなパターンがあるのでしょうか？

オーナーの高齢による物件の売却

オーナーが高齢の場合、さまざまな理由から優良物件が出回る可能性があります。

たとえば、

• 資産の整理をしたい
• 子どもから相続を拒否された
• 管理が面倒になった
• 健康状態に問題がある、または体力的に経営が厳しくなった

このように、現金化を急ぐ「オーナーが高齢」という状況ならではの理由から、優良物件が市場に割安な価格で出回る可能性があるのです。

資金難による急ぎの売却

何らかの理由で現金が必要になったり、不動産事業の資金繰りが悪化したり等の理由から、早急に物件を売却したいケースも。

オーナーは売り急いでいるので、こちらの希望価格が通りやすくなるというわけです。

競売

物件の保有者がローンの返済をできなくなった場合、不動産会社が仲介して不動産を売却する「任意売却」が行われます。

それでも買い手が見つからない場合、裁判所が行う「競売」にかけられるわけですが、一般的に市場の相場よりも割安で購入できます。

また、競売というと不動産業者などプロが入札に参加するもというイメージがありますが、近年では一般の参加者も珍しくありません。

事故物件による売却

過去に事件や事故があった「事故物件」の価格は割安になるケースがあります。

問題のない物件よりは入居者の獲得に苦労する可能性はありますが、

相場より割安に購入できる分、家賃を下げられるために空室リスクの軽減や高利回りが期待できるといったメリットも考えられるでしょう。

物件への「新しい捉え方」と、「マイナスイメージを生む原因への対策」を確立することが課題です。

相続による売却

オーナーから物件を相続したものの、

1. 賃貸経営のノウハウがない
2. 遠方なため管理が難しい
3. 相続税が払えない

などの理由から売却されるケースがあります。

特に相続税が払えないケースでは現金化を急がれる場合もあり、相場より安く購入できるパターンもあるでしょう。

瑕疵のある物件

「瑕疵」とは、建物や土地、周辺環境に何らかの問題があること。

たとえば、

• 近くに清掃工場・葬儀場・火葬場・産業廃棄物処理施設・下水処理場・刑務所などがある
• 工場が多く、騒音や悪臭、大気・土壌汚染が心配
• 建物に不具合がある
• 土地や道路が都市計画に含まれている

これらの物件は、価格によっては買い手がつきにくいケースもあり、割安に購入できる可能性があります。

3. 不動産投資における優良物件とはどんな物件？

不動産投資において優良物件とは、いわゆる「掘り出し物」。

つまり、相場より安く購入できる物件です。

具体的にみていきましょう。

不人気な設備が設置してある物件

古い設備を新しい設備にリフォームする際には費用が高額になりやすく敬遠されがちなので、設備が古い物件は安く購入できるケースがあります。

（例えば風呂・トイレ・洗面台がセットになっている「3点ユニットバス」を設置しているマンションやアパート）

また、外国人留学生や学生は、学校に近い・家賃がお手頃などの条件さえ合えば、意外に設備は気にしないもの。

入居者の対象をしぼれば、リフォーム費用も抑えられるかもしれません。

築年数が古い物件

入居希望者が重要視する条件のひとつが、築年数はどのくらい経過しているかということ。

一般的には、新しい建物ほど人気があるものです。

ただ、外観が古臭くても最寄り駅から近い、スーパーが近くにあって便利など周辺環境が整っていればお得と言えるでしょう。

募集方法や管理の見直しによっては満室にできるので、高い利回りを期待できる場合もあるのです。

ハイグレードな古いマンション

設備が整っているハイグレードなマンションは、新築時に手が出せない価格であっても、築年数が経過していれば安く購入できます。

着目すべき点は、「家賃は購入価格差ほどではない」ということ。

同エリアの似たような立地、規模のマンションを比べた場合、新築と中古で家賃は大きくは変わりません。

家賃収入はそれ程変わらないため投資効率がよいのです。

ハイグレードな古いマンションは、掘り出し物件と言えるでしょう。

瑕疵担保物件

瑕疵を担保して保証することを「瑕疵担保責任」と呼びます。

もし購入した不動産に万が一隠れた欠陥が見つかった際に保証してくれるもの。

その際の責任は売主にあり、費用は売主が負担してくれるのです。

したがって、瑕疵担保物件は安心して購入できる優良物件と言えるでしょう。

周辺環境が悪い物件

学生街で夜は騒がしたったり酔っぱらいが多かったり、飲食店が近くて臭いが気になるなど、周辺環境が若干悪いために相場より安く購入できる物件が存在します。

駅に近いなど立地は良くても敬遠する人もいますが、立地が良ければ周辺環境を気にすることなく選んでくれる人も多いでしょう。

安く買えるのであれば高い利回りが期待できる掘り出し物件と言えます。

4. 不動産投資における優良物件を見つける方法

それでは、優良物件を見つけるにはどんな点を考慮したらよいのでしょうか？

具体的な方法をご説明します。

秘密の情報ほど危険なものはない

不動産業者から「まだ市場に出回っていない好物件を紹介します」と持ちかけられることがあります。

しかし、そのような業者の言う「秘密の情報」を鵜呑みにしてはいけません。

不動産業者も商売である以上、自己の利益を得るべく営業しています。

「ここだけの話」といったセールストークに翻弄されてはいけないのです。

きちんとキャッシュフローを計算した上で、利益が見込めるような物件を自分で選択できるようにしましょう。

 

条件を絞り込んでいく

不動産投資においての優良物件を見つけ出すためには、立地条件や建物の状態などの条件を絞り込むことが重要です。

絞り込む際のポイントは「入居者の視点」で考えること。

利回りといった目先の利益ばかり優先しないように注意しましょう。

立地の絞り込み

立地は入居者がもっとも気になるポイント。

毎日電車で通勤・通学されているならば駅に近いことを重視するでしょうし、小さい子どものいるファミリーでは公園が近く静かな場所を望む場合もあります。

ターゲットとなる入居者の視点を考慮して、しっかりと立地条件を絞り込みましょう。

• 最寄り駅からの距離
• 都心への距離
• 沿線の人気度
• 買い物の利便性
• 病院や公園、役所など公共施設への距離
• 自然環境や治安状況

建物の絞り込み

それぞれの建物は築年数、間取りなどあらゆる面で異なります。

建物の外観を重視する人がいれば、日当たりを気にする人もいるでしょう。

立地の絞り込みと同時に、しっかりと絞り込みましょう。

• 築年数
• 外観・面積・日当たり・間取りなど
• 設置されている設備
• 耐震性などの基本構造
• 駐車場の有無
• ゴミ捨て場や玄関など共用スペースの管理状況

マーケット情報から絞り込み

物件の地域情報を精査して絞り込みことも重要です。

たとえば、学生が多い街ならばワンルームマンションの需要がありますし、

1戸あたりの世帯数が多ければファミリー向けのマンションが人気となります。

地域の詳しい状況は、自治体のホームページなどで公表している人口や年齢層などの資料が参考になるので活用しましょう。

投資適正価格を把握する

それぞれの物件には、必ず「投資適正価格」が存在します。

どうしても表面利回りに目がいってしまいがちですが、それだけで適正価格は算出できません。

実際の不動産投資では、空室リスクや家賃滞納リスクは完全には避けられず、築年数によっては修繕費や設備の修理・交換などの費用もかかります。

そのようなリスクを予測して正確な適正価格を算出し、相場より安いとなれば「掘り出し物件」と言えるわけです。

不動産投資市場を把握する

優良物件を見つけるにあたっては、不動産投資市場のトレンドを把握しておきましょう。

たとえば

現状、東京など都心部では広めのワンルームマンションが人気、利回りよりも駅から徒歩5分圏内など、立地の良さを重視する傾向にあるといった情報です。

そのようなトレンドと逆行した物件の購入は、結果的に高値掴みとなる可能性があるので注意しましょう。

5. 優良物件を購入する時の注意ポイント4つ

優良物件を購入する際にはどんな点に注意したらよいでしょうか？

注意すべきポイントを押さえておきましょう。

①優良物件かどうかは購入者によって変化する

購入した物件が優良物件かどうかは、購入者の目的や属性により変わります。

立地や建物をターゲットに合わせて絞り込み、他人とは異なる着眼点によって掘り出し物件を購入できる可能性があるのです。

②運用次第ではダメ物件に変わってしまう

仮に優良物件を手に入れても、うまく運用しなければ「ダメ物件」になってしまうことも。

実績があり信用できる管理会社と契約し、効率的に運用しなければなりません。

③瑕疵担保責任が適用されない

瑕疵担保責任により、物件に不具合が発見された際には保証されます。

しかし、どんな不具合でも保証されるわけではありません。

雨漏りやシロアリによる腐食など、建物の重要な構造部分については保証されますが、ドア・床・壁・建具など耐久消費財部分に関しては契約の際に確認済みとされ、保証されないのです。

したがって、立会い時の確認や物件状況はしっかりと行うように注意しましょう。

④事前に物件情報を確認する

優良物件に出会うためには、事前に物件情報をしっかりと確認しておきましょう。

立地状況はもちろん、建物の外観から老朽化具合の確認をし、騒音や臭い、利便性などの周辺環境を事前に確認することが重要です。

また、情報サイトを活用するのもよいでしょう。

6. 不動産投資は物件次第で成否が決まる！優良物件を購入しよう

不動産投資を成功させるには、いかに掘り出し物件である優良物件に出会えるかに左右されます。

今回ご説明した内容を参考に優良物件を入手して、有利な不動産投資を展開していただければ幸いです。

不動産投資専門会社である株式会社スマミンが運営するMIRAIMOでは、優良物件をお探しの方向けの個別相談も行っております。

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