ローンの繰り上げ返済で得するには？｜自分に合った方法を選ぶコツ

マイホームを購入するときにほとんどの人が使用するのが住宅ローンですよね。

住宅ローンを借りたら、できるならば早めに完済したいと思うところです。

一方住宅ローンには、税金の一部が減額される住宅ローン減税という制度も関わるため、

「住宅ローンの繰り上げ返済を早めに頑張ったほうがトクなのか？

それとも、住宅ローン控除を目いっぱい受けたほうがトクなのか？」よくわかりませんよね。

 

そこでこの記事では住宅ローンの繰り上げ返済についてシュミュレーションを交えて解説していきます。

住宅ローンの繰り上げ返済をしようか悩んでいる人は、ぜひ参考にしてくださいね。

1. 繰り上げ返済の2つの方法｜「期間短縮型」「返済額軽減型」

住宅ローンをいち早く返済するために最も利用されるのが、「繰り上げ返済」です。

繰り上げ返済はローン返済に有効ですが、使い方を誤ると生活にも響いてきますので、上手に利用することが大切です。

「期間短縮型」は利息軽減効果がある

繰り上げ返済の種類には主に2種類あります。それが、「期間短縮型」と「返済軽減型」の2種類です。

特徴・メリット

「期間短縮型」は、返済期間を短くして月々の返済金額は変更しない返済方法です。

この期間短縮型で繰り上げ返済を行うと、住宅ローンの支払いをした金額がそのまま元金の返済に充てられます。

元金の返済に充てることで、本来払うはずの利息を軽減することが出来るようになります。

つまり、返済金額を増やし元本を減らすことで、後々の支払利息分を減らすやり方が「期間短縮型」です。

こんな方におすすめ

「期間短縮型」はローンの完済を早めることができるため、早期にローンの完済を目指したい人にはおすすめです。

また、キャッシュフローに余裕があり、総支払額を効率的に減らしたい人にも有効な方法です。

「返済額軽減型」は将来の収入減にも備えられる

特徴・メリット

「返済軽減型」は、返済期間は変わりませんが、月々の返済金額を減らすことのできる返済方法です。

この方法は返済額の軽減が主な目的なため、期間短縮型に比べて利息軽減効果は低くなります。

こんな方におすすめ

「返済額軽減型」は返済期間こそ変わりませんが、毎月の返済額を軽減することができるため、毎回の返済額が多くて負担がかかる方や将来に備えてキャッシュフローを調整したい人にはおすすめです。

同じ金額を繰り上げ返済したとしても、「期間短縮型」と「返済軽減型」はその特徴・効果も異なるため上手に使い分けることが大切です。

2. コツコツ返す？まとめて返す？｜繰り上げ返済で得するコツ

負担額が大きく、早目に返済したい住宅ローン。繰り上げ返済を駆使して定年までに返済を完了したいという人も多いかと思います。

その際に悩むのは、まとめて返済かコツコツと返済するべきなのかということでしょう。

住宅ローン控除との関係もあるため、繰り上げ返済の方が得なのか住宅ローン控除の恩恵を最大まで活かすべきなのかは迷いどころです。この問題のカギを握るポイントは金利です。

シュミュレーションを行いつつ、どちらの方がお得かをこの章で検証していきます。

金利別シミュレーション｜3000万円を35年で返す場合

金利2.35％

1年目から、年間100万円を10年間繰り上げ返済した場合

種類	軽減・節約効果金額
繰り上げ返済(毎年100万10年間)	7,180,000
繰り上げ返済(11年目に1,000万)	5,380,000

金利2.35%の場合は、11年目に一括で繰り上げを行うよりも毎年100万を繰り上げしたほうが節約効果は高く、返済期間も早く終わります。

金利0.875％

種類	軽減・節約効果金額
繰り上げ返済(毎年100万10年間)	¥2,310,000
繰り上げ返済(11年目に1,000万)	¥1,760,000

金利が0.875%のときも、早くからコツコツ繰り上げ返済を行ったほうが、一括で繰り上げ返済を行うよりもオトクであるというシュミュレーション結果になりました。

【結論】金利にかかわらずコツコツ返した方がおトク

金利が高い場合も低い場合も10年後にまとめて一括で払うよりも毎年コツコツと繰り上げ返済を行う方が節約効果も高く、結果的に早く返済が終わります。

資金を貯めてからまとめて返すよりも細かく返済した方がいいでしょう。

固定金利の場合は、問題ありませんが、住宅ローン金利変動型の場合は現在の低金利がいつまで続くかは分かりません。

10年後にもし金利が上昇した場合は、さらに繰り上げ返済の効果は上昇します。

住宅ローン控除を優先させた方がいい場合

金利2.35％

種類	軽減・節約効果金額
住宅ローン減税	2,090,000
繰り上げ返済	7,180,000
トータル軽減額	9,270,000

こちらが100万円を毎年支払って繰り上げ返済を行ったときのシュミュレーションです。

種類	軽減・節約効果
住宅ローン減税	2,670,000
繰り上げ返済	5,380,000
トータル軽減額	8,050,000

こちらは、11年目に一括で、1,000万円繰り上げ返済を行った際のシュミュレーション結果です。結果的に毎年100万円を繰り上げ返済すると、100万円ほどお得になります。

金利0.875％

種類	軽減・節約効果金額
住宅ローン減税	¥2,030,000
繰り上げ返済	¥2,310,000
トータルの軽減額	¥4,340,000

こちらは、ローン金利0.875％の場合の毎年100万円を繰り上げ返済したシュミュレーション結果です。

種類	軽減・節約効果金額
住宅ローン減税	¥2,580,000
繰り上げ返済	¥1,760,000
トータルの軽減額	¥4,340,000

こちらは、11年目に一括で、1,000万円繰り上げ返済を行った際のシュミュレーション結果です。

結果的に返済の軽減額は同じという結果になりましたこの場合は、住宅ローン控除を利用したほうがお得でしょう。

【結論】金利1％以下ならまとめて返した方がおトク

住宅ローン控除は残高が1％分の税金を減額するために設けられている制度のため、金利が1％以上で借入額が多い場合には、住宅ローン控除の減少額よりも、繰り上げ返済の利息軽減効果の方が高いのです。

住宅ローン控除のメリットを最大限活用するのならば、借入額が少なく、金利が1％以下の時がいいでしょう。

住宅ローン控除と繰り上げ返済を併用する場合には、住宅ローン控除が終わった後にまとめて繰り上げ返済を行うとお得です。

3. 繰り上げ返済にはデメリットもある

繰り上げ返済は金利によって使い分けることで、ローンを早めに完済できるので非常にお得です。しかし、この繰り上げ返済にも当然のごとくデメリットは存在します。

現在の自分の状況に合わせて繰り上げ返済を行うかどうか慎重に決める必要があります。

ローンの完済を急ぐあまりに自分自身のライフプランにかかる金額まで繰り上げ返済に充ててしまい計画が崩れてしまっては手元の資金が無くなってしまいます。

以下に繰り上げ返済を行う際のデメリットを記載しましたので、ぜひ参考にもう一度繰り上げ返済について考えてみてください。

返したお金は使えない

まず、繰り上げ返済は当然のことながら手持ちの資金から数万、数百万単位で現金を返済に充てます。

これによって、手元の現金が無くなり、何らかの急な出費が発生した際は使える現金が手元にないという状況にもなり得ます。

一度繰り上げ返済をすると返済した現金は戻すことができないのです。だからこそ、預貯金とのバランスを考慮して計画的に繰り上げ返済のスケジュールを組む必要があります。

期間短縮型は生活資金に響くことも

「期間短縮型」の繰り上げ返済は、前述の通り非常に利息軽減効果の高い繰り上げ返済のやり方です。

しかし、ローンの完済を急ぐあまりに自身の資金の多くを繰り上げ返済に使ってしまう人がいます。

確かにそのようなやり方を取れば、利息軽減効果は高まりローンは早く完済することが可能でしょう。しかし、そのようなやり方はおすすめはできません。

なぜなら、ローンの完済のために生活資金まで繰り上げ返済に投じてしまう人がいるためです。

ローンの完済を早くしたいとしても、それが原因で自身の生活費を削り病気になり、結果的にローンの完済が難しくなってしまっては本末転倒です。

ローンの完済には、生活資金ではなく余剰資金で行うように注意が必要です。

返済回数によっては手数料がかさむ

繰り上げ返済を行う場合は、経由する方法により手数料が発生します。

メガバンクなどの場合は窓口で手続きを行うと5,000～30,000円程度手数料がかかります。1回ならさほど問題でもありませんが、繰り上げ返済の金額によっては割に合わないケースも出てきます。

しかし、ネットバンキングやメガバンクでもインターネット経由で繰り上げ返済を行う場合は、手数料が発生しません。

そのため、手数料がかからないネット経由で繰り上げ返済を行うとお得と言えます。

4. 不動産投資の場合は「繰り上げ返済しない」選択肢も

必ずしも全ての人が繰り上げ返済をする方がいいとは言い切れません。中にはデメリットの方が大きい場合も存在します。その最たる例は、不動産投資を行う場合です。

不動産投資を行う場合は、繰り上げ返済よりも手元に現金を残しておく方が得策と言えるでしょう。まず不動産運営上様々な問題が浮上してきます。

それは災害や大規模修繕、空室率低下のを避けるための広告費などです。

もしも繰り上げ返済を毎年行っているとすると、これらの運営上の問題の局面には現金が無いなんてことになり、素早く対応できません。

総返済額を返済できることは確かにメリットですが、不測の事態に備えて現金は常にキープしておくべきでしょう。

 

もう一つ不動産投資が繰り上げ返済に向いていない理由は、新規の不動産を購入するのが難しくなることです。

不動産投資が非常に順調で次の物件の購入を検討しても収益を繰り上げ返済に回していては、資金不足で新たにローンを組むことも難しくなります。

2件目の物件を検討している場合には、収益は繰り上げ返済に充てるのではなく、手元に現金として残しておくことをおすすめします。

5. 繰り上げ返済は自分のライフプランに合った方法を選ぼう

今回の記事では、住宅ローンの繰り上げ返済についてシミュレーションして紹介しました。今回紹介した金利は、あくまでも固定であるという前提のものです。

現実的には、半年後や数年後は金利が変化している可能性も十分にありえます。

そのため、全額繰り上げ返済に回すのではなく、ある程度利息上昇のリスクに備えて負担金を増やす必要があるでしょう。

繰り上げ返済と住宅ローン控除はどちらがお得かと言われれば、金額と金利にもよりますが、最終的には自分のライフプランを優先すべきです。

それは早くローンを完済したい人も、お金を運用に回したい人もいたりと目的は様々だからです。

住宅ローンの組み方も人それぞれ異なるように、重視するポイントも経済的利益なのか、早く返済を終わらせたいのかなど人によって異なります。

自分自身の目的にあった方法で実行してくださいね。

 

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