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空室率をぐんと下げて満室経営に!|人気な物件の特徴を知ることこそ空室対策になる

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空室率は賃貸不動産で全体戸数に対しての空室の割合のことです。

また、空室率と反対の言葉に「入居率」(全戸数に対しての入居中の部屋の割合)というものがあります。

これらは中古のマンションやアパートなどの不動産投資物件を選ぶ際に利回りと同様、非常に重要なものです。

また、今持っている物件の空室率を下げることが不動産投資の是非を決めると言っても過言ではありません。

空室率が低く、入居率が高い方がいいですよね。

 

そこで

  • 空室率や入居率の計算方法
  • 空室率が低い物件の選び方
  • 8都市の空室率比較
  • 空室率を下げる方法

この3点について理解しておきましょう。

1. 「空室率」「入居率」の計算方法

中古のマンションやアパート経営などを考える時。現在の空室率入居率をリサーチすることは非常に重要です。

その際に空室率と入居率を求めましょう。下記の計算方法を用いて計算してみてください。

 

★空室率の計算方法:空室戸数÷総戸数

★入居率の計算方法:100%-空室率=入居率

 

ただ、「計算したら、入居率が高いからここにしよう!」と安直に決めるのではなく

物件を購入するときに、現在の入居者がいつから住んでいるか確認しておくことも大切です。

2年更新の物件で、1年半ほどの入居者が多いと2年更新の前に退去してしまう可能性もあるということです。

長く住んでもらう工夫をすることも大切ですね。

2. 空室になりやすい物件は買うな!空室率を下げる物件条件とは?

空室率対策云々の前に、「空室にならない」物件選びが重要になります。

では、空室にならない、つまり入居率が高い・人気の物件とはどのような物件なのでしょうか?

その条件は以下の通り。

  1. 需要と供給のバランスの取れているエリア
  2. 周辺環境の良い場所
  3. 時代のニーズに合った設備があること

これらについて解説していきます。

2-1. 需要と供給のバランスの取れているエリア

例えば、23区内だから安定した不動産投資ができるから大丈夫かというと、そういうわけではなく、

供給過剰」な地域は避けたほうが賢明です。そのために、

  • そのエリアの空室率は高くないか
  • その物件の周辺に競合物件が乱立していないか
  • 周辺物件の空室がどのぐらいあるか

自分の目で確かめることが大切です。

エリア毎の空室率

見える!賃貸経営/LIFULL HOME’Shttp://toushi.homes.co.jp/owner/

で検索することができます。

2-2. 周辺環境の良い場所

周辺環境の良い場所とは

  • 駅からのアクセスがいい(その駅自体の利便性)
  • 周辺に商業施設がある(ショッピングモールなど)
  • 学校が近い
  • 競合物件があまりない

などです。

しかし、一つの賃貸需要に頼りすぎるとのちに困ることもあります。

(例:大学が近いから学生需要に頼って不動産投資をしたら大学のキャンパスが移転してしまい、一気に空室率が上がってしまった)

2-3. 時代のニーズに合った設備があること

「ホテルのようだ」と言われ、少し前に流行った3点式ユニットバスなどは

最新の設備ではなくなってきました。むしろ、「バストイレ別」などの検索条件ではじかれてしまうこともあります。

このように、賃貸物件の設備には時代背景が映し出されることも。

今だったら

  • 宅配ボックス付き
  • オートロック
  • 24時間ゴミ出しOKの物件
  • エアコン付き

など、一人暮らし・社会人にやさしい設備が喜ばれることが多いです。

空室率が低い物件=収益を得られる物件です。
その他の収益物件の選び方についてはこちらの記事を参考にしてみてください。

関連記事収益物件の賢い選び方〜確実に収益を得るポイント4つ〜

2017.06.06

3. 空室率を8都市で比較していこう

空室率20%改善して満室経営に!|人気な物件の特徴を知ることこそ空室対策になる

全国8都市の賃貸の空室率(()内は都府県庁所在地の空室率)を比較してみました。

  • 宮城県:21.5%(仙台市青葉区:20.6%)
  • 東京都:14.5%(東京都新宿区:15.0%)
  • 神奈川県:16.1%(横浜市中区:16.7%)
  • 愛知県:16.1%(名古屋市中区:22.3%)
  • 大阪府:20.1%(大阪市中央区:19.6%)
  • 京都府:17.5%(京都市上京区:14.6%)
  • 福岡県:18.9%(福岡市博多区:20.4%)
  • 沖縄県:11.7%(那覇市:14.8%)

というようになっています。47都道府県空室率の平均は21.5%です。

参照:LIFULL HOME’S「見える!賃貸経営」※この数字は2017年12月12日現在のものです。

投資するエリアによって空室率は大きく変わる

各都道府県のどのエリアを選ぶかによっても空室率は変わります。

都内でも20%を超える空室率のエリアもありますし、

地方でも10%前後のエリアもあります。

空室率が高い場所でも満室経営をする人もいますし、

空室率が低い場所だからと油断していると空室だらけになってしまう場合もあります。

利回りと同じく、あくまで「目安」として物件を選ぶようにしてください。

 

そして空室率は時とともに推移していきます。

空室率の推移を見る際は、株式会社タスのホームページで見ることをオススメします。

タスが毎月更新している「賃貸住宅市場レポート」では

首都圏・関西圏・中京圏・福岡県の空室率推移を含めた賃貸市場の動向をグラフや表で見ることができます。参考にしてみてください。

4. 空室率が高い原因を考えよう

エリアによって空室率が高くなるのには大きく分けて3つの原因があります。

  1. 人口減少(=需要の減少)
  2. 物件の増加(=供給の増加)
  3. 相続税の増税(=更に供給の増加)

の上記3つです。

日本の人口が減少しているのはよくメディアなどでも目にすると思います。そんな中、たくさんの新築物件が建っているのもよく街中で見ますよね。

見て分かる通り、需要が減っている中で供給が増えています。つまり、需要と供給がアンバランスなため、空室率がどんどん上昇しています。

また、相続税が増税することによって、更地にしておくよりもいい!と不動産投資をする人が増えるので、更に供給過剰になっていきます。

ではそんな供給過剰…つまり空室率が高いところを避けるのは先ほど挙げた通り必須ですが、

後から物件が乱立してしまったところで投資する人は、どのような対策をすればいいのでしょうか?次の項で述べていきます。

5. 空室率を下げるためにできること

上記のように空室率が高くなってきている中で不動産投資をするにはどうすればいいのでしょうか?

 

対策としては、「生き残れる物件」を作ることです。

日本は「暮らす場所」はありますが、「暮らしの質」は海外に比べると寂しい部分があります。

そのため、「良い暮らし」を提供できるようにすることが重要です。

そもそも、空室率の低い物件とはどのようなものなのでしょうか?

立地やデザイン、築浅物件など条件を満たした資産価値の高い物件です。要するに買い手に人気のある物件です。

では、具体的には何をすればいいのでしょうか?

  • 家賃相場を把握する
  • すぐ入居できるようにする(家具や家電など付ける)
  • 入居したいと思える設備・サービスを付ける

などをすることで、他の物件との差別化を図れ、入居者もつきやすくなります。設備については項目1-3でも触れましたね。

購入後でもできることは沢山あります。

ちょっとした工夫で空室リスクを軽減できるでしょう。

 

空室率の改善法について詳しくはこちらをご覧ください。

関連記事賃貸住宅の空室率を下げるには?|実践してばっちり改善!

2017.08.08

 

6. 空室率を下げるのは自分の対策次第

空室率の基礎的な内容を説明してきましたがいかがでしたでしょうか?

これまで述べてきた

  1. 物件選び
  2. 空室対策

この2つを抑えておけば空室率20%改善どころか満室経営も可能になります。

 

不動産投資をする上で、空室率によって収入が変わります。下手すればマイナスになる場合もあります。

 

空室率の高いエリアでも、物件選びや管理状態次第で100%に持っていくこともできます。

0%にするか100%にするかはつまりいい物件を探してくれる不動産会社、適切な管理をしてくれる管理会社を見極めること。つまりパートナー選び次第です。

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