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不動産売却時にかかる4つの税金とは|節税に繋がる特例や控除を解説

不動産を売却することで得た利益には、税金が課せられます。

「売って得をしたのだから税金を払ってくださいね」ということなのですが、高額な売買になる不動産の場合その税金も予想以上に高額。

あらかじめ税金がいくら掛かるのか知っておきたいところですが、専門用語がずらっと並んでいたり計算方法も複雑だったりでなかなか理解しづらいですよね。

そこで、今回は不動産売却時に係る4つの税金や節税に繋がる特例・控除に関して分かりやすくご紹介します。

ご所有の不動産の売却を考えている方はぜひ参考にしてください。

1. 不動産売却時に係る税金①|印紙税

印紙税とは、印紙税法に基づき金銭や有価証券の売買を示す契約書や領収書などに対して課せられる税金のこと。

不動産売買契約書に決められた金額の印紙を貼ることで、印紙税の納付が完了となります。

不動産売買契約書の印紙税には軽減措置が適用されており、その詳細は以下の通りです。

印紙税の軽減措置の対象:平成26年4月1日~平成32年(2020年)3月31日までの間に作成される不動産売買契約書
契約金額 軽減税率 本則税率
10万円~50万円以下 200円 400円
50万円~100万円以下 500円 1千円
100万円~500万円以下 1千円 2千円
500万円~1千万円以下 5千円 1万円
1千万円~5千万円以下 1万円 2万円
5千万円~1億円以下 3万円 6万円
1億円~5億円以下 6万円 10万円
5億円~10億円以下 16万円 20万円
10億円~50億円以下 32万円 40万円

※参考:国税庁 不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

2. 不動産売却時に係る税金②|譲渡所得税・住民税

中古マンション投資をする上での注意点|購入前・購入時の注意点を紹介

不動産売却の場合、不動産を売却した際に得る「譲渡所得」に対して所得税や住民税が課税されます。

ここで重要なのが「譲渡所得=売却して手に入れた利益のすべて」ではないということ。

以下で詳しく見ていきましょう。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得とは、不動産の売却金額からその不動産を購入するために支払った費用を差し引いた金額を指します。

したがって、譲渡所得の計算方法は以下の通りです。

譲渡所得 = (売却価格+固定資産税・都市計画税の精算金) ー (購入費+売却のためにかかった費用)

税額の計算方法

譲渡所得には分離課税(※)が適用されるため、譲渡所得に対して所得税・住民税が課税されます。

税額の計算方法は以下の通りです。

所得税・住民税額 = 譲渡所得 × 税率(所有年数・不動産の用途によって異なる)

※分離課税 ある所得を他の所得と合算せずに別々に分けて課税する方法。

分離課税の方が、総合課税(給与や雑所得などが対象)の適用税率よりも低い。

課税方法は所有年数によって変わる

譲渡所得の課税方法は、売却した年の1月1日の時点での不動産の所有年数によって変わります。

短期譲渡所得|5年以下の土地・建物等

用途 税率
 居住用

39.63%

(所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%)

 非居住用

39.63%

(所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%)

長期期譲渡所得|5年を超える土地・建物等

用途 税率
 居住用

20.315%

(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)

 非居住用

20.315%

(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)

※復興特別所得税 東日本大震災で被災した地域の復興にかかる財源確保のために特別に制定された税金。2013年~2037年まで2.1%が所得税額に加算されます。

参考:国税庁 土地や建物を売ったとき

3. 不動産売却時に係る税金③|登録免許税

不動産を売却した場合、その不動産の所有権が他者に移ったことを示す「所有権移転登記」を行います。

この登記を行う際にかかるのが登録免許税。

登録免許税の税額の計算方法は以下の通りです。

登録免許税の税額 = 不動産の価額(固定資産税評価額) × 税率

売買による所有権移転登記の場合、税率は1,000分の20となります。

登録免許税の軽減措置

不動産売買による所有権移転登記の場合、税率の軽減措置が設けられています。

この軽減税率が適用される要件は以下の通りです。

<共通要件>

  • 不動産の床面積が50平方メートル以上
  • 新築又は取得後1年以内の登記であること
  • 「25年以内に建築された耐火建築物」か「耐火建築物以外は建築後20年以内」
  • 上記の年数制限を満たさない場合は、新耐震基準に適合している建物であることを証明できるもの
条件 軽減税率
平成32年(2020年)3月31日までの間に登記を受ける場合 1,000分の15
平成32年(2020年)3月31日までの間に自己の居住用に住宅用家屋の取得した場合 1,000分の3
平成32年(2020年)3月31日までの間に自己の居住用に特定認定長期優良住宅(マンション)を取得した場合 1,000分の1
平成32年(2020年)3月31日までの間に自己の居住用に特定認定長期優良住宅(一戸建て)を取得した場合 1,000分の2
平成32年(2020年)3月31日までの間に自己の居住用に認定低炭素住宅を取得した場合 1,000分の1

参考:国税庁 登録免許税の税額表

なおこれらの軽減措置の特例を受けるためには、市区町村から「住宅用家屋証明書」を発行してもらう必要があります。

4. 要件を満たせば節税に! 特例や控除を活用しよう

上記でご紹介した登録免許税をはじめとして、一定の要件を満たすことができれば不動産売却にかかる税金を節税することが可能です。

①譲渡所得の計算で利益が出た場合

譲渡所得を計算した結果利益が出た場合、以下の特例や控除を受けることができます。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

自分が居住するマイホームを売却した場合には、所有期間の長い短いにかかわらず譲渡所得から最高3,000万円の特別控除を受けることが可能です。

ただし以下の適用要件を満たす場合に限ります。

不動産に関する要件
(イ)自分が住んでいた家またはその敷地や借地権の売却であること
(ロ)住まなくなってから3年後の12月31日までに売却した家であること
(ハ)家を取り壊した場合、敷地の譲渡契約が取り壊しの日から1年以内に締結されていて住まなくなってから3年後の12月31日までに売却した家であること
(ニ)家を取り壊して譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場など他の用途に使用していないこと
(ホ)家が災害によって滅失した場合、その敷地を住まなくなった日から3年後の12月31日までに売却すること
購入者に関する要件
(ヘ)購入者が親子や夫婦などの特別な関係にある人物でないこと(生計を共にする親族や内縁関係、特殊な関係にある法人も含む)
特例や控除に関する要件
(ト)売却した年・その前年・前々年に居住用住宅の交換や買い替えの特例の適用を受けていないこと
(チ)住宅ローン控除や認定長期優良住宅の特別控除を受けていないこと
(リ)売却した年・その前年・前々年に本特例、または居住用住宅の譲渡損失にかかる損益通算、繰越控除の特例の適用を受けていないこと

参考:国税庁 マイホームを売ったときの特例

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

マイホームの売却にあたり、一定の要件を満たす場合には軽減税率の特例を受けることができます(長期譲渡所得に限る)。

軽減措置の詳細は以下の通りです。

  • 課税長期譲渡所得金額が6,000万円以下 課税長期譲渡所得金額 × 10%
  • 課税長期譲渡所得金額が6,000万円以上 (課税長期譲渡所得金額ー6,000万円) × 15% + 500万円

ただしこの軽減税率の適用を受けるためには、以下の5つの要件のすべてを満たす必要があります。

  1. 前項「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」の「不動産に関する要件」のすべてを満たすこと
  2. 売却した年の1月1日時点で、不動産の所有期間が10年を超えていること
  3. 売却した年の前年・前々年に本特例の適用を受けていないこと
  4. 売却した不動産について、買い替えや交換などの他の特例を受けていないこと(ただし居住用財産の3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は重ねて受けることができる)
  5. 前項「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」の「購入者に関する要件」を満たすこと

参考:国税庁 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

特定のマイホームを買い換えたときの特例

特定のマイホームを平成31年(2019年)12月31日までに売却し新たなマイホームに買い替えた場合、売却によって得た利益に対する課税を先送りすることができます。

非課税になるという制度ではないため、注意しておきましょう。

また、この特例の適用要件は以下の通りです。

  1. 前項「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」の「不動産に関する要件」の(ホ)以外を満たすこと
  2. 前項「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」の「特例や控除に関する要件」の(リ)を満たすこと、また居住用財産の3,000万円の特別控除の特例マイホームを売ったときの軽減税率の特例の適用を受けていないこと
  3. 売却したマイホームと買い替えたマイホームは日本国内にあるもので、売却した不動産が収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けないこと
  4. 売却代金が1億円以下であること
  5. 売主の居住期間が10年以上、かつ売った年の1月1日時点で売った家・その敷地の所有期間が共に10年を超えるものであること
  6. 買い換える建物の床面積が50平方メートル以上、買い換える土地の面積が500平方メートル以下のものであること
  7. マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い換えること。また買い換えたマイホームには「売った年かその前年に取得→売った年の翌年12月31日まで」「売った年の翌年に取得し→取得した年の翌年12月31日まで」の期限までに住むこと
  8. 買い換えるマイホームが「25年以内に建築された耐火建築物」か「耐火建築物以外は建築後20年以内」また先述の年数制限を満たさない場合は、新耐震基準に適合している建物であることを証明できるものであること
  9. 前項「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」の「購入者に関する要件」を満たすこと

参考:国税庁 特定のマイホームを買い替えたときの特例

②譲渡所得の計算で損失が出た場合

譲渡所得の計算で損失が出た場合には、以下の特例や控除の適用を受けることができます。

マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

マイホームを平成31年(2019年)12月31日までに売却しマイホームの買い替えを行い譲渡損失(売却による損失)が生じたときは、その譲渡損失をその年の給与所得などの他の所得と損益通算をすることができます。

さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年以内に繰越控除することが可能です。

ただし、以下の適用要件を満たすものに限ります。

  1. 前項「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」の「不動産に関する要件」の(ホ)以外を満たすこと
  2. 譲渡の年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるマイホームの敷地の場合、前項「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」の「不動産に関する要件」の(ホ)を満たすこと
  3. 売却・買い替えをしたマイホームが日本国内にあり、売却の年の1月1日時点での所有期間が5年を超えること
  4. 譲渡の年の前年の1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に、日本国内にある床面積50平方メートル以上のマイホームを取得すること
  5. マイホームを買い替えた年の翌年12月31日までの間に、自宅として住むかその見込みであること
  6. マイホームを買い替えた年の12月31日時点で、そのマイホームに償還期間10年以上の住宅ローンがあること

参考:国税庁 マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

平成31年(2019年)12月31日までに住宅ローンの残債が残っているマイホームをその残額を下回る金額で売却し損失が出た場合、その譲渡損失をその年の給与所得などの他の所得と損益通算することができます。

さらに損益通算で控除しきれなかった損失分は、譲渡の年の翌年以後3年以内に繰越控除することが可能です。

ただし、以下の適用要件を満たすものに限ります。

  1. 前項「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」の「不動産に関する要件」の(ホ)以外を満たすこと
  2. 譲渡の年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるマイホームの敷地の場合、前項「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」の「不動産に関する要件」の(ホ)を満たすこと
  3. 売却・買い替えをしたマイホームが日本国内にあり、売却の年の1月1日時点での所有期間が5年を超えること
  4. マイホームを買い替えた年の12月31日時点で、そのマイホームに償還期間10年以上の住宅ローンがあること
  5. マイホームの売却価格が4の住宅ローンの残高を下回っていること

譲渡損失の損益通算限度額の計算式は、以下の通りです。

損益通算限度額 = マイホームの売買契約日前日の住宅ローンの残高 - マイホームの売却価格

参考:国税庁 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき(特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)

③そのほかにもチェックしたい特例

その他にもチェックしたい特例をご紹介します。

被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

平成28年4月1日~平成31年(2019年)12月31日までの間に相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋(※1)または被相続人居住用家屋の敷地等(※2)を売却した場合、譲渡所得の金額から最高3,000万円までの控除を受けることができます。

ただし、以下の適用要件を満たすものに限ります。

  1. 売却した人が、相続又は遺贈により被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を取得したこと
  2. 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売ること(相続の時から譲渡の時まで事業用、貸付け用や居住用に使用されていたことがないこと・譲渡の時点で一定の耐震基準を満たすものであること)
  3. 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋(相続から取壊し等の時まで事業用、貸付け用や居住用に使用されていたことがない)をすべて取り壊した後に被相続人居住用家屋の敷地等(相続から譲渡の時まで事業用、貸付け用や居住用に使用されていたことがない・取壊し等の時から譲渡の時まで建物や構築物の敷地として使用されていたことがない)を売却すること
  4. 相続の開始があった日から3年後の年の12月31日までに売却すること
  5. 売却代金が1億円以下であること
  6. 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと
  7. 前項「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」の「購入者に関する要件」を満たすこと

※1 被相続人居住用家屋・・・相続の開始の直前まで被相続人の居住用に使用されていた家屋。「昭和56年5月31日以前に建築されたこと」「区分所有建物登記がされている建物でないこと」「相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと」の3つの要件のすべてにあてはまるものを指します。

※2 被相続人居住用家屋の敷地等・・・相続の開始の直前まで被相続人居住用家屋の敷地として使用されていた土地またはその土地の権利。

参考:国税庁 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

5. 売却前に必要な税金を把握しておこう!

不動産売却時に係る税金には、ご紹介の通りさまざまな特例や控除があります。

ただしそれぞれに適用要件があるため、売却時の税金を調べる際にはこの適用要件もしっかりと把握しておくことが大切。

課税譲渡所得が大きくなればなるほど税額も増えていくため、売却後に慌ててしまうことのないようあらかじめ両者を計算し把握した上で余裕を持って売却に臨みましょう。

 

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