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空間別のリノベーション価格相場を知る|予算内で理想の部屋を実現

人の家にお邪魔して、「こんな家に住みたいな」と思ったことはありますか?

私も何回か思ったことがありますし、少しお金をかけても設備と内装が綺麗な家に住みたいです。

設備や内装が綺麗な家に憧れます。

投資をする時となると、新築マンションは購入の値段が中古マンションに比べ、ぐんと上がるので買い渋る投資家もいます。

しかし、築古物件でも「リノベーション」を施すことによって新築同様にすることだってできるのです。

空間別のリノベーション価格相場を把握し、あなたの理想のリノベーション計画を立てましょう。

1. リノベーションとリフォームの違い

renovation: 直訳で「改革」「刷新」などの意味があります。既存の建物に大規模な工事が入ることで、以前の状態よりも価値を高めることを言います。

対してリフォーム(和製英語)は古くなったものを元に戻す。つまり「改修」の意味でつかわれることが多いですが、両者に明確な線引きはありません。

ちょっとクロスを張り替えること、古くなった設備を取り換えることもリフォームと呼ぶことがあります。
しかし、ただ直すのではなく付加価値がつけば「リノベーション」になります。

例えば仕切りの壁をとってLDK(リビングダイニングキッチン)にすることは「リノベーション」となります。

リノベーションにも程度があり、キッチンなど一部を改修するリノベーションや、

建物の骨組み以外すべてを改修してしまうフルリノベーションスケルトンとも呼ばれます)もあり、ほぼ新築同様の内装になったりもします。

リノベーションすることの意味・効果

なぜリノベーションするのか・・・住む人目線だと

  • 今住んでいる家の設備で不満な点がある
  • ここをこうしたらもっと良くなる
  • ちょうど設備が古くなったからせっかくだからグレードアップしよう

このような感じでしょうか。投資家目線だと「投資効率を上げるため」、つまり「グレードアップして入居希望者を惹きつけて空室リスクを下げる

このような理由からリノベーションする人が多いと思います。

ではただ単に元の状態に修復するリフォームではだめなのか?

一つの例ですが、例えばバブル期に流行った3点式ユニットバス。

当時はリゾートホテルのようで憧れる方も多かったようですが、いまでは、入居者に敬遠されがちな条件の一つとなってしまいました。=空室リスク高め

これを風呂トイレ別物件にリノベーション。トイレもウォッシュレットにしたり、お風呂には浴室乾燥機・追い炊き機能など入居者にとってうれしい機能を付けてみましょう。

物件を募集にかける時に非常に有利に働くようになるはずです。リノベーションはリフォームよりは高くつきますが、ただ直すだけでなく、このように流行に合わせた設備に一新して入居者付けするといった狙いもあります。

ボロボロの築古物件を格安で購入し、不動産投資をするといった手もありますが、
リノベーションで大金をかけて、結局新築価格を超えていたら時間の無駄になります。しっかりと多めの予算を組み、内見をした上で、安く利回りがいいと思ったら築古格安物件に投資するのも手です。

2. リノベーション費用項目

リノベーションする際にかかる費用項目として以下のものがあります。

2-1. 工事費

注文住宅だと坪単価で建築費用のおおよそが分かりますが、リノベーションだと作業箇所や内容・広さによって費用が変動するので、単価では現しにくくなります。

それでも大前提として物件の広さをきちんと把握し、概算を出すだけでもイメージがしやすくなります。

2-2. デザイン設計費

間取りや設備を変更するときに必ず設計・デザイン費が必要になります。おおよそ工事費の10~20%程かかります。
工事と設計全てを工務店に任せることも可能ですが、設計は設計事務所に頼むというのも手です。

設計事務所は、設計書通りに工事が施されているかを監査。つまり価格に見合った工事をしてくれているか厳しい目でチェックしてくれます。

ただ金額的には工務店に全て依頼した方が安く済むこともあります。

どこに頼むか悩む場合は複数の設計事務所・工務店に連絡し見積もりを出してもらいましょう。

2-3. 仮住まい費

投資家の方にはあまり関係のないことかもしれませんが、

リノベーションする際に仮住まいの家賃や引っ越し費用にあたります。

工事内容にもよりますが、何か月にも及ぶ工事だと、家賃だけで数十万かかる場合もあるので、予算には多めに組み込んでおきましょう。

中には住みながらリノベーションできることもあるので業者と相談です。

2-4. その他諸費用

その他費用とは、内部を取り壊して初めて判明する住宅の破損を直すための費用・現場管理費・書類作成手数料などの諸費用のことです。

壁の内部が腐食していたり、シロアリがいたりと事前には分からないこともあるので、工事金額の10~30%は予備費として多めに予算を設定しておきましょう。

3. 空間別リノベーションの価格相場

リノベーション全体で言うと物や箇所によってさまざまなので費用は1~1000万円と非常に幅が出ます。

大体リベーションの費用別で言うと、マンションは700~1000万円・戸建てだと1000~1500万円が相場になっています。
占有面積・㎡あたりの件数はマンション戸建てとともに10~15万円が相場。

3-1. 台所

キッチンのリノベーションは50~150万円ほどと価格帯に幅が出ます。

キッチンの種類にはI型・L型・対面型に分類され、その種類やグレード(シンプル・スタンダード・ハイグレード)によっても大きく変わってきます。
ハイグレードだと人工大理石が使われていたり、食洗器つきだったりと、様々な種類があるので、あなたの投資スタイルに合ったキッチンを選びましょう。

3-2. トイレ

トイレを変える場合、どの機能をつけるかによって大幅に変わりますが、大体20~60万円かかります。

和式のトイレを洋式にリノベーションしたり、手洗いを設置する場合はもう少し高額になるようです。
既存の洋式トイレを使ってウォッシュレットを取り付けるぐらいなら10万円以下で済む場合が多いです。

3-3. 浴室

風呂もリノベーション方法によってさまざまですが、多くは50~100万円ほどかかります。

風呂にはオーダーメイドの「在来工法」・規格品を使った「ユニットバス」の2種類があります。

シャワーを取り換えるだけだったら3万円前後、浴室暖房乾燥機を付けるなら15万円前後など、一部だけなら50万円以下で済みますが、風呂ごと交換すると100万円前後かかることもあります。

3-4. 部屋の間取り変更

部屋の間取りを変更(壁を撤去し、部屋をつなげる等)に関しては以下のおおよその目安価格がかかります。

補修項目 目安価格
壁撤去+簡単な補修 18~30万円
リビングと洋室をつなげ、フローリング・クロスを張り替え 54~70万円
リビングと和室をつなげ、和室を洋風に 35~60万円
洋室を2つつなげて、フローリング全張り替え 37~52万円

他に壁とドアの取り付けで12~24万円、引き戸だと10~16万円の費用もかかります。

3-5. 屋根・外壁

屋根は塗装なら20~60万円・重量の軽い素材を使って地震対策するための屋根の葺き替えなら100万円前後はかかります。

壁面塗装や外壁をリノベーションすることに関しては80~120万円が相場となっています。
しかし、外壁をぬるだけなら100万円以下で済むこともありますが、張り替え・重ね張りなどで耐久性を上げるなら180~300万円かかることもあります。

4. リノベーション価格を抑えるには

リノベーションはどの箇所に手を施すにも、投資家にとっては結構な打撃を受けるものです。

投資効率も上げたいけどできるだけ価格を抑えたい…どんな対策ができるでしょうか??

4-1. まずは物件選びの時に・・・

リノベーション云々の前にできることがあります。

ずばり、目に見えない部分には費用をかけなくて済む物件を選ぶこと。目に見えない部分は差別化のしようがないためです。

例えば格安築古物件でも、シロアリ被害などで土台部分から補修しなければいけない・・・だったら、築古でも土台がしっかりしていて修繕がしばらくはいらなさそうな物件を選ぶなど、そのような部分にお金をかけることはできるだけ避けたいものです。

とくにリノベーション投資をお考えの人にはおすすめです。

4-2. 見積もりを出す

リノベーションを頼む前に同じ条件・予算で複数社からの見積もりを取りましょう
様々な提案を聞いてみて、自分に合っていると思った業者に頼みましょう。

見積もりサイトは以下を参考にしてみてください。

リショップナビ

システム上で連絡がとれ、問い合わせフォームは3分で入力ができます。
※まずリショップナビの担当者から連絡が入り、見積書を申請するリフォーム会社を選ぶという形

オウチーノ

 

4-3. 設備をグレードアップする箇所を選定する

スケルトンにすると間取りは自由ですが、莫大な費用がかかる上工期も長くなるため、その間は投資ができません。

良く目につくリビングや玄関回りのグレードはアップしといて、あとは簡単なリフォームにとどめておくなど。

水回りなどは「汚れているから」とすぐリノベーションではなく、耐用年数まで余裕があるならクリーニングを検討するなど使える箇所はクリーニングや簡単な修繕に抑え、予算も少しでも抑えましょう。

5. リノベーション価格を抑えつつ快適な住環境を提供する

内装が綺麗で、設備も最新だったら内見者の心証はかなり良くなります。

しかし、リノベーションに大金をかけて借金をしていたら、不動産投資がいくら軌道に乗っていてもする意味がないですよね。

リノベーションは適切な時期に適切な場所にお金をかけることが重要です。

少し空室が目立ってきた・埋まらなくなってきたなどと感じたら部屋の問題点を書き出してみましょう。

ここはDIY・ここはクリーニングなど低額でも空室リスクが低くなる方法はいくらでもあります。

いつでもターゲットとする入居者目線で適切な環境と家賃で不動産投資をすれば成功はすぐそこに見えてきます。

まずは始めの一歩、見積もりだけでも出してみましょう。

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