アパート経営で必要な立地を選ぶポイントを紹介！｜立地が悪い場所でも対処法はある！

これからアパート経営を検討している人にとって、一番重要なポイントは収益が上げられるかです。

土地・建物代金・設備費用に維持費と必ず費用が発生します。

そのため、アパートを建てる上で経営者が一番意識するべきは、立地です。

人口が多い、利便性が高いなどの理由を配慮した上での立地条件が収益を上げられるかどうかの要点となります。

ですが、アパート建設をする上での立地は、経営者自身が方向性を決定していれば、立地が悪い場所でも収益を上げることが可能です。

今回は、アパート経営をする上で必要なターゲットと需要の見極め方、立地の選び方、立地が良くない土地の活用法などを解説していきます。

1. アパート経営をする上で知っておきたい立地を選ぶ3ポイント

アパート経営を始める際には、闇雲に立地を決めず事前に情報を収集することが重要です。

収益を上げることが目標でしたら、どんな場所なら結果に結びつけることができるのかを意識することが大切です。

ここでは、選定する際のポイントを2つ紹介致します。

①周囲にあるアパートやマンションの空室状況が少ない場所

総務省統計局が発表している「平成25年住宅・土地統計調査（確報集計結果）」と「共同住宅の空き家について分析～平成25年住宅・土地統計調査（速報集計結果）からの推計～」によると平成25年時点で空室率は22.7％となります。

賃貸物件の4つに1つは空き状況となっています。マンション、アパートがすべて埋まっている物件は珍しい環境にあることがわかります。

空室があるとその分家賃収入は少なくなります。収益を上げるためには空室を作らないための場所を選ぶことが必要です。

空室になりにくい環境か否かは地元の不動産会社に状況を確認するか、実際に見に行き確認をすることも重要です。

②開発が進みそうな場所

立地条件は生活環境と並行して日々変化します。

都市開発で数年後にショッピングセンターや大学が設立されるなど住環境として有用なエリアになることもあります。

元々の地価が低い状態で購入し建設、その後に開発されるようになれば、需要は高まり収益に直結する環境になります。

周囲がアパートを立てているからと安易に決定せず、経営者として何に重きを置くかが重要です。

2. ニーズで選ぶ立地のポイント

立地条件は人によって選ぶポイントが異なります。

その中でも学生・社会人・夫婦・家族・高齢者によっても求める基準や環境も大きく異なります。

経営を行う上で、どのニーズに合う入居者を選定するかが収益を上げるポイントの一つとして挙げられます。成功するために妥協できないポイントなので、必ず押さえることが重要です。

2-1. 入居者層別のニーズの内容について

学生

学生は、学校とプライベートの兼ね合いもあり電車を利用する頻度が高いです。

そのため、交通環境を重視した住居選びや学校が近隣にある環境が好まれます。また、生活のためにアルバイトをしている人も多く、仕事を選びやすい環境に比重を置いています。

社会人

通勤関係で職場から近いことに重きを置く人が多数います。

都心に職場が集中していることもあり、電車の乗り換えが不要な沿線に住む傾向もあります。

また、仕事が終了してから帰宅までの時間に買い物をする人もいます。よってスーパーが遅くまで営業している環境や、飲食店が多く営業している場所が入居を決めるポイントになります。

夫婦・家族

生活にゆとりが出てくることが多いため、生活のしやすい住環境を求めるようになります。

駅の近くよりも、近隣に利用頻度の高い店舗があることが喜ばれます。

学校や、行政機関、スーパーや医療機関などがあることを基準として入居先を選ぶようになります。

車などの所持により、駅から近いことの優位性は大きくないため、家賃を抑えて今後の生活のための準備に回す人もいます。

高齢者

駅から近いことを重視するよりも、生活環境そのものの落ち着いた住居を選定するようになります。

移動手段が徒歩やバスなどの利用もあり、病院が近隣にあるか、家族が近くにいるかをポイントとして挙げることが多いです。

以上のことから、各層の適切なニーズ把握が経営において重要ということになります。

2-2. ニーズで押さえておきたいポイント

各世帯層でのニーズの変化は確認しましたが、トータルで考えたときに経営者が理解するべきポイントは以下の4点。

1. 最寄り駅までのルート確認
2. 交通環境の確認
3. 利用頻度の高い施設の有無
4. 近隣生活地の情報

アパートに持たせるコンセプトは重要です。売り込みたい内容がその環境とマッチしていなければ入居者が増えづらくなります。

自己判断ですべて決定せず、不動産会社と相談することをお勧めします。

ライバル情報などや空き部屋情報も得られるため、初動で失敗したいためにパートナーと友好的に動くことが必要です。

3. 良い土地と悪い土地を見極めるには？

アパートを運営していくときに良い立地条件は、2つあります。

1つ目は入居がすぐ決まり、空室がない環境。

2つ目が、土地を手放す際にすぐに買い手が見つかることです。

土地が悪いといって建物を建て替えたり、間取りを変更するために改築したとしても簡単には改善しません。

ここでのポイントは「土地が悪いといってもアパート経営の方向性を急に変えることは容易でない」点です。

4. ターゲットを選定して決めることも必要

 

仕事でターゲットを決めたことがあるとわかりますが、男性向けの商品を女性向けのお店に置く人はいません。

同じことをアパートの経営でも行うことが大切です。その際、3つのターゲットを決めることでより的確に運営できるようになります。

4-1. 年収によって家賃が決まる

年収の12分の1が毎月の生活費になります。

その中で、家賃に充てる費用はおよそ20％～30％といわれています。

そのため、経営するアパートのエリアではいくらぐらいの収入層が多いのかを調べてから家賃を設定することが重要です。

4-2. 性別によって必要な設備が変わってくる

男性・女性で求める設備が異なります。

建設する際に女性をターゲットにしていたにも関わらず、設備を男性向けにしたことで入居率が落ちたなんてこともあります。

重視しているポイントを明確に理解することが必要です。

• 男性が好む設備は、駐車場・ネット環境・追い炊き風呂
• 女性が好む設備は、2階以上・南向き・コンロ2口以上

となり、男性は食環境よりも趣味と浴槽関係に重きを、女性は、防犯・洗濯・自炊環境に比重を置いていることがわかります。

4-3. 入居する人数によって間取りが変わってくる

人数が多いほど、生活空間は広いほうが良いです。

そのため、単身者は1Kぐらいが好まれ、4人以上になると夫婦と子供2人の組み合わせが多く、3LDKクラスの住環境が人気になります。

周辺環境でも左右されるため、間取りも上記の2つとともに重要なポイントになります。

5. すでに持っている土地の立地が悪い場合の対処法について

立地条件を変えることはできないため、現状の環境を活かして工夫していくことが求められます。今回は、その対処法を3つ紹介します。

5-1. 生活に関する情報を細かく記載する

立地が良い場合は生活情報が多くなくても近くに必要な設備が多く、「住みやすさ」が強調されます。

ですが、立地が悪い場合は、「住みにくさ」が強調されます。

生活環境が悪いと思われないように、周辺の有用な情報を記載し、「住むことに不便がない」ことのアピールが必要です。

5-2. 1戸で車を2台止められる駐車場の確保をする

利便性や生活環境が良いところの問題の一つが「駐車場が確保しにくい」ことが挙げられます。

土地が高く、駐車代金も高いからです。しかし、車を2台止められるスペースは所有している人にとっては有益な情報になります。

駐車代金だけで家賃0.5か月分になる場所もあるため、家賃が多少上乗せされていてもニーズによってはカバーできます。家族をターゲットにする際は有効です。

5-3. 家賃を抑えて、共益費を借主に還元する

立地が悪い場合、家賃は安いことが普通だと認識されています。

逆手にとって必要な部分のみの設備や環境にすることで家賃を抑える方法もあります。「住みにくさ」よりも「価格が安い」に重きをおくこともあります。

共益費は設備環境の維持費として当てられますが、余ったお金は大家さんの収益になるケースが大半です。

しかし、その金額を入居環境の補填に充てるようにして満足度と信頼度を上げてみることで「住みにくさ」があっても、空室になりにくくすることも可能です。

6. アパート経営では立地が悪くても工夫すれば空室を減らす事ができる

すべてのアパート経営で立地の良い環境を利用できるわけではありません。

また、現在は立地が良くても環境の変化で立地が悪くなる可能性もあります。

重要なのは、経営していく際に今回紹介した3つのポイントを意識しているかが大切です。

建設して設備を整えたら終了では不動産投資としてはうまくいきません。

周辺環境や経済環境、世帯環境の変化を機敏に読み取り、立地の善し悪しでなく、立地に「合わせた」計画を立てていくことが空室を減らすために必要になります。

 

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