不動産購入にかかる諸費用はいくら？｜少しでも費用を抑える3つの方法を紹介！

住宅や土地などの不動産を購入する際に必要な費用は、物件代金だけではありません。

銀行からの融資を受ければ、利息だけでなくさまざまな諸費用が発生します。

また不動産登記をすれば登記費用がかかりますし、不動産を保有すれば税金などの諸費用が…。

 

そのため用意できる資金と物件代金および必要な諸費用を把握し、シミュレーションすることが大切です。

不動産にかかる諸費用を把握しておかないと思わぬ費用が必要になり、せっかく手に入れた住宅を手放さなければならない事態も…。

 

この記事では不動産購入時にかかる諸費用や、費用を少しでも減らす方法から費用をシミュレーションするツールまで初心者に分かりやすく解説していきます。

不動産購入を検討している方は是非参考にご覧ください。

1. 不動産購入に必要な諸費用を徹底解説

不動産に関する費用を大まかに分けると、購入時に必要な費用と購入してからかかる費用があります。

その詳細について説明しましょう。

不動産購入時にかかる諸費用の合計の目安

不動産の購入時にかかる諸費用は、物件の築年数や構造などによっても異なります。

それでは新築物件と中古物件では、どのような費用が必要なのでしょうか？

新築物件の目安

新築物件の場合には、不動産会社を通さないことが多く、その場合の仲介料は不要！

また新築の場合には、不動産取得税の軽減措置が適用になることも大きなメリットです。

その反面、新築のマンションでは修繕積立金が必要になったり、新築住宅では地鎮祭の費用が必要になるケースも…。

新築マンションの諸費用は一般的に物件価格の3～5％程度、新築の戸建て住宅では4～8％程度用意しておく必要があります。

中古物件の目安

中古物件は、通常不動産会社を通じて購入するので仲介手数料が必要！

また固定資産税は1月1日の所有者に課税するので、買主は引き渡し以降の固定資産税精算金を売主に支払わなければなりません。

ケースにより異なりますが、中古マンションでは5～8％程度、中古戸建て住宅では6～10％の諸費用が必要でしょう。

①契約に関する費用

契約の際に必要になる費用には、不動産会社に支払う仲介手数料と印紙税があります。

不動産仲介手数料

仲介手数料は、不動産売買の際の成功報酬として不動産会社に支払われます。

したがって支払いのタイミングは不動産売買契約時に半額を支払い、残りを引き渡し時に支払うのが一般的。

なお、不動産会社を通さないで物件を購入する場合には、仲介手数料は不要です。

仲介手数料は、宅地建物取引業法で下記のように上限が定められています。

売買価格	報酬額
200万円以下	取引額の5%以内
200万円超400万円以下	取引額の4%以内
400万円超	取引額の3％以内

なお、仲介手数料は必ずしも上限額を支払う必要はなく、買主は仲介手数料を不要とする場合や半額とすることも。

印紙税

印紙税は売買契約書に貼る印紙代で、2023年3月31日までは軽減税率が適用になります。

• 契約金額が1千万円超5千万円以下…2万円（軽減税率1万円）
• 契約金額が5千万円超1億円以下…6万円（軽減税率3万円）

②ローン借入に関する費用

金融機関から住宅ローンを借りた場合、さまざまな諸費用を必要とします。

ローン借入時の事務手数料

住宅ローンを組む際に金融機関に支払う手数料。

金融機関により手数料は異なりますが、3～5万円程度あるいは借入額の2％としている場合もあります。

ローンの保証料

ローン保証料は、連帯保証人の代わりとなるもの。

融資を受けた人が何らかの事情で住宅ローンの返済ができなくなった場合に、保証会社が肩代わりして借入金を返済してくれます。

ローン保証料は借入金額や返済期間・金融機関により異なりますが、1,000万円を返済期間35年で融資を受けた場合には20万円程度必要。

なお保証料の支払い方は、一括前払い型と利息組込み型がありますが、後者の場合には住宅ローン返済額に保証料が上乗せされるので返済金額が多くなります。

印紙税

印紙代は、住宅ローンの融資を受けるときに契約する「金銭消費貸借契約書」に貼付するもの。

契約金額により印紙代は定まっており、手数料は契約の項目で説明した金額と同じです。

団体信用生命保険料

団体信用生命保険料は、住宅ローンを利用して住宅を購入する際に、金融機関が加入を条件付ける生命保険。

住宅ローンを借りている人が死亡または高度障害者になったような場合には、残債を保証会社が肩代わりして金融機関に支払います。

ローンの債務者はローンの残債を払うことなく、住宅を自分のものにできます。

 

通常団体信用生命保険料に加入しなければ、住宅ローンの借り入れはできませんが、「フラット35」については借り入れが可能。

なお、保険料は一般的に金融機関が負担しますが、ローン金利に0.3％程度上乗せされるケースが多いようです。

火災や地震の保険料

住宅ローンを組んで住宅を購入する場合には、金融機関から火災保険への加入を求められます。

保険料は、住むエリアや保険期間・補償範囲などによってさまざま。

 

必ずしも銀行が勧める火災保険に加入する必要はないので、自分のライフスタイルに合った補償内容の保険に加入するようにしましょう。

なお、地震保険は火災保険とセットになっており、日本は地震大国であることを考えると加入しておいた方が良いでしょうね。

③登記にかかる費用

不動産を登記する際には、登記費用の実費及および司法書士への報酬が必要です。

登録免許税

登録免許税は、不動産登記をする際に支払わなければならない税金。

売買や抵当権の設定および抹消・相続・贈与などで支払わなければなりませんが、登記の種類によって税率や税額は異なっています。

不動産売買における移転登記は下記の通りです。

• 土地の場合：土地評価額×税率1.5％（2023年3月31までの軽減税率）
• 建物の場合：建物評価額×0.15％（2023年3月31までの軽減税率）

司法書士報酬（登記の登録を依頼した場合）

一般的には住宅ローンを融資する際に、金融機関が登記登録を司法書士に依頼します。

報酬額の相場は、5万円～10万円前後が一般的。

なお法務局に行き自分で手続きもできますが、何度も足を運ぶこともあるので忙しい人は依頼したほうが確実でしょう。

④不動産購入後にかかる費用

不動産を購入した後に発生する費用もありますので、しっかりチェックしておきましょう。

不動産取得税

不動産取得税は、土地や建物などの不動産を購入した際にかかる税金で各都道府県に納める地方税。

税額は固定資産税評価額×税率で表されます。

 

固定資産税評価額は、住宅の場合は建築費の40～60％程度・土地は時価の60～70％程度。

不動産の取得後半年～1年半程度の間に納税通知書が届くので、金融機関で支払います。

◎不動産取得税の計算一覧表

	税率	軽減税率（2021.3.31まで）
宅地	4％	固定資産税評価額の1/2×3％
建物	4％	3％

◎新築住宅及び敷地の税額の軽減特例

	適用要件	特例
建物	居住用の住宅であること 課税床面積が50㎡～240㎡	軽減税額＝（固定資産税評価額－1,200万円×3％）…新築住宅の特例
土地	建物の軽減要件を満たすこと 土地を取得して3年以内に建物を新築 建物を先に新築取得した場合には新築1年以内に土地を取得	軽減税額＝（固定資産税評価額 × 1/2 × 3％）－ 控除額（下記の①か②の多い額） ① ＝ 45,000円 ②＝（1㎡当たりの評価額 × 1/2）×（床面積 × 2（200㎡上限）） × 3％

固定資産税・都市計画税

固定資産税

固定資産税は、毎年1月1日での不動産の所有者に対してかけられる地方税。

税率は固定資産税評価額×1.4です。

◎住宅用地の特別措置

要件を満たせば、土地の資産税が軽減されます。

区分	要件	軽減措置
小規模住宅用地	200㎡まで	固定資産評価額×1/6
一般住宅用地	200㎡超（床面積の10倍が上限）	固定資産税評価額×1/6

◎新築住宅の減額措置

新築住宅が床面積要件を満たせば、一定期間、120㎡分まで固定資産税が1/2になります。

• 自己居住用住宅床面積：50㎡超280㎡以下
• 貸家床面積：40㎡超280㎡以下

建物区分	構造	減額期間
一般住宅	3階建以上の耐火構造・準耐火構造住宅	新築後5年
一般住宅	上記以外の住宅	新築後3年
認定長期優良住宅	3階建以上の耐火構造準耐火構造住宅	新築後7年
認定長期優良住宅	上記以外の住宅	新築後5年

都市計画税

都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業のために徴収される税金で、毎年1月1日現在の土地家屋の所有者に対して課税される地方税。

税率は、固定資産税評価額×0.3％です。

◎住宅用地の特別措置

要件を満たせば、土地の部分の都市計画税が軽減されます。

区分	要件	軽減措置
小規模住宅用地	200㎡まで	固定資産税評価額×1/3
一般住宅用地	200㎡超	固定資産税評価額×2/3

⑤その他にかかる費用

他に次のような費用もチェックしておきましょう。

管理費等の清算金

マンションを保有していると、共用部分の清掃代やエレベータ・防犯カメラなどの管理費を支払わなければなりません。

これらは1ヵ月単位で清算するので、引き渡し日以降は買主の負担に。

負担金

戸建て住宅を購入すると、水道負担金が必要な場合も。

負担の必要性や金額については、住むエリアの自治体によって異なります。

リフォーム費用

中古マンションを購入する場合には、通常リフォームを要します。

費用が掛からないケースもありますが、住みやすい住宅にしようと思えば多額の費用が…。

建物に係る消費税

土地や個人が販売する中古住宅には、消費税は不要。

しかし新築マンションや戸建て住宅の建物部分については、10％の消費税がかかります。

2. 諸費用を少しでも抑える3つの方法

住宅の購入は大変大きな買い物なので、極力費用は少なくしたいですよね。

この項では住宅購入の際にかかる費用を、少しでも抑える方法について解説します。

①ローンの保証料を抑える

ローン保証料の支払いには、一括して支払う方法と住宅ローンに上乗せして支払う方法があります。

一括で支払う場合には、一時的に多額の費用を必要としますが、ローン保証料の金利はかかりません。

しかし毎月の住宅ローンに上乗せして支払う方式を選択すると、住宅ローン金利＋ローン保証金利になるので支払金額が多くなります。

したがって余裕資金があれば、一括して支払う方が良いでしょう。

②火災保険料の補償内容を絞り込んで費用を抑える

火災保険の保険料は、補償する内容や建物の構造・保険期間で決まってきます。

火災保険の内容は、火災や落雷・雪害・爆発・水漏れなどさまざまで、地震保険は地震や噴火・津波などに対応。

住むエリアや建物の構造によっては不要な補償もあるので、絞り込めば費用を抑えられます。

しかしあまりに絞り込みすぎて、災害が起きた時に補償されず慌てることがないようにしましょう。

③仲介手数料を安い又は無料の所を探す

仲介手数料は大きな金額なので、これを抑えられれば初期費用を少なくできるので有難いですよね。

不動産会社が売主と買主の両方を引き受ける場合には、通常は売り手と買い手から仲介手数料をもらいます。

しかし契約が難しいような場合には、買い手からの仲介手数料を無料にしたり安くすることで契約を促進することも。

3. 不動産購入にかかる諸費用を簡単計算できるサイトを紹介

ここまで解説してきたように、不動産購入にはさまざまな諸費用がかかるので、自分で一つ一つ計算するのは大変！

そこで以下のサイトにアクセスし購入金額と借入金額を入力すれば、仲介手数料や登記費用・各種税金などの諸費用を簡単に自動計算してくれます。

京都不動産ネット：http://www.kyoto-realestate.net/expenses/

横浜スタイル：https://www.yokohama-style.jp/c/point/point002-1/

なお、いずれも概算費用なので、自分のケースに当てはめて検証することが大事です。

4. 不動産購入にかかる諸費用をExcelで簡単計算

また自分で一つずつ確かめながら入力したい場合は、下記サイトにアクセスするとExcelで簡単に計算できます。

世田谷不動産株式会社：http://00yen.jp/charge/

ゼン住販：zenjyuhan.co.jp/excel/hiyou.xls

5. 不動産購入には諸費用がかかるので購入前にいくらかかるのか計算しよう

不動産の購入は、人生で1度か2度あるかどうかの大きな買い物！

あらかじめ予算と諸費用をシミュレーションし、失敗のない不動産購入をしましょう。

なお、不動産購入の際にお困りの点・ご相談などはMIRAIMOのオンライン無料相談窓口で相談に乗ることができるのでお気軽にご質問ください。
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