不動産売却に必要な税金4種類|税金対策や控除を使って利益を多く手元に残そう

不動産売却時に是非とも確認しておきたい項目があります。それは税金です。

この税金が意外と大きな出費になるケースが少なくありません。不動産売却の場合は税金も多額になるため、事前に税金額を知ることが出来れば多少安心感が出ますよね。

詳しいことは税理士に相談することが一番正確ですが、不動産売却の税金は非常に複雑な上に、日々内容が変化するため相談に行くにも敷居が高いのが現状です。

そこで、不動産売却時にかかる大まかな税額を把握できるように、基礎知識を解説していきます。

売却時にかかる税金の概要、節税のために知っておくべき特例も解説します。

1. 不動産売却にかかる税金4種類と計算方法

不動産売却に必要な税金4種類|税金対策や控除を使って利益を多く手元に残そう

不動産に付きまとう問題…それが税金問題です。

購入した際も、賃貸として運用していた時にも、そして売却する際にも、それぞれ異なる税金がかかります。この時に税金の考慮せずに売却してしまうと手元に残る金額が計画よりも低いという結果になりかねません。

不動産売却にかかる税金は主に以下の4種類ですので、順番に解説してきます。

①印紙税|契約金額に応じてかかる

1つ目は、印紙税。印紙税は、購入時にも発生しましたが売却時にも発生するのです。

そもそも印紙税は、『課税文書』と呼ばれる契約書、受取書に対してかかる税金です。

この『課税文書』は、高額な売買の証明手段として使用されるため、その保証分の税金を支払うという形を取っています。

さて、不動産売却時には売り主と飼い主が1通ずつ所有するために、それぞれが収入印紙を貼り付けし、印紙税を払うことが一案的です。

印紙税の具体的な額ですが、税率は変動することがあるため一定ではありませんが、売却価格が500万~1億円程度の一般的な土地やマンションならば、5千円~3万程度の印紙税がかかります。

②譲渡所得税③住民税|出た利益に応じてかかる

不動産売却時にかかる税金の2つ目、3つ目は譲渡所得税と住民税です。

この2つは、売却によって利益が出た場合のみに支払う税金のため、売却利益が出ない場合には、発生することはありません。

この2つの税金は、様々な条件により税額が大きく変動する不動産売却の税金の中でも高額かつ特殊な税金なのです。

 

注意するべきポイントを掘り下げて解説します。

まず譲渡所得税と住民税は、不動産売却金額である「譲渡所得」に課される税金です。そのため、この不動産を売却した際の「譲渡所得」を計算する必要があります。

この譲渡所得は厄介なことに金額が一定ではなく、不動産の所有期間によって区分され、税率が変動するため注意が必要です。

では、譲渡所得とはどのように求めればよいのでしょうか?

譲渡所得の計算方法は、不動産の売却金額から不動産の取得費用と売却費用を差し引いたものになります。

この場合の売却金額は売却した金額のみではなく、都市計画税なども含まれます。それぞれの用語を解説します。

  • 譲渡所得:不動産の売却価格に、固定資産税と都市計画税を足したものです。
  • 取得税:不動産購入価格および購入にかかった費用(仲介手数料、不動産取得税など)なお、建物は所有年数に応じて減価償却します。
  • 譲渡費用:不動産会社への仲介手数料に先ほどの印紙代など、不動産売却時に発生した費用です。

まとめると「譲渡所得は、不動産の譲渡価格から不動産の購入~売却までにかかった費用を差し引いた、最終的な利益もしくは損失」のことを言います。

そしてここから状況に応じた特別控除を差し引くことで、実際に課税される金額が算出されます。

譲渡所得税は5年以上の所有で税率が低くなる!

譲渡所得税の計算には、不動産の所有期間が非常に重要になります。それは、所有期間によって税金が異なるためです。

この所有期間の判断基準としては、不動産を実際に売却した年の1月1日時点で、その不動産の所有期間が5年を超えているかどうかが基準になります。

5年以上の場合は「長期譲渡所得」5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、それぞれ税率が異なり以下の通りになります。

  • 長期譲渡所得(所有期間5年以上):20%(所得税15%+住民税5%)
  • 短期譲渡所得(所有期間5年以下):39%(所得税30%+住民税9%)

このように、長期譲渡所得と短期譲渡所得では、税額が2倍近く変わってくるため価格と税額の両方を踏まえて、総合的に不利益が出にくい時期を見極めて売買する必要があるでしょう。

所有期間が5年を超える不動産は、税率が半分程度になるため、見極めが大切です。

④登録免許税|かかる場合とかからない場合がある

4つ目の税金は登録免許税です。この税金は、不動産を始めとして、飛行機や会社などの登記や登録に対して課税される税金です。

登録免許税には軽減措置が存在します。なお、この軽減措置を受けるには、以下の要件を満たす必要があります。

  • 住宅の床面積が50㎡以上
  • 自宅として住む住宅であること
  • 取得後1年以内の登記

これらの条件を満たした場合には大幅に減税することが出来ます。

それでは、実際に以下の条件で不動産を売却した場合の譲渡所得税をシミュレーションしてみましょう。

■物件条件

不動産売却価格:5,000万円
不動産購入価格:3,000万円
購入時諸経費:500万円
売却時諸経費:250万円
所有期間:6年

■計算
譲渡所得税=(5,000万円ー3,000万円ー500万円ー250万円)☓15%
=1,875万円☓15%
281,250

シミュレーション結果を見るとかなり高いことが分かるかと思います。

しかし、この金額を全額払うのではなく、条件によっては特例や控除も用意されているので、そちらをご紹介します。

2. 不動産売却にかかる税金の節税ポイント|特例や控除を徹底解説

不動産売却に必要な税金4種類|税金対策や控除を使って利益を多く手元に残そう

不動産にかかる税金は、多様な上に非常に高く制度も複雑です。

しかし、この税金制度にも特例や控除を上手に使うことで、節税をすることが可能なのです。その特例と控除内容を解説します。

居住用の自宅なら「3,000万円特別控除」が使える

控除に関して最も使用されるのが、住居用財産つまりマイホームを売却する時に使用する「住居者用財産の3000万円特別控除」です。

この控除は、マイホームを手放すことを考慮した税負担を軽くする特例で、額も大きいため税金の計算時には必須と言えるでしょう。

この特例は物件の所有期間の長短に関わらず、適応することが可能です。

この控除があるため、マイホームを売却した際の譲渡所得はほぼ0円になることも珍しくありません。

ただしこの特例は、住宅ローン控除との併用が不可能なため、住み替えを検討されている方は注意してください。

10年以上所有は所有すると税率が軽減される

不動産の所有期間が10年を経過した場合にのみ、先述の「3,000万円の特別控除の特例」と併用してこの特例が適用できます。

しかし、この特例もあくまでマイホームを売却することが前提です。そのため、短期的に入居したり、住民票を移しただけの場合は対象にはなりません。

この税率の計算方法は以下の通りです。

課税長期譲渡所得金額が6,000万円以下の場合
「譲渡所得税=課税長期譲渡所得×10%」
課税長期譲渡所得金額が6,000万円以上の場合
「譲渡所得税=(課税長期譲渡所得ー6,000万円)☓15%(税率)」

居住用不動産を買い替えると「買い替え特例」が使える

先述の特例はマイホームを売却した際に適応できる内容でした。

しかし、マイホームを売却するだけでなく、買い替える場合にも特例が存在します。それが、「住居用財産の買い替え特例」です。

この特例は、売ったマイホームの譲渡価格よりも買い替えたマイホームの取得価格の方が高い場合は、利益を繰り延べすることができて税負担をなくすことが出来ます。この特例は、3000万円控除とは併用できませんが、もし課税所得で3000万円を超えた場合でも税負担を軽減することが可能です。

この条件に適応する場合は以下の通りです。

  • 譲渡したマイホームの所有期間が10年以上かつ住居期間が10年以上であること
  • 譲渡価格が1億円以下であること
  • 新しく購入するマイホームの取得が、譲渡した年の1月1日から譲渡した年の翌年の12月31日までであること
  • 確定申告をすること

売却で損をしたら所得税・住民税が軽減

不動産を売却した際に必ずしも得をするとは限りません。万が一損をした際にも税金で一部損失分を取り戻せる制度もあります。

まず不動産を売却した時に、譲渡所得がプラスの場合は所得税・住民税が課されますが、これは様々な特例を使用することで、所得税や住民税を減らすことが出来ます。

一方で、譲渡所得がマイナスになった場合は、その年の住民税や所得税はかかりません。

それだけでなく、売った年のその他の所得と相殺して所得税や住民税を減らすこともできます。

これを「損益通算」と呼びます。さらに売った時の所得よりも譲渡損失の方が大きく、1年で相殺できない場合は、翌年以降の所得からも繰り返して引ける「繰越控除」を利用できます。

この特例は売った年から最長3年間の所得を繰り返して控除できるため、売った年と合わせて最長4年の所得税や住民税がゼロになったり軽減することも可能です。

相続した親の家を売却する時も特例が使える

相続した空き家を売る時

親の家を子が相続した際に一定の条件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を差し引くことが出来ます。

この時の空き家とは、親が自宅として住んでいた住宅で、次の要件を満たした際に適応されます。

  • 1981年5月31日以前に建築されたこと
  • 区分所有登記がされていないこと
  • 相続する直前まで親が一人暮らしをしていたこと

これらの要件を適応した場合にのみ最高3000万円の控除が認められています。

子供が相続した家に住んでいたら受けられる特例がいくつかある

相続によって取得した家を売却する場合、相続した子がその家を自宅として住んでいた場合かそうでないかにより税金の額に違いが出てきます。

どちらも譲渡所得に対して所得税と住民税がかかりますが、子が自宅として住んでいた場合に関しては、住居用財産つまりマイホームとみなされ、これまでの特例を使用することが可能です。

一方、子がその住宅に住居していない場合は特例を受けることは出来ず、所得税と住民税がそのまま課税されます。

3. 売却前に税金を計算して余裕の売却を!

ここまで、不動産の売却時にかかる税金についてまた、適応できる控除の種類を解説してきました。

売却に関する税金は、条件が一つでも異なると適応されなくなり税額が膨れ上がり大きく変動します。

課税譲渡所得が大きくなればなるほど税額も増えていきますので、不動産売却前には課税所得と納税額について、いくら控除することが出来るのか計算した上で、余裕のある売却をしましょう。

不動産売却は、売却金額も全て手元に残るわけでもなく、税金の処理も非常に複雑で日々変化してきています。

ある程度の計算をすることは可能ですが、相続が絡む場合などはさらに考える税金も増えたりします。

正確な税額を知りたい場合は税理士や税務署に相談することが最適でしょう。

自分の状況と照らし合わせつつ、不動産売却を検討されている場合は、この記事を参考にした上で税理士に控除が可能かどうか確認するとよいでしょう。

 

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