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不動産投資でローンの残債があっても売却できるのか?|売却方法を簡単解説!

不動産投資では投資物件の購入から売却までをトータルして、成功かどうかの判断をします。

しかし、一般的に投資物件の購入には注力しても、売却までは考えていないという人が少なくありません。

売却で失敗するとせっかくの運用が台無しです。

 

投資物件を売る状況とは買い替えなどの前向きなケースもあれば、経営が上手くいかないような後向きのケースもあるでしょう。

特に経営に行き詰まった時に売れなくて現金化できないようでは死活問題になります。

 

そこで、今回は売却のノウハウについて紹介しましょう。

なかでも、金融機関から融資を受けたローンの残債がある場合の物件の売却について詳しく解説します。

1. ローンの残債があるのに投資物件は売却できるのか?

ローンの残債があるのに投資物件は売却できるのか?

不動産投資では、必ず成功するとは限りません。

思ったほど利益が出なくて他の物件に買い替えたい時もあれば、運用の失敗により早急に売却して現金化しなければならない時もあるでしょう。

ところで、ローン残債のある物件を売却することができるのでしょうか?

ローンの残債がある場合でも売却は可能?

結論からいうと残債のある物件でも売却は可能です。

ただし、ローンの残債があると一定のルールに従った方法で処理をしなければいけません。

一般的には、売却代金でローンの残債を清算するのが条件になります。

ローンの残債が無い場合

ローンの残債が無ければ何の問題もありません。

他に支払うべき債務がなければ、売却した物件の代金はすべて自分の手元に残ります。

手にした代金を別の投資物件の頭金とすることもできれば、その他の事業資金として利用することもでき使い道は様々でしょう。

ローンの残債が売却金額を上回る場合

ローンの残債が売却代金を上回るようなケースは、自己資金を用意しておかなければいけません。

なぜなら、残債を支払わないと、金融機関の抵当権を抹消できないからです。

一般的に抵当権が設定された物件を売ることはできません。

買い替えを予定しているのであれば「買い替えローン」を利用することが可能ですが、返済額に売却した物件の残債が含まれるので月々の負担は重くなるでしょう。

物件を売却するタイミングが重要

投資物件は出口戦略として売るタイミングを押さえておく必要があります。

一般的には、予定していた利益が見込めなくなった時が売り時でしょう。

空室の長期化や家賃相場の下落により、維持管理のための費用が持ち出しになるような場合です。

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2019.02.28

2. 不動産の売却方法は3種類

不動産の売却方法は3種類

不動産の売却方法には、売却時の状況に応じて「通常売却」「任意売却」「競売」の3つの種類があります。

一般的に不動産投資に失敗した場合、任意売却や競売という売却方法になることが少なくないでしょう。

通常売却

通常売却とはローンを完済できる売却方法のことです。

物件の売却代金が残債を上回っていれば、代金で残債を支払うことができます。

また、売却代金が残債を下回っていても差額を自己資金で支払うことができれば問題ありません。

任意売却

任意売却では、物件の残債が売却代金を上回っていても、抵当権を抹消することができます。

残債のうち、売却代金で支払えない金額を分割で返済していくのです。

一般的に市場価格での売却や売主の意思による売却ができます。

競売

競売は裁判所により実行されるため、売主が意思をはさむ余地はありません。

競売価格は市場価格の60%程度まで下がるのが一般的でしょう。

もちろん、残債と競売代金との差額を負うことになります。できれば、任意売却を選択したいものです。

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2019.03.15

3. 残債を残さないためには不動産投資の経営状況を把握するのが重要

残債を残さないためには不動産投資の経営状況を把握するのが重要

投資物件の売却は、出口戦略として検討しておかなければいけません。

そのためには、不動産投資の経営状況を把握しておくことがポイントになります。

残債を残さないためには、収支を意識した運用が必要です。

債務償還年数について知る

債務償還年数とは、簡単にいうと何年でローンを完済できるかという意味です。

具体的には、投資物件から得られる収益をすべて返済に充てたとして返済できる年数になります。

したがって、25年ローンだから25年で返済するというのではありません。

計算式は複雑なのですが

「債務償還年数=(有利子負債残高※1-運転資金※2)÷キャッシュフロー※3」

になります。

※1…短期借入金+長期借入金+社債+割引手形−預金
※2…売掛金−買掛金+受取手形−支払手形+在庫
※3…経常利益+減価償却費

債務償還年数は、10年以内を目指すのが理想ですが、15年くらいが一般的でしょう。

長くても20年以内には償還するようにしてください。

残債利回りを計算する

残債利回りとは、運営の安定度を計るための数値です。

残債利回り=家賃収入÷残債×100」で計算し、数値が20%以上を目標にするのですが15%以上であれば良好だといえます。

10%以内であれば、実質利回りによる収支をチェックする必要があるでしょう。

残債利回りを確認した方が良い理由

債務償還年数は、減価償却期間を短くして減価償却費の計上を大きくすると良好な数値になります。

したがって、帳面上は減価償却費と減価償却期間の設定により債務償還年数は変わるのです。

しかし、残債利回りに減価償却費の計算はありません。

残債利回りで注意したいポイント

残債利回りで注意したいポイントとして、融資金利との関係では「残債利回り=利回り-金利」くらいのバランスを意識しておきましょう。

長期に渡る返済期間であれば、減価償却期間が終了してから、どれくらい返済期間があるのかも確認しておいてください。

また、空室リスクとの関係にも注意しましょう。運用する戸数が多いほど空室リスクを軽減できるので、残債利回りの安定性も向上します。

4. 不動産を売却する場合の注意ポイント

不動産を売却する場合の注意ポイント

不動産投資で出口戦略としての売却を検討するには、売却価格を知ることが欠かせません。

いくらくらいで売れるのかを知り、現在の投資物件の収支状況とのバランスを確認してから売却することになります。

投資物件を売却する時は複数の業者に見積もりする

投資物件を売却する時には、複数の不動産業者に見積もりを依頼してください。

なぜなら、業者により、売却が得意な物件や苦手な物件があるからです。

実績のある物件であれば、独自の流通ルートを持つなど、高く売れる可能性があります。

損失を出し続ける前に早めに売却する

不動産投資では、損失を出し続けないというのがポイントでしょう。

収益の落ち込みがあれば、売り時を見極めるのも運用のコツになります。

長期間損失を出し続けると不良物件とみなされるため売却が難しくなるのです。

5. 少しでも高く不動産を売却する方法

少しでも高く不動産を売却する方法

不動産投資では投資物件の購入から売却までを含めて成否を評価することになります。

つまり、賃貸により家賃収入を得たとしても、売却損のほうが上回れば投資した意味がありません。

したがって、少しでも高く売らなければならないのです。

信頼できる不動産会社であっても任せきりにしない

不動産投資では、信頼できる不動産会社を選べるかどうかで明暗が分かれるといわれます。

しかし、信頼できるパートナーに依頼したからといって任せきりにしてはいけません。

売却価格や時期など、不動産会社としっかりコミュニケーションを図ることが大切です。

売却物件の地域の状況を把握する

売却物件の所在するエリアの賃貸需要を把握しなければいけません。

購入する側が何に魅力を持つのかを調査して、物件に該当する部分をセールスするのです。

仲介業者は大手企業よりも地域密着型の中小企業のほうが、詳細な情報を持つケースも少なくありません。

売却物件の魅力をあげる

投資物件を売却するためには、セールスポイントを積極的にアピールしてください。

購入者目線での簡単なメンテナンスがポイントです。

たとえば、目に付きやすい水回りをハウスクリーニングで清潔にするだけでイメージが向上するでしょう。

住宅の診断を受ける

ホームインスペクター(住宅診断士)と呼ばれる有資格者により、物件の劣化を調査するのも売却には有効です。

購入者にとって中古物件の購入には瑕疵(欠陥)に対する不安があるので、軽減することができるでしょう。

売主としても診断をアピールできます。

買い手に好印象を与えるように清潔に保つ

買い手はお客さまだというイメージを持って対応しましょう。売主のセールス力が売却を左右するのです。

売却のためには第一印象がポイントだといわれます。

清潔感の無い物件が好印象を与えるとは考えにくいです。

まずは、清潔にすることから始めましょう。

6. 損失を出し続ける前に早めに対処することが必要

不動産投資では、購入した物件のローンが残っていても売却することができます。

損失を出し続ける前に早めに売却などで対処することが必要です。

売却するためには残債が残らないように不動産投資の経営状況を把握し、収支を意識した運営がポイントになります。

不動産投資について、疑問や不安があれば解決してからスタートしましょう。

不動産取引には専門家の知識が必要なケースが少なくありません。

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