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急減速するアパートローンの現状と融資担当に聞いた銀行の金利比較16選

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※この記事は2018/2/28に更新されたものです。

不動産投資を始めるに当たって、まず最初の大きな壁になるであろう「融資」。

「ローンを組む」という方が身近かもしれませんね。

金融機関から融資を受けずに不動産投資を始められる人は限られるでしょう。
(3000万円〜1億円を現金で支払える人はこの記事に書かれていることの大半は意味がありません)

投資用物件を販売している不動産業者が銀行・金融機関と交渉してくれる場合が多いですが、あなたが返済していくアパートローンの実態と本質を理解することはとても重要です。

ローンは計画的に利用することで

少額でも不動産投資を始めることができる・生命保険代わりになる

などのメリットもあります。

 

この記事では、不動産投資に必要なアパートローンについて詳しく解説しています。

更に今噂されている「引き締め」についても考察をしていますので、ぜひ参考にしてみてください。

Index

1. アパートローンの基礎を知る

アパートローンマンションローン・不動産投資ローンと言ったりもします。)とは個人の不動産投資家に向けてパッケージ化されたローンのことです。

ここではアパートローンの基礎に関してご説明していきます。

1-1. 不動産投資とアパートローンの関係|なぜ必要か

不動産投資のメリットの一つは少額の自己資金で始められるということです。

この理由がアパートローンです。借入する方の条件によりますがアパートローンを利用することで年収の7~20倍以上の融資を受けることができるのです。

これが不動産投資のレバレッジ効果です。(少額投資で大きな利益を得られるということ)

 

銀行によってはフルローン(自己資金なし)融資をしてくれる銀行もあります。

もちろん各銀行によって条件が違いますのでご自身の属性に合う銀行を探しましょう。

1-2. アパートローンとプロパーローンの違いとは

アパートローンが不動産投資に特化したローンだとしたら、プロパーローンは不動産に限らず一般的な融資全般のことを言います。そして主に事業向けの融資として使われています。

プロパーローンにはアパートローンのような融資条件リストが存在しません。プロパーローンの方が自由度が高いと言えます。

項目 アパートローン プロパーローン
対象 個人向け(会社勤務者) 事業向け
性格 パッケージ型 オーダーメイド
金利 比較的高い(1.5~4.5%以上) 比較的低い(1.0~3.0%)
金融機関 都市銀、地銀、信金、ノンバンク 都市銀、地銀、信金、信組
審査期間 短い(1週間~1カ月程度) 長い
融資期間 長期 短~中期
限度額 低い(年収の3~20倍) 高い
借りやすさ やさしい むずかしい

しかしプロパーローンは銀行との取引状況も重要な判断要因になります。はじめて取引をする方はアパートローンを利用したほうがよいでしょう。

そして銀行との関係値を作り、融資額の高いプロパーローンへチャレンジしてみましょう。

 

プロパーローンについてより詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

関連記事不動産投資でプロパーローンを組む意味は?仕組みから解読するメリット

2017.10.17

1-3. アパートローンの注意点

年収の何倍もの金額を借りることのできるアパートローンは魅力的ですが、返済できなくなっては本末転倒です。

借入する前に返済できるのかどうか、きちんと資金計画を立てましょう。

2. アパートローン条件を徹底比較|各銀行別15選

この項目では銀行別にアパートローンの条件を表に起こしました。返済金利と返済方法も種類別にご説明していきます。

表が見にくい場合はPDFも別途ご用意しましたので下記リンクをクリックしてみてください。

※2017/11/22更新:弊社融資担当の調査

2-1. 各銀行別のアパートローン条件比較

スマートフォンやタブレットをご利用の方はこちらをご覧ください。

1.メガバンク・都市銀行

 区分 メガバンク・都市銀行
 銀行名  日本政策金融金庫 みずほ銀行 三井住友銀行 りそな銀行 三菱東京UFJ銀行
本店所在地 東京 東京 東京 大阪 東京
融資限度額  〜4800万 物件の担保評価次第 物件の担保評価次第 物件の担保評価次第 物件の担保評価次第
借入期間(融資期間) 10〜15年以内
(最長20年)
原則
RC:35年
SRC:34年
木造:22年
鉄骨:19年
原則
RC:35年
SRC:34年
木造:22年
鉄骨:19年
原則
RC:35年
SRC:34年
木造:22年
鉄骨:19年
原則
RC:35年
SRC:34年
木造:22年
鉄骨:19年
借入利率 固定金利型 連動金利型
固定金利選択型
固定金利型
変動金利
固定金利特約型
変動金利
固定金利特約型
 変動金利 固定金利特約型
固定金利10年  1.25〜1.85% 3.10% 3.25% 3.15%  
変動金利 1~2%前半 1~2%前半 1~2%前半  1%~2%前半
返済方法 元金均等返済
元利均等返済
ステップ返済
元利均等返済 元利均等返済 元利均等返済
繰り上げ返済 可能 原則不可
手数料支払い
原則不可 増額返済可
保証人 不要 1名以上 1名以上 基本不要
(団信非加入の場合1名以上)
基本不要
(団信非加入の場合1名以上)
団信  任意
(金利上乗せ不明)
任意
(金利+0.3%)
任意
(金利+0.3%)
 基本不要
(団信非加入の場合1名以上)
 基本不要
(団信非加入の場合1名以上)
借り換え  – 可能 可能 可能  可能
弊社融資担当調べ
現在の銀行融資の状況
一時期アパートローンの融資をやっていたものの 最近、また締まりつつある。 出すとしても自己資金2割ほど入れる等の対応が必要 積算評価と収益還元法両方見てくれる銀行 積算が悪くても収益還元法が良ければそちらを配慮してくれる場合がある 自己資金1割で物件対応してくれる 自己資金15%入れる財力がある人を中心に融資を引いている模様
都内在住の方でも物件が地方にあれば貸してくれる場合もある。
特に、愛知県や滋賀県などあまり融資に積極的ではないと言われている箇所でも検討してくれる。
 物件価格の15%の自己資金が必要 積極的に融資をしてくれる支店があるため。
まずは、そこに持ち込み支店に振ってもらっている
理想年収(あるといい年収) 特になし 1000万以上  1000万以上  1000万以上  1000万円以上
オススメの職業 特に指定なし 特に指定なし 特に指定なし 特に指定なし  特に指定なし
金融資産 物件の約5割以上持っている人 物件価格の6割を自己資金に出しても手残りが5000万円以上のこると良い 物件価格の半分を自己資金に出しても手残りが5000万円以上のこると良い  物件価格の半分を自己資金として入れても手残りが物件価格の2割以上の余力があると良い
融資審査 とても厳しい 比較的緩い 比較的緩い 比較的厳しい
評価判断 収益還元法 収益還元法
積算法
収益還元法 収益還元法
苦手物件 特になし 特になし 特になし 特になし  特になし

2.信託銀行

スマートフォンやタブレットをご利用の方はこちらをご覧ください。

 区分 信託銀行
 銀行名 三井住友信託銀行 三菱UFJ信託銀行 みずほ信託銀行
本店所在地 東京 東京 東京
融資限度額  〜3億 〜3億 〜10億
借入期間(融資期間) 35年以内 30年以内 35年以内
借入利率 固定金利型
変動金利型
上限金利特約
固定金利選択型
変動金利
連動金利選択型
固定金利選択型
固定金利型
固定金利10年  2.95% 3.12% 3.10%
変動金利 2.57% 2.40% 2.67%
返済方法 元利均等返済 元利均等返済 元利均等返済
繰り上げ返済 原則不可
違約金支払い
原則不可
障害金支払い
可能
(手数料支払い)
保証人 判断により必要な場合あり 2名以上 1名以上
団信  原則加入 任意
(金利+0.3%)
任意
(金利上乗せあり)
借り換え  可能 可能 可能

3.ネット銀行・信販系

 区分 ネット銀行・信販系
 銀行名 オリックス セゾン 三井住友トラストL&F
本店所在地 東京 東京 東京
融資限度額  〜2億 〜1億 〜3億
借入期間(融資期間) 35年以内 35年以内 6年以上35年以内
借入利率 固定金利期間特約付変動金利
変動金利型
変動金利 変動金利
固定金利10年 固定金利期間5年 3.5% —% —%
変動金利 3.67% 3.6%
利率見直し年1回
2.90%~4.40%
返済方法 元利均等返済 元利均等返済
ボーナス併用払い
元利均等返済
繰り上げ返済 可能
解約金支払いあり
保証人 判断により必要な場合あり 原則不要 判断により必要な場合あり
団信 加入
(保険料銀行負担)
不要
借り換え  可能 可能
融資エリア 北海道・九州以外(新幹線が通る箇所はOK)
弊社融資担当調べ
現在の銀行融資の状況
 フットワークが軽いため、月初に審査を依頼した場合、月内で承認が出る可能性が高い。
物件価格が5000万円以上の場合は金利が2.9%に下がるため地方銀行よりも少なく借りることが出来る。
ただし、自己資金2割入れる必要あり。
理想年収 特になし
融資の審査 緩い
評価判断 積算方法
苦手物件 木造は苦手

4.地方銀行

 区分 地方銀行 信用金庫
 銀行名 千葉銀行 静岡銀行 スルガ銀行 西武信金 西京信金
本店所在地 千葉 静岡 静岡 東京 東京
融資エリア 居住地により支店が異なる 居住地により支店が異なる 居住地により支店が異なる
融資限度額 特に上限なし 〜1億 〜5億 〜1億 〜3億
借入期間(融資期間) 35年以内 35年以内 6年以上35年以内 最長35年 30年以内
借入利率 固定金利型
変動金利型
変動金利型 変動金利 変動金利型 変動金利
固定金利10年 3.25% なし なし なし
変動金利 1.2~2% ~3.3% 平均4.5%
(3.5%〜4.5%)
1.3~1.5% 1.9%
利率見直し月1回
返済方法 元利均等返済 元利均等返済 元利均等返済 元利均等返済 元利均等返済
繰り上げ返済 可能 可能
(手数料支払いあり)
可能
手数料支払い
可能 可能
手数料支払い
保証人 原則不要
判断により必要な場合あり
原則不要 原則不要 原則不要 任意
保証会社マスト
団信 必要 必要
(保険料銀行負担)
原則加入 必要 加入必須
借り換え 可能 可能 可能 可能
弊社融資担当調べ
現在の銀行融資の状況
年収1500万円以上 資産5000万円以上あるといいとのことだが支店による。
フルローン対応可能
年数は長く貸してくれるものの、金利が高いため最近投資家の間ではなかなか渋ってる  鉄骨造を対応するようになったため、利用する人が増えてきた。
月内決済が可能な銀行 表面利回り7%以上あると良い。
違反建築、旧耐震、店舗はNG
長く貸してくれる、金利も低い投資家の中では人気な銀行。 いくつかの支店では融資に強い担当がいる
 あるといい年収  1000万円以上(1500万円あるといい)資産3000万円以上  1000万円以上 700万円以上
 オススメの職業  年収1000万円以上 年収1000万円以上 上場企業勤務、士業、公務員の人にはかなり甘い  年収1000万円以上
融資の審査 緩い  緩い 緩い 緩い
評価判断 積算評価・収益還元法をもとにした独自のバランスシート 積算評価・収益還元法をもとにした独自のバランスシート 収益還元法 積算評価・収益還元法をもとにした独自のバランスシート
苦手物件 築古・違法建築・民泊系 築古・違法建築・民泊系 特になし 築古・違法建築・民泊系

この表以外に弊社融資担当が得意とします銀行が2行あります。

もし融資審査等にお困りでしたら、一度弊社へお問い合わせください

ASIS株式会社・お問い合わせ

2-2. 返済金利の種類とは

選択する返済金利によって月々返済していくアパートローンの利息が変わります。

どのような内容か詳しく説明していきます。

1.固定金利

  • 固定金利期間選択方式」 一定期間固定金利それ以降は変動金利
  • 全期間固定金利方式」  返済期間全て固定金利

固定金利」は金利変動のない利息方式です。支払額が確定しているので資金計画が立てやすいのが特徴です。

しかし、固定期間が長くなるほど、金利水準が高くなります。また途中解約で違約金が発生する場合があります。

2.変動金利

変動金利」は一定期間ごとに適用金利が見直される利息支払い方式です。

固定金利より低い金利で設定できます。しかし、金利が上昇するリスクがあります。

2-3. 返済方法の種類とは

返済方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」があります。どのような内容か詳しく説明していきます。

1.元利均等返済

元利均等返済は、融資の「元金と利息の合計額」を融資額で割って出す返済方法。

  • 毎月の返済額が一定。
  • 返済当初は利息の占める割合が多く、元金がなかなか減らない。
  • 同じ条件の融資を受けた場合、全期間の利息支払総額は元金均等返済より高くなる。

2.元金均等返済

融資の「元金(融資額)」を融資期間で均等に割って月の利息を上乗せして返済する方法。

  • 初期の支払利息が高く、返済が進むと支払利息が減少していきます。
  • 融資残高が一定のスピードで減少していくのが特徴です。

3. アパートローンと住宅ローンの違い

不動産に関わるローンとして「アパートローン」と「住宅ローン」があります。

3-1. 住宅ローンとは

自分と家族の居住を目的とした物件に対するローンが住宅ローンです。

アパートローンでは購入する物件も審査の対象になりますが、住宅ローンは本人の収入に応じて借入額が決まります。住宅ローンはアパートローンに比べ比較的に金利が安い場合が多いです。

3-2. 場合によっては、住宅ローンが組めなくなる!?

アパートローンを組んでいると住宅ローンを組むことが非常に困難になります。

それはアパートローンが借金扱い(車のローンやリボ払いなどと同じ)になってしまうからです。

投資での借金ですが住宅ローン審査時は同じ扱いになってしまいます。

もし、不動産投資で利益が出ていたとしても評価はあまり変わりません。

自宅購入をお考えの方は、アパートローンを組む前に、住宅ローンを組みましょう。

 

住宅ローンとアパートローンの違いについてより詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

関連記事住宅ローンとアパートローンの併用?知らないと危ないローンの違い

2017.11.14

4. アパートローンの借り換えを利用する

借り換えとは、住宅ローンやアパートローンの「ローン」返済を有利な契約に変更することです。

契約時のローン金利よりも別の銀行でローンを組みなおすことで金利負担を少なくできます。

4-1. 借り換え方法

新しいローン提供銀行もしくは金融機関に借り換えを相談しましょう。借り換えできると返事がもらえたら、再度アパートローンを契約します。

新ローンを組んで資金をもらい、この資金で旧ローンを返済し、抵当権などローン契約時に必要な項目を切り替えます。

4-2. 借り換えする際の注意点

1.契約している銀行との関係が悪くなってしまう。

銀行と投資家は信頼関係が重要です。不動産投資では特に銀行からの融資なくして投資を始めることは難しでしょう。
他行へ乗り換えられてしまうという行為は、銀行にとっては屈辱的な行為です。現在の銀行から再融資を受けられなくなるという覚悟が必要です。

2.借り換え時期によっては違約金が発生する。

他行に魅力的な金利のローンがあり、すぐにでも借り換えたいと思っても、借り換え時期によって銀行への違約金が発生する場合があります。

借り換え前に自身の契約を必ず見直しましょう。

 

アパートローンの借り換えについてより詳しく知りたい人はこちらをご覧ください。

関連記事アパートローンの借り換えを考える|金利比較で借り換え効果を計算してみる

2017.11.13

5. 審査方法を知る事でローンの契約をスムーズにする

ローン審査が不動産投資の登竜門と言っても過言ではありません。審査を受ける前に事前の準備をしましょう。

5-1. なぜ源泉徴収票が必要なのか

銀行は貸したお金をきちんと返してくれるのかを見ています。

住宅ローンと違い物件の収益も返済の指標になりますが、購入した物件から100%家賃収入があり返済にあてられるということはありません。

アパートローンが基本的に会社員を対象にしているのは、不動産投資で収益を上げられない場合でも給料から支払いができると考えているからです。

源泉徴収票を提出することで銀行が支払い能力を判断しているのです。

5-2. アパートローンの仕組みを理解して審査を通す

アパートローンは各銀行・金融機関が対象となる条件を提示しています。

あなたがアパートローンを必要としたときに条件を満たしていなければアパートローンを組むことはできません。投資用物件とあなたの属性が、銀行・金融機関の条件と一致しているかを確認しましょう。

投資を行う物件の利回り

通常、不動産会社が中古物件や新築物件の案内する場合には、

  • 満室の家賃収入を想定した想定利回り
  • 空き部屋による減収を考慮に入れた表面利回り

の2つが記載された書面が渡されます。

記載されているのがどちらになるのかしっかり確認を行いましょう。

修繕費や水道光熱費などの諸経費

物件の運用には、建物の修繕費や水道光熱費などの諸経費が発生します。

管理や運用を不動産会社に委託する場合には、管理費も発生するため、全体でどれだけの諸経費が発生するのか把握しておかなくてはなりません。

返済計画の確認

不動産投資は初期投資が大きくなることから融資を受けることが多くなります。

返済計画を立てる際には、想定利回りや表面利回りを基準にするのではなく、そこから諸経費などを差し引いて「実質利回り」を計算し、無理のない返済計画を立てる必要があります。

管理や運用を不動産会社などに委託する場合でも、しっかりと自分の所有する物件のことを理解しておかなくてはなりません。必要以上の経費が発生していないのか、空き部屋に対する対策が何かないのか考えることも不動産経営者としては必要になります。

余裕を持った返済計画を立てて、実際に運用した時に思った以上に手元に残る!という状態が理想です。もしその状態に持って行けた場合は繰上返済なども検討してみましょう。

5-3. アパートローン審査の必要書類一覧

アパートローンの審査をする際にご自身で用意する書類があります。その中には取得に時間がかかるものもあります。予め準備できる項目をまとめましたので参考にしてください。

資料 内容 備考
運転免許証 コピー
健康保険証 コピー
源泉徴収票 3期分 直近3期分
確定申告書 3期分 自営業・確定申告をしている人
保有資産一覧 金融資産の保有額とその合計
返済予定表 借入がある場合。すべての返済予定表 全てのページでなくても最初の1ページ目コピーで対応可能
家系図 配偶者を含めた家系図 不要な場合もある
住民票 3枚程度 市役所で取得
印鑑証明 3枚程度 印鑑登録していない場合は事前に登録しておく
納税証明書 3期分 税務署で取得
給与所得 直近3期分

すでに物件を保有している場合は追加で必要になる資料があります。
所有している物件の

  • 概要資料
  • 登記簿
  • 固定資産税
  • 都市計画税の証明書
  • 家賃のレントロール

など提出依頼を受ける場合が多いです。

アパートローン審査の必要書類についてより詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

関連記事銀行の融資担当は見ている!アパートローン申請時の必要書類一覧とポイント

2017.11.14

5-4. 銀行窓口の人とのコミュニケーション

もちろんですが、銀行窓口の人とのコミュニケーションを円滑にしておくことも融資を受ける上では大切になります。

上記の必要書類や銀行が求める情報の開示などがスムースに行わなければ、不動産賃貸経営者としての力量に不安を持たれます。
「管理・運営」に疑問が残る経営者に銀行は融資を通すでしょうか?

更に、自分はお客様だからと借り入れが必要ない時は「電話してくるな!」、

困った時だけ「融資してくれませんか?」などと傲慢な態度をとっていては、銀行からも快く融資をしてもらえるわけありませんよね?

金融機関の担当者は、多岐にわたる業種の方を担当している経験豊富なスペシャリストなので、実際に借り入れが必要でない場合にも、気軽に相談してみるなど信用・信頼関係を築いておきましょう。

6. 団体信用生命保険を理解しよう

アパートローンを組むと(任意の場合もありますが)団体信用保険(団信)への加入が義務づけられます。

団体信用保険とは、住宅ローン・アパートローンの返済途中でローン返済者が死亡・高度障害になってしまった場合、本人に代わり保険会社がローン残高を支払うという保険制度です。

不動産投資が「生命保険代わりになる」と言われるゆえんは団信に加入するからです。

団体信用保険のメリット・デメリット

メリット デメリット
死亡・高度障害となった場合遺族にローンが残らな 健康状態などによっては加入できない場合がある
ローン残高が減るに従い、保険料も減っていく 途中加入できない
保険料の算出金額が年齢・性別ではなくローン残高で決まる 貯蓄性がない(掛け捨てである)
ローン完済済みの物件が残るので生命保険代わりになる 補償外の理由で働けなくなってもローンは完済されない

ローンを組む銀行・金融機関によって補償内容は様々です。

団体信用生命保険に加入したから安心!とならないように補償内容を確認しましょう。

物件を購入したばかりでそこまで考えない方が多いと思いますが、物件のローンが免除されてもご家族には物件の「相続」が残ります。せっかくの物件が相続トラブルの原因にならないよう、物件を購入したら早めに遺言書を書いておきましょう。

団体信用生命保険について詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

関連記事もしもの時も団信で?不動産投資の重要ワード団体信用生命保険のまとめ

2017.11.14

7. 2017年からのアパートローン引き締めの現状※2017年10月20日追記

不動産投資を行う上で自己資金が足りない場合には、心強い味方になるアパートローン。

しかし、2017年からアパートローンの引き締めが行われることになりました。
なぜ、急に日銀や金融庁が警鐘を鳴らし、引き締めを行うようになったのか?その背景について解説していきます。

 

「高くて安定した収益性」という魅力に惹かれる人や、2015年に相続税の税法が改正されて基礎控除が引き下げられたために「相続税対策」として不動産投資を行う人は年々増加しています。

しかし、賃貸物件の増加に対して人口は減少し続け、需要と供給のバランスの崩れによる供給過多が発生し、収益悪化による返済の滞りが生じてしまうなどの悪循環が生じるようになりました。

そういった経緯を受けて、日銀と金融庁は現状を改善する必要性があると判断し、2017年よりアパートローンに対する引き締めを行うことになります。

供給過多と分かっていてなぜ、地方銀行はアパートローンを勧めていたのでしょうか?

地方銀行がアパートローンを推す理由

地方銀行は、

  • プロパーローンなどの企業向け融資における同業他社との金利の差別化のための金利の優遇
  • 日銀によるマイナス金利政策の導入

を原因とし収益がマイナスの一途を辿っています。

そのため地方銀行は、人口減少などの影響を受けて地方経済が後退する中、生き残りをかけて安定した収益を確保できる他の融資方法を探し出す必要がありました。

そこで、地方銀行が生き残りをかけて積極的に貸し出しを行ったのが、アパートローンです。

アパートローンは、通常の住宅ローンと比較すると金利が高いことから、安定した収益を確保するにはちょうど良かったのです。

日銀からの注意喚起

新しい収益源を見つけた地方銀行は積極的にアパートローンの融資を行った結果、

新規融資額融資残高が年々増え続けることになりました。

引き締めが行われることになった前年の2016年には、不動産投資の融資残高が21兆円と過去最高になり、

不動産投資が積極的に行われていたバブルの頃よりも多い貸し出しの状況に金融庁が警鐘を鳴らさざるをえなかった。

という背景が「アパートローンの引き締め」という現象の要因となります。

7-1. 今アパートローンを組めるのか?

日銀や金融庁がアパートローンに対する注意喚起を行ったと言っても処分や制裁などが行われているわけではないので、貸し出しが行われなくなったわけではありません。
融資残高の増加が主な注意喚起の理由に挙げられていますが、悪質な融資に対する引き締めが主な目的であったのではないでしょうか。

今まで貸すべきでない人へも貸していた?

日銀や金融庁が一番懸念していたのは、アパート経営の経験の全くない人を対象に地方銀行などが「フルローン」(※1)や「オーバーローン」(※2)を行っていたことです。

不動産会社や各種金融機関がマイナス金利政策の導入に伴い、

サラリーマンなどを対象に、「預金として資産を持っておくのではなく、不動産投資による資産運用を!」と推進し続けました。

その結果がフルローンやオーバーローンを融資するケースの多発です。

また、富裕層に対しても、投資対象である物件を担保に入れることや所有している資産からの返済保証があることから、収益性をきちんと把握せずにどんな物件に対しても融資を行っている実態がありました。

その結果、賃貸物件の乱立や空き部屋率の上昇してしまうため、融資の返済を行うために家賃収入だけでは足り無くなってしまいます。
融資を受けている人の中には給与所得から返済を行う必要があり、最悪の場合には自己破産に追い込まれてしまう人もいます。

そのような流れを受けて、日銀や金融庁はアパートローンに対する引き締めを行うことになりました。

※1フルローン:不動産投資を行う際に、自己資金を持ち出すことなく、諸経費を含めた全ての購入費用をローンで補う方法

※2オーバーローン:物件価値よりも高い融資を金融機関から引き出す方法
ex)2000万円の物件に対して2500万円の融資を通すことをオーバーローンと呼びます

銀行側の貸し渋り

アパートローンの引き締めによる影響を受けて、銀行側は新規に不動産投資を行おうという人に対してフルローンやオーバーローンで貸し出しを行うことについては、貸し渋るようになりました。

実際に、2017年1月~3月期の新規融資額は2014年10~12月期ぶりに新規融資が前年度を下回る結果になっています。

しかし、金融機関にとっては融資こそが財源となるため、運用経験があるなど、適正な審査に基づいた融資はしっかりと行っているのが現状です。

7-2. 「引き締め」が起こっている中でアパートローンを借りるには

アパートローンの引き締めは計画性のない無謀な融資に対してのみ行われているため、実際に全ての金融機関で融資が行われなくなったわけではありません。

どのような場合に融資を受けることができるのか見ていきましょう。

事業性を重視した資金計画

新規融資の基準が甘かったことや、自己資金を出さずに「融資によって物件購入にかかる経費の全てを賄うことができる」という不動産投資への入り口を広げてしまっている現状が、金融庁がアパートローンの引き締めを行っている主な理由でした。

金融庁は、アパートローンに対して注意喚起を行いながらも貸し渋りが生じてしまうことを良しとしないため適正な基準や審査に基づいた融資に関しては認めています。

そのため、地方銀行含め金融機関では、

  1. 事業計画がしっかりと練られている人
  2. 自己資金がある程度準備できている人
  3. 収益性が高い物件

に関しては、引き続き融資を行っています。

下準備を入念に行うことで融資審査に通る可能性も上がります。

アパートローンの引き締めのことをもっと知りたい人はこちらをご覧ください。

関連記事2017年アパートローン引き締めの現状|バブルが終わる今アパートローンを借りるには

2017.11.14

8. 今後もアパートローンをうまく活用するために

日銀のマイナス金利の導入により、預金を他の方法によって運用しようとする流れが強くなりました。

各金融機関が積極的に融資を行ったこととマイナス金利が作用したことで、不動産投資を行う人の数が増えました。
それに伴い、融資残高と新規融資額が右肩上がりに増えていくことにつながります。

しかし、自己資金を出さずに不動産投資における諸経費までも融資してしまうフルローンやオーバーローンの実態、収益性を無視した融資が多く行われたことにより、金融庁や日銀によってアパートローンの引き締めが行われることとなりました。

アパートローンの引き締めと言っても、不動産投資に対する融資を完全に行わなくなったわけではなく、一部の悪質な融資に対する規制を行うことが目的であったため、適正な審査や収益性の高い物件に対する融資は引き続き行われています。

不動産投資を行う上で融資は大きなサポートになります。

不動産投資は「経営」です。融資を円滑に受けるためにも、不動産の知識を身に着け、事業計画をしっかりと立てることで金融機関への信頼性を高めましょう。

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