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不動産売却について徹底解説!流れや売却時の注意ポイントを押さえておこう

不動産投資には必ず売却するときがきます。

全ての不動産投資家が目標とするのが「安く購入し高く売却」すること。

しかし残念ながら相場より高値で不動産売却ができたという事例は、全体的に見ても少ないのが実状です。

自分が満足する不動産売却を実現するためには、知識とそれに基づいた準備が必要不可欠。

そこで今回は、不動産売却の流れや売却時の注意ポイントを中心に徹底的に解説していきます。

Index

1. 不動産売却の流れを知る

不動産売却の流れ

まずは、不動産売却の流れを順を追って見ていきましょう。

①自分で近隣の不動産売却相場を調べる

不動産売却の第一歩として、まずは不動産会社へ査定を依頼するための下準備をしましょう。

所有する不動産の近隣を中心に売りに出されている類似物件の価格を調べることで、その地域の相場価格を知ることができます。

相場観を養った上で見積もり査定に臨むこと

②見積もり査定を依頼する不動産会社を探す

近隣物件の相場価格を頭に入れたら、複数の不動産会社に見積もり査定を依頼しましょう。

ここで大切なのが「比較して検討すること」。不動産会社には取り扱う物件の種類によって得意不得意があります。

それにより査定額にバラつきが出るため、複数社の査定額を比較し適正価格を見極めることが大切です。

また価格と同時に注目すべきポイントが「不動産会社のサービス」。実際に売却を依頼することになれば、不動産会社は売却の成功を握る最大のパートナーになるのです。

したがって不動産会社との相性も比較し見極めましょう。

関連記事不動産査定6つの注意点と売却で損しないために準備しておきたい7つの事!

2018.12.19

査定額だけではなく不動産会社との相性も比較すること

③不動産会社に査定を依頼する

不動産会社の査定方法には、以下の2種類があります。

机上査定 訪問査定
実物の不動産を見ることなく、不動産の立地・面積・築年数・想定利回りなどの情報を基に査定額を算出する方法 実際に不動産を見て、建物の状態や土地、経営状況に関する正確な数値と契約・権利情報を基に査定額を算出する方法

まずは複数社に机上査定を依頼し、その中から厳選した数社に訪問査定を依頼するという流れが最も効率的。

不動産会社に査定額の提示を受けた際には、その根拠となる情報や事例を不動産会社の営業担当者に確認するようにしましょう。

査定額と一緒にその根拠も提示してもらい、信用性を見極めること

④不動産の売却価格を決める

不動産会社が算出した査定額と自分が希望する売却価格の折り合いをつけた上で、不動産の売却価格を決めます。

ただしこの段階で決まる売却価格とはあくまでも「募集価格」となるため、購入希望者がその後に価格交渉をしてくる可能性を考慮しておかなければいけません。

この点を加味し、売却価格に幅を持たせておくようにしましょう。

売却価格は「いくら~いくらまでならOK」という幅を持たせておくこと

⑤不動産会社と媒介契約を結ぶ

売却を依頼する不動産会社と「媒介契約」を結びます。

この媒介契約には3つの形態があり、その内容は以下の通りです。

媒介契約形態 複数社への仲介依頼 有効期間 REINS※への登録 業務報告義務
一般媒介契約 制限なし

(ただし、行政の指導では3カ月以内)

義務なし 義務なし
専任媒介契約 3カ月以内 媒介契約締結の日から

7日以内

2週間に1回以上
専属専任媒介契約 3カ月以内 媒介契約締結の日から

5日以内

1週間に1回以上

売却スピードを早めたい人は同時に複数社に仲介を依頼できる一般媒介契約、

1社による熱心な販売活動を希望する人は専任・専属専任媒介契約で依頼すると良いでしょう。

※REINS…不動産流通機構の不動産会社間で共有できるリアルタイムな不動産情報サイト(http://www.reins.or.jp)

媒介契約は物件の状況や自分の希望する条件を考慮し選ぶこと

⑥不動産の売却を開始する

不動産会社が売却を開始すると、インターネットなどに物件の募集情報が掲載されます。

ある程度の期間が経っても反響が思ったように得られない場合には、販売活動の内容を見直す必要があるでしょう。

その際に見るべき代表的なポイントは以下の5点です。

  1. 設定価格が相場より高くなっていないか?
  2. 売れ残り物件のようなイメージを持たれていないか?
  3. 物件のメリットがきちんと伝わっているか?
  4. 修繕した方がいいのか?
  5. 営業担当者は販売活動を熱心に行っているか?

前項でご紹介した専任・専属専任媒介契約の場合、契約の有効期間は3カ月以内です。

この期間に期待する成果が得られない場合には、一般媒介契約に切り替え他社にも仲介を依頼するというのも選択肢のひとつでしょう。

売却のタイミングを逃さぬよう反響の有無は逐一確認すること

⑦購入希望者と売買契約を結ぶ

購入希望者が現れると、不動産会社から購入希望者が提示する購入金額や契約条件などが詳しく書かれた「買付申込書」という書面をもらいます。

これを基に手付金の額や引き渡し日などの条件調整を円滑に行い、スムーズに売買契約を結ぶようにしましょう。

購入希望者の条件調整には可能な限り率先して応じること

⑧不動産を引き渡す

売買契約を結べば、あとは不動産の引き渡しを待つのみ。

ただし引渡し前の指定された期日までに、所有権移転登記・抵当権抹消登記を行わなければいけません。

詳しくは後述の「不動産引き渡し時の注意ポイント」をご参照ください。

引渡し前の登記手続きは日程に余裕を持って行うこと

2. 不動産売却時に注意したいポイント

ここからは、不動産売却時に注意したいポイントをパターン別にご紹介します。

不動産会社を選ぶ注意ポイント

まずは不動産会社を選ぶ際の注意ポイントを見ていきましょう。

不動産を査定する場合は複数社に依頼する

不動産会社に査定を依頼する際には、必ず複数社に依頼するようにしましょう。

不動産会社の中には仲介手数料を取ることだけを目的に、相場よりも高値の査定額を提示して早期の契約を促す営業手法を取るところがあります。

その不動産会社が信頼に値するのか否かを見極めるためにも、複数社を比較検討することは非常に大切。

需要のある物件の場合

一般個人客の高い需要が見込める1,000万円~3,000万円程度の売却価格の物件の場合、市場での販売が最も有効です。

その際には、物件がある周辺地域を担当エリアとしている地元の不動産会社に依頼することをおすすめします。

そのエリアに密着した営業を行う地元の不動産会社に担当してもらうことで、有利な条件での売却が可能となるでしょう。

需要のない物件の場合

都心には5,000万円~何億という高値での売買になる中古物件がありますが、一般的に中古物件で3,000万円以上の売却価格になる場合個人客の購入希望は期待できません。

そのため、仲介ではなく買取という選択肢を候補に入れる必要があります。

相続税等の税金がかかる物件を売却する場合

物件の売却では、相続税や譲渡所得税など多額の税金を納めることになります。

しかし実はこの売却にかかる税金を安く済ますことができる特例があり、この存在を前もって知っておくことは売却損を出さないためにも非常に大切。

以下にその特例の内容と条件をご紹介します。

条件 内容
相続税発生から3年以内の売却 取得費に売却した不動産に対する相続税額を加算できる
マイホームの売却(住んでいる) 3,000万円を課税譲渡所得から控除できる
2016年4月~2019年12月31日の間の相続した実家の売却(住んでいなくても可) 3,000万円を課税譲渡所得から控除できる

課税譲渡所得 = 売却価格 - (取得費 + 譲渡費用)

売却時に注意したいポイント

ここからは、売却時に注意したいポイントをご紹介します。

売却する時は複数社同時に売却する

一般媒介契約での売却の場合、複数社に同時に売却を依頼することができるため売却スピードを格段に早めることができます。

不動産仲介会社の多くは自社で不動産賃貸業を行っているため、物件の市場価値が高いと判断されれば好条件での買取を打診してくれる可能性があります。

営業担当者の対応力なども考慮しつつ、最も大きな利益をもたらしてくれる不動産会社に売却を依頼しましょう。

売却物件はキレイにしておく

部屋の床や窓、水回りなど自分でできる範囲の掃除をした上で売却に臨みましょう。

状態がきれいであればあるほど、購入希望者の購入意欲をかきたてます。

不動産売却時の契約の注意ポイント

ここからは、不動産売却時の契約の注意ポイントをご紹介します。

契約書の内容を細かく確認しておく

売買契約書とは、売買成立後に売主買主間でトラブルが起こらないよう取り決めを行うためのものです。

トラブル因子として特に注意しておきたいのが、物件に欠陥があった場合に負う責任を明記した「瑕疵担保責任」に関する内容。

責任を負う者・責任の範囲・期間などが細かく明記されているためしっかりと確認しておきましょう。

不動産引き渡し時の注意ポイント

売買契約を締結するといよいよ引き渡しとなりますが、その前に抵当権の抹消と所有権移転を行わなければなりません。

ここからは不動産引き渡し時の注意ポイントをご紹介します。

期日までに物件を引き渡す

不動産引渡し前の抵当権の抹消と所有権移転は義務です。

期日までにこれらを実行できなければ、債務不履行として違約金を支払うことになるため、準備をしっかりして計画的に行いましょう。

登記などの所有権移転の準備をする

所有権移転登記の手続きは、主に以下のような流れで行われます。

  1. 登記事項証明書の取得(現在の登記の内容を確認するため)
  2. 登記申請書を法務局へ提出
  3. 登記官の審査
  4. 登記申請書の補正(書類に不備や問題があった場合)
  5. 登記完了

提出書類に不備がなく順調に進んだとしても、おおむね1週間~2週間ほどかかります。

登記の手続きは一般的に司法書士に委託することになるため、下記の必要書類を準備しておきましょう。

  • 登記識別情報、もしくは権利証
  • 登記原因証明情報
  • 司法書士への委任状
  • 抵当権者の委任状
  • 住民票
  • 固定資産税評価額証明書
  • 登記費用

土地等は境界をはっきりさせておく

不動産売買にあたって土地の境界に関する問題は、その後の裁判などの火種となります。

登記簿ではその土地が境界紛争を抱えているなどの事柄を確認することはできないため、売主がそのことを隠して売却をするということは残念ながら容易にできてしまうこと。

買主が思いもよらない不利益を被ることのないよう、売主が土地引渡し前に土地家屋調査士に依頼をして土地の境界の確定測量を行いましょう。

その際には、売主・買主・不動産会社の三者立ち合いのもと行うことが適切です。

相続した不動産を売却する場合の注意ポイント

相続した不動産を売却する場合の注意ポイントをご紹介します。

相続登記をしておく

相続登記とは、相続した不動産の所有者が自分に移ったことを示す所有権移転登記。

つまり、相続による不動産の名義変更のことです。

この相続登記を行わなければ不動産の所有権を持つことができないため、売買などの取引を行うことはできません。

ローンの残債がある場合の注意ポイント

ローンの残債があり抵当権が設定されている状態の物件を購入しようという人はまずいません。

そのためローンの残債がある場合には、以下の注意ポイントを把握しておく必要があります。

金融機関にローンの残債を返却後、抵当権の抹消手続きをする

ローンの残債を返却し、金融機関がローンの担保として設定している抵当権の抹消手続きを行う必要があります。

不動産の売却益をローンの返済に充てる場合には、事前に金融機関と不動産会社に相談して抵当権抹消にかかるスケジュールと引き渡しまでのスケジュールの調整が必須です。

不動産に抵当権が付いているままでは所有権移転登記を行うことができないため、抵当権抹消・所有権移転登記のスケジュール調整は念入りに行いましょう。

賃貸として貸し出してる不動産を売却する場合の注意ポイント

賃貸として貸し出している不動産の売買の場合、買主はその不動産を収益物件として購入します。

したがって取引で求められる対応も居住用物件のそれとは異なるため、以下の注意ポイントを把握しておくことが大切です。

不動産収益物件になるのでそれ相応の対応が必要になる

収益物件となれば、当然その物件の持つ収益性が最も重要な判断要素です。

したがって利回りなどを考慮した上で査定額を算出することになります。

利回りが低い=収益性が低いとなるため、利回りがある程度高くなければ売却は難しいでしょう。

大体6%以上は確保しておきたいところです。

3. 不動産の売却方法には2種類ある

不動産の売却方法には、「仲介」と「買取」の2種類があります。ここでは、両者の特徴と違いを見ていきましょう。

①不動産会社を仲介して売却する方法

不動産会社を「仲介」して売却する場合、購入者となるのは一般個人客です。

したがってインターネットなどの広告媒体を利用して販売活動を行い、購入希望者を募ることになります。

購入希望者を探すという段階からの活動になるため売却にかかる期間が長くなってしまう可能性はありますが、市場価格での売却が見込めるという点が魅力です。

②不動産会社に売却する方法

不動産会社に直接売却する「買取」では、不動産会社自らが購入者となります。

不動産売買取引のプロである不動産会社は売主の売却にあたっての条件や状況を考慮した上で取引を進めてくれるため、スムーズに売却を完了することができるでしょう。

しかしその一方で、買い取った不動産の再販にかかるリフォームやメンテナンスの費用を差し引いた上での売却価格となるため、仲介と比べると査定額は低くなる傾向があります。

4. 物件を早く、高く売却するために出来ること

ここからは、物件を早く高く売却するためのコツをご紹介します。

売れやすい家の特徴を知る

売れやすい家とは、購入者から見て魅力的な家であるということ。

購入者が魅力を感じる条件として代表的なものを以下に挙げます。

  • 立地が良い(駅が近い・病院が近いなどの生活の利便性が高い)
  • 物件自体(室内も)がきれい
  • 相場価格より割安
  • 日当たりがよい
  • 眺望が良い
  • 間取りや広さがちょうど良い
  • 駐車場がある
  • 施工者が大手の建築会社

基本的には自分から見て買いたいと思う家は、人から見ても買いたいはず。

ただし人によって魅力を感じるポイントは異なるため、不動産会社の客観的な視点で物件のセールスポイントを見極めてもらいましょう。

早く、高く売るために出来ること

物件を早く高く売るためには、以下の3つのポイントを押さえておくことが大切です。

  1. 相場価格に基づく最適な価格設定をする
  2. 物件のセールスポイントをしっかりアピールする
  3. 不動産会社の得意不得意を把握する

不動産会社には、扱う物件の種類に応じて得意不得意があります。

得意な物件であれば、早く高く売ることは十分可能です。

したがって、その不動産会社がどんな物件を得意としているのかを知ることが大切。

営業担当者に取引実績や売却にかかる平均的な所要期間などを確認した上で、最も好条件での売却が見込める不動産会社に依頼するようにしましょう。

5. 不動産売却にあたり必要になる費用について

ここからは、不動産売却にあたり必要になる費用についてご紹介します。

売却前に不動産を診断をする場合費用が発生する

不動産の正確な資産価値を知りたいという場合には、不動産鑑定士に「不動産鑑定」をしてもらうという方法があります。

不動産鑑定では最も精度の高い資産価値の試算が可能ですが、その分費用は非常に高額。

不動産鑑定費用の相場は以下の通りです。

不動産評価額 更地 建物と土地 マンション
1,000万円以下 20万円以下 25万円前後 30万円以上
5,000万円以下 25~30万円 30~50万円 60~70万円
1億円以下 30~40万円 50~60万円 70~85万円
2億円以下 50~60万円 60~75万円 85~95万円

不動産売却時に発生する費用

まずは、不動産売却時に発生する費用についてご紹介します。

不動産会社への仲介手数料・相場

不動産会社に仲介を依頼して売買契約が成立した場合、仲介手数料を払うことになります。

この仲介手数料は売却価格が大きくなればなるほど高くなるため、事前にどのくらいの金額になるのかを頭に入れておきましょう。

宅地建物取引業法により、仲介手数料の上限額は以下の通りに定められています。

売却価格 仲介手数料(税抜)
200万円以下 売却価格の5%まで
200万~400万円以下 売却価格の4%まで
400万円~ 売却価格の3%まで

売却価格が400万円を超える場合には、以下の簡易的な式で仲介手数料を算出できます。

400万円以上の場合の仲介手数料

仲介手数料 = 売買取引金額 × 3% + 6万円 +消費税

仲介手数料は必ずしも上限額で請求されるというわけではなく、仲介手数料割引サービスを行っている不動産会社も徐々に増えつつあります。

仲介手数料には、通常の広告費や販売活動費も含まれています。
売主が特別に依頼した場合でない限り、仲介手数料とは別に広告費や販売活動費を不動産会社から請求されることはありません。

印紙代

不動産売買契約書にあらかじめ購入しておいた収入印紙を貼り消印することで、印紙税の納付となります。

売主と買主は、それぞれの不動産売買契約書の一通分の印紙代を負担しなければいけません。

登記書類に関係する取得費用

不動産売却にあたっては所有権移転登記と抵当権抹消登記を行う必要があります。

この登記の手続きは、司法書士へ依頼し行ってもらうことが一般的。

そのため、登記の取得には「司法書士への報酬」と「登録免許税」の2つが費用としてかかってきます。

残債返済の費用

不動産売却にあたり、ローン残債の全額を繰り上げ返済する必要があります。

金融機関によっては一括繰り上げ返済手数料がかかるため、確認しておくようにしましょう。

参考として3大メガバンクの一括繰り上げ返済手数料をご紹介します。

みずほ銀行
インタネットバンキング 電話
無料

元金が100万円未満の場合 10,800円

元金が1,000万円未満の場合 32,400円

元金が1,000万円以上の場合 54,000円

三井住友銀行
インターネットバンキング 専用パソコン 書面
5,400円 10,800円 21,600円
三菱東京UFJ銀行
インターネットバンキング 電話 or テレビ窓口 窓口
無料 5,400円 16,200円

抵当権抹消費用

抵当権を抹消する抵当権抹消登記にかかる費用は、以下の通りです。

  • 司法書士報酬
    5,000円~1万円
  • 登録免許税
    不動産一個につき1,000円
  • 事前調査費用(登記事項証明書の取得費用等)
    およそ1,500円
  • 事後の登記謄本取得費用
    およそ500円

司法書士に依頼して抵当権抹消の登記を行った場合は、だいたい2~3万円が相場となります。

引っ越し費用

忘れてはならないのが、引っ越し費用。

特に繁忙期である春先などは費用が高くなってしまうことがあるため、前もって引っ越し費用の一括見積りを利用するなどして確認しておきましょう。

関連記事不動産売却にかかる手数料はいくら?|売却する前にチェックしておきたい4つの費用

2019.02.26

不動産売却後に発生する税金

次に、不動産売却後に発生する税金についてご紹介します。

譲渡所得税・住民税

不動産を売却して利益が出た場合にかかるのが、譲渡所得税と住民税です。

ただし、物件購入にかかった費用より、売却金額が下回り損をした場合は払う必要がありません。

印紙税

印紙税は、契約金額が10万円以上で平成26年4月1日~平成32年3月31日までに作成される不動産売買契約書に限り軽減税率が適用されます。

詳細は以下の通りです。

契約金額 本則税率 軽減税率
10万円~50万円以下 400円 200円
50万円~100万円以下 1,000円 500円
100万円~500万円以下 2,000円 1,000円
500万円~1,000万円以下 1万円 5,000円
1,000万円~5,000万円以下 2万円 1万円
5,000万円~1億円以下 6万円 3万円
1億円~5億円以下 10万円 6万円

参考:国税庁 不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

登録免許税

不動産売買による所有者の変更に伴い行うことになる所有権移転登記では、登録免許税を支払う必要があります。

登録免許税の計算式は以下の通りです。

登録免許税 = 固定資産税評価額 × 税率

この税率は物件の種類や条件によって変わります。

消費税

消費税とは、事業者が事業として提供する商品やサービスの消費に対して課税される間接税のこと。不動産売買において、消費税の課税対象となる項目は以下の通りです。

  • 仲介手数料
  • 司法書士への報酬
  • 一括繰り上げ返済手数料
  • 収益物件の売却価格

本来個人が居住用物件の売買を行っても消費税課税の対象とはなりませんが、収益物件となると話は別。収益物件は事業とみなされるため、消費税が課税されます。

固定資産税

固定資産税は、その年の1月1日時点の所有者に対して課税されるもの。

引き渡し前日までが売主負担、引き渡し日以降は買主負担として日割り計算するのが一般的です。

買主から清算金を受け取り、領収書を発行します。

関連記事不動産売却時にかかる4つの税金とは|節税に繋がる特例や控除を解説

2019.03.11

6. 不動産売却に必要となる書類について

不動産売却ではさまざまな書類を用意する必要があります。

ここからは不動産売却を「検討する時期の2つ」、「売買契約時の6つ」そして「売却時に必要な書類2つ」について見ていきましょう。

不動産の売却を検討している時に必要となる書類

まずは不動産の売却を検討している段階で必要となる書類をご紹介します。

購入した時のパンフレット(無くても良い)

購入時のパンフレットには、間取りや設備、構造などの不動産に関する詳細な情報が記載されています。

売却にあたり不動産仲介会社は販売活動として物件の募集広告を作成します。

その際にその不動産を購入した時のパンフレットがあれば広告の作成がスムーズに。

手元にある場合は不動産会社に渡すようにしましょう。

住宅ローンの返済予定表

住宅ローンの返済予定表には、その時点でローンの残債がいくら残っているのかが記載されています。

これは不動産の売却価格を決める際の重要な指標となるため、前もって用意しておくようにしましょう。

売買契約を結ぶ時に必要になる書類

次に、売買契約を結ぶ際に必要になる書類についてご紹介します。

印鑑証明

不動産売買取引で取り交わす書面に使用するのは「実印」のみです。したがって印鑑証明書の提出が必要。

印鑑証明書の有効期限は3カ月であるため、引き渡しの時期を見て取得するようにしましょう。

住民票

住民票の提出が求められるのは、登記に明記された住所と実際の住所が異なる場合のみです。

登記の住所と実際の住所が同じであれば、提出する必要はありません。

権利書

売買契約時には権利書を提示しなければなりません。

この権利書は、不動産を購入した時期によって以下の2つの名称に分かれます。

  • 2005年より前に購入した不動産の場合 「登記済権利書」
  • 2005年より後に購入した不動産の場合 「登記識別情報」

なお権利書は売買契約時に提示し、引き渡し時に提出する書類であることを頭に入れておきましょう。

固定資産税納税通知書

固定資産税納税通知書は、不動産売買時に売・買主双方の負担分の固定資産税を清算するのに必要です。

建築確認済証、検査済証

建築確認済証・検査済証とは、その建物が建築基準法に適合していることを示す証明書のこと。

これらの証明がない物件の場合、金融機関からの融資が受けられない可能性があるため注意が必要です。

管理規約、議事録、長期修繕計画書(マンション売却時)

マンションの所有者は強制的にそのマンションの管理組合員となります。

管理組合員には管理規約・記事録・長期修繕計画書が必要になるため、これらの書類を買主に必ず渡さなければいけません。

売買決定時に必要となる書類

最後に、売買決定時に必要となる書類についてご紹介します。

固定資産税評価証明書

所有権移転登記をする際、土地と建物の2つの固定資産税評価証明書が必要になります。

固定資産税評価証明書の有効期限は発行から3カ月以内となるため、時期を見て取得しましょう。

登記関係の書類

登記に関する手続きは司法書士へ依頼することになるため、以下の書類の提出が必要です。

  • 登記原因証明情報
  • 売主が売買決定時に立ち会うことができない場合のみ、代理権授与証明書

7. 不動産売却後は確定申告が必要になる

不動産を売却して利益があった場合、確定申告が必要です。

また売却損になってしまった場合でも、確定申告をすると他の所得と損益通算でき、課税額を少なくすることができる可能性があるため事前に確認しておきましょう。

また不動産売却で得た譲渡益に課税される譲渡所得税には、さまざまな特例の適用があります。

不動産売却で利用することができる代表的な特例は以下の通りです。

適用条件 特例の内容
マイホームの売却 最高3,000万円の特別控除
軽減税率の適用
マイホームの買い替え 譲渡益に対する課税を買い替えた不動産の売却時まで繰り越し

関連記事不動産を売却したら確定申告は必要?|利益と損失で違う申告方法を解説!

2019.03.18

8. 不動産を売却する時は一通りの知識を押さえておこう

不動産投資の成否を決める不動産売却。

高値での売却を実現するためには、事前に売却完了までの流れ・売却時にかかる費用などの一通りの知識を押さえておかなければいけません。

不慣れだからとすべてを不動産会社にまかせてしまうのではなく、自分の頭で理解した上で納得しながら慎重に売却を進めていきましょう。

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