不動産投資の利回りの計算方法と簡単に計算できる方法をご紹介！｜シミュレーション付き

最近は、インターネットで不動産投資の物件を探している人が多いようです。

わざわざ不動産業者に足を運ばなくても簡単に必要な情報をチェックできるからでしょう。

ところで、その物件広告のなかに「利回り」という項目が記載されているはご存知でしょうか？

 

実は、この利回りの計算式をマスターすることは、不動産投資をするうえでとても大切なことなのです。

知らないという人も、ぜひこの機会にマスターしてください。

今回は、不動産投資の利回りの計算方法と簡単に計算できる方法を説明します。

実際に数字を入れたシミュレーションによる分りやすい解説です。

また、簡単に計算することのできるサイトなども紹介しますので不動産投資の実践に向けて参考になるでしょう。

1. 不動産投資における利回りとは

不動産投資では、投資物件を購入する時に収益性を調べなければなりません。

不動産投資の利回りとは、その物件で投資をする時に投資した資金を回収できる期間を把握するための計算に使います。

計算式は、投資した資金に対する利益の割合です。

「利回り」についての詳しい内容は以下の記事を参考にしてください。

2. 不動産投資での利回りの計算方法

不動産投資の利回りには、「表面利回り」「実質利回り」「想定利回り」の3種類の計算方法があります。

①表面利回りの計算方法

「表面利回り」とは最もシンプルな計算方法で、「年間家賃収入」と「物件価格」だけを使用して計算します。

収益物件の広告などに利回りとして記載される数値はこの表面利回りを指すことがほとんどです。

表面利回りは「グロス利回り」とも呼ばれます。

表面利回りの計算方法

表面利回り＝年間家賃収入の合計÷物件価格×100

②実質利回りの計算方法

表面利回りには、固定資産税やメンテナンス費用といったランニングコストが含まれていないので現実的ではありません。

そこで、必要な諸経費や物件購入に要した費用を含めて計算した数値が「実質利回り」であり「ネット利回り」とも呼ばれます。

実質利回りの計算方法

実質利回り＝（年間家賃収入の合計－諸費用）÷（物件価格＋購入費用）×100

③想定利回りの計算方法

「想定利回り」も表面利回りと同じような意味で使用されます。

満室を想定した利回りだと考えてください。

想定利回りの計算方法

想定利回り＝年間家賃収入の合計÷物件価格×100

3. 不動産投資利回りの計算シミュレーション｜実例を用いて解説

不動産投資の利回りを実際にシミュレーションしてみましょう。

物件例

家賃：月8万円 年間ランニングコスト（諸経費）：15万円 物件価格：1,200万円 購入費用：60万円

表面利回り

（8万円×12カ月）÷1,200万円＝×100＝8.00％

実質利回り

（8万円×12カ月－15万円）÷（1,200万円＋60万円）×100＝6.43％

4. 簡単に不動産投資の利回りを計算できるツール｜エクセル・サイト

物件価格や収入などを入力するだけで、簡単に利回りを計算できるツールがあるので紹介します。

シミュレーションサイトやエクセルシートを利用するのです。

【サイト】不動産投資☆連合体の簡易収支シミュレーション

サイト「不動産投資連合隊」の「収益・投資物件簡易収支シミュレーション」を利用すれば、物件情報や資金計画を入力することで収支が簡単に試算できます。

参考：不動産投資連合隊・収益・投資物件簡易収支シミュレーション

【エクセル】IRRによる不動産投資収益計算Excelシート(Lite版)

大手仲介業者やファンド関係者を含めた10,000ユーザーに利用されている、不動産投資に必要な情報を掲載した収益評価用のエクセルシートです。

参考：IRRによる不動産投資収益計算Excelシート(Lite版)

なお、作者の玉川陽介さんは、数々の不動産著書を出版されています。

5. 不動産利回りを計算する上で必要になる数値

表面利回りでは、収支の実態を把握することは難しいでしょう。

そこで、ランニングコストや購入費用を含めた実質利回りの計算をする必要があります。

具体的なランニングコストや購入費用の内容を紹介しますので参考にしてください。

ランニングコスト

固定資産税・都市計画税・管理費・修繕費・水道光熱費・保険料など

購入費用

不動産取得税・印紙税・登録免許税・仲介手数料・司法書士の報酬など

6. 不動産投資利回りを使用するときの注意点

不動産投資の利回りの計算をすることで、運用における収支のバランスが理解しやすくなるでしょう。

しかし、利回りを使用する時には注意しなければならないことがあります。

実質利回りを算出することは難しい

実質利回りを計算するときには、ランニングコストを把握しなければなりません。

しかし、建物の老朽化にともない修繕積立金などの金額が上昇したり、家賃を下げたりしなければならない可能性があるので実質利回りの計算は難しいのです。

利回りだけを見て物件を判断してはいけない

広告などに記載されている利回りは表面利回りです。

購入を検討しているのであれば、必ずランニングコストや購入費用を含めた実質利回りを計算してください。

収支の実態を把握しないで購入するのは危険です。

利回りは満室経営ができた場合の数字

実質利回りを計算したから安心できるとは限りません。

なぜなら、利回りの計算は満室になることを前提として計算しているからです。

したがって立地による賃貸需要などを検討し、空室リスクの可能性の少ない物件を選んでください。

賃料は相場価格で設定していない場合がある

収益物件が空室の場合、表面利回りの賃料設定に注意してください。

賃料を設定するときには一般的に周辺相場を参考にするのですが、利回りを高く見せるために相場よりも高く設定していることがあります。

周辺相場のチェックは欠かせません。

7. 利回りの計算方法を理解することで不動産投資がやりやすくなる！

不動産投資では、収支状況のチェックが必要です。

利回りの計算をマスターすることでお金の動きが分りやすくなります。

投資とは、黒字にならなければ意味がありません。したがって、お金の出入りに強くなることが成功のコツだといえるでしょう。

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