【2023年版】不動産投資の利回りの平均と利益がでる目安とは？実例シミュレーションで解説

不動産投資の成果を見極めるのに、利回りは重要な指標です。

ただ、

• 不動産投資ではどのぐらいの利回りを平均して得られるのか？
• 利益を出せる利回りの目安は何％？

など、未知の部分も多いのではないでしょうか。

そこで今回は2023年の最新版として不動産投資の平均利回りや、利回りに関するQ&Aなどをご紹介します。

不動産投資に興味がある方、すでに始めている方も当記事を参考にしてください。

1. 不動産投資の平均利回りを紹介

不動産の種類（一般の賃貸・オフィスビル・商業店舗）によって平均利回りは大きく変動するもの。

主な政令指定都市のワンルーム・オフィスビル・商業店舗の平均利回りをそれぞれ解説しましょう。

データは日本不動産研究所の「2022年10月現在の不動産投資家調査」の結果を参照しています。

賃貸（ワンルームタイプ）の平均利回り

賃貸一棟（ワンルームタイプ）の期待利回りは以下の通り。

オフィスビルの平均利回り

オフィスビルの期待利回りは以下の通りです。

商業店舗の平均利回り

商業店舗の期待利回りは以下の通り。

2. 不動産投資の利回りは何％あれば利益がでるのか？

不動産投資において利回りは何％あれば利益が出るのでしょうか？以下が目安になります。

3. 表面利回りと実質利回りについて解説｜実例シミュレーション

不動産投資の利回りには大きく分けて「表面利回り」「実質利回り」の2種類があり、どちらを参考にするかで不動産投資の利回りは大きく変わってきます。

そのため、2つの利回りの違いを理解しておきましょう。

2つの利回りを理解しよう

表面利回りの計算方法

表面利回りは、投資した金額に対してどの程度のリターンがあるかを知ることができる指標。

不動産投資にかかる諸費用は加味していない利回りで、よくサイトに掲載されている利回りは表面利回りになっていることが多いです。

実質利回りの計算方法

実質利回りは表面利回りよりも、具体的なリターンを算出する事ができる指標です。

あなたが利益を出した家賃収入から、必要経費を差し引いて計算します。

ローンも含めて計算できる！便利なサイトを紹介

諸費用だけでなく、ローンも含めて不動産投資の収益計算をするなら、手動よりサイトを活用すると便利です。

手軽に収益計算ができるサイトを2つ紹介します。

東急リバブル｜収益シミュレーション

東急リバブルの運営する「収益シミュレーション」では

• 物件価格
• 購入諸経費
• 資金計画（自己資金・借入期間・金利）
• 賃貸条件（年間予定賃料・稼働率・諸経費率）

を入力するだけで不動産投資の収益計算ができます。

参考：東急リバブル「収益シミュレーション」

不動産投資連合隊｜簡易収支シミュレーション

不動産投資連合体が運営する「収益・投資物件　簡易収支シミュレーション」では

• 物件情報（物件価格・満室時想定年収・想定空室率・諸経費率）
• 資金計画（自己資金・借入金額・借入期間・借入金利）

を入力すると

• 返済額（月額と年額）
• 返済総額
• 年間家賃収入
• 年間諸経費
• 表面利回り
• 実質利回り
• 返済後利回り
• 投資利回り

など利回りを含めた様々な金額を算出することができます。

参考：不動産投資連合体「収益・投資物件　簡易収支シミュレーション」

4. 利回りに関する2つのQ&A

不動産投資の利回りを見る上で、疑問が生まれやすい2つのQ&Aについてまとめました。

【Q1】利回りは高ければ高い方が良い？

東京23区の物件利回りは低く、地方だと利回りは高い傾向にあります。

「なら利回りが高い地方に物件を購入するといいの？」というとそれは安易な考え。

利回りが高ければ高いほど良いという訳ではありません。

つまり、物件価格と家賃相場により利回りは変化します。

東京は地方に比べて物件の購入価格が高いですが、そこに住む人の需要があれば利回りが低くても安定的な家賃収入が入ってくるのです。

ただし、利回りが低くても高くても入居してくれる人がいなければ家賃収入は入りません。

【Q2】高利回りを維持するポイントは？

高利回りを維持する、すなわち絶えず入居者が入っているような物件であることが理想です。

2つのポイントを紹介しましょう。

管理を充実させる事で守る

高利回りを維持することは、物件の価値を保つことと同じです。

築年数が古くても、レトロな味が出ていれば逆に人気が絶えない物件になります。

特に一棟の場合は、住居数が多いため管理が大変です。

信頼できる管理会社からしっかりと管理をサポートしてもらうことで

入居者の層を広げる

例えば、入居者が学生の場合、安定した家賃収入を望めるケースが多いです。

• 親御さんからの仕送りが見込めるため滞納リスクが減る
• 4年間大学に通うのであれば、長期の安定した家賃収入が望める

学生だけではなく、今後2030年問題に立ち向かうのであれば、外国人の方を視野にいれた物件選びやエリア選定をするべきでしょう。

5. 不動産投資の利回りの仕組みを理解して着実に利益を得よう

利回りの仕組みを理解しておくことで不動産投資の成功が近づきます。

ただし、利回りにとらわれすぎて空室を生んでいては結局収益を生むことはできません。

利回りを加味しながら、満室経営を目指し、安定した収益を得ましょう。

不動産投資のことでお困りのことや不安な点がある場合は、MIRAIMOのLINE公式アカウントが便利です。

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