不動産がもっと楽しくなるメディアMIRAIMO

不動産売却時の見積もり額の調べ方とは?|無料査定と有料査定について簡単解説!

不動産を売却するときには「査定」という、見積もり金額の算出からスタートします。

不動産を高く早く売却するには優良な不動産会社の選定が重要であり、その優良な不動産会社の選定は査定額から判断するしかありません。

そのため、査定をきちんと行うことは、不動産を高く早く売るためには非常に重要と言えるでしょう。

 

しかし不動産売却が初めてという人の中には、

  • 見積もりってどうやって取るの?
  • お金はかかる?

という疑問を持つ人が多いのではないでしょうか。

不動産の見積もり査定には「無料」と「有料」の査定方法があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。

そこで、今回は不動産売却時の見積もりの調べ方から無料査定と有料査定について分かりやすくご紹介します。

Index

1. 不動産売却時の見積もり額はどうやって出すのか

不動産売却時の見積もり額はどうやって出すのか

まずは、不動産売却時の見積もり方法について見ていきましょう。

不動産売却の見積もり方法には2つの方法

不動産売却の見積もり方法には、以下の2つの方法があります。

不動産会社が見積もりを出す無料査定

不動産会社が行う無料査定は、似たような条件の物件との比較によってその不動産の適正価格を割り出す「取引事例比較法」で行います。

実際に物件を見ることなく机上で価格の算出ができるため、査定が早いのが特徴です。

不動産鑑定士が見積もりを出す有料査定

不動産鑑定士が行う有料査定では、より精度の高い詳細な査定結果を得ることができます。

また不動産鑑定士が作成する査定報告書には対外的な価値があり、税務署に提出することができる書類です。

有料と無料の査定にはどんなメリットやデメリットがあるのか?

有料査定と無料査定には、それぞれにメリット・デメリットがあります。

有料査定

有料査定のメリット・デメリットは以下の通りです。

メリット デメリット
詳細な査定結果を得ることができる 有料
査定報告書が法人税引き下げの証拠書類として提出できる 査定に一定の時間がかかる

無料査定

無料査定のメリット・デメリットは以下の通りです。

メリット デメリット
無料 公的には使用できない
査定結果が出るのが早い 不動産会社によって査定額が異なる

2. 不動産の売却を考える時、有料査定と無料査定ではどちら良いのか?

有料査定と無料査定ではどちら良いのか?

有料査定と無料査定は、それぞれどんな人に向いているのでしょうか?

以下で詳しく見てきましょう。

無料査定に向いている人

無料査定に向いているのは、以下の条件の人です。

不動産の売却価格が知りたい個人

個人の場合、査定をする目的は「売却価格を知りたいから」。

そして無料査定の目的も売却価格の算出にあります。

個人がマンションや戸建てなどの一般的な住宅を売却するにあたり相場価格を知りたいという場合には、無料査定でよいでしょう。

有料査定に向いている人

一方有料査定に向いているのは、以下の条件の人です。

不動産の査定結果に公的な証拠能力が必要な人

不動産鑑定士が作成する査定報告書は、税務署へ提出できる正式な書類。

この査定報告書が必要となるのは、以下のような密接な関係下での不動産売買です。

  • 法人の経営陣とその法人間
  • 親子間

このような関係性にある人同士の売買の場合、売主と買主の間で売買価格の操作が容易にできてしまいます。

そのためその査定結果が適正であり、脱税などの不正を行っていないということを公的に証明する必要があるのです。

3. 無料査定の注意点

無料査定の注意点

個人の多くが利用することになる無料査定には、いくつかの注意点があります。

無料査定額=売却額ではない

無料査定をした際に出た金額がそのまま売却額になるわけではありません。

不動産会社による無料査定は、売却依頼の前に行うもの。

そのため不動産会社が媒介契約を取りたいがために、実際の売却価格よりも高い査定額を提示してくるというケースが多いのが実情です。

この点を踏まえ適正価格を見極めるためにも、複数の不動産会社に査定を依頼して比較検討するようにしましょう。

無料で査定をして貰う場合はそれ相応の資料が必要になる

不動産会社に無料査定を依頼する際は、査定の参考となる資料を可能な限り用意しておくことが大切です。

たとえば以下のような資料は査定結果に直結する重要な要素であるため、手元にある場合は査定依頼時に不動産会社に渡しましょう。

  • 登記簿謄本(不動産の所在地や面積、築年数などが分かる)
  • 公図(法務局で取得できる土地の図面)
  • 建物の図面
  • 権利書(なくても可)
  • リフォーム時の資料
  • 瑕疵(欠陥)の内容が記載された資料

4. 見積もりを査定をして貰う場合の不動産のチェックポイント

見積もりを査定をして貰う場合の不動産のチェックポイント

ここからは、物件の見積もり査定で見られるチェックポイントをご紹介します。

近隣物件の取引状況を確認する

査定額を算出するにあたり、重要となるのが近隣物件の取引状況と価格の推移。

そのエリアで売買されている物件の種類やその取引価格、また売却を依頼された物件と類似した物件の取引状況などは、不動産会社が必ず確認する項目です。

公示価格や路線価を確認する

「公示価格」「路線価」とは、国が定める土地の取引価格のこと。

これらは実際に市場で売買される価格の7~9割程度の価格となっているため、あくまでも目安にはなりますが査定時の参考となる重要な項目のひとつです。

売却物件の立地条件を確認する

「不動産は立地がすべて」と言われるほど、立地条件は不動産の価値を決める重要な要素。

良い立地とは、例えば以下のような条件です。

  • 賃貸需要の高い人気エリア
  • 駅が近い(徒歩5~10分以内)
  • 徒歩圏内にスーパーやコンビニ、病院などの生活上必要になる施設がある
  • 治安が良い
  • 公園が近い
  • 静かな住宅街にある

交通の利便性が高いエリアは必然的に賃貸需要も高くなるため、査定額は上がる傾向にあります。

売却物件の状態を確認する

売却物件の状態も、立地条件と同様に重要視される項目です。

具体的には、以下のような箇所がチェックポイントとなります。

  • 外壁・屋根などの建物の外観
  • 室内の設備
  • 間取り
  • 日照条件
  • セキュリティ面
  • 眺望
  • 共用部分の管理状況(マンション・アパートなどの集合住宅の場合)

5. 不動産の査定方法は2種類

不動産の査定方法は2種類

物件の査定方法には「簡易査定」と「訪問査定」の2種類があります。

ここからは、この2つの査定方法の特徴と違いを見ていきましょう。

簡易査定|机上査定とは

「簡易査定」とは「机上査定」の別名の通り、実際の物件を見ることなく査定する方法です。

簡易的ではありますが、決して正確性が劣るというわけではありません。

前項でご紹介した取引事例比較法を用いて、周辺にある似たような条件の物件の成約価格などから査定額を算出します。

そのため以下の情報が必要です。

  • 物件の住所
  • 物件の種類(マンション、一戸建てなど)
  • 物件の現状(居住中、空室)
  • 専有面積および間取り
  • 築年数

不動産会社にもよりますが、査定にかかる時間は大体1~2営業日程度。

売るかどうかを迷っているという人は、まずは簡易査定を依頼すると良いでしょう。

訪問査定|実査定とは

「訪問査定」とは、不動産会社の営業担当者が実際に物件を見て査定する方法です。

簡易査定結果を精査する目的で行われることがほとんどであるため、一般的には机上査定→訪問査定の順番で行われます。

時間と手間がかかる訪問査定は売るかどうかを迷っている段階で行うには負担が大きいと思いますので、売却の意思がある程度固まってから行うことがおすすめです。

6. 1社での見積もり査定が不安な場合は、一括査定という方法も

1社での見積もり査定が不安な場合は、一括査定という方法も

「1社のみの見積もり査定では不安がある」という声は多いでしょう。

その場合には複数の不動産会社に一挙に見積もり査定を依頼できる「一括査定」がおすすめです。

一括査定って何?

「一括査定」とは、不動産に関する情報を入力するだけで複数の不動産会社から査定結果を提示してもらうことができるサービスのこと。

インターネット上の一括査定サイトで依頼することができます。

一括査定のメリットやデメリット

本来なら手間のかかる複数社への査定依頼を、一度に行うことができる一括査定。

一見するとメリットしかないように思えますが、当然のことながらデメリットもあります。

メリット

一括査定の最大のメリットは、先述の通り「不動産情報を一度入力するだけで、複数の不動産会社から査定結果を提示してもらうことができる」こと。

またその他にも以下のようなメリットがあります。

  • 競合会社との比較で負けてしまわないよう、熱心に対応してくれる
  • 不動産があるエリアに強い不動産会社を効率的に探すことができる

デメリット

一括査定のデメリットとして代表的なものは、以下の通りです。

  • 売却する不動産のエリアを担当している不動産会社が、一括査定に参加していない場合がある
  • しつこい営業を受ける
  • 媒介契約を取りたいがために、実際に取引価格よりも高い価格を査定額として提示してくる

特に他社よりも飛びぬけた高値を提示してくる不動産会社には注意が必要。

「ちょっと高すぎるんじゃ・・」と思うような査定額を提示してくる不動産会社には、その価格の根拠を示してもらうようにしましょう。

不動産査定のおすすめサイトについては以下の記事を参考にしてください。

関連記事売却時に必須!不動産査定サイトおすすめランキングTOP10

2017.10.10

7. 不動産の売却時に悪徳業者に騙されないために自分で出来る事は?

悪徳業者に騙されないために自分で出来る事は?

見積もり査定を行う不動産会社の中には、前述のような勧誘目的で根拠のない高値の査定額を提示してくる悪徳業者も存在します。

ここでは、そんな悪徳業者に騙されないための備えについて見ていきましょう。

近隣の売却相場を確認しておこう

近隣物件の売却価格の相場は、査定依頼前に自分自身で必ず確認しておきましょう。

相場価格を把握していれば、どの査定額が適正であるかを自分で判断することができます。

売却を依頼する不動産会社が近隣の不動産状況を把握しているか

査定を依頼する際には、担当者が近隣の不動産の取引状況についてきちんと把握しているのかどうかを確認することが大切です。

査定には、近隣の不動産取引に関する情報は必要不可欠。

その情報がないまま査定額を提示してくるような不動産会社であれば、売却依頼は避けた方が良いでしょう。

売却を依頼する不動産会社から近隣の販売実績を提示してもらおう

不動産会社にはそれぞれに得手不得手があり、それは査定結果にダイレクトに影響します。

得手不得手とはたとえば、

  • エリア
  • 間取り
  • 入居者層
  • 賃貸か分譲か

などの要素によって生まれてくるもの。したがってその不動産会社がどのような不動産を得意としているのかを知るために、近隣の販売実績を提示してもらいましょう。

不動産会社から見積もりの妥当性の説明がされたか

不動産における査定額とは「このぐらいであれば買い手がいるだろう」という価格です。

したがってその妥当性が最も大事。

査定額の根拠となる情報を提示してこない不動産会社であれば、売却依頼は避けるべきでしょう。

不動産の相場を自分で調べられるサイトを紹介!

不動産の相場価格を調べることができるサイトを2つご紹介します。

土地総合情報システム|国土交通省

国土交通省 土地総合情報システム 不動産取引価格情報検索

不動産の取引価格・地価公示・都道府県地価調査結果を調べることができる国土交通省提供の検索サイトです。

REINS Market Infomation|不動産流通機構

不動産流通機構 REINS Market Infomation

国土交通大臣指定の不動産流通機構が提供する、不動産取引情報検索サイトです。

過去の成約価格の推移をグラフで確認することができます。

8. 不動産の見積もり査定を行う前に、自分で売却相場を確認しておこう!

見積もり査定の結果は、担当する不動産会社によって異なるもの。

査定額が妥当であるのかを的確に判断するためには、あらかじめ自分自身で近隣の不動産の取引価格を調べ相場観を養うことが大切です。

信頼できる優良な不動産会社を見極めるためにも、見積もり査定を受けるにあたっての事前準備をしっかりと行うようにしましょう。

不動産売却についてより深い知識・情報が知りたいという方は、MIRAIMOの無料オンライン相談でご相談ください。

LINE@友達登録

また、見積もりを取ってからの不動産売却の流れについてはこちらの記事で解説しています。こちらも併せて参考にしてみてください。

関連記事不動産売却について徹底解説!流れや売却時の注意ポイントを押さえておこう

2019.03.15

この記事が気に入ったら
いいね!しよう

ミライモの記事を毎日チェック!

無料でE-BOOKをダウンロード

初めての不動産投資入門