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家賃収入の稼ぎ方|5分で読める!不動産投資家の大半が実践済みのシンプルな方法とは

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不動産投資初心者の方が一番気になるポイントは家賃収入がいくら入るのか?ということでしょう。

答えは、YES。あなたは家賃収入だけで生活できます。

あなたが不動産投資を事業として考え、気を付けるポイントを抑えておけば夢の話ではありません。

不動産投資に正解がないように、家賃収に対する意識も皆さんバラバラです。欲を描きすぎても失敗します。着実な不動産経営を行い、あなたの資産を増やして行くことをオススメします。

では、リピーター続出の長期で安定した家賃収入を稼ぐ方法を攻略しましょう。あなたが味わう最高のひと時を、不動産投資で叶えて頂きたく思います。

Index

1. 家賃収入で暮らしていくためのやり方

不動産投資は1人で行う事ができません。多くの業者や入居者と関わる事で、あなたの経営方針が出来上がっていくことと思います。

また、不動産投資を始めた当初は、オーナーチェンジの場合を除き、家賃収入が思うように入らない事があります。少しでも空室を防ぎ利益を出すためには、以下の内容に意識をむけましょう。

 

・家賃収入を得るために実施するべき10の行動

行動1. 家賃保証会社を使う(サブリース)
行動2.ローンの頭金や初期費用を最低でも1割から3割用意する
行動3.インカムゲインとキャピタルゲインを望める物件を選定する
行動4.物件の管理を怠らない
行動5.入居者募集に強い管理会社を選ぶ
行動6.信頼できる仲介会社を選ぶ(不動産投資に関わる業者全般)
行動7.資産を分散しておく(口座を分けておく事やポートフォリオするなど)
行動8.確定申告を行う
行動9.常に最新の経済状況を把握しておく(人口の流れなど)
行動10.欲を描きすぎない

 

物件別で得られる家賃収入

あなたの希望に合う物件はなかなか見つからない場合があります。不動産投資には100%がありません。結果、80%を目安に物件を購入している方がほとんどです。

 

あなたの家賃収入を稼ぐ物件ですが、毎月20万円以上の利益を出すには区分1所有だけでは限界があります。

 

どのようにリスク分散するかはひとそれぞれですが、区分を3つ所有するのか一棟を持つかで家賃収入が決まります。

 

2. 家賃収入が得られないパターン(失敗談)

あなたが家賃収入だけで暮らしていくには、攻略しなければいけないリスクがあります。リスクは、対策を立て回避する事で解決します。

 

・表面利回だけしか見ていませんか?

表面利回りの数字に左右され、実質利回りが納得のいく数字ではない場合、家賃収入が思うように入らないケースがあります。そこを引き金に、不動産経営が破綻する可能性もあります。

 

表面利回りは、いくらの家賃収入が物件から得られるかの指標です。しかし、不動産経営には毎月のランニングコストがかかります。それは家賃収入から引かれるもので、実質利回りの計算方法でわかります。

 

物件を購入する際は、表面利回りと実質利回りの両方を計算しましょう。

 

・空室の原因を把握していますか?

空室は、管理会社の入居募集不足、物件の管理不足、駅から遠い事などによって発生します。特に1番の空室を発生する問題が、人口減少です。これらを無視した物件を購入すると、家賃収入が思うように入らないケースがあります。

 

しかし、現在の日本は外国人観光客・留学生・労働者が増えています。どのエリアに物件を購入するかでも、空室率は変化します。

 

不動産業界に救世主となったairbnbですが、民泊法案が2017.6.9に認められました。今後は表向きに民泊をする事ができるので、賃貸以外にも不動産を有効活用できるチャンスです。

 

・狙いたい入居者が住みたい立地ですか?

空室を考えると、人口の多い東京23区か、もしくは三大都市圏の名古屋・大阪が適していると言えます。しかし、アパート経営の場合、近隣にマンションが多いと入居があまり見込めません。どの立地にどの層が住んでいるのかをリサーチしましょう。

また、特に一棟の場合は土地の価格が大切です。家賃収入を得られなくなるパターンより、売却益を望めなくなるパターンがあるという事です。

 

3. 家賃収入で生活をしている人

家賃収入だけで生活をしている方は、ローンの返済が終わっているか、複数の区分ワンルームを所有している様に見受けられます。皆さん段階を踏んで、家賃収入だけで生活をするようになっていきます。

 

・Aさんの場合(会社を辞めた人)

Aさんはどうしてもアーリーリタイアを望んでいました。趣味がサーフィンで、有休を使い海外の海で時間を気にせずサーフィンをする。そんな日常を可能にするには、早くに利益を出す事でした。

 

Aさんは貯めていた貯金とレバレッジ効果を活用し、融資を受けて購入しました。不動産投資初心者なので不安はありましたが、リスクは区分とほぼ変わらないので、自分の理想を叶えるために一棟を購入しました。一棟のローンは2年で完済することができ、(株で儲けた売買益も含め)毎月のランニングコストを引いても家賃収入が残る状態です。

 

更に、一棟のローンが終わったのでリスク分散を考え、区分ワンルームを購入する事にしました。区分は2件所有し、民泊事業を視野に入れたエリアへ投資をしました。

Aさんはどんどん不動産経営を拡大していきました。不動産の所有物件にかかる税金に、そろそろ会社を辞めて家賃収入だけで暮らしていこうと、会社を退職しました。退職金を運用資金や老後の資金として、家賃収入を資産運用しながら暮らしています。また、法人化を視野に入れた運用も考えています。今後は更に、海外の物件を購入する事に着目していくそうです。

 

・Bさんの場合(会社を続けている人)

Bさんは、月々のお給料にプラスして10万円あればなぁと考えていました。元々貯金が少ない方だったので、比較的安い区分ワンルームマンションに融資を受けて購入しました。

 

思うような家賃収入を得るまでには時間がかかりましたが、本職での出世を望んでいたBさん。今後はこのような掛け持ちの状態を続けていく予定です。

 

損益通算や減価償却が可能な期間が過ぎる前に、新たな物件を購入する計画はあります。しかしあくまでも不動産投資は資産を運用するものとして考えているため、家賃収入だけで生活することは望んでいません。

 

ポイント:AさんとBさんの違いは、生活スタイルも異なりますが、家賃収入に対しての考え方が異なります。不動産投資を事業として考える。または、資産運用として考えるのかは、あなたのライフスタルによるという事です。

 

4. 家賃収入にかかる税金

・税金の種類

不動産投資に関わる税金は、主にあなたが得る家賃収入から支払う事になります。

税金の種類 支払うタイミング 内容
不動産取得税 不動産購入時にかかる税金 納税通知書に従って、1括納付する。または、年4回の指定月に分納する。
印紙税 不動産購入時にかかる税金 契約の金額により異なる。
登録免許税 不動産購入時にかかる税金 登記の内容によっては税率が変わります。
固定資産税

都市計画税

毎年かかる税金 ・固定資産税は、土地や家屋を所有している方にかかる税金です。

・都市計画税は、原則として市街化区域に固定資産がある場合にかかる税金です。

譲渡税 売却した場合にかかる税金 課税の税率は、不動産の用途や所有期間により異なり、分離課税になるので他の所得とは分けて計算をします。
贈与税 贈与した場合にかかる税金 生前に財産を得た場合にかかる税金です。
相続税 相続した場合にかかる税金 死亡後に財産を得た場合にかかる税金です。
個人事業税 毎年かかる税金 10室以上の経営規模の方は290万円以上の利益に対して5%かかります。

 

・経費になるもの

経費になるものはランニングコストです。あなたがどのような運用方法をしているかで、かかる経費は異なります。

 

管理費 主に物件のエントランスや、廊下の共有部分を清掃するなど、エレベーター・給俳水設備などの点検に必要な費用です。
賃貸管理代行手数料 賃貸管理会社に支払う手数料の事です。入居者のトラブル、家賃の集金などを委託した際に、支払う費用です。

そして、建物を管理する会社と賃貸を管理する会社は、管理の内容が異なることを覚えておきましょう。

管理会社に委託している場合、家賃の3~7%が、管理手数料の相場です。

町会費 思わぬ災害が起きたとき、頼りになるのは地区の人たちです。消防団などがいる町だと、町会費を徴収しています。
ローンの金利 銀行から融資を受けている方は、ローンの利息部分を経費として計上できます。

総収入金額から経費を差し引いた不動産所得が赤字の場合、利息の全額を経費として計上できません。(土地に関する利息部分)

火災保険 火災から起こる費用を負担してくれて、入居者の死亡時には、家賃を保証してくれる制度もあります。
地震保険 地震から起こる火災は、地震保険に加入していないと費用が負担されません。火災保険と地震保険は両方加入する事で、効果が高まります。
修繕費 修繕積立金は、建物全体の修繕にあてられるもので、外壁・共有部分の費用にあてられます。

また、入居者の退去後に設備交換があった場合、必要経費にできます。ですが、修繕費には資本的なものもあり、不動産の価値を上げる回復がなされた場合、支出の扱いが変わります。

どういう事かといいますと、計上の形が変わります。

全額を計上するのではなく、利用可能な期間に分割して経費として計上します。

減価償却費 減価償却費は、購入した不動産が年月と共に老朽化していく分だけ毎年減価償却費として計上することができます。
貸倒引当金 売掛金や貸付金等の金銭債権が将来回収できないと思われる場合に、回収不能見込額をあらかじめ見積り計上しておくものです。
司法書士

税理士への手数料

書類の作成や手続きを行ってくれた際に支払うお金です。
地代家賃 借地権のある不動産を購入した場合、借りた土地を賃貸しているので地代家賃がかかります。

 

・家賃収入にかかる税金の計算方法

家賃収入には、敷金や共益費なども含まれます。あなたに給与所得がある場合は以下の計算方式を使い所得税を割り出します。

 

①給与所得 - 所得控除 = 課税所得
②収入金額 - 必要経費 = 不動産所得

※まずは上記の計算を済ませておきましょう。

 

③給与所得 + 不動産所得 - 所得控除額 = 課税所得金額

※課税所得金額を割り出したら、今度は税率を元に所得金額を割り出します。

 

④課税所得金額×税率-課税控除額=所得税(あなたが支払う税金)

※以下の表を元に割り出します。

 

課税所得金額 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円~330万円以下 10% 97,500円
330万円~695万円以下 20% 427,500円
695万円~900万円以下 23% 636,000円
900万円~1800万円以下 33% 1,536,000円
1800万円~ 40% 2,796,000円

 

5. 家賃収入を得たら必ず確定申告する事

不動産投資は損益通算が可能です。家賃収入が少ない方でも確定申告をすると、あなたがお得になる仕組みです。

また、納税は国民の義務です。節税効果を受けるには、高所得の方や法人を設立している方も確定申告を受ける必要があります。控除になる金額も様々ですし、知識を付けておく事であなたの家賃収入は長期に渡り守られていきます。

 

・確定申告の方法

以下の手順で、期限内に申告を行いましょう。期限を過ぎるとペナルティが発生します。

  1. 確定申告に必要な書類を用意
  2. 決算書の作成
  3. 確定申告書の作成
  4. 手続きを行う

毎年2月16~3月15日までに税務署で行うか、郵送でも可能です。(信書扱いにします)

税務署の開庁時間は、月曜日から金曜日までの8時30分〜17時です。ただ、確定申告期間内に限り一部の日曜日に開庁して、相談・申告書受付を行う税務署もあります。

 

・あなたが用意するもの

確定申告に必要な書類を用意しておきましょう。また、確定申告以外にも、融資を受ける際は借入内容に関する申出書や源泉徴収の2期分が必要になります。

不動産投資には多くの手続きと書類が必要になりますので、把握しておきましょう。

 

家賃に関する書類を用意する

取得先 書類内容
個人で取得 家賃収入の入金があった通帳

※敷金は入居者から預かっているものなので記載しません。

委託している場合は業者から取得 賃貸契約書

 

必要経費を証明する書類を用意する

取得先 書類内容
管理会社から取得

 

管理費・修繕積立金の金額を証明する書類
賃貸管理会社から取得 管理会社代行手数料の明細書
不動産会社から取得 譲渡対価証明
国・地方自治体から送付

される

・不動産所得税

・登録免許税

・固定資産税

・都市計画税などの納付通知書

物件会社から取得 ・修繕費

・資本的支出の見積書、請求書、領収書のいずれか

保険会社から取得 損害保険の証券
契約時に取得 印紙の領収書
金融機関から取得 借り入れの返済表
普段から集めておく 交際費などその他の領収書

 

税務署に提出する書類を用意する

取得先 書類内容
不動産会社から取得 不動産売買契約書
勤務先から取得 源泉徴収
国税庁の税務署から取得 不動産収支内訳書
国税庁の税務署から取得 所得税青色申告決済書
国税庁の税務署から取得 確定申告書B

安定した家賃収入を得るにはやり方を間違えない事!

本音を言うなら、人生1度きりだからできれば贅沢をしたい。そんな人間の欲求を満たすには、やはりお金が必要です。もちろんお金があるだけではどうにもならない事はあります。しかし、「金持ち喧嘩せず」という言葉があるように、お金は気持ちの余裕を生みます。

 

不動産投資で1番難しい事は、1歩踏み出すことです。家賃収入を稼ぐやり方を攻略したあなたは、どんな行動を起こしますか?また、家賃収入をどんな形で使いますか?

 

わたしなら、ちょっとリッチな食事と、風情ある景色と共に、あったか~い温泉へ浸かりに行きますかね。

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