アパートローンを組むために必要な全知識｜融資担当監修の金利一覧表

不動産投資を始めるに当たって、まず最初の大きな壁になるであろう「融資」。

「ローンを組む」という方が身近かもしれませんね。

アパートローンを組まずに不動産投資を始められる人は限られるでしょう。

 

投資用物件を販売している不動産業者が銀行・金融機関と交渉してくれる場合が多いですが、あなたが返済していくアパートローンの実態と本質を理解することはとても重要です。

ローンは計画性を持って利用することで

少額でも不動産投資を始めることができる・生命保険代わりになるなどのメリットがあります。

この記事では、不動産投資に必要なアパートローンについて詳しく解説しています。

更に今噂されている「引き締め」についても考察をしていますので、ぜひ参考にしてみてください。

 

MIRAIMO運営元の株式会社スマミンでは、様々な銀行と密にコミュニケーションを取っております。

投資家さまの個別のファイナンス状況に合わせて、その時々の各行毎の融資通りやすさをはじめとした個別の無料コンサルを行なっておりますので、

記事を読んで一回軽く相談してみようかなといったライトな具合でご連絡をいただければ幸いです。

1. アパートローンとは不動産投資をする人向けの融資

 

アパートローンとは不動産投資ローン・マンションローンとも言い、「賃貸事業用の建物取得」のための融資のことです。

不動産を担保にして金融機関から融資を受けます。

不動産事業の計画性（安定しているか・十分収益を見込める計算かなど）も重要視されます。

借入期間は物件の耐用年数内で、1～35年以内となります。

1-1. アパートローンの融資条件

アパートローンの最低の融資条件はいかの2つを満たす個人です。ただ不動産会社を介して申し込むことも可能です。

• 満20歳以上
• 安定した収入があり、前年度税込年収200万円以上

融資の上限額は平均的に年収×8倍までで、頭金として20％ほど自己資金が必要になることもありますが、物件自体の収益性や評価によって頭金が不要…つまり自己資金0でも融資を受けることも可能です。

1-2. アパートローンの使い道

アパートローンの使用目的は賃貸用住宅（アパートやマンション）の購入・リフォームや修繕費・解体料など、賃貸用住宅にかかる費用なら幅広く利用できます。

また他銀行からのアパートローンの借り換え資金にも利用可能。

2. アパートローンと住宅ローン・プロパーローンとの違い

アパートローンの住宅ローンやプロパーローンとの違いを説明していきます。

2-1. 住宅ローン

自分と家族の居住を目的とした物件に対するローンが住宅ローンです。

アパートローンでは購入する物件も審査の対象になりますが、住宅ローンは本人の収入に応じて借入額が決まります。

住宅ローンはアパートローンに比べ比較的に金利が安い場合が多いです。

一見、アパートローンと同じに感じるかもしれませんが、

購入目的の違いは、「住む目的」なのか、「投資目的」かどうかです。

返済原資は、「毎月の給料」か、「家賃収入」かで異なります。

アパートローンを組むと、住宅ローンが組めなくなる！？

アパートローンを組んでいると住宅ローンを組むことが非常に困難になります。

それはアパートローンが借金扱い（車のローンやリボ払いなどと同じ）になってしまうからです。

投資での借金ですが住宅ローン審査時は同じ扱いになってしまいます。

もし、不動産投資で利益が出ていたとしても評価はあまり変わりません。

自宅購入をお考えの方は、アパートローンを組む前に、住宅ローンを組みましょう。

 

住宅ローンとアパートローンの違いについてより詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

2-2. プロパーローン

アパートローンが不動産投資に特化したローンだとしたら、プロパーローンは不動産に限らず一般的な融資全般のことを言います。

そして主に事業向けの融資として使われています。

プロパーローンにはアパートローンのような融資条件リストが存在しません。

プロパーローンの方が自由度が高いと言えます。

項目	アパートローン	プロパーローン
対象	個人向け（会社勤務者）	事業向け
性格	パッケージ型	オーダーメイド
金利	比較的高い（1.5～4.5%以上）	比較的低い（1.0~3.0%）
金融機関	都市銀、地銀、信金、ノンバンク	都市銀、地銀、信金、信組
審査期間	短い（1週間~1カ月程度）	長い
融資期間	長期	短~中期
限度額	低い（年収の3~20倍）	高い
借りやすさ	やさしい	むずかしい

しかしプロパーローンは銀行との取引状況も重要な判断要因になります。はじめて取引をする人はアパートローンを利用したほうがよいでしょう。

そして銀行との関係値を作り、融資額の高いプロパーローンへチャレンジしてみましょう。

 

プロパーローンについてより詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

3. アパートローンの金利相場はどれぐらい？｜金利比較一覧表付き

アパートローンの金利はもちろん銀行によって異なります。

相場は都市銀行がおよそ1％～、地方銀行が2％前後、信託銀行やノンバンクが3％～となっており、

都市銀行（メガバンク）⇒地方銀行⇒信託銀行・ノンバンクの順に高くなっていく傾向があります。

また、低金利の銀行ほど審査が厳しい傾向にあります。

3-1. 銀行別のアパートローン金利比較表

スマートフォンやタブレットをご利用の方はこちらをご覧ください。

1.メガバンク・都市銀行

区分	メガバンク・都市銀行
銀行名	日本政策金融金庫	みずほ銀行	三井住友銀行	りそな銀行	三菱UFJ銀行
本店所在地	東京	東京	東京	大阪	東京
融資限度額	〜4800万	物件の担保評価次第	物件の担保評価次第	物件の担保評価次第	物件の担保評価次第
借入期間(融資期間)	10〜15年以内 (最長20年)	原則 RC:35年 SRC:34年 木造:22年 鉄骨:19年	原則 RC:35年 SRC:34年 木造:22年 鉄骨:19年	原則 RC:35年 SRC:34年 木造:22年 鉄骨:19年	原則 RC:35年 SRC:34年 木造:22年 鉄骨:19年
借入利率	固定金利型	連動金利型 固定金利選択型 固定金利型	変動金利 固定金利特約型	変動金利 固定金利特約型	変動金利 固定金利特約型
固定金利10年	1.25〜1.85%	3.10%	3.25%	3.15%
変動金利	–	1~2%前半	1~2%前半	1~2%前半	1％～2％前半
返済方法	元金均等返済 元利均等返済 ステップ返済	元利均等返済	元利均等返済	元利均等返済
繰り上げ返済	可能	原則不可 手数料支払い	原則不可	増額返済可

2.信託銀行

区分	信託銀行
銀行名	三井住友信託銀行	三菱UFJ信託銀行	みずほ信託銀行
本店所在地	東京	東京	東京
融資限度額	〜3億	〜3億	〜10億
借入期間(融資期間)	35年以内	30年以内	35年以内
借入利率	固定金利型 変動金利型 上限金利特約	固定金利選択型 変動金利	連動金利選択型 固定金利選択型 固定金利型
固定金利10年	2.95%	3.12%	3.10%
変動金利	2.57%	2.40%	2.67%
返済方法	元利均等返済	元利均等返済	元利均等返済
繰り上げ返済	原則不可 違約金支払い	原則不可 障害金支払い	可能 (手数料支払い)

3.ネット銀行・信販系

区分	ネット銀行・信販系
銀行名	オリックス	セゾン	三井住友トラストL&F
本店所在地	東京	東京	東京
融資限度額	〜2億	〜1億	〜3億
借入期間(融資期間)	35年以内	35年以内	6年以上35年以内
借入利率	固定金利期間特約付変動金利 変動金利型	変動金利	変動金利
固定金利10年	固定金利期間5年 3.5%	—%	—%
変動金利	3.67%	3.6% 利率見直し年1回	2.90%~4.40%
返済方法	元利均等返済	元利均等返済 ボーナス併用払い	元利均等返済
繰り上げ返済	可能 解約金支払いあり	–	–

4.地方銀行

区分	地方銀行			信用金庫
銀行名	千葉銀行	静岡銀行	スルガ銀行	西武信金	西京信金
本店所在地	千葉	静岡	静岡	東京	東京
融資エリア	居住地により支店が異なる	居住地により支店が異なる		居住地により支店が異なる
融資限度額	特に上限なし	〜1億	〜5億	〜1億	〜3億
借入期間(融資期間)	35年以内	35年以内	6年以上35年以内	最長35年	30年以内
借入利率	固定金利型 変動金利型	変動金利型	変動金利	変動金利型	変動金利
固定金利10年	3.25%	なし	なし	–	なし
変動金利	1.2~2%	~3.3%	平均4.5% (3.5%〜4.5%)	1.3~1.5%	1.9% 利率見直し月1回
返済方法	元利均等返済	元利均等返済	元利均等返済	元利均等返済	元利均等返済
繰り上げ返済	可能	可能 (手数料支払いあり)	可能 手数料支払い	可能	可能 手数料支払い

3-2. 借入の金利方式3種類

アパートローンの借入時に

1. 固定金利方式
2. 全期間固定金利方式
3. 変動（連動）金利方式

の3種類から選択することになります。

①固定金利期間選択方式

金利が固定になる期間を設定。

2年・3年・5年・7年・10年・15年・20年のいずれかから選べます。

②全期間固定金利方式

借入期間中ずっと、金利が変わらない方式のことを言います。

借り入れ後に他の金利方式に切り替えることはできません。

②変動（連動）金利方式

短期プライムレート（信用度の高い一流企業に対して最も優遇された金利で、貸出期間1年未満のもののこと）の変動と連動して金利も変わる金利方式です。

 

アパートローン金利についてより詳しく知りたい人は以下の記事をご覧ください。

4. アパートローンの返済方法は2種類ある

アパートローンの返済方法は「元利均等返済」・「元金均等返済」の2種類です。

それぞれの特徴をご紹介します。

4-1. 元利均等返済

元利均等返済は、融資の「元金と利息の合計額」を融資額で割って出す返済方法です。

• 毎月の返済額が一定
• 返済当初は利息の占める割合が多く、元金がなかなか減らない
• 同じ条件の融資を受けた場合、全期間の利息支払総額は元金均等返済より高くなる

という特徴があります。

4-2. 元金均等返済

融資の「元金（融資額）」を融資期間で均等に割って月の利息を上乗せして返済する方法。

• 初期の支払利息が高く、返済が進むと支払利息が減少していく
• 融資残高が一定のスピードで減少していくのが特徴

5. アパートローン借り換えを検討する｜ローンの見直しをしよう

借り換えとは、住宅ローンやアパートローンを自分に有利な契約に変更することです。

契約時のローン金利よりも別の銀行でローンを組みなおすことで金利負担を少なくできます。

5-1. 借り換え方法

新しいローン提供銀行もしくは金融機関に借り換えを相談しましょう。

借り換えできると返事がもらえたら、再度アパートローンを契約します。

新ローンを組んで資金をもらい、この資金で旧ローンを返済し、抵当権などローン契約時に必要な項目を切り替えます。

5-2. 借り換えする際の注意点

契約している銀行との関係が悪くなってしまう

銀行と投資家は信頼関係が重要です。

不動産投資では特に銀行からの融資なくして投資を始めることは難しいでしょう。

他行へ乗り換えられてしまうという行為は、銀行にとっては屈辱的な行為です。現在の銀行から再融資を受けられなくなるという覚悟が必要です。

借り換え時期によっては違約金が発生する

他行に魅力的な金利のローンがあり、すぐにでも借り換えたいと思っても、借り換え時期によって銀行への違約金が発生する場合があります。

借り換え前に自身の契約を必ず見直しましょう。

アパートローンの借り換えについてより詳しく知りたい人はこちらをご覧ください。

6. アパートローン引き締めの現状｜引き締めが起こるようになった原因

「高くて安定した収益性」という魅力に惹かれる人や、

2015年に相続税の税法が改正されて基礎控除が引き下げられたために「相続税対策」として不動産投資を行う人は年々増加しています。

しかし、賃貸物件の増加に対して人口は減少し続けたにも関わらず、建設数だけが増えたことで供給過多が発生し、収益悪化による返済の滞りが生じてしまうなどの悪循環が生じるようになりました。

そういった経緯を受けて、日銀と金融庁は現状を改善する必要性があると判断し、2024年よりアパートローンに対する引き締めを行うことになります。

なぜ、急に日銀や金融庁が警鐘を鳴らし、引き締めを行うようになったのか？その背景について解説していきます。

地方銀行がアパートローンの融資に積極的だった

地方銀行は、

• プロパーローンなどの企業向け融資における同業他社との金利の差別化のための金利の優遇
• 日銀によるマイナス金利政策の導入

を原因とし収益がマイナスの一途を辿っています。

そのため地方銀行は、人口減少などの影響を受けて地方経済が後退する中、

生き残りをかけて安定した収益を確保できる他の融資方法を探し出す必要がありました。

 

そこで、地方銀行が生き残りをかけて積極的に貸し出しを行ったのが、アパートローンです。

アパートローンは、通常の住宅ローンと比較すると金利が高いことから、安定した収益を確保するにはちょうど良かったのです。

日銀からの注意喚起が起こった

新しい収益源を見つけた地方銀行は積極的にアパートローンの融資を行った結果、

新規融資額と融資残高が年々増え続けることになりました。

引き締めが行われることになった前年の2016年には、不動産投資の融資残高が21兆円と過去最高になり、

不動産投資が積極的に行われていたバブルの頃よりも多い貸し出しの状況に金融庁が警鐘を鳴らさざるをえませんでした。

という背景が「アパートローンの引き締め」という現象の要因となります。

スルガ銀行のアパートローン問題による影響

2024年初めに女性専用シェアハウスの「かぼちゃの馬車」で株式会社スマートデイズが破産した問題は一時期話題になっていましたね。

同時にスルガ銀行そのかぼちゃの馬車オーナー向けにずさんな融資を行っていた問題が露見し、金融庁はさらにアパートローンの引き締めを強化しました。

7-1. 今アパートローンを組めるのか？

以上のように、様々なアパートローンの引き締め要因がある中でアパートローンを組むことはできるのでしょうか？

現状のアパートローン事情と、そんな中でアパートローンを借りる方法をご紹介します。

今まで貸すべきでない人へも貸していた？

日銀や金融庁が一番懸念していたのは、アパート経営の経験の全くない人を対象に地方銀行などが「フルローン」(※1)や「オーバーローン」(※2)を行っていたことです。

その背景として、不動産会社や各種金融機関がマイナス金利政策の導入に伴い、

サラリーマンなどを対象に、「預金として資産を持っておくのではなく、不動産投資による資産運用を！」と推進し続けました。

その結果がフルローンやオーバーローンを融資するケースの多発です。

 

また、富裕層に対しても投資対象である物件を担保に入れることや所有している資産からの返済保証があることから、収益性をきちんと把握せずにどんな物件に対しても融資を行っている実態がありました。

その結果、賃貸物件が乱立し空室率が上昇してしまうため、家賃収入だけではアパートローンの返済が追い付かなくなってきます。

融資を受けている人の中には給与所得から返済を行う必要があり、最悪の場合には自己破産に追い込まれてしまう人もいます。

そのような流れを受けて、日銀や金融庁はアパートローンに対する引き締めを行うことになりました。

銀行側の貸し渋り

アパートローンの引き締めによる影響を受けて、銀行側は新規に不動産投資を行おうという人に対してフルローンやオーバーローンで貸し出しを行うことについては、貸し渋るようになりました。

実際に、2024年1月～3月期の新規融資額は2014年10～12月期ぶりに新規融資が前年度を下回る結果になっています。

しかし、金融機関にとっては融資こそが財源となるため、運用経験があるなど適正な審査に基づいた融資はしっかりと行っているのが現状です。

7-2. 「引き締め」が起こっている中でアパートローンを借りるには

アパートローンの引き締めは計画性のない無謀な融資に対してのみ行われているため、実際に全ての金融機関で融資が行われなくなったわけではありません。

どのような場合に融資を受けることができるのか見ていきましょう。

事業性を重視した資金計画があること

新規融資の基準が甘かったことや、自己資金を出さずに「融資によって物件購入にかかる経費の全てを賄うことができる」という不動産投資への入り口を広げてしまっている現状が、金融庁がアパートローンの引き締めを行っている主な理由でした。

金融庁は、アパートローンに対して注意喚起を行いながらも貸し渋りが生じてしまうことを良しとしないため、適正な基準や審査に基づいた融資に関しては認めています。

銀行の担当者と仲良くなる

もちろんですが、銀行の担当者と仲良くなることも融資を受ける上では大切になります。

自分はお客様だからと借り入れが必要ない時は「電話してくるな！」など傲慢な態度を取り、

困った時だけ「融資してくれませんか？」などと取り繕っていては、銀行からも快く融資をしてもらえるわけありませんよね？

 

アパートローンの引き締めのことをもっと知りたい人はこちらをご覧ください。

8. アパートローンは計画性があれば不動産投資の強力な味方

不動産投資を行う上でアパートローンは大きなサポートになります。

不動産投資は「経営」です。融資を円滑に受けるためにも、不動産の知識を身に着け、事業計画をしっかりと立てることで金融機関への信頼性を高め、引き締めにも備えましょう。

全ては「計画」が重要になってきます。

 

弊社にも不動産融資に詳しい担当がおり、懇意にさせていただいている銀行が何行かあります。

アパートローンのことで疑問点・不安点がある場合はMIRAIMOでオンライン相談を行っているのでお気軽にご利用ください。

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