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不動産を売却した時は確定申告は必要?|確定申告の種類と方法を紹介!

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東京オリンピックやアベノミクスの影響もあり、不動産価格は高騰しているので不動産を売却する人も増えています。

特に、リーマンショック後の不動産価格が値下がりした時期に購入していた人は大きな利益が出るケースも。

不動産を売却して利益が出た場合は、確定申告する必要があります。

売却益というと投資用という感じがしますが、居住用の不動産を売却した場合も同様に確定申告が必要です。

しかし、初めての確定申告の場合だと「確定申告とは何か」「申請方法はどうすればいいのか」「損が出た場合は確定申告する必要はないのか」など疑問も多いはず。

今回は、不動産を売却した時に必要となる確定申告の種類と方法についてご紹介します。

Index

1. 確定申告について

サラリーマンの場合は、給与所得から会社に源泉徴収され所得税を支払っており、年末調整でその年度の控除や所得税の過不足を計算してくれます。

しかし、不動産の売却益など給与所得以外の収入があった場合は、自身で確定申告をして所得税を納税する必要があります。

では、確定申告とはどういった手続きのことを言うのでしょうか。

確定申告って何?

サラリーマンの場合は、年末調整でその年に払う所得税の過不足額の精算などを会社がしてくれます。

しかし、賃貸経営の家賃収入や不動産売却、最近なら広告収入などで利益が出ると自分自身で確定申告をする必要があります。

確定申告とは、毎年1月1日~12月31日の期間の所得に対する税金の額を計算して、税金を納税するための手続きです。

ここで支払う税金とは、所得税及び復興特別所得税。

確定申告をするには、確定申告書や決算書などの必要書類をそろえて、翌年の2月16日から3月15日までに最寄りの税務署に申告を行い、税金の支払いをしなければなりません。

確定申告しないとどうなってしまうのか?

では、申告期限の3月15日までに確定申告の手続きをしないとどうなるのでしょうか。

例え故意でないにしても、確定申告の申告期限を過ぎてしまうと延滞税や無申告加算税の支払いなど罰則が課せられます。

期限から2週間以内に自主的に申告して全額納付すれば延滞税を支払わなくてもいいケースもあるので、遅れた場合でも早い対応が重要。

又、故意に税金を免れようとした場合は、ほ税という犯罪になり、5年以下の懲役もしくは500万円以下の罰金、または、その両方の重い刑になります。

確定申告は、申告期限内に遅れないように早めに準備しましょう。

2. 不動産を売却した場合、確定申告はしないといけないのか?

投資用、居住用の不動産を売却した場合、利益の有無に関係なく確定申告が必要なのでしょうか。

 

不動産の売却により利益がある場合については確定申告が必ず必要ですが、損失の場合は確定申告はしなくても問題ありません。

しかし、損失が出た場合は確定申告することで還付を受けられるなどメリットがあることも。

不動産の売却により利益がある場合について

不動産の売却により利益がある場合は、確定申告をして納税しないといけません。

この利益については、他の所得と分離して、所得税、住民税が課税されます。

所有期間によって短期譲渡所得、長期譲渡所得に分かれ、税率が大きく変わります。

不動産の売却により損失がある場合について

不動産の売却により損失がある場合は、確定申告をする必要はありません。

しかし、不動産の売却による損失は、その年度の給与と損益通算することができるので税金を安くすることも可能です。

その年度で損失の控除ができない場合は、個人の場合だと最大3年間繰り延べすることができます。

居住用の不動産を売却する場合について

投資用の不動産だけでなく、居住用の不動産でも利益が出ると確定申告が必要です。

居住用の場合は、利益がある場合だけでなく損失がある場合も確定申告することで特別控除が使えるケースも。

居住用の不動産を売却する場合は、どういった特別控除が使えるか調べておくと良いでしょう。

3. 不動産を売却した場合の確定申告には2種類ある

不動産を売却した際には、利益が出た場合は譲渡所得、損失が出た場合は譲渡損失になり、それぞれ2種類の確定申告があります。

譲渡所得があった場合は、居住用であれば様々な特例によって税金を控除することができたり、譲渡損失が出た場合は、不動産売却の損失を損益通算・繰越控除出来る特例が使えます。

譲渡所得があった場合、譲渡損失が出た場合の確定申告における提出書類や方法の違いについて詳しく見ていきましょう。

①譲渡所得があった場合の確定申告について

では、不動産の売却益はどのように計算すればいいのでしょうか。

不動産の売却益は、売却価格-(取得費+諸経費)で計算され、利益が出た場合は譲渡所得となります。

譲渡所得税って何?

譲渡所得から特別控除を引いたものが譲渡課税所得となり、これを元に所得税を計算して確定申告をして納税します。

譲渡所得税は、不動産の保有期間によって変わります。

譲渡所得の確定申告に必要な書類について

確定申告の申請書類は、税務署で取得できます。
他にも、確定申告の申請書類に添付する書類は自分で準備が必要です。

税務署で取得する必要がある書類

  1. 確定申告書B様式
  2. 分離課税用の確定申告書
  3. 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)、青色申告の場合は、所得税青色申告決算書
  4. 添付書類台紙(源泉徴収票や各種控除に必要な書類などを貼り付ける)

確定申告申請書類に添付する書類

  1. 不動産売却時の売買契約書
  2. 不動産購入時の売買契約書
  3. 仲介手数料や印紙代などの領収書

譲渡所得税を計算する方法について

まず、課税所得税の対象になる課税譲渡所得を算出し、保有年度によって変わる課税所得税の税率を乗じて計算します。

課税所得税=課税譲渡所得×課税所得税の税率

譲渡した年の1月1日現在において、所有期間が5年以下の場合は短期譲渡(所得税30%住民税9%)、5年を超える場合は長期譲渡(所得税15%住民税5%)となります。

マイホームを売却した時の3,000万円の特別控除の特例について

居住用のマイホームを売却して利益が出た場合は、一定の条件を満たすことで保有期間に関係なく、譲渡所得から3,000万円の特別控除を受けることが可能です。

では、どういった要件を満たせば特別控除を受けることができるのでしょうか。

特別控除を受けるための要件としては、

  • 自分が居住用として使っていた不動産
  • 売主と買主が婚姻関係、親族関係など特別な関係にないこと
  • 売却年度から過去2年間のうちに同様の特例を使った、譲渡所得の損失など他の特例を使用していないこと

手続きについては、確定申告をする際に確定申告に必要な書類と売却した日から2ヶ月後に取得できる住民票除票を添付して提出してください。

3,000万円の特別控除の特例を使う場合の譲渡所得税の計算は下記の通りです。

譲渡所得税=(課税譲渡所得―3,000万円)×譲渡所得税の税率

不動産の所有期間が10年以上となる場合の軽減税率の特例について

不動産の所有期間が10年以上になると軽減税率の特例を受けることができます。

この特例は、3,000万円の特別控除と一緒に使うことができるので忘れずに活用しましょう。

軽減税率の特例を使う要件としては、居住用として10年以上所有した不動産の売却となっており、申請するには確定申告時に売却した不動産の謄本の提出が必要にあります。

軽減税率については、6,000万円を基準として適応される税率が異なります。

・課税長期譲渡所得金額が6,000万円以下の場合

譲渡所得税=課税長期譲渡所得☓10%(税率)

・課税長期譲渡所得金額が6,000万円以上の場合

譲渡所得税=(課税長期譲渡所得−6,000万円)☓15%(税率)

不動産を売却後に、住居用の不動産を購入した場合の買換えの特例について

所有していた不動産を売却後に、住居用として新たに不動産を購入した場合は買換えの特例を使うことができます。

ただし、売却した不動産、新たに購入する不動産それぞれに一定の要件を満たす必要ありますので使う際は注意してください。

売却した不動産の要件

  • 売却した年の1月1日において、所有期間が10年以上
  • 居住期間が10年以上
  • 売却価格は1億円以内

新たに購入した不動産の要件

  • 床面積が50㎡以上
  • 築年数25年以内または耐震住宅 土地面積が500㎡以下
  • 前の不動産が売却した年の前後3年の間に取得した不動産

②不動産売却によって譲渡損失が出た場合の確定申告について

不動産の価格が下落してしまい、不動産を売却した際に残念ながら譲渡損失が出る場合があります。

譲渡損失が出た場合も、一定の条件を満たせば確定申告をすることで損益通算や繰越控除が出来る特例を使えるケースがあります。

事業所得や給与所得と損益通算することで節税効果も期待できるので、譲渡損失が出た場合は要件を満たしているかどうかチェックしましょう。

住居用の不動産を買い替えする時に不動産売却の損失を損益通算・繰越控除出来る特例について

新しい住居用不動産を買って引越しする場合、売却した不動産に譲渡損失が出た場合は、損益通算・繰越控除ができる特例を使うことができます。

この特例では、譲渡損失が出た年の他の所得と譲渡損失を損益通算することで税金を安くすることができ、その年で控除出来なかった場合は翌年より3年間繰越控除が可能です。

住宅ローン控除との併用ができるのはうれしいですね。

ただし、特例を使うことができるのは、所得の合計が3,000万円以下の年度のみなので注意が必要です。

下記の条件を満たしていれば特例の対象となります。

譲渡損失が出た不動産

  • 個人が所有期間5年以上の住居用の不動産であること

買い替えた不動産

  • 個人が居住用として使用している部分の床面積が50平方メートル以上であるもの
  • 譲渡損失が出た不動産を売却した前後3年間のうち購入すること
  • 買い換えた不動産を取得した年の年末、または繰越控除の特例の適用を受けようとする年の年末において、買い換えた不動産の住宅ローン(償還期間10年以上)があること

手続きには、確定申告に必要な書類と譲渡損失が出た不動産の謄本、売買契約書、住民票の除票、買い替えた不動産の謄本、売買契約書、その年の年末の住宅ローンの残高証明書、住民票が必要になります。

一定の条件が必要になる!特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例について

居住用の不動産を売却して譲渡損失が出た場合は、損益通算・繰越控除の特例を使うことができます。

この特例は、買い替えが条件ではなく、売買契約を締結した日の前日時点の譲渡損失が出た不動産に償還期間10年以上の住宅ローンがあることが条件です。

買い替え特例と同様に、譲渡損失が出た年の他の所得と譲渡損失を損益通算でき、その年で控除出来なかった場合は翌年より3年間繰越控除が可能で、所得の合計が3,000万円以下の年度のみ使用できます。

ただし、不動産の売却価格が住宅ローンの残高を下回った場合は、「住宅ローンの残高—売却した価格」が限度額となるので注意して下さい。

手続きについては、確定申告に必要な書類にきちんと記入して提出すればよいので、別途自身で準備する書類はありません。

4. 確定申告の申請期間について

確定申告の申請期間については、不動産売却の翌年の2月16日〜3月15日の1ヶ月間、提出時の納税地の税務署長に提出する必要があります。

納税地とは、居住地又は住所地のことです。

申告期間を過ぎてから申告した場合は期間後申告となり、確定申告によって必要な税金の他に無申告加算税が追加されますので必ず期間内に申告しましょう。

5. 確定申告をする方法について

個人の場合は、確定申告を自分でする人が多いと思います。

確定申告というと難しいというイメージがあり、税務署に行って色々と税務署職員に聞きながら苦労して確定申告をしたという経験をお持ちではないでしょうか。

特に、初めて不動産を売却したり、年度末は仕事が忙しく平日に中々時間が取れない方にとっては非常に面倒な作業です。

確定申告は自分でする以外に方法はないのでしょうか。

確定申告には2つの申請方法がある

確定申告を申請する方法としては、「自分でする」「税理士に依頼する」2つの方法があります。

自分ですれば無料ですが、税理士に依頼すると費用が発生します。

確定申告は、継続的に投資や副業をしている場合は別ですが、人生の中で何度も申告することはありません。

わざわざ費用をかけてするのももったいないと思われる方が多いのも事実です。

時間が無い場合や面倒な場合は税理士に頼む方法もある

確定申告をするためだけに会社を休んだり、確定申告の準備で休日を取られるのは困るという方もいると思います。

そういった場合は、税金のプロである税理士に頼むのもひとつの方法です。

個人の確定申告の場合は、帳簿を作成すれば数万円〜、すべて任せる場合は10万円程度。

費用はかかっても税理士に頼んだ方が効率が良いケースもあるので、状況に応じて利用すると良いでしょう。

個人の確定申告レベルであれば、税理士によって仕事に大きな差はありません。

市役所の無料相談の担当税理士にそのまま依頼してもいいですし、インターネットでも簡単に調べることができます。

確定申告を自分で申請する方法について

確定申告を自分で申請するには、書類を作成して税務署の窓口に提出する、e-Taxで申請するといった方法があります。

書類を作成して税務署の窓口に提出する場合、書類は税務署で入手することもできますが、パソコンで作成することも可能です。

国税庁のホームページ「確定申告書当作成コーナー」(https://www.keisan.nta.go.jp/h29/ta_top.htm#bsctrl)を使うと非常に便利です。

不明な点がある場合は、無料相談や税務署職員に聞くと丁寧に教えてくれます。

e-Taxで申請する場合は、電子証明書の取得やICカードリーダーの購入などが必要になります。

1度しか確定申告しないのであれば、費用をかけてe-Taxで申請するメリットはほとんどありません。

しかし税務署に行かなくても確定申告ができるので、毎年確定申告する場合は非常に便利です。

確定申告の流れを知ろう

確定申告をする流れは、およそ以下の通りです。

  1. その年度に譲渡所得があるかないか確認する
  2. 譲渡所得がある場合は譲渡所得税を計算する
  3. 確定申告に必要な書類を準備する
  4. 確定申告書の作成
  5. 税務署に確定申告書、その他必要書類を提出

課税譲渡所得がある場合、マイナスの場合でも特例や控除が使えるかどうか確認し、使えるのであれば別途書類の準備をしましょう。

6. 不動産売却をしたら、利益がある場合も損失がでても確定申告はしておこう!

不動産を売却し、利益が出たら確定申告をしなければいけませんが、損失が出た場合は法律上は確定申告する必要はありません。

しかし損失が出た場合でも確定申告をすることで、給与収入と損益通算することができ、損失は繰越控除も可能になります。

確定申告は税金を収めるだけだと思っている人も多いとは思いますが、居住用の不動産を売却した場合など特別控除や軽減税率を使うことで節税することができます。

不動産を売却した際は、利益が出た場合も損失が出た場合もきちんと確定申告はしておきましょう。

 

不動産投資の確定申告については以下の記事を参考にしてみてください。

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2018.04.17

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