不動産売却の見積もりを依頼する前に|自分に合った査定サービスを選ぼう

不動産を売却するときには「査定」という、見積金額の算出からスタートします。

不動産を高く早く売却するには、優良な不動産会社の選定が重要であり、その優良な不動産会社の選定は査定額から判断するしかありません。

そのため、査定をきちんと行うことは、不動産を高く早く売るためには非常に重要と言えるでしょう。

しかし、査定には色々な種類があり、それぞれメリット・デメリットが異なります。

まずは、査定とは何か?どんな種類があるか?それぞれのメリット・デメリットは何か?という点を理解する必要があります。

その点を踏まえた上で自分に合った査定サービスは何かを考え、査定をスタートさせるのです。

査定は不動産売却において重要なフェーズなので、きちんと理解してから始めることが大切です。

1. 見積もりってどう出すの?|査定の方法

まず、そもそも不動産価格の見積もりをどうやって算出するかを解説していきます。

不動産の査定は目的や物件によっても違いますし、不動産会社によっても査定価格は異なります。その理由を理解しておきましょう。

査定方法は目的や物件によって違う

不動産売却の査定は、主に以下3つの方法があります。

  • 取引事例比較法
  • 原価法
  • 収益還元法

結論からいうと、取引事例比較法が一般的に利用される査定方法です。

原価法は主に一戸建ての査定時に利用しますが、あくまで取引事例比較法の参考程度にとどまります。

また、収益還元法は「その物件でいくら収益が上げられるか?」という点から逆算しますので、投資用物件に利用される査定方法です。

個人の住宅売却の査定方法

さて、前項のように一般的には取引事例比較法が利用されるので、個人の住宅売却時も取引事例比較法がメインになります。

取引事例比較法で査定する流れは以下の通りです。

  • 似たような条件の物件を探す
  • 項目ごとに点数を付ける
  • トータルで計算する

似たような条件の物件を探す

まずは、エリア、駅距離、築年数、広さ・間取りなど、似たような物件の成約事例をピックアップします。

その似たような物件の成約事例(取引事例)をもとに査定額を計算するので、「取引事例比較法」という名称なのです。

項目ごとに点数を付ける

次に、以下のような項目ごとに点数を付けます。

  • 交通利便性
  • 施設利便性(商業や医療)
  • 自然環境(公園の数など)
  • 住環境(陽当たりや眺望など)
  • 将来不安(目の前の建物)

要は、その不動産が第三者から見て魅力的かどうか?を点数化するということです。

これは、前項でピックアップした事例のほかにも、「現在売り出している物件」などと比較しながら点数を付けていきます。

トータルで計算する

取引事例をピックアップして項目ごとに点数を付けたら、最後は以下の計算式に当てはめて査定額を算出します。

事例物件の平米単価×(査定物件の評点÷事例物件の評点)×査定物件の面積×流動比率

流動比率とは、その不動産が売りやすい状況かどうかという点で変わります。

たとえば、「競合物件が多い」や「広さがニーズに合わない」などであれば、たとえば流動比率は0.95などにして査定価格を下げます。

一方、「人気の立地」や「競合が少ない」などの状況であれば、流動比率は1.05などにして査定価格を上げるというわけです。

不動産会社によって査定価格は異なる

さて、上述したように、取引事例比較法を利用して査定額を算出するので、一見どの不動産会社も同じ査定額になる気もします。

しかし、実は不動産会社によって査定価格は異なるのです。というのも、不動産会社によって以下が異なるからです。

  • ピックアップする事例
  • 事例との比較
  • 項目ごとの点数
  • 流動比率
  • 不動産業者の得手不得手

このように、査定価格を算出する色々な要素が、不動産会社によって異なってきます。

仮に、不動産会社が「売却実績の多いエリア」であれば流動比率は上がるかもしれませんし、営業マンによって項目ごとの点数は異なります。

そのため、不動産会社によってそれぞれの数値が違い、計算式が同じだとしても異なる査定結果になるというわけです。

2. 見積もりを依頼する前に|自分でできる調査2つ

さて、そんな査定依頼をする前に、自分で相場を調べておきましょう。

その方が、査定額の精度が高いかどうかのジャッジがしやすいので、不動産会社の見極めがしやすくなるからです。

自分で相場を調べる方法は以下の2つの方法になります。

近隣物件の相場を調べる

近隣物件の相場価格を調べるときは、土地総合情報システム※を利用するのがおすすめです。

土地総合情報システムは、国土交通省が成約者に向けて実施したアンケートをデータ化しているので、実際に成約した事例を調べることができます。

土地総合情報システムの使い方は以下です。

  • 調べたい地域を選択
  • 検索条件を指定(調査年など)
  • 物件価格を確認する

土地総合情報システムなら、指定したエリアが地図化されます。

そのため、地図上でクリックすると、そのエリアの成約事例が表示されるという仕組みです。

ただし、全ての成約事例が掲載されているわけではなく、不動産会社が見ているデータとは異なります。

そのため、あくまで参考価格として認識しておきましょう。

※土地総合情報システム
http://www.land.mlit.go.jp/webland/

公示価格・路線価を調べる

次に、公示価格と路線価を調べるという方法です。公示価格とは、国土交通省が指定した不動産鑑定士が、指定されたポイントの地価を算出して公表します。

一方、路線価とは不動産の相続税の基になる、相続税評価額を算出するときに利用する指標です。

どちらも、その不動産が客観的にどのような評価をされているかが分かります。

公示地価は、前項と同じく土地総合情報システム※で調べることができ、路線価は路線価図※で確認することが可能です。

ただ、こちらも前項と同じくあくまで対外的な不動産価値を見る、参考価格として認識しておきましょう。

※土地総合情報システム
http://www.land.mlit.go.jp/webland/

※路線価図
http://www.rosenka.nta.go.jp/

3. 見積もりには2種類ある|どちらがいいの?

さて、査定価格の概要、そして相場価格の調べた方が分かったところで、次は実際に見積もり(査定)する方法について解説します。

査定には簡易査定(机上査定)と訪問査定(実査定)があり、その違いを理解することが重要です。

①簡易査定|机上査定とは

簡易査定とは、別名「机上査定」の名前の通り、実際に物件を見学せずに机の上で査定することです。

具体的には、上述した「取引事例比較法」を利用して、周辺物件の成約価格などから査定額を提示します。

机上査定したからといって「必ず売る」というわけではないので、売るかどうか迷っている人にもおすすめの査定方法になります。

むしろ、簡易査定の金額を見て、売るか売らないか判断するという選択もあります。簡易査定をする場合は、以下の情報が必要です。

  • 物件の住所
  • 物件の種類(マンション、一戸建てなど)
  • 物件の現状(居住中、空室)
  • 専有面積および間取り
  • 築年数

上記の項目に関しては不動産個別で異なります。

また、正確な広さや築年数が分からず、大体の広さや築年数でも簡易査定を行うことは可能です。

査定結果の報告はこちらも不動産会社によりますが、大体1~2営業日ほどで連絡してくれます。

②訪問査定|実査定とは

訪問査定は、実際に物件の外観、室内を見てから査定額を算出する方法です。

一般的には机上査定を行った後に訪問査定を行いますが、場合によってはいきなり訪問査定を選択することも可能です。

簡易査定を行ったあとに訪問査定をするときは、簡易査定で算出した査定額を訪問査定で精査するようなイメージです。

訪問査定は、30分から長いと1時間ほどかかるときもあります。

訪問査定も机上査定と同様、「訪問査定=物件を売る」というわけではありません。

しかし、時間も手間もかかるので、ある程度売却の意思が固まってから行うことをおすすめします。

逆に言うと、売ることが確定しているなら、机上査定はせずに訪問査定した方が効率は良いと言えるでしょう。

4. 「無料」「有料」査定のメリット・デメリット

査定には、無料査定と有料査定があります。

結論からいうと、個人が不動産を売却するときは、ほとんどの場合が無料査定を利用するので、有料査定を選択するケースは非常に少ないです。

無料査定

通常、「不動産を売りたいから査定する」となると、不動産会社に査定依頼します。その際の査定料は基本的には無料です。

メリット

無料査定のメリットは以下の点です。

  • 手軽に依頼できる
  • すぐに結果が分かる

まず、無料ということもあり手軽に依頼できます。

上述したように、物件を売るかどうか迷っている状態でも、無料査定ならハードルは低いでしょう。

また、結果が1~2営業日程度で分かるという点もメリットです。

デメリット

一方、無料査定のデメリットは以下の点です。

  • 不動産会社によって査定額が異なる
  • 基本は成約事例
  • 見極めが難しい

上述したように、査定は不動産会社によって金額が異なりますし、基本ベースは取引事例比較法を利用します。

そのため、複数社に査定依頼した場合には、どの不動産会社の査定額を信じれば良いかの見極めが難しいのです。

自分で相場価格を事前に調べたとしても、査定額の見極めは簡単とは言えません。

有料査定

一方、有料の不動産査定とは、不動産鑑定士という国家資格を持つ人に「査定報告書」や「鑑定書」を出してもらうことです。

これは、不動産会社が行う無料の査定よりも細かい調査になるので有料になるということです。

メリット

有料査定のメリットは以下の点です。

  • 詳細な査定報告書を得られる
  • 法人税を引き下げられる

まず、不動産鑑定士が無料査定時よりも詳細に調べるため、査定報告書の対外的な価値は有料査定の方が高いです。

そのため、第三者に対しての営業ツールにもなりますし、色々な情報から査定しているので納得度が高いでしょう。

無料査定も報告書は出しますが、有料査定程詳細な内容ではありません。

また、不動産鑑定士が作成した査定報告書は、法人税を下げることができます。対外的な価値があるので、税務署に提出できる書類でもあるのです。

そのため、法人で所有している不動産価値が下がれば、簿価も切り下がり税金も安くなります。

ただしこれらのメリットは個人では関係ないので、個人の不動産売却で有料査定する人は少ないと言えます。

デメリット

一方、有料査定を利用するデメリットは、やはり「料金がかかる」という点でしょう。

有料査定の金額は、依頼する不動産鑑定士や物件の立地や種類によっても異なりますが、大体15万円~30万円ほどです。

また、結果が返ってくるまで1週間~2週間はかかるという点もデメリットと言えます。

この金額を支払って、有料査定を行う意味があるかを良く考えてから選択することをおすすめします。

5. 一括査定サービスのメリット・デメリット

次に、査定方法の一種である「一括査定サービス」について解説します。今では、査定するときに一括査定サービスを利用することは多く、スタンダードな査定方法になっています。

一括査定サービスとは

一括査定サービスとは、サイト上で物件情報を入力するだけで、5~6社ほどに査定依頼できるという方法です。

いろいろな一括査定サイトがあり、基本的にはその査定サイトに参画している不動産会社から、自分で査定する不動産会社を選ぶという流れです。

メリット

一括査定サービスを利用するメリットは、複数の不動産会社に対して一気に査定依頼できるという点です。

繰り返しますが、不動産会社によって査定額は異なるので、逆にいうと複数の不動産会社に査定依頼しないと、査定額を精査することはできません。

しかし、1社1社に電話やメール、もしくは店舗に来訪して査定依頼するのは面倒です。

そんなときに、一括査定サービスを利用すれば、数分の入力作業だけで複数社へ一気に依頼できます。

これは、単純に査定依頼する時間が節約できるというメリットもありますし、査定結果がほぼ同時期に返ってきますので結果を見比べやすいというメリットもあるのです。

デメリット

一方、一括査定サービスのデメリットは以下の点です。

  • 営業がしつこい場合がある
  • 依頼できない不動産会社もある

まず、複数の不動産会社へ一気に査定依頼するので、その後の営業電話などがしつこい場合があります。

また、一気に査定結果が返ってくるのはメリットでもありますが、忙しいときは対応が面倒な場合もあります。そして、査定依頼できる不動産会社は、あくまでそのサイトに参画している不動産会社だけです。

そのため、たとえば「最寄り駅の駅前にある不動産会社」に査定依頼したかったとしても、一括査定サービスでは査定依頼できないこともあります。

6. おすすめの不動産査定サイト3選

さて、そんな一括査定サービスですが、実にたくさんのサイトがあります。今回は、色々な条件を加味しておすすめの一括査定サイトを3つ紹介します。

①イエイ

イエイの特徴は以下の点です。

  • 利用者400万人超え
  • 10年を超える運営実績
  • 1,000社以上との取引実績
  • 充実したサポート体制

イエイは誕生してから10年を超える実績があり、1,000社を超える不動産会社と取引実績があります。

そのため、既に利用者数は400万人を超えており、一括査定サイトの中でもトップクラスの実績を持つサイトです。

利用者数が多く、歴史があるサイトなので、サイトに対する信頼性は自ずと高くなります。

また、色々な企業や顧客と接してきたノウハウを活かして、困ったことがあったら電話などで連絡を受け付けるサポート体制も充実しています。

②マイナビ|ソクうーる

マイナビが展開するソクうーるの特徴は以下の点です。

  • マイナビが運営している安心感
  • 不動産会社の厳選がしっかりしている
  • 個人情報保護がしっかりしている

まず、マイナビ賃貸という不動産サイトも展開しており、人材サービスサイトなどでも有名なマイナビが運営している点は安心感があるでしょう。

特に、マイナビ賃貸という不動産サイトを運営していることから、不動産関係のサイト運営は慣れていてノウハウが詰まっています。

その点は、「悪徳業者の排除」という不動産会社の厳選にもつながっているのです。クレームがあったり、客観的に見て顧客にデメリットがある業者は、マイナビの方から登録を解除することもあります。

また、「JIS Q 15001規格」という規格に則った、適切な個人情報保護をしている点も、個人情報流出リスクが低くメリットと言えます。

③イエウール

最後に、イエウールの特徴は以下の点です。

  • 1,600社以上が参画
  • 多種多様な不動産会社
  • サイトが利用しやすい

まず、参画している不動産会社数が、一括査定サイトの中でもトップクラスです。

そのため、多種多様な不動産会社があるので、たとえば「大手不動産会社」や「地元密着型の不動産会社」など特徴が異なる不動産会社に査定依頼できます。

また、サイトもシンプルで利用しやすいので、あまりネットに慣れていない人でも利用しやすいでしょう。

7. 不動産を売却するときは自分に合った見積もりサービスをうまく利用しよう

このように、不動産を売却するときの見積もりは、色々な方法があり不動産会社によって異なる見積もりになります。

また、最近主流の一括査定サイトはたくさんの種類があるので、どのサイトを利用するか迷う人も多いです。

ポイントは、自分に合ったサービスを利用することです。そうすれば、優良な不動産会社を選別しやすくなります。

 

不動産売却でお困りの点があれば、弊社までお問い合わせください。

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