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不動産投資で新築物件を選ぶメリット・デメリットとは|選ぶ時に気をつけたい3つのポイント

『住まいは新しい方が良い』という感覚は、多くの日本人に共通しているものではないでしょうか。

お金のことを度外視した上で新築か中古かを問われれば、誰だって新築が良いと答えるはず。

そのような『住居に対する憧れ』を持ちながら、条件が合わないために仕方なく現状の住まいで満足している人が大半だといえるでしょう。

不動産投資で新築物件を手に入れることは、それと似たある種の『憧れ』があるように感じます。

 

実際のところ不動産投資で新築物件を選ぶことには、それだけのメリットがあるのです。

もちろん、その反面でデメリットも存在しています。

今回はそれらを明確にし、新築物件を選ぶ上で気を付けたいポイントを挙げてみたいと思います。

1. 中古と比較!不動産投資で新築物件を選ぶメリット・デメリット【マンション・アパート】

不動産投資の物件を選ぶ上で、それが新築なのか中古なのかによって、大きな差が生まれてくることをご存知でしょうか?

より具体的に述べますと、新築の物件と中古の物件を購入するのでは、不動産投資をする上で異なる手法・考え方が要求されるのです。

ここでは、新築物件を選ぶことのメリット・デメリットを挙げることで、新築物件ならではの不動産投資のポイントを押さえていきましょう。

新築物件を選ぶ7つのメリット

それでは、まず新築物件を選ぶことのメリットを考えてみましょう。

大まかに7点ほど挙げることができます。

①購入時の諸費用が安い

新築物件を購入するときに掛かる諸費用は、ローンの事務手数料と登記費用のみです。

中古ならばこれに加えて仲介手数料やリフォーム費用が掛かることも。

物件自体は中古が安くても、諸費用を含めると新築の方が安くなるといった例もあります。

②融資が受けやすい

物件にはその構造によって耐用年数というものがあります。

新築ならば購入時点での築年数はゼロであるため、長期のローンを組むことも可能です。

そのため、金利や借入条件が中古より有利だといえるでしょう。

多くの新築物件は購入時のローン計画が明確なこともあり、手続きの手間を軽減できる点も見逃せません。

③売却しやすい

不動産の価値は築年数とともに下落していきます。

仮に所有期間や使用状況を同じとすれば、新築は中古よりも状態が良く保たれていることになり、売却時には有利といえるでしょう。

④入居率が高い

日本人は新築物件を好む傾向が強く、家賃設定さえ間違っていなければ、新築物件はほぼ満室にすることができます。

そのため、空室リスクを気にせずに済むのです。

最新の設備が整い、建物自体がきれいで中古と比べて家賃がそれほど変わらないのであれば、新築を選びたいというのが心情でしょう。

結果として入居率が高くなるのです。

⑤耐震性も万全

1981年に建築基準法施行令が改正され、より厳しい「新耐震基準」が定められました。

また1981年6月以前に建築された中古物件は、現行の建築基準を満たしていない可能性があり、入居者にも敬遠される可能性が高くなります。

新築ならば当然新耐震基準で建てられているのでその点を心配する必要がありません。

⑥修繕費用が抑えられる

利回りに魅力を感じて中古の物件を購入してみたところ、大規模な修繕が必要な状態だったなどということは、よくあるパターンといえるでしょう。

新築物件は文字通り真っさらな状態ですから、経年による劣化で修繕を必要とするまでに、より長い期間を確保でき修繕の費用を抑えることができるのです。

⑦節税効果が高い

減価償却という物件の購入費を定められた期間の間、均等に経費として計上できる税制上の仕組みがあります。

家賃所得に対し、減価償却を計上すれば所得を抑え節税効果が見込めることに。

償却期間が長い新築の場合は、長期間に渡って減価償却費を必要経費として計上できるため、中古物件よりも節税効果が高くなるのです。

新築物件を選ぶ3つのデメリット

何事も長所があれば短所もあるものです。

新築物件を選ぶ際にデメリットとなる点を3つ挙げてみたいと思います。

①購入価格が高い

物件の購入価格は中古に比べて新築の方が高くなってしまいます。

ローンを利用して自己負担額を減らせたとしても、多額のローンを組む際にはしっかりと事業計画を立てなければなりません。

②利回りが低くなりやすい

物件の購入費用が高いことも要因となり、中古物件に比べて利回りが低いというのも新築物件の特徴です。

高い利回りを求める人にはデメリットに感じられることでしょう。

③新築アパートの場合|稼動までに時間が掛かる

用地が確保できてから建築を始めることに。

そのため、でき合いの規格型アパートでもない限りは完成までに6ヶ月はかかるでしょう。

そこから入居者募集が始まるので、稼働までに時間が掛かるのです。

2. 不動産投資において新築物件を選ぶ時に気をつけたい3つのポイント

大切な自身の資金を投入して不動産投資をするわけですから、新築物件を選ぶときには細心の注意を払わなければなりません。

苦労して手に入れた物件にも関わらず、入居付けが思ったように進まずに家賃収入が得られないままローンの返済に追われることも十分に考えられます。

そのような失敗をおかさないために、新築物件を選ぶ時に気を付けたいポイント3点を挙げてみることにしましょう。

①新築ワンルームマンションが割高になりやすい理由

新築ワンルームマンションへの投資は、投資家には不利な内容になっているという意見もあります。

土地の仕入れ・開発・建設・営業といったものをすべて業者が一括で行うため、

購入に際してはそれらの費用が上乗せされ、ワンルームマンションは割高なものが多いのです。

②物件選びは中古以上にシビアに行う

中古物件ならばその物件が積み重ねてきた実績というものがわかるのですが、新築ではそうはいきません。

それだけに新築の物件選びは中古以上に慎重さが要求されるでしょう。

物件選びで失敗をおかさないためには、立地条件やそのエリアの特長を正しく把握し、ニーズに合致する物件を選び出すことが必要です。

③資産価値下落に備えた収支計画を立てる

新築物件で見落としてはならないのが、資産価値の下落です。

物件の価値が下落すれば家賃を下げる必要性が出てくるため、しっかりと収支計画を立てておく必要があるでしょう。

また、家賃の下落幅は新築時から15年ほど経過するまでが一番大きいというデータもあります。

新築のプレミアム感は徐々に薄れていくものと覚えておきましょう。

3. サラリーマンにおすすめの新築物件とは?

サラリーマンで副業として不動産投資を考えている人は意外と多いのではないでしょうか。

そのような本業に時間を取られる人に向けたサービスも充実しています。

すなわち物件の維持・管理をすべて任せることのできる管理会社の存在や、空室リスクに対応するサブリースや空室補償といったサービスです。

『マンションとアパートのどちらが良いのか』『利回りの良い物件は』など、気になる点は多岐に渡ることでしょう。

ここでは副業を考えるサラリーマンにおすすめしたい新築物件をピックアップし、紹介したいと思います。

①一棟よりも区分マンション

仮に一棟を購入したとしましょう。高額な資金を必要とし、手に入れた後も修繕計画や定期点検などの手間がかかってしまいます。

それに比べて区分の場合は、管理会社が維持・管理のほとんどを行ってくれるため手間がかかりません。

本業を持つサラリーマンにはやはり区分マンションをお勧めします。

②ファミリータイプよりワンルームタイプ

ファミリータイプはワンルームタイプよりも部屋の面積が広くなるため、当たり前ですが購入金額が高くつくことを覚えておきましょう。

そして、賃貸に対するニーズはファミリーよりも学生や会社員などの単身者が多いので、空室リスクといった面からもワンルームタイプがお勧めです。

③管理実績豊富な業者の物件

管理戸数や入居率といった管理実績が、管理会社を選ぶ上で重視すべきポイントでしょう。

管理戸数の多さは評価の現れですし、具体的な入居率を知ることでその会社の力量が分かります。

ある程度の管理実績があり、都内の物件であれば95%以上の入居率を確保している会社を選ぶようにしましょう。

新築物件はメリット多し!投資物件選びは慎重に

以上、不動産投資で新築物件を選ぶことのメリット・デメリットと、物件を購入する際の注意点、副業に向いている物件選びの方法について述べてきました。

こうして見てみると、新築物件を選ぶことのメリットは実にたくさんあることに気付いてもらえるかと思います。

確かに、新築物件には過去のデータがないため、どれだけの実績を挙げることができるのかは未知数だといえるでしょう。

しかし立地やエリアの選定、入居者のニーズを慎重に見極めることで、物件選びに失敗する確率をグンと減らすことができるはずです。

大切なのはそれらの知識をしっかりと身に付けておくこと。

そのため、必要性を感じるならばセミナーなどに参加して、プロの判断を仰ぐことも一つの手段でしょう。

ぜひとも新築物件で賢い資産運用を実現してください。

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