2018年の不動産投資平均利回りと推移|不動産バブルの頃からどう変わる?

不動産投資家のあなたへ。

実は利回りこそが、不動産投資を左右する難関ではないかと思います。
物件の価格=利回り。この利回りは扱い方さえわかってしまえばこっちのもの。

正しい理解と情報があれば、あなたの望む高利回り物件が手に入ります。それでは説明させて下さい。あっと驚く利回りの秘密を。

1. 4種類の利回りを使い分ける

使いわける事ができれば、あなたの家賃収入は必ずあがります。年間のキャッシュフローに影響を及ぼす重要な事です。

危険度レベル★★★☆☆

表面利回りの計算方法

表面利回りは、投資した金額に対して、どの程度のリターンがあるかを知ることができます。

年間家賃収入÷購入物件価格×100=表面利回り

表面利回りが高くても、ランニングコストが多くかかる物件は、実質利回りが減ります。ランニングコストには、主に管理費や修繕積立金などが含まれます。また、修繕積立金は値上がりする可能性があるため、購入の際は要チェックです。

実質利回りの計算方法

表面利回りよりも、具体的なリターンを算出する事ができます。あなたが利益を出した家賃収入から、必要経費を差し引いて計算します。

(年間収入-年間支出)÷(物件購入価格+購入時の諸経費)×100=実質利回り

家賃相場がみあっていない物件は、高利回りでも気を付けるようにしましょう。正確な利回りが算出できません。

自己資金投資利回りの計算方法

自己資金は、諸経費と頭金を合算した費用です。投資した自己資金に対していくらのリターンが望めるかを算出できます。

年間合計賃料収入-(年間支出)+(年間借入金返済額)÷投資自己資金×100

自己資金投資利回り

あなたが用意できる自己資金により、リターンが変動します。自己資金を用意しておく事で、不動産経営が破綻する可能性を防げます。

借入金利返済後利回りの計算方法

あなたがレバレッジ効果を活用して投資した場合、ローンの返済を踏まえた計算をします。借入額とローンの返済バランスを考えましょう。

年間合計賃料収入-(年間支出)+(年間借入金返済額)÷物件購入価格×100

=借入金利返済後利回り

節税効果のある不動産投資ですが、借り入れ額が大きければ後の返済が減価償却を上回る事になり、デッドクロスが起こります。凄く注意すべき事です。

2. 投資先により異なる平均利回り

物件の価格により表面利回りが確定します。地方は利回りが高いです。しかし、空室が起こる可能性も都心部より高いです。そのため、平均利回りが12%以下の物件が多いと言えます。

危険度★★☆☆☆

 

地方の場合

平均利回りは12%以下です。地方だからと言って、投資に向いていない訳ではありません。ただ、例として年間10万円の家賃収入(区分ワンルームマンションの場合)を望むことができない可能性があります。主にその要因は、空室にあります。人口減少が関係しているためです。

 

今後国内だけではなく、外国人の層に着目して投資を行うのであれば、民泊事業を視野に入れたエリアがオススメです。例えば沖縄や北海道の利回りは、

・沖縄:7.8%(区分・一棟含む)
・北海道:11.0%(区分・一棟含む)

 

更に、敷金・礼金無しにしなければ入居してくれない物件は避けましょう。また、空室と共に注意すべきなのは築年数が経過している物件です。銀行からの評価が低くなるので、融資が下りない事があります。

物件の購入価格が低く、空室が起こりそうな物件は、恐くて買えないよと言う事で利回りが高い傾向にあります。ただ、民泊が活発になる今後の事を考えると、地方の利回りは下がるかもしれません。

三大都市圏の場合

平均利回りは10%以下です。東京23区ですと5%以下の物件も存在します。物件価格が高い事が影響しています。利回りは地方より低いですが、

・空室率が低い
・家賃相場が高い

ので安定した家賃収入を得る事ができます。

また、家賃相場は都心部の方が高い傾向にあります。利回りと重要な関係のある事ですから、エリアの情報は必ず把握しておきましょう。海外へ投資したい方は、国内に投資するよりも慎重に選定しましょう。トラブル回避はあなたの情報力で解決できます。

都心部で需要のある物件は、競争率が激しいため1週間で売れてしまう事もあります。融資が通る金融機関を探し、購入手続きを行うまでに2ヵ月かかる方もいます。できる限りスムーズに動いてくれる不動産投資会社を選びましょう。

3. 新築と中古に関わる利回りの見方

物件価格によって利回りは確定します。ですが、築年数によっても異なります。築年数が20年の物件は、好条件の立地や設備であれば、入居者募集に苦労することはありません。新築好きの方もいますが、あなたにとっての問題は新築物件が購入できる金額かどうかです。

危険度★★★★☆

新築の場合

物件購入価格が高いため、自己資金が多く必要になります。そのため、表面利回りが低い傾向にあります。
平均利回りが低くても、あなたがお得になる新築物件の魅力は、

・高い家賃設定が望める(敷金礼金が望める)
・ランニングコストが安い
・銀行からの融資が下りやすい
・出口戦略が立てやすい
・減価償却期間が長い

などがあげられます。これらの事を意識しながら、利回りは1つの指標として考えましょう。

中古の場合

購入価格が低いため、利回りが高いです。また、インカムゲインを目的とした投資家の方から好まれるのが中古物件です。中古物件を選ぶ際には気を付けるポイントが多くあります。利回りの平均が何%かで判断できないという事です。中古物件を選ぶ際のポイントは、

・駅から10分以内の物件
・管理が良い物件
・周辺環境が良い物件
・需要と供給があるエリアの物件

などを購入することにより、実質利回りが見込めます。

中古物件はランニングコストが多くかかるため、

実質利回りに影響することを覚えておきましょう。

4. あなたにもできる利回りの推移を保つシンプルな方法

1990年代の利回りは、2%程度でした。バブル期ならではの数字です。経済の状況や金融機関の影響でも利回りは変化しますが、あなたがカバーすることのできる対策があります。

危険度★★☆☆☆

管理を充実させる事で守る

利回りを保つ事は、物件の価値を保つことと同じです。築年数が古くても、レトロな味が出ていれば逆に人気が絶えない物件になります。特に一棟の場合は、住居数が多いため管理が大変です。民泊事業に関しても、外国人のマナーは日本人とは異なる部分があります。

あなたにできる事は、物件の価値を下げないこと。管理会社のサポートを受けるのも1つのリスクヘッジ。

入居者の層を広げる。

利回りを保つ事は、安定した家賃収入を得ることと同じです。賃貸契約は大体が2年契約です。しかし、入居者様が学生の場合、安定した家賃収入を望めるケースが多いです。

・親御さんからの仕送りが見込めるため滞納リスクが減る。
・4年間大学に通うのであれば、長期の安定した家賃収入が望める。

学生だけではなく、今後2030年問題に立ち向かうのであれば、外国人の方を視野にいれた物件選びや、エリア選定をするべきです。また、エリアごとに住んでいる方の層が異なります。

入居者の層を広げる事は、不動産経営の幅を広げるということ。

5. 高利回り物件にありがちなこと

高利回り物件は、主に2つの事が関係していると言えます。空室率が低い物件なら購入する価値はあります。しかし、判断を間違えばあなたの資産は借金へと変わります。

危険度★★☆☆☆

周辺環境が悪い

風俗店が多い、ホームレスが多いなどの理由があげられます。更に、周辺環境が悪いエリアは家賃の相場が低いです。高利回りだという事は物件の価格が低く、自己資金を用意しなくても現金で購入できる額です。しかし、それほどの高利回りでなければ買い手が見つからないという事でもあり、コアな入居者の層しか見込めない物件だと言えます。

不動産価格が相場よりも安い

売り手がすぐに現金を欲しい場合に、物件価格を相場よりも下げて売りに出している事があります。これは優良物件なので買いです。しかし、競争率の激しい物件ですからすぐに売れてしまいます。このような物件が手に入る手段として、不動産投資ポータルサイトを利用しましょう。1時間毎に更新していますから、あなたの欲しい物件がいち早く見つかるはずです。

相続税や節税目的、キャピタルゲインを重視した富裕層の方々は、利回りを気にしません。利回りは、このような事が影響して変化する事もあります。

6. 今後アパートやマンションの平均利回りは低下する?

利回りが低下する理由があるとしても、あなたの力では回避できないこともあります。その場合は、先を見据えたリスクヘッジをする他ありません。また、利回りの平均を作るのは言うまでもなく私たち人間です。この日本の未来が今後の利回りを左右していくのですから、平均利回りは上下し、変化していくものです。

利回りが保たれる建設であれば需要と供給は低下しない

不動産業者も生き残りをかけています。満足のいく物件を提供するには、それなりの費用がかかります。それと同時に、需要と供給が見込めないのであれば建設しません。実際、不動産投資にかかわる良くないニュースを目にしますが、平均利回りを継続させているエリアは存在します。また、業者の実績が重視されると言えます。

銀行の融資審査が厳しくなれば利回りは低下する

現在の不動産市況は、アベノミクス効果から生まれたものです。高収入の方以外でも、不動産を購入できるようになり、サラリーマン大家さんが増えました。低金利はいつまで続くかわかりませんが、銀行の融資審査は厳しくなっているのが現状です。ほとんどの金融機関がオーバーローンを行っていません。

 

しかし、不動産投資をする方が増えた事で、利益を得た分、経済効果に繋がれば好循環として現在の不動産市況は保たれていくのではないでしょうか。今後オリンピックも控えてるなか、海外の投資家達からも東京は注目されています。後は、どうにも回避する事ができない災害が来ない事を祈るだけです。

7. 不動産投資では平均利回りを指針にしよう

利回りの活用方法を覚えたら、あなたのやることは1つです。あなたなりの平均利回りを作り、物件を選定すること。ベテラン投資家の皆さんは、個人の判断で平均利回りを出しています。つまり、正解はないという事です。

 

ただ、忘れてはいけません。利回りは大きな落とし穴に落ちてしまう危険性があるという事を。利回りの推移は、オリンピックを迎えるまで安定すると予想して良いでしょう。ポートフォリオする事を忘れずに、未来ある投資を行って下さい。

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