不動産を売却する時にも税金がかかる！種類や売却後の確定申告についても徹底解説

不動産を売却する時に、お金が入ってくるだけと思っている方が多いですが、税金がかかることを忘れてはいけません。

税金を支払うタイミングはさまざまで、売却と同時に発生するものもあれば、確定申告の時に支払いとなる税金もあります。

 

居住物件を売却した場合と、相続した物件を売却した場合とでは税金のかかり方は同じではありません。

計算方法や控除のポイントなども合わせてご紹介いたします。

1. 不動産を売却する時にかかる税金を解説

不動産を売却する時の税金にはいくつかの種類があり、計算方法も条件によって異なるケースがあります。

売却する前に、必要となる税金がどれくらい掛かるものなのかわかっておくと安心です。

何も知らないまま売却してしまうと、ちょっとしたことで大きな税金の差が出てしまうこともあるため注意しましょう。

①印紙税

印紙税とは、不動産売買の契約書を交わす際に必要な印紙に掛かる税金です。

その税金は売買する物件の金額によって異なります。

契約書に記載された契約金額	税額
500万～1,000万円以下	1万円
1,000万～5,000万円以下	2万円
5,000万～1億円以下	6万円
1億～5億円以下	10万円

出典：国税庁　印紙税額の一覧表

1通または1冊ごとに必要となるため、同じ契約書が複数となる場合には注意しましょう。

②登録免許税と計算方法

不動産を購入する際に、「私が所有しました」ということを法務局に登記する必要があります。

その不動産を登記する際に必要となるのが、「登録免許税」という税金です。

 

登記免許税の計算方法は、固定資産税評価額に税率（条件に合ったもの）をかけます。

税率は登記の種類別となり、自身の不動産登記がどれに当たるか間違えないようにしましょう。

• 土地の所有権移転登記した場合2.0％
• 住宅用家屋を新築して所有権保存登記した場合0.4％
• 中古住宅等の所有権移転登記した場合2.0％

登記手続きは一般的に司法書士に依頼するため、5～10万くらいの手数料が発生します。

出典：国税庁　登録免許税の税額表

③譲渡所得税と計算方法

登録とは反対に、譲渡した時にも「譲渡所得税」という税金が掛かります。

譲渡取得税は、不動産を保有していた期間によって税率が異なるので覚えておきましょう。

売却した年の1月1日時点を基準とし、保有期間によって「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」があります。

短期譲渡所得

短期譲渡所得とは、売却する不動産が5年以下のケース。

短期譲渡所得の税率は、所得税30.63％+住民税9％＝39.63％です。

長期譲渡所得

長期譲渡所得とは、売却する不動産が5年を超えたケース。

長期譲渡所得の税率は、所得税15.315％+住民税5％＝20.315％と、短期譲渡所得税に比べて格段に低くなります。

出典元：国税庁　土地や建物を売ったとき

④消費税

不動産の売却にはいろいろな税金がかかりますが、消費税も忘れてはいけません。

中古物件の場合、個人間での取引となるため物件価格そのものには消費税はかからないのですが、手数料には消費税がかかります。

仲介手数料や司法書士手数料には消費税がかかり、個人ではなく法人の場合には建物の消費税が発生。

土地は非課税のため、個人法人どちらの場合でも消費税はかかりません。

2. 不動産売却後の確定申告方法

不動産を売却してひと安心…と言いたいところですが、譲渡所得がある場合には確定申告も必要。

確定申告を終えて、不動産売却の税金手続きが完了となります。

確定申告に関わる大切なポイントを覚えておきましょう。

確定申告が必要となるケースとは

確定申告が必要となるケースは、不動産の取得費が購入額や諸経費を差し引いてプラスとなった場合になります。

その売却益は課税譲渡所得とされ、税金を納めることが必要です。

確定申告に必要な書類

確定申告には多くの書類が必要になるので、事前に準備しておくと安心です。

• 戸籍の附票（売却後2か月経過後に発行されたもの）
• 取得時と売却時の売買契約書（写し）
• 取得時と売却時の仲介手数料の領収書（写し）
• 取得時と売却時のその他登記費用等諸経費の領収書（写し）
• 売却した不動産の全部事項証明書
• 源泉徴収票

確定申告はいつ行うのか

確定申告は不動産売却をした翌年の、2月半ば～3月半ばの定められた期間で行います。

（期間は年によって異なります。）

忘れて期限を過ぎてしまった場合、延滞税等のペナルティーが発生するため、注意しましょう。

自宅マンション売却の場合は減価償却に注意！

減価償却とは、資産を取得するのにかかった金額を「法定耐用年数」に従って、その期間中必要経費として計上する手続きのこと。

事業用に関わる減価償却ですが、例外的に不動産に関しては居住用物件にも用いられます。

不動産のうち、建物は築年数と共に劣化していくため、価値が減少すると考えられるからです。

減価償却の計算方法

減価償却費の計算は、主に定額法と言われる計算で算出されます。

定額法とは、対象金額を耐用年数で均等に割ることで、年々同額を償却していく方法。

マイホームの売却・買い換えをする際に利用できる特例一覧

不動産の売却には支払う税金ばかりではありません。

マイホームの場合には、売却や買い換えの際に利用できる特例があります。

上手く特例を活かして節税をしましょう。

譲渡益が出た売却｜3,000万円特別控除

マイホームを売却して譲渡益が出た場合には、所有期間には関係なく最高3,000万円を譲渡所得から控除されます。

譲渡益が出た売却｜10年超所有軽減税率の特例

10年以上所有したマイホームで譲渡益が出た場合には、長期譲渡所得よりも低い税率で計算することができます。

条件は10年以上の保有期間であり居住用であること。

3,000万円特別控除との併用は可能ですが、その他の特例との併用はできません。

譲渡益が出た買い換え｜特定居住用財産の買換え特例

マイホームを令和元年12月31日までに売却して、買い替えている場合には、課税を将来に繰り延べることが可能になります。

売却した年で譲渡益への課税をするのではなく、買い替えたマイホームを将来売却する時まで繰り延ばす特例です。

譲渡損が出た売却｜特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

譲渡は利益が出る場合だけでなく、損失が出る場合もあります。

令和元年12月31日までに譲渡損が出た場合には、給与所得や事業所得などから控除することが可能。

その年分だけで控除しきれなかった場合は、譲渡年の翌年以降3年間まで繰り越し控除ができます。

譲渡損が出た場合｜マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

マイホームを令和元年12月31日までに売却して、買い換えのマイホームを購入した場合にも、給与所得や事業所得などから控除することが可能です。

通常の譲渡損の特例同様、控除しきれなかった場合は、譲渡年の翌年以降3年間まで繰り越し控除ができます。

 

その他買い換え特例や適用条件については以下の記事で詳しく解説しています。

相続した不動産を売却した時に利用できる特例一覧

相続した不動産を売却する時にも特例があります。

相続してから売却するまでのケースによって、特例が異なるので注意しましょう。

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

令和5年12月31日までに相続した不動産を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円まで控除が可能です。

被相続人が居住用としていた建物のみが対象となります。

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続を申告してから翌日以後3年以内に、相続した不動産を譲渡した場合、一定金額を譲渡資産の取得費に加算できます。

3. 法人名義・法人所有の不動産売却について解説

法人名義や法人所有の不動産を売却する場合は、個人の売買と異なり税金の関わりが大きく変わります。

個人の税金と間違えないように覚えておきましょう。

個人との収益との考え方の違い

法人の場合は個人のように、給与、雑所得などが分かれてないため、全ての収入に合算しなくてはいけません。

法人は事業所得も不動産の売却益も、経費も一括りにまとめて税金を計算します。

法人税率は何で決まる？

法人税率は株式会社や組合など、法人の種類によって異なり、資本や取得金額によって優遇措置がとられるケースがあります。

法人が不動産を売却した場合の流れ

法人の場合、不動産の売却日は引き渡した日となります。

売却した後の税金処理に注意が必要で、印紙代や仲介手数料など税金がかかる種類を控えておくと良いでしょう。

法人化で節税になる？ 個人から切り替えるタイミング

法人化する理由として大きいのが「節税」です。

但し、法人の場合は法人税も掛かるため、一概に法人が良いというわけではありません。

個人と法人では税率が異なり、切り替えるタイミングとなる課税所得が900万円とされています。

下記が個人の税率です。

課税所得額	税率
～195万円以下	5％
195万円超～330万円以下	10％
330万円超～695万円以下	20％
695万円超～900万円以下	23％
900万円超～1,800万円以下	33％
1,800万円超	40％

出典元：国税庁　所得税の税率

普通法人の場合の税率はこちらです。

課税所得額	税率
800万円以下	約15％
800万円超	約23.2％

法人の場合は、この税率以外に約7万円の住民税が掛かります。

出典元：国税庁　法人税の税率

 

個人と法人の税率を見てわかるように、900万円のラインで個人の税率が高くなってしまいます。

但し、個人の場合は給与所得や控除などもあるため、人それぞれ変わってくるので注意しましょう。

法人の不動産売却には消費税がかかる

法人が不動産売却をする場合には消費税が発生するため、注意すべきポイントです。

消費税は建物に掛かってくるもので、土地の購入や売却には消費税がかかりません。

そのため売却価格の内、建物代がいくらで、土地代がいくらという割合を把握しておく必要があります。

4. 不動産売却に不安がある場合はプロに相談してサポートしてもらおう

個人でも法人でも、不動産の売却には税金がつきものです。

初めて不動産の売却をする方は、知識がないと確定申告等で予想以上に税金が掛かってしまうケースもあります。

不動産の売却をする前に、税金の知識を身に付けて、どの方法が一番適しているかシミュレーションをしておくと良いです。

税金で失敗することがないよう、うまく不動産を売却しましょう。

 

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