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失敗知らずの不動産売却マニュアル|絶対知っておきたい売却時の費用・税金・注意点

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不動産投資の世界では、物件を売るのは買うよりも難しいと言われています。

お金に困っていたり、早く売りたいという焦りで、相場より安い価格で売ってしまうケースは多々ありますが、相場よりも高く売ることができたケースは少ないのが残念ながら実情です。

「安く買って高く売りたい」のは、すべての不動産投資家が考えていること。

その中で、失敗知らずの満足いく取引にするには、売却時の流れやリスクをあらかじめ把握しておくことが必須です。

今回は、売却する時の売主側の手順と、売却にかかる費用や注意点を詳しく解説していきます。

Index

1.  不動産投資の出口!売却の方法と手順を理解しよう

ここでは、不動産売却において売主側がやらなければならないことを、順を追って紹介します。

①売却する理由を考える

物件を売却する理由は人それぞれあると思いますが、不動産会社に相談する前に、売却する理由・計画はしっかりと明確にしましょう。

売却理由は買主にとって気になる部分でもあり、たとえネガティブな理由でも買主に伝える義務のある場合もあります。理由や計画が曖昧だと、売るタイミングを逃してしまったり、想定外の値下げに応じてしまう可能性も高くなります。

不動産会社に相談する前に、以下の4点を明確にしておくことが大切です。

  1. 売却理由
  2. いつまでに売却したいか
  3. 希望売却価格の最低ライン(売却損が出ないことを目安に考える)
  4. 希望通りに売却できない場合の対応策(値下げ、不動産会社変更)
あまりに売り急いでいる態度を見せると、値段を下げる交渉材料に使われる可能性があります。「いくらなら売ってよいか。」をきちんと示し、落ち着いて交渉を進めていくことが売却成功のポイントです。

②相場を知り、適正価格や相場を算出

不動産会社に査定依頼をする前に、まず自分で物件の適正価格や相場を算出してみましょう。

自分で情報収集し相場や価格イメージをつかんでおくことで、相場からかけ離れた価格設定をすることを防ぎ、査定依頼をした時に良い不動産会社を見極める目安にもなります。

不動産投資用物件の適正価格を算出する場合は、取引事例比較法収益還元法を用いるのが一般的です。

取引事例比較法

売却希望物件と同じようなエリアで、実際に取引された事例を元に算出します。

価格情報が掲載された以下のサイトで、エリアの相場感と類似物件の成約価格や販売価格を把握しておきましょう。

取引事例の参考となる価格情報
物件種別 価格情報 内容
土地 地価公示 国土交通省が評価した土地価格
土地・マンション・戸建て 不動産取引価格情報検索 国土交通省によるアンケート調査で把握した実際の取引価格情報
土地・マンション・戸建て インターネット広告 収益物件の売り出し価格
マンション・戸建て レインズ・マーケット・インフォメーション 不動産流通機構が開示した成約価格などの取引情報

収益還元法

売却物件を運用した場合、今後どのくらいの収益を出してくれるのかを予想して算出する方法です。

収益還元法には、直接還元法とDCF法の2種類の算出方法がありますが、比較的容易に算出できる直接還元法で、売却希望物件の適正価格を算出してみましょう。

直接還元法

不動産適正価格 = (年間純利益 ÷ 還元利回り)× 100

例えば、100万円の家賃収入があり、経費が年間20万円、還元利回りが5%の物件があった場合を過程します。

80万円(年間純利益)= 100万円 – 20万円

これを直接還元法の計算式に当てはめてみます。

1,600万円(不動産適正価格) = ( 80万円 ÷ 5%)× 100
収益還元法によるこの物件の不動産適正価格は、だいたい1,600万円であることがわかります。
個人で還元利回りを正確に出すことは難しいので、地域ごとの想定利回りが記載された下記サイトを利用して算出してみましょう。
見える!賃貸経営 http://toushi.homes.co.jp/owner/

③不動産会社の複数社に査定依頼をする

投資用物件における価格査定では、不動産会社が立地・面積・築年数・想定利回りなどを加味して算出しています。

当然、不動産会社によって査定額にバラつきが出てきます。1社だけではその査定額が適切なのかどうかの判断が難しく、不動産会社との相性もあるので、必ず複数社に査定を依頼してみましょう。

査定には、物件を直接見ずに机上で査定する簡単査定と、実際に物件を確認して査定価格を算出する詳細査定があります。

まずは、5~6社に簡単査定依頼をして、その中からさらに絞り込んだ数社に詳細査定依頼すると、不動産会社選びを効率よく進めることができます。

詳細査定では、建物や土地、経営状況に関する正確な数値と契約・権利情報をもとに行うので、依頼する際には提出しなければならない書類がいくつかあります。

不動産会社によって異なる場合があるので、確認しながら書類を準備しましょう。

詳細な査定をする際に必要な書類

  1. 売主本人の身分証明書
  2. レントロール(部屋別に家賃・敷金・契約期間等が記載された表)
  3. 経費一覧表
  4. 地図(最寄り駅から物件までの位置を確認できるもの)
  5.  固定資産税納税通知書、または固定資産評価証明書
  6. 修繕・リフォームの契約書
  7. 設備の点検報告書・契約書
  8. 建物図面・間取り図
  9. 地積測量図・境界確認書
  10. 公図(土地の区画・地番を示した図面)
  11. 登記簿謄本
  12. 登記済権利証
  13. 売買契約書
  14.  建築確認済証

 

不動産会社から査定額が提示されたら、査定額の裏付けとなる根拠や過去の事例を営業担当者にきちんと確認しましょう。

その際の内容や対応も、信頼できる不動産会社選びの指針となります。

査定額が根拠もなく他社と比べて高い不動産会社は、媒介契約が欲しいだけで後々売却価格を下げてくる可能性があるので、注意が必要です。

不動産会社の仲介手数料の相場を知る

不動産会社に仲介を依頼して売買契約が成立した場合は、仲介した不動産会社に仲介手数料を払うことになります。

この仲介手数料は、売却価格が大きくなればなるほど高くなるので、事前にどのくらいの金額になるのかを頭に入れておきましょう。

宅地建物取引業法により、仲介手数料の上限額は定められています。

売却価格 仲介手数料
200万円以下 売却価格の5%
200万~400万円以下 売却価格の4%
400万円~ 売却価格の3%

例)売却価格が2,000万円だった場合

  1. 200万円以下の部分
    200万円 × 5% = 10万円
  2. 200万円~400万円以下の部分
    200万円 × 4% = 8万円
  3. 400万円を超える部分
    1600万円 × 3% = 48万円
  4. 1 + 2 + 3
    10万円 + 8万円 + 48万円 = 66万円

2,000万円で売却した場合の仲介手数料は 66万円となり、ここに消費税が加算されます。

400万円を超える物件は、以下の簡易的な式で仲介手数料を算出できます。

400万円以上の場合の仲介手数料

仲介手数料 = 売買取引金額 × 3% + 6万円 +消費税

仲介手数料は必ずしも上限額いっぱいに請求されるかというと、最近はそうではありません。

企業努力や他社との差別化を図るために、仲介手数料割引サービスを行っている不動産会社も徐々に増えつつあります。

仲介手数料には、通常の広告費や販売活動費も含まれています。売主が特別に依頼した場合でない限り、仲介手数料とは別に広告費や販売活動費を不動産会社から請求されることはありません。

不動産会社と契約締結する

信頼できる不動産会社を見つけたら、売買仲介を依頼する「媒介契約」を締結します。

媒介契約は、仲介トラブルを防ぐため依頼を受けた不動産会社が、販売活動上の業務内容や仲介手数料を明確にするための行為です。

双方での認識の相違がないように、以下のポイントを確認しておきましょう。

希望売却条件を明確に伝える

自分が希望している売却価格契約期間売却活動の方法は、不動産会社に明確に伝えましょう。

希望の条件がそのまま通らない可能性もありますが、不動産会社と十分に協議をして条件を決定していきましょう。

契約形態を確認する

媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。どの契約形態になっているかは、きちんと確認しましょう。

一般的には、専任媒介契約、もしくは一般媒介契約で締結することがほとんどですが、この3種類の契約にはそれぞれメリット・デメリットがあり、詳しくは当記事の「媒介契約の種類を考える」で説明します。

仲介業務内容を確認する

不動産会社に提示された仲介業務の内容はしっかりと確認しましょう。

  • 媒介契約期間はいつまでか?
  • 「REINS」への登録の有無
  • 広告宣伝の具体的な内容(インターネット広告・チラシ・雑誌掲載の内容や頻度)
  • 自社顧客への紹介の手順
  • 他の不動産会社との連携の有無
  • どのような状況報告が受けられるか?(報告頻度・活動内容等)
  • 売主側が販売活動中に用意する書類の有無
  • 契約の解除はどのような場合に可能か?どうなるのか?
仲介手数料を確認する

媒介契約を締結する前に、仲介手数料の金額も忘れずに確認しましょう。

できれば仲介手数料を割引してほしいと思っている人も多いと思います。他の不動産会社に物件を横取りされるリスクがない専任・専属媒介契約を交換条件に、仲介手数料の割引に応じてもらえる場合があります。

④販売開始と(売れない場合は)価格や売り出し方法の見直し

不動産会社が物件の販売を開始して、反響があった場合、不動産会社から連絡が入るので、素早く対応できるように態勢を整えておきましょう。

販売活動期間中は、定期的に不動産会社の営業担当者が状況報告をしてくれます。具体的な状況や活動内容を確認して、きちんと販売活動を行っているかどうかを確認しましょう。一定期間たっても反響がほとんどなく、物件を売却できない場合は、販売活動を見直してみることも大切です。

見直しポイント

  • 販売価格が相場より高くなっていないか?
  • 売れ残り物件のようなイメージを持たれていないか?
  • 物件のメリットはきちんと伝わっているか?
  • 修繕した方がいいのか?
  • 営業担当者は販売活動は熱心に行っているか?

専任媒介契約と専属媒介契約を結んだ場合は、契約の有効期間は3ヶ月までとなっています。

もし専任媒介契約や専属媒介契約で中々決まらない場合は、3ヵ月を過ぎた時点で、他の不動産会社にも依頼できる一般媒介契約に切り替えるという方法もあります。

⑤購入希望者とやりとりをする

購入希望者が現れたら、条件交渉や物件情報の提供など契約に向けての具体的なやり取りが始まります。すべて不動産会社にまかせきりという訳にはいかず、売主自身が物件情報の提供に協力したり、条件の調整に応じることで売却へとスムーズに進めることができます。

物件情報を渡す

不動産会社は、契約後のトラブルを防ぐために、売買契約を締結する前に物件や契約内容にかかわる重要事項を買主に対して説明することが義務づけられています。宅地建物取引士から買主に、以下の内容が明記された重要事項に関する書面が交付され口頭で説明をします。

重要事項説明での主な内容

  • 売買代金・手付金・その他で発生する金銭に関する事項
  • 建物・敷地の管理や負担に関する事項
  • 登記簿・権利に関する記載事項
  • ガス・電気・水道・排水にかんする整備状況
  • 契約解除・違約金・損害賠償に関する事項

この重要事項に関する内容は、不動産会社の調査だけでは正確な情報を把握することができません。売主は不動産会社に対して物件に関する情報を提供する必要があります。

売主が不動産会社に提供する情報の一例

  • 物件購入時の重要事項説明書
  • リフォームや修繕の契約書
  • マンションの場合は、管理規約
  • 物件の欠陥情報(雨漏りやシロアリ等)
売買契約後の物件の隠れた瑕疵(建物や設備の不具合や欠陥)をめぐるトラブルは非常に多いです。売り主は物件の状態・欠陥を、たとえ不利な情報であっても正直に提供していくことが契約後のトラブル回避へとつながります。

条件交渉されたら相談

購入希望者が現れたら、希望者から不動産会社を通して、希望売買価格が記載された買付証明書という書面を売主へ提示されます。売主は、記載された条件を確認して交渉に応じるかを決めます。

条件交渉は、営業担当者が間に入り、今までの経験をもとに両者の希望条件の解決点を探りながら進められます。

やっと現れた購入希望者だからといって相手の希望条件をすべて受け入れるのではなく、営業担当者と相談しながら、自分が納得できる条件なのかどうかを判断しながら合意形成していくことが大切です。

交渉時に調整することが多い条件の一例を紹介します。譲歩できる点とできない点を、あらかじめ明確にしておきましょう。

  • 売買価格
  • 物件引き渡しの時期
  • 瑕疵担保責任の有効期限
  • 建物や設備の補修負担の可否
  • 土地の実測を行い、差異が生じた場合の売買金額の変更の可否

売買契約を結ぶ

売主と買主の売買条件に合意がなされ、重要事項説明を終えたら、いよいよ売買契約の段階に入ります。

不動産の売買契約は、高額な金額の取引のため、必ず契約書を取り交わします。細かい契約条項が何枚にもわたって記載されている契約書は、一般の人にとっては読むだけでも大変ですが、契約後のトラブルを防ぐためにも納得いくまで確認しましょう。

売買契約書で確認すべきポイントは「②契約書の内容はよく考えよう」で、詳しく解説しています。

契約書の内容について双方が同意したら、売買契約の締結を行います。売主と買主が同席し、売買契約書の内容の最終確認をして、契約書に署名・押印・手付金の受け渡しを行います。

契約日当日に必要なもの

  • 印紙
    売買契約書に貼るため
  • 印鑑
  • 本人確認書類
    運転免許証や各種健康保険証など
契約手続きに不備があると、予定した日に売買契約ができずに、買主や関係者に迷惑がかかることになります。契約当日に必要なものを不動産会社にしっかり確認して忘れないようにしましょう。

⑥物件を引き渡して売却完了

売買契約を締結したら、抵当権の抹消所有権移転の義務が生じます。この義務を期日までに実行できなければ、契約違反として違約金を支払うことになるので、準備をしっかりして計画的に行いましょう。

所有権移転登記・抵当権抹消の準備

所有権移転や抵当権抹消といった登記手続きは、一般的に司法書士に委任します。約束した期日に登記ができるように必要書類を準備しておきましょう。

売却物件のローンが完済していない場合は、物件に抵当権が設定されています。物件に抵当権が付いているままでは、所有権転移を行うことができません。売却益をローン返済にあてる予定であれば、事前に金融機関と不動産会社に相談して、抵当権抹消にかかるスケジュールと引き渡しまでのスケジュールの調整が必須です。

登記関係で準備するもの

  • 登記識別情報、もしくは権利証
  • 登記原因証明情報
  • 司法書士への委任状
  • 抵当権者の委任状
  • 住民票
  • 固定資産税評価額証明書
  • 登記費用

買主からの残金決済と所有権移転登記

買主から残金を受け取ったら売主は領収書を発行し、買主と売主は所有権移転登記を行います。売主は抵当権抹消登記を、買主は抵当権設定登記をそれぞれ行います。

土地の実測・境界確認

土地家屋調査士に依頼して、土地の実測と境界線の確認を隣地所有者と立ち会いのもと行います。隣地所有者との間で境界線トラブルがある場合は、早めに解決にむけて対応する必要があります。

現地での立ち会い

引き渡しまでに、売主・買主・不動産会社が立ち会って、契約内容と照らし合わせながら、土地の境界線、設備、物件の状態を確認します。

税金や公共料金、管理費の清算

固定資産税などの税金・公共料金・管理費は、引き渡し前日までが売主負担となり、引き渡し日以降は買主負担の日割り計算するのが一般的です。買主から清算金を受け取り、領収書を発行します。

必要書類を引き渡して売却完了

建築関係書類・設備の保証書・物件の鍵・その他の書類を買主に引き渡し、「不動産引渡し確認証」に署名・捺印をして売却完了となります。

2. 知っておきたい!売却する際にかかる費用・税金と各費用の相場

不動産を売却するには、手数料や税金など売主側も何かと費用がかかります。希望売却金額を考える時、売却時の費用と税金がどれだけかかるのかも計算に入れて、希望売却金額や値下げできる最低ラインを設定をしましょう。

費用

(不動産会社へ依頼する場合)仲介手数料

売買契約を締結して物件を引き渡した時に、媒介契約を結んだ不動産会社に支払う手数料です。

400万円以上の売買の場合は、以下が仲介手数料の上限となっています。

仲介手数料 = 売買取引金額 × 3% + 6万円 +消費税

詳しくは、この記事の「不動産会社の仲介手数料の相場を知る」で解説しています。

不動産登記費用

物件の引き渡す前に、売主は所有権移転登記と抵当権抹消登記を行います。所有権移転登記の費用は、通常は買主側が負担します。物件の抵当権を抹消する抵当権抹消登記は売主側が負担します。

抵当権抹消登記の費用

  • 司法書士報酬
    5,000円~1万円
  • 登録免許税
    不動産一個につき1,000円
  • 事前調査費用(登記事項証明書の取得費用等)
    およそ1,500円
  • 事後の登記謄本取得費用
    およそ500円

司法書士に依頼して抵当権抹消の登記を行った場合は、だいたい2~3万円が相場となっています。

その他必要に応じた費用

その他に、売却の条件や物件の状態に応じてかかる費用もあります。金額は地域や業者によってそれぞれですが、一般的な相場をご紹介します。

  • 土地の面積の測量費用
    50万~80万円
  • 建物の解体費用
    100万~300万円
  • 廃棄物処理費用
    10万~50万円
  • ローンの繰り上げ返済手数料
    5,000円~数万円
これらの専門業者は不動産会社に相談すれば紹介してくれますが、自分でインターネットで調べて探した方が安くすむ場合もあります。

税金

契約金額に応じた「印紙税」

不動産売却にかかる税金の1つ目は、不動産売買契約を締結する際に払う印紙税です。売主と買主はそれぞれの契約書の一通分を負担します。

不動産売買契約書に、契約金額に応じた収入印紙を貼って消印をします。

かかる場合とかからない場合がある「登録免許税」

2つ目は、抵当権抹消の登記をする際にかかる登録免許税です。

設定されている抵当権を抹消しなければ、物件を売却することができません。しかし、すでにローンを完済し抵当権を抹消済みであったり、そもそもキャッシュで購入している場合は、この登録免許税はかかりません。

利益に応じてかかる「譲渡所得税・住民税」

不動産を売却して、利益が出た場合にかかるのが譲渡所得税住民税です。ただし、物件購入にかかった費用より、売却金額が下回り損をした場合は払う必要がありません。

3. 不動産売却でトラブルを起こさない・失敗しないための注意点4つ

取引金額が大きい不動産売却において、トラブルや失敗を回避するための注意点をご紹介します。

①媒介契約の種類を考える|売却活動に関わる

不動産会社に仲介を依頼する時は、媒介契約を結びます。媒介契約とは、物件の売却活動をどのような方法で行い、制約した場合の仲介手数料をいくらにするのかを具体的に契約することです。

媒介契約には、専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類があります。

専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
他の不動産会社との契約 不可 不可 同時に複数社と契約可能
自分で買い手を見つけた場合 不動産会社の仲介が必要 不動産会社の仲介なしで販売可能 不動産会社の仲介なしで販売可能
契約期間 3ヵ月まで 3ヵ月まで 規定なし
REINSへの登録 契約から5日以内に登録 契約から7日以内に登録 登録義務はなし
販売活動の報告頻度 7日に1回以上 14日に1回以上 規定なし

専属専任媒介契約のメリット・デメリット

専属専任媒介契約のメリットは、売買契約が制約したら必ず仲介手数料をもらえるので、不動産会社が力を入れて販売活動をしてくれることです。

また1週間に1回は報告をしてくれるので、販売状況を把握しやすいメリットもあります。

デメリットは、不動産会社が仲介手数料を売主と買主両方からもらいたいために、他の不動産会社からの物件紹介に応じなかったり、情報を公開しない「囲いこみ」をするリスクがあります。

専任媒介契約のメリット・デメリット

専任媒介契約のメリットは、専属専任媒介契約と同じく力を入れて販売活動をしてくれることと、自分で買主を見つけた時に不動産会社を介さずに売買契約ができることです。

デメリットは、REINS*への登録が遅くなることと、専属専任媒介契約よりも報告頻度が少なくなることです。

※REINS…不動産流通機構の不動産会社間で共有できるリアルタイムな不動産情報サイト

一般媒介契約のメリット・デメリット

一般媒介契約のメリットは、複数の不動産会社と契約ができることです。他社より早く売買契約を結ばないと仲介手数料が発生しないので、早く売却できる可能性も高まります。

デメリットは、複数の不動産会社と契約ができるため、複数社に対して連絡を取り合わなければいけないことと、人気エリア外の需要のない物件だと積極的に販売活動を行ってくれないことです。

不動産物件にはそれぞれ個性があるので、どの媒介契約にすれば早く売却できるかは一概にはいえません。売却できる物件の状況や自分の希望する条件に応じた媒介契約を結びましょう。

媒介契約についてより詳しくは以下の記事で説明しています。

関連記事媒介契約は3種類|それぞれの特徴とメリット・デメリットを詳しく説明

2018.07.07

②契約書の内容はよく考えよう|不動産売買においては全てが契約内容・契約書がものを言う!

不動産売買においては、契約後のトラブルを防ぐのは契約書の内容にかかっているといっても過言ではありません。

契約書の内容が同意できるものなのかを、しっかり考えることが重要です。

以下に契約書の内容で、必ず確認すべきチェックポイントをまとめました。

  1. 売却物件に表示の誤りはないか?
  2. 売買代金・手付金の金額・支払日
  3. 土地の実測の可否・面積の差異による売買代金の精算の可否
  4. 所有権の引き渡し日・引き継ぐ権利の内容
  5. 引き渡し前に物件が減失・毀損した場合の取り扱い
  6. 契約違反による解除の違約金や損害賠償額の金額
  7. 瑕疵担保責任の期間
  8. 引き継ぐべき設備は明確か?
  9. 清算する税金や管理費の費用・内容
  10. 買主のローン内容に無理はないか?
  11. 自分の希望条件は記載されているか?
  12. 契約内容に無理はないか?

7の瑕疵担保責任とは、引き渡し後に目に見えない部分に欠陥があった場合、売主が負担をすることになっています。

しかし、それだといつまでもその責任を負うことになるので、「引き渡してから3ヵ月」など特約で期間を限定します。

これ以外にも気になる部分があれば、不動産会社に十分に確認した上で、最終的な判断をしましょう。

 

③相続登記は必須|売却ができなくなることも

相続した物件を売却する場合、名義が故人のままになっていると、相続トラブルなどの面倒なことに巻き込まれることを買主が警戒するので、売却が困難になります。

相続した物件を売却する時には、相続登記をしてきちんと名義変更をしておきましょう。

④オーナーチェンジの場合は利回りの計算をしっかりしておく|みんなが知りたいポイント

賃借人のついたオーナーチェンジ物件は、買主側にとって最初から家賃収入が入ってくるというメリットがあるので、人気のある不動産物件です。反面、利回りが低ければ買主は中々現れません。

オーナーチェンジ物件の場合は、販売価格を設定する上で、利回りの計算もしっかりしておきましょう。物件情報などに記載されている利回りの多くは表面利回りとなっています。

表面利回り=年間家賃収入 ÷ 購入金額

売却物件エリアの利回りの相場も参考にして、買主にとって魅力的な利回りにしておくことで、早くに売却が決まる可能性が高くなります。

4. 売却の流れや費用を把握して不動産売却を円滑に進めよう

不動産投資の出口と言われる物件の売却。

自分の納得のいく取引にするには、事前に売却までの流れ・売却時にかかる費用・リスクや注意点を知っておくことが非常に重要です。

一般の人や初心者投資家にとっては、慣れない書類や仕組みがたくさんあると思いますが、すべて不動産会社まかせにするのではなく、面倒でも1つずつ理解して納得しながら慎重に進めていきましょう。

不動産売却のことでお困りのことやご質問があれば弊社にお問い合わせください。

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