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任意売却物件は不動産投資で有効なのか?|メリットやデメリットを詳しく解説!

投資用物件を手に入れるべく、不動産関連のサイトを探っている人はたくさんいることでしょう。

大切な自身の資産を投入する訳ですから、多くの人が『良い物件を安く手に入れたい』と考えているはずです。

そんな安く手に入る良い物件として一般的な市場に出回ることがなく、素人には存在があまり知られていない「任意売却物件」というものをご存知でしょうか?

「任意売却」というのは金融機関からのローンを返済ができなくなった人が、少しでも残債を減らすために、差し押さえを受ける前の段階で不動産を売却することを意味します。

一般的な市場に出回るものよりも安い価格で物件を手に入れられるため、一部の投資家はその情報収集に余念がありません。

今回はそんな任意売却物件について考え、メリット・デメリットから不動産投資で有効なのかを検証してみましょう。

1. 不動産投資における任意売却とは?

例えば不動産投資で赤字の状態が続き、ローンを返済していくことが苦しくなったとしましょう。

そのような場合は投資から手を引いて、借金の返済を優先的に考えなくてはなりません。

当然のことながら不動産も売却することになるのですが、その売却方法の一つとして「任意売却」が挙げられます。

ローン残高よりも高い金額で売却できれば御の字ですが、

もし売却金額がローン残高が下回ってしまう場合でも、任意売却ならばローンを残しながら抵当権を解除することができるのです。

任意売却の流れを知る

実際に任意売却をするにあたってどのような手順を踏めば良いのでしょうか?

売却が決定するまでと決定した後とに分けて見ていきましょう。

①任意売却が決定するまで

まずは任意売却に関する申出書に必要事項を記入して、自ら選定した仲介業者に提出しなくてはなりません。

その後仲介業者によって物件の調査が行われます。

 

価格査定が終了したら次は債権者・抵当権者・債務者を交えて売り出し価格を決めることに。

債権者・抵当権者に売り出し価格が承認されれば、仲介業者と媒介契約をします。

その契約に基づいて仲介業者が販売活動を開始するのです。

 

購入希望者が現れれば、抵当権者はその購入条件に基づいて抵当権を抹消して良いかの判断を下します。

抹消が認められれば任意売却が決定します。

②任意売却が決定した後について

任意売却が決定すると購入希望者との売買契約が締結され代金を受け取ります。

債権者および抵当権者である金融機関・売主・買主・仲介業者が立ち会い、物件の受け渡しや抵当権の抹消といった手続きを完了させるのです。

任意売却と競売の違いとは?

不動産投資で赤字が続き、ローンの返済が滞ると差し押さえの可能性が出てきます。

差し押さえられた不動産は「競売」にかけられ、相場よりも低い価格で売られてしまうことに。

任意売却は差し押さえを避けるために、速やかに投資から手を引き不動産を売る行為とも言えるでしょう。

一般的な不動産売却と似た手続きなので、周囲には返済が滞ったことは知られにくいのです。

その一方で競売にかけられることは官報などの公式文書に記録される上、裁判所の調査官などが調査にやってくるため、周囲に知られる可能性は高まります。

競売は公的な執行の一種であり素早く問題の解決がされる一方で、

任意売却は手続きに手間が掛かりますが債務者も納得でき、ローンの負担を抑えることに繋がるのです。

2. 不動産投資で任意売却物件は狙い目!その魅力とは

不動産投資の世界において任意売却物件は注目度の高いものになっています。

この物件の売主は事業に失敗しているため、早く買い手を見つけたいと考えているでしょう。

そのため比較的安い価格で、普通では考えられないような好条件の物件に出会える可能性があるのです。

狙い目と言われる任意売却物件の魅力について考えてみましょう。

任意売却物件は市場になかなか出回らない

任意売却物件は市場ではほとんど流通しないものです。

そのため普通に探していても目に付かないことから『怪しげな物件』と感じる人もいることでしょう。

しかし市場には出回っていないという点だけで危険視するのはもったいないです。

任意売却物件は安くて良い物件が多い

任意売却物件は市場価格より安く購入できるのでお得な物件が多いと言えるでしょう。

中には『こんなお宝物件がこれほど安く?』と驚かされるものもあるはずです。

任意売却物件はどうやって購入するのか?

任意売却物件の情報を持っているのは大手ではなく、小回りが利き面倒なことをしっかりと処理する中堅の不動産業者なのです。

そのため、目ぼしを付けた不動産業者に収益物件の情報をたくさん依頼する中で『任意売却物件もぜひ購入したいです』と言っておけば良いでしょう。

3. 任意売却物件を購入するメリットやデメリット

近年、ますます任意売却物件に対する関心が高まっており、それだけ利点が多いと考えられます。

どのような点でメリットがあり、またその反面でどのようなデメリットがあるのでしょうか。

メリット

まずは任意売却物件のメリットを挙げることで、不動産投資を行う際の対象として魅力に感じる部分をピックアップしてみます。

任意売却物件は購入価格が比較的安い

任意売却に踏み切る人はローンの返済に追われているため、一般的な売却方法でじっくりと家を売る余裕がありません。

そのためある程度の価格交渉が可能になります。

このことから一般的な手続きで物件を購入するよりも1~2割安い値段で購入できるケースが多いと言えるでしょう。

競売とは違い購入不動産の状態が確認でき、通常と同じ方法で購入することができる

競売よりは安くなりませんが、任意売却物件には競売物件の

  • 『購入前の内部状態を確認できない』
  • 『不動産に関する詳細情報が少ない』
  • 『不法に占拠される』

といった問題がなく安心して購入できるのです。

また競売にかけられた物件というのはリスクが高いと判断され、金融機関からの融資が受けにくいとされています。

任意売却ではそのような問題は起きません。

リースバック契約で物件を購入できる可能性がある

リースバック契約というのは売りに出した住人から物件を買い取り、その住人に貸し出すという契約のことです。

住環境が変わらないことから、元の住人には大変喜ばれます。

修繕しないまま貸し出すためメンテナンスに費用がかかりませんし、退去リスクも低く抑えられるでしょう。

これに買い戻し特約を付けておけば、例えば5年後などに自身が買い取った価格以上の額で元の住人に買いなおしてもらうことも可能に。

手堅く家賃収入を得られるだけでなく、手放す時にもリターンが見込める魅力的な契約となっています。

デメリット

任意売却物件を購入するにあたってのデメリットもいくつか存在しています。

それらを正しく把握し、リスクを回避しましょう。

債権者と交渉する必要がある

一般的に売り出されている物件は買主に情報が入るときには、権利移動などの売却の準備が整っていますが、任意売却物件は事情が異なります。

売却の準備が完了しておらず、債務者の同意を必要とすることはもちろん債権者と交渉を重ねなくてはなりません。

仮に交渉に時間が掛かると、当初想定していた入居付けや家賃収入の得られる時期が先延ばしにされることになり、事業計画が狂ってしまいます。

任意売却物件には瑕疵担保責任がない

通常の不動産売買では物件に修繕が必要な欠陥があった場合、修繕を行わなくてはならない「瑕疵担保責任」が売主側に発生します。

しかし任意売却物件では、売主がこの責任から免責されることに。

そのため購入後に欠陥が見つかっても売主に責任を問えません。

債権額より低い値引きは基本的に出来ない

任意売却物件の価格を決めるにあたっては、金融機関と仲介業者がイニシアティブを持っています。

購入者側が値引き交渉をしたとしても、債権額より低くすることはまずできないでしょう。

利回りの側面から『このあたりまで値段を下げたい』と考えていたとしても、その目論みが外れてしまうことは大いにあり得ます。

債務者の残置物を処理しないといけない場合がある

めでたく任意売却物件を購入しすぐに賃貸に出そうとしても、債務者の残置物があると賃貸に出せないケースがまれに見られます。

残置物の処理をする責任は債務者にあるのですが、売主の所在すら分からない場合は買主が片づけなくてはなりません。

売主に断りなく残置物を処分することは、トラブルに発展しかねませんし、撤去業者に依頼する手間もかかることを覚えておきましょう。

4. 任意売却物件の難しさついて

任意売却物件は経営難に陥った人が手放すパターンが多いため、物件の修繕や管理が行き届いていないケースが多いと言えるでしょう。

購入後の運営にはある程度のスキルや経験が必要となるため、価格の安さだけに惹かれて任意売却物件に飛びつくのは危険だと言えます。

気を付けないと悪徳業者に騙されてしまう可能性がある

魅力的な任意売却物件の話を持ち掛けてくる悪徳業者も存在します。

利回り6%のRCマンションを紹介されその話に乗ったところ、売主は投資用物件を複数買った人でまとめて任意整理になったと言われ、抱き合わせで利回りの悪い区分マンションも買うことになってしまったケースもあるそうです。

2棟あわせての契約のはずが利回りの悪い区分マンションだけ先に契約するよう要請され、RCマンションの方はさらに価格を吊り上げるなどのケースもあるので注意しましょう。

5. 任意売却物件の現状

近年の高騰した相場において、収益物件を高値で購入してしまった投資家は多く、収支が悪化して市場に売り出される任意売却物件は今後も増えていくことでしょう。

任意売却物件は売主が投資に失敗した結果生み出されたものです。

購入する際には修繕などのリスクを把握した上で、必ず再生させる覚悟で臨みましょう。

任意売却物件を購入する投資家は増加傾向にある

任意売却物件は基本的に水面下で情報がやりとりされます。

そのため任意物件を扱う「任売物件情報センター」などのサイトに登録する人は増加傾向にあるでしょう。

6. 任意売却物件を購入する際に抑えておきたいポイント

任意売却物件は事前に内覧ができるようになっています。

しっかりと物件を吟味してリスクの予兆をチェックする必要があるでしょう。

もしリスクの存在を把握せず購入した後に重大な欠陥が見つかったとしても、売主には瑕疵担保責任が無いため自己責任で修繕することになります。

通常の物件よりも安く購入できるため高利回りであることが魅力ですが、懸念すべき点が多いことには注意しておきましょう。

7. 任意売却物件をで不動産投資をするなら、メリットとデメリットを良く把握した上でしよう!

以上、任意売却物件というもの自体について考えるとともに、それを不動産投資として運用する上でのメリット・デメリットを挙げてきました。

一般的な物件を購入するよりも安い価格であることは魅力ですが、踏まえるべき手続きが多く当初の計画が狂ってしまう可能性があることを覚えておきましょう。

また物件を内覧することができることと、売主に瑕疵担保責任が存在しないことから、しっかりと吟味して購入することがリスク回避となります。

任意売却物件での不動産投資で賢く資産形成しましょう。

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