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【2020年版】不動産投資の利回りの平均と利益がでる目安とは?実例シミュレーションで解説

不動産投資の成果を見極めるのに、利回りは重要な指標です。

ただ、

  • 不動産投資ではどのぐらいの利回りを平均して得られるのか?
  • 利益を出せる利回りの目安は何%?

など、未知の部分も多いのではないでしょうか。

そこで今回は2020年の最新版として不動産投資の平均利回りや、利回りに関するQ&Aなどをご紹介します。

不動産投資に興味がある方、すでに始めている方も当記事を参考にしてください。

不動産投資の利回りの基礎について知りたい方は以下の記事から読み進めてください。

関連記事不動産投資では利回り何%あれば儲かるの?|ホントのこと教えます

2020.03.25

1. 不動産投資の平均利回りを紹介

不動産投資の平均利回りを紹介

不動産の種類(一般の賃貸・オフィスビル・商業店舗)によって平均利回りは大きく変動するもの。

主な政令指定都市のワンルーム・オフィスビル・商業店舗の平均利回りをそれぞれ解説しましょう。

データは日本不動産研究所の「2019年10月現在の不動産投資家調査」の結果を参照しています。

賃貸(ワンルームタイプ)の平均利回り

賃貸一棟(ワンルームタイプ)の期待利回りは以下の通り。

エリア 期待利回り
東京 城南地区
(港区・品川区・目黒区・大田区)
4.2%
東京 城東地区
(中央区・台東区・墨田区・江東区・葛飾区・江戸川区)
4.5%
札幌 5.5%
仙台 5.5%
横浜 5.0%
名古屋 5.0%
京都 5.2%
大阪 4.9%
広島 5.7%
福岡 5.1%

オフィスビルの平均利回り

オフィスビルの期待利回りは以下の通りです。

エリア 期待利回り
東京 3.9%
(丸の内・大手町・日本橋・虎ノ門・赤坂・六本木・港南・西新宿・渋谷・池袋の平均利回り)
札幌 5.5%
仙台 5.6%
横浜 4.8%
名古屋 4.9%
京都 5.1%
大阪御堂筋 4.6%
大阪梅田 4.5%
広島 5.8%
福岡 4.2%

商業店舗の平均利回り

商業店舗の期待利回りは以下の通り。

エリア 期待利回り
東京 銀座
(都心型高級専門店)
3.4%
東京
(以下、郊外型ショッピングセンター)
5.4%
札幌 6.5%
仙台 6.5%
名古屋 6.0%
京都 6.0%
大阪 5.7%
神戸 6.0%
広島 6.5%
福岡 6.0%

2. 不動産投資の利回りは何%あれば利益がでるのか?

不動産投資の利回りは何%あれば利益がでるのか?

不動産投資において利回りは何%あれば利益が出るのでしょうか?以下が目安になります。

インカムゲイン(運用益)目的 新築8%
キャピタルゲイン(売却益)目的 都内の一等地など、将来的に売却益が見込めるエリアで5%以上
地方の場合 新築の場合は8%以上中古の場合は10%以上
手残り(ローン返済分や必用経費を引いたもの)が3%欲しい場合 表面利回りが10%

3. 表面利回りと実質利回りについて解説|実例シミュレーション

表面利回りと実質利回りについて解説|実例シミュレーション

不動産投資の利回りには大きく分けて「表面利回り」「実質利回り」の2種類があり、どちらを参考にするかで不動産投資の利回りは大きく変わってきます。

そのため、2つの利回りの違いを理解しておきましょう。

2つの利回りを理解しよう

表面利回りの計算方法

表面利回りは、投資した金額に対してどの程度のリターンがあるかを知ることができる指標

不動産投資にかかる諸費用は加味していない利回りで、よくサイトに掲載されている利回りは表面利回りになっていることが多いです。

年間家賃収入÷購入物件価格×100=表面利回り

実質利回りの計算方法

実質利回りは表面利回りよりも、具体的なリターンを算出する事ができる指標です。

あなたが利益を出した家賃収入から、必要経費を差し引いて計算します。

(年間収入-年間支出)÷(物件購入価格+購入時の諸経費)×100=実質利回り

ローンも含めて計算できる!便利なサイトを紹介

諸費用だけでなく、ローンも含めて不動産投資の収益計算をするなら、手動よりサイトを活用すると便利です。

手軽に収益計算ができるサイトを2つ紹介します。

東急リバブル|収益シミュレーション

東急リバブルの運営する「収益シミュレーション」では

  • 物件価格
  • 購入諸経費
  • 資金計画(自己資金・借入期間・金利)
  • 賃貸条件(年間予定賃料・稼働率・諸経費率)

を入力するだけで不動産投資の収益計算ができます。

参考:東急リバブル「収益シミュレーション」

不動産投資連合隊|簡易収支シミュレーション

不動産投資連合体が運営する「収益・投資物件 簡易収支シミュレーション」では

  • 物件情報(物件価格・満室時想定年収・想定空室率・諸経費率)
  • 資金計画(自己資金・借入金額・借入期間・借入金利)

を入力すると

  • 返済額(月額と年額)
  • 返済総額
  • 年間家賃収入
  • 年間諸経費
  • 表面利回り
  • 実質利回り
  • 返済後利回り
  • 投資利回り

など利回りを含めた様々な金額を算出することができます。

参考:不動産投資連合体「収益・投資物件 簡易収支シミュレーション」

4. 利回りに関する2つのQ&A

利回りに関する2つのQ&A

不動産投資の利回りを見る上で、疑問が生まれやすい2つのQ&Aについてまとめました。

【Q1】利回りは高ければ高い方が良い?

東京23区の物件利回りは低く、地方だと利回りは高い傾向にあります。

「なら利回りが高い地方に物件を購入するといいの?」というとそれは安易な考え。

利回りが高ければ高いほど良いという訳ではありません。

例えば、
2,000万円の物件を購入し年間家賃収入が200万円あった場合の想定利回りは10%です。
しかし、3,000万円の物件を購入し年間家賃収入が同じ200万円でも、想定利回りは6.6%に。
また、家賃相場が下がり年間家賃収入が190万円に下がった場合の想定利回りは9.5%になります。

つまり、物件価格と家賃相場により利回りは変化します。

東京は地方に比べて物件の購入価格が高いですが、そこに住む人の需要があれば利回りが低くても安定的な家賃収入が入ってくるのです。

ただし、利回りが低くても高くても入居してくれる人がいなければ家賃収入は入りません。

利回りとセットで考えて欲しいのが、空室率です。入居率を高く保つことが出来れば利回りが下がる事はありません。

空室リスクを極限まで下げる空室の対策方法についてはこちらの記事を参考にしてみてください。

関連記事空室率をぐんと下げて満室経営に!|人気な物件の特徴を知ることこそ空室対策になる

2019.05.30

【Q2】高利回りを維持するポイントは?

高利回りを維持する、すなわち絶えず入居者が入っているような物件であることが理想です。

2つのポイントを紹介しましょう。

管理を充実させる事で守る

高利回りを維持することは、物件の価値を保つことと同じです。

築年数が古くても、レトロな味が出ていれば逆に人気が絶えない物件になります。

特に一棟の場合は、住居数が多いため管理が大変です。

信頼できる管理会社からしっかりと管理をサポートしてもらうことで

入居者の層を広げる

例えば、入居者が学生の場合、安定した家賃収入を望めるケースが多いです。

  • 親御さんからの仕送りが見込めるため滞納リスクが減る
  • 4年間大学に通うのであれば、長期の安定した家賃収入が望める

学生だけではなく、今後2030年問題に立ち向かうのであれば、外国人の方を視野にいれた物件選びやエリア選定をするべきでしょう。

5. 不動産投資の利回りの仕組みを理解して着実に利益を得よう

利回りの仕組みを理解しておくことで不動産投資の成功が近づきます。

ただし、利回りにとらわれすぎて空室を生んでいては結局収益を生むことはできません。

利回りを加味しながら、満室経営を目指し、安定した収益を得ましょう。

 

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