不動産投資の利回りをエクセルやツールを活用して計算する方法を紹介！

不動産投資において「利回り」は重要な指標です。

というのも、利回りが分かれば収益性を精査し、物件を絞り込むことができるからです。

しかし、不動産投資を勉強したての方の中には、利回りの意味を正確に理解していない人もいるでしょう。

そこで今回は、不動産投資の利回りについての解説をして、その後にエクセルやツールを活用して計算する方法を解説します。

不動産は、物件価格以外に諸経費やランニングコストもある上に、空室などの不確定要素も多いです。

そのため、綿密なシミュレーションが収益を上げるコツであり、そのシミュレーションの代表格が利回りといえます。

特に、投資初心者は「利回り」だけに注目しがちであり、そうすると物件選びに失敗する可能性もあるのです。

そのため、本記事で利回りの意味やシミュレーション方法を理解し、物件選びに役立てましょう。

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1. 不動産投資をする上で重要になる利回りについて

不動産投資をする上で重要になる利回りは、以下の2種類があります。

どちらも「物件を取得した費用を何年で回収できるか？」という指標であり、物件の収益性を測るための指標です。

表面利回りとは？

まずは表面利回りです。表面利回りは、ネットなどの広告媒体に掲載される利回りであり、はじめに目にする利回りになります。

表面利回りで物件を比較して、ある程度物件を絞り込むようなイメージです。

表面利回りの計算方法

表面利回りの計算式は「年間収入÷物件価格×100」になります。

たとえば、総戸数4戸のアパートを、4,000万円で購入したとします。

この4戸の総家賃収入が年間280万円だとしたら、「280万円÷4,000万円×100＝7％」が、このアパートの表面利回りです。

実質利回りとは？

実質利回りは、前項の表面利回りに経費を加味した利回りです。

そのため、表面利回りよりは現実的な数値なので、より物件の収益性を精査するときに利用します。

実質利回りの計算方法

実質利回りの計算式は、「（年間収入－諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100」です。

諸経費とは、管理費や税金など物件運用に関連する費用になります。

仮に、前項で例に出したアパートで年間経費が80万円であれば、実質利回りは「（280万円－80万円）÷4,000万円×100＝5％」が実質利回りです。

不動産投資する上で本当に必要になる利回りは実質利回り

表面利回りと実質利回りには上述したような違いがあり、本当に重要なのは実質利回りです。

というのも、表面利回りはランニングコスト（諸経費）を加味していないので、その物件の真の収益性を測ることは難しいからです。

たとえば、以下のような物件があったとします。

この物件の表面利回りは「500万円÷2,000万円×100」となるので、表面利回り15％という高い利回りです。

しかし、この物件が築25年でかなり劣化しており、賃借人をつけるためには、大規模なリフォームと設備入れ替え工事が必要だとします。

仮に、その工事に1,000万円かかるとしたら、利回りは一気に10％まで下がるのです。

そして、年間経費も補修費用が高くなったり、維持費が高くなったりして、実質利回りで計算すると10％を切るという結果になるかもしれません。

2. エクセルで利回りや収益計算をしよう

 

さて、上述したように不動産投資で重要な利回りですが、エクセルで利回りや収益を計算することができます。

この章ではそのポイントやメリットについて解説します。

エクセルで収益管理をするおすすめポイント

エクセルで収支管理をするおすすめポイントは以下の通りです。

税務署に申告する時に役に立つ

不動産投資をしていると不動産所得が発生するので、確定申告して税務署に提出します。

その際、不動産所得を算出した根拠として資料があった方が良く、その資料をエクセルなら簡単に作成することができるのです。

分かりやすい収支管理表であれば税務署からの指摘が少なくなるので、その点は不動産投資をする上で大きなメリットです。

細かな計算の管理がしやすい

また、エクセルは計算式を組むことができるので、細かな計算を管理しやすいです。

たとえば、上述した利回り計算にしても、電卓でいちいち計算するのは面倒です。

特に、諸経費は年間を通じると高額になるので、エクセルに入力する形で記録しておけば、自動的に計算されるので管理が楽なのです。

エクセルで収益管理をする魅力とは？

エクセルで収支管理する魅力とは、何といっても式を組んでおくことで色々なシミュレーションが出来る点です。

たとえば、家賃を下げようとしているときや、補修費用をどのくらい捻出しようか迷っているときなど、エクセルに数字を入れるだけで収支を計算できれば判断が楽です。

本来は収入額や経費額をいちいち計算し直す必要がありますが、エクセルなら入力した数字を変更するだけです。

3. 不動産の実質利回りをシミュレーションできる便利なツールを紹介

次に、不動産の実質利回りを実際にシミュレーションできる以下のツールを紹介します。

at homeの不動産投資利回り計算ツール

at homeの不動産投資利回り計算ツールは以下を入力します。

• 物件価格[万円]
• 想定賃料（月）[円]
• 想定入居率
• 管理費（年間）[円]
• 修繕積立費（年間）[円]
• その他費用（年間）[円]

上記を入力することで、自動的に表面利回りと実質利回りが計算されるという仕組みです。

想定入居率とは空室率を加味するということなので、自分で空室になりそうな期間を入力することで反映されます。

参考：at homeの不動産投資利回り計算ツール

東急リバブルの不動産投資利回り計算ツール

東急リバブルのツールも、基本的にはat homeと同じような項目を入力して、表面利回りと実質利回りを算出できます。

ただし、借入期間や金利などを入力することができるので、ローン支払い額も想定できます。

ローン支払い額を想定することで、「実際にいくらの収益が手元に残るのか？」というキャッシュフローも計算できる点はメリットといえます。

参考：東急リバブルの不動産投資利回り計算ツール

4. 表利回りと実質利回りの違いを分かった上で、計算方法を知り、収益がでる物件を探しましょう！

このように、表面利回りと実質利回りは、言葉は似ていますが全くの別物です。まずはその計算式の違いを理解しましょう。

そして、基本的には実質利回りで判断するので、表面利回りはあくまで「物件を絞り込む役割」という点を認識することが重要です。

そして、物件選びの際はエクセルや、上述したサイトを利用して利回りをシミュレーションし、収益が出る物件を見極めるという流れです。

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