不動産がもっと楽しくなるメディアMIRAIMO

不動産売却時で見積もりを取る際に知っておきたい知識を解説|おすすめの見積もりサイトTOP3

不動産の売却を考えたときに、こんなことで頭を悩ませていませんか。

「見積もりを依頼したら、しつこく勧誘されるのではないか」

「見積もり価格が正しいかどうかを判断できない」

「そもそもどこに依頼していいかまったく見当もつかない」

 

でも大丈夫です。

今回MIRAIMOでは、不動産売却時で見積もりを取る際に知っておきたい知識について、詳しく解説していきます。

おすすめの見積もりサイトもランキング形式でご紹介していきますので、ぜひ参考にしてください。

Index

1. 不動産売却時の見積もり方法は対象物件や目的によって異なる

不動産売却時の見積もり方法は対象物件や目的によって異なる

いざ不動産売却の見積もりを取ろうとした時に、最初に気になるのが、「無料査定」と「有料査定」のどちらを選べばいいのかということだと思います。

結論からいうと、相続トラブル防止などの特別な事情がない限り、個人の不動産売却に有料査定は必要ありません

また、一般住宅・マンション(アパート)・土地などの対象物件によって、適切な見積もり方法が異なります。

不動産価格の見積もり方法

不動産売却価格の見積もり方法は、大きく分けて3種類。

  1. 原価法:戸建住宅
  2. 取引事例比較法:マンション(アパート)・土地
  3. 収益還元法:賃貸投資物件

一つずつ詳しく見ていきましょう。

原価法

原価法とは、同じ建物を新築する場合に掛かる費用(再調達原価)から、経年劣化分を差し引いて算出する方法です。

原価法はいくつか計算の方法がありますが、一番シンプルな計算方法で具体的に計算してみましょう。

仮に再調達原価を2,500万円・築12年・法定耐用年数22年(木造)とします。

上記式に基づき計算すると、2,500万円×(22年−12年)÷22年=1,125万円が、建物価格です。

ちなみに土地の場合、区画がきちんとしている造成地以外では、通常原価法は使用しません。

戸建住宅では、建物を「原価法」、土地は次に説明する「取引事例比較法」で査定することがほとんどです。

取引事例比較法

取引事例比較法は、近隣地域で取引された不動産売却事例を参考にして計算します。

建物の規模・立地条件・原材料価格の変動・売買の時期なども加味して、なるべく誤差のないように計算することが重要です。

周辺に類似の物件が少ないエリア(農村部など)では、取引事例比較法は使えないということも頭に入れておきましょう。

収益還元法

収益還元法とは、不動産をそのまま所有していれば、どのくらい利益が発生するのかを考慮して計算する方法です。

収益還元法の具体的な計算は、「直接還元法」と「DCF法」のどちらかを選択します。

  • 直接還元法:一定期間(通常は1年)の利益を利回りで還元する方法
  • DCF法:連続した期間(2年以上)の利益を利回りで還元後、現在の価値に割り引いて修正する方法

 

ここでは、一般的な直接還元法の計算方法を紹介します。

DCF法は、同じ賃料でも現在と将来では価値が違う可能性があるという前提で計算。

直接還元法よりも精度は高いですが、その分計算が複雑になるため、直接還元法で査定する会社がほとんどです。

不動産会社によって見積もり価格はさまざま

不動産会社に売却見積もりを依頼した際に、会社によって見積り価格が違うというケースはよくあること。

これには下記のような理由が考えられます。

  • 各社で独自の査定マニュアルを使用している
  • 取引事例比較法の場合、会社によって対象物件の選定基準がまちまち
  • 依頼物件と不動産会社の得意分野が一致しているかどうか
  • 見積もりをした不動産に興味を持ちそうな顧客リストの有無

不動産売却の相場を知るためにも、複数の会社に見積もりを依頼して、平均値を割り出す作業はとても重要です。

 

MIRAIMOおすすめの査定サイトはこちらから👇

2. 不動産売却で見積もりを取る際に確認されること

不動産売却で見積もりを取る際に確認されること

不動産売却の見積もりを依頼した際には、できるだけ正確な査定をするために、詳しい物件情報を確認されるはずです。

しかし、自分の不動産について、細部まできちんと把握している人は意外に少ないもの。

ここでは、見積もり依頼時に必ず確認される項目について説明していきます。

しっかりと準備しておきましょう。

不動産投資マーケット

不動産価格を決める要因として、不動産投資マーケットの動向は非常に重要です。

主に下記の3点が価格決定に大きく関わってきます。

  • 景気動向
  • イベントの有無(オリンピックなど)
  • 金利の変動

このなかで売主に直接関係してくるのが、「金利の変動」です。

金利が低ければ、お金を借りやすくなり、不動産を購入する人が増えます。

そのため、不動産価格は上昇するのが一般的です。

不動産の事故履歴

殺人や自殺・孤独死などが起こると、いわゆる「事故物件」として扱われます。

そうなると不動産の価値が著しく下落するのは、容易に想像できますよね。

 

問題なのは、自分の所有物件ではなく近隣で発生した場合も、相場が下がる傾向にあることです。

いずれにしても、事故が発生した場合は、告知義務があります。

見積もりの際にしっかりと伝えましょう。

ちなみに、近隣の事故発生については、告知義務はありませんので安心してください。

不動産のメンテナンス状況

メンテナンスとリフォームをしっかりと区別する必要があります。

生活に不具合をもたらす箇所については、メンテナンスをおこなうべきです。

仮に雨漏りやシロアリ被害があるのに黙って売却した場合、あとから「瑕疵担保責任」に問われ、莫大な賠償が発生する可能性もあります。

 

メンテナンスが完了したら、工事内容がわかる書類や証明書などをきちんと提出できるようにしておいてください。

リフォームに関しては、購入後に自分でやりたい人が多いので、売主側で勝手におこなわない方が無難です。

不動産の日当たり具合

誰しも日当たりのいい物件に住みたいもの。

多くの不動産会社が利用する、不動産流通推進センター発行「価格査定マニュアル」では、日当たりの良し悪しで最大20点もの差を設けています。

 

残念ながら、日当たりは変更できないので、正直に査定してもらうしかありません。

しかし、あまりにも日当たりがマイナスポイントになるのであれば、「明るい壁紙に変更する」「夜勤の人にターゲットを絞る」などの対策が必要になるでしょう。

その不動産での生活状況

実際にその不動産で暮らす場合の生活状況も、大事なポイントです。

具体的には、商業施設の有無・駅からの距離・交通状況などを特にヒアリングされるでしょう。

 

近隣の騒音問題(マンションであれば特に上下階)も、非常に重要です。

いずれにしても、悪い条件ばかりではないはずですから、メリットを上手に伝えていきたいですね。

不動産付近の競合の有無

不動産売却には、不動産の売りやすさを測るための「流通性比率」という評価点があります。

  1. よく売買されている地域かどうか
  2. 購入可能な金額の物件かどうか
  3. 購入可能な面積の物件かどうか

上記3点を比較して、自己物件よりも有利な物件が同時期に売られているようであれば、思い切って売却時期をずらす相談も必要かもしれません。

3. 不動産の見積もりを出す前に自分で相場を調べてみよう

不動産売却の見積もりを業者へ依頼する前に、自分で相場を調べておくと、業者の見積もりの信憑性を判断しやすくなります。

あくまでも概算ではありますが、これから紹介する3つのサイトを利用して、自分で相場をリサーチしてみてください。

『土地総合情報システム』(国土交通省)

参考:国土交通省 土地総合情報システム

国土交通省が提供する「土地総合情報システム」では、売買価格・地価・都道府県地価を検索できます。

実際に取引された価格がわかりますし、駅からの距離・土地の形状・前面道路の状況まで、細かい情報が手に入るのは嬉しいところ。

『REINS Market Information』(レインズ マーケット インフォメーション)

参考:不動産流通機構 REINS Market Information

REINS Market Informationとは、全国4つの指定流通機構からなる「不動産流通機構」が、運営している情報サイトです。

不動産会社のみが登録・閲覧できる通常の 「REINS」と違い、「REINS Market Information」は誰でも閲覧が可能。

情報自体は前述の土地総合情報システムと大きな違いはありませんが、直近1年の取引情報グラフで、相場が一目でわかります。

『東京カンテイ』

参考:東京カンテイ

東京カンテイとは、日本最大級のデータベースを持つ不動産データバンク会社です。

特にマンションの情報に強く、取引事例や物件図面を新築・中古問わずに検索できます。

 

ただし、検索できるのは法人の会員だけ。

個人の売主は、市況レポートで大まかな状況をチェックするような活用法がよいでしょう。

また、現在売りに出ている相場をチェックするなら、下記のような不動産売買ポータルサイトも便利です。

(実際に成約した金額ではないので注意してください)

【主な不動産売買ポータルサイト】

4. 不動産売却の見積もり依頼の前にチェックしておくポイント

不動産売却の見積もり依頼の前にチェックしておくポイント

不動産の見積もりを業者へ依頼する前に、チェックしておくべきポイントをご紹介しましょう。

近隣不動産の相場

不動産を売却するのであれば、なるべく高く売却したいと誰もが思っているもの。

しかし、なにごとにも適正な相場というものがあります。

前述のとおりに、いろいろなサイトを使って、近隣不動産の相場をリサーチしておきましょう。

不動産会社の近隣物件の販売状況                                                                                        。

これまでに近隣物件がたくさん売れていれば、自分の物件も高値で売却できる可能性が高くなります。

反対に売れ行きが悪ければ、当然見積もり価格も低くなるでしょう。

このように、直近にどういった物件がいくらくらいで売れているのかを知っておくと、不動産会社の見積もり価格が妥当かどうかを判断しやすくなります。

不動産の見積もり評点

不動産の見積もりは、価格査定マニュアルに基づき各部へ評点をつけていきます。

ですから、売主にできることは基本的にありません。

 

しかし、給湯設備(エネファームなど)や太陽光発電・ジェットバス・必要書類(シロアリ検査合格証や耐震基準適合証明書など)があれば、

付加価値を高く評点してもらえます。

付加価値点数が見積り価格にきちんと反映されているかどうか、チェックしましょう。

不動産を売却する際の必要書類

不動産の査定には、電話やメールで入手した基本情報だけでおこなう「簡易査定」と、現地調査の結果を加味する「訪問調査」の2種類があります。

 

どちらの方法にしても、不動産の情報がわかる書類を提出しなければなりません。

また、見積もりに必要な書類を揃える際に、売却時に必要な書類も併せて準備しておくと効率がよいでしょう。

①査定に必要な基本情報がわかる書類
  • 売買契約書
  • 登記事項証明書
  • 測量図、建物図面
  • リフォーム工事契約書
  • 安心R住宅調査報告書
  • 住宅ローン金銭消費貸借契約書
②付加価値評点に必要な書類
  • 新築時の設計図書、検査済証
  • 建物状況調査結果報告書
  • 既存住宅売買瑕疵担保保険事前検査適合
  • シロアリ検査合格証、ハウスメーカーの点検補修
  • 耐震基準適合証明書
③売却時に必要な書類(上記にプラス)
  • 印鑑証明書
  • 住民票
  • 本人確認書類
  • 固定資産税/都市計画税納税通知書

関連記事不動産査定6つの注意点と売却で損しないために準備しておきたい7つの事!

2018.12.19

不動産業者からの見積もりの根拠

不動産会社は下記の5点に基づいて査定します。

  1. 基本情報(立地条件含む)
  2. 建物のグレード
  3. リフォーム/維持管理状況
  4. 付加価値項目
  5. 実際の建物状態

不動産売却の見積もりが適正かどうかを判断できるように、どういう根拠で査定されるのかをしっかりと頭に入れておきましょう

5. 不動産売却時のおすすめの見積もりサイト3選

MIRAIMOでは、複数の不動産会社から見積もりを取るように強くおすすめしています。

しかし、どの会社に依頼していいかよくわからないという人も多いはず。

 

そこで今回MIRAIMOが、おすすめの見積もりサイトを、下記の項目ごとにランキング形式でご紹介します。

  • 見積もりサイト
  • 一括見積もりサイト
  • AI査定サイト

ぜひ参考にしてください。

おすすめの見積もりサイト

一括サイトでの煩雑なやりとりが面倒だという人におすすめなのが、不動産仲介会社に直接見積もりを依頼することです。

今回は「仲介取扱件数」を軸におすすめサイトをご紹介していきます。

【第3位】 東急リバブル

参考:東急リバブル

東急リバブルは1972年創業、東京都渋谷に本社を置く、業界第3位の不動産仲介会社です。

売買仲介取扱件数は25,570件を超え、社員の宅建保有率97%・顧客満足度93%など、確かな実績があります。

【第2位】 住友不動産販売

参考:住友不動産販売

住友不動産は、仲介件数37,643件を数える国内第2位の不動産仲介会社です。

毎年順調に仲介件数を増やしており、2019年度の仲介件数は2010年度と比較して、約1.25倍に成長。

【第1位】 三井不動産リアルティ

参考:三井不動産リアルティ

「三井のリハウス」ブランドで抜群の知名度を誇る、業界第1位の不動産仲介会社。

2019年の仲介件数は、41,533件にも昇り、仲介件数33年連続第1位を記録しました。

おすすめの見積もり一括査定

一括査定を利用すると、一気に複数の不動産会社からコンタクトが増えるため、煩わしいと感じる人もいます。

しかし、一度の請求で複数の見積もりを手にできるのは、やはり便利です。

どのサイトにもそれぞれ特徴があり、選ぶのは簡単ではありませんが、今回は「独自性」を基にランクづけしました。

【PR】 イエウール

参考:イエウール

東京商工リサーチ社が実施した「不動産の一括査定サイトに関するランキング調査」において、「利用者数」「提携会社数」「対応エリア数」の3部門でNo.1の評価を獲得したのが、株式会社Speeeが運営する「イエウール」です。

非常にバランスの取れた一括サイトですので、MIRAIMOでは「イエウール」をおすすめしています。

【第3位】 イエイ

参考:イエイ

イエイも「利用人数400万人」「提携会社1,700社以上」「10年を超える運営」と、先ほど紹介したイエールに負けない実績を持つ一括サイトです。

なによりも特徴的なのが、しつこい勧誘が多く評判の悪い企業を強制的に契約解除する「イエローカード制度」でしょう。

こうした顧客優先の姿勢が、人気の秘訣といえそうですね。

【第2位】 HOME4U(ホームフォーユー)

参考:HOME4U

提携会社は1,300社と前述の2社よりも劣るものの、売却査定数が累計35万件を突破する人気サイトです。

なんといっても経営母体が、東証一部上場企業の「NTT DATE」(NTTデータ)ですから、まずおかしなことにはならないという安心感があります。

【第1位】 すまいValue(すまいバリュー)

参考:すまいValue

すまいValueは、通常の一括サイトと違い、不動産会社6社による共同運営サイトです。

他サイトが1,000社を超える提携会社を持つのに対して、下記の大手6社のみで査定を請け負うのが、もっとも大きく違う点でしょう。

  1. 三井不動産リアルティ
  2. 野村不動産アーバンネット
  3. 小田急不動産
  4. 東急リバブル
  5. 三菱地所ハウスネット
  6. 住友不動産販売

じつは、「おすすめの見積もりサイト」で紹介した上位3社の一括見積もりは、すまいValueからしか依頼できません。

おすすめの見積もりAI査定

見積もりというと、現場を調査して、営業マンと何度も打ち合わせをするというイメージがありませんか。

しかし今は、不動産売却の見積もりにもAIが進出してきています。

おかげで、前述の「簡易査定」であれば、無料で簡単に調べられるようになりました。

精度はあまり期待できませんが、大まかな金額を知りたいという程度であれば、気軽に試してみるのも悪くないでしょう。

【第3位】 IESHIL イエシル

参考:IESHIL

転職サイト「転職会議」で有名なリブセンスが運営するAI見積もりサイト。

残念ながら現時点では、首都圏のマンションしか検索できませんが、検索が簡単なのはなにより嬉しいですよね。

【第2位】 見える!不動産価値

参考:見える!不動産価値

超有名な不動産ポータルサイト「LIFULL HOME’S」が運営するAI見積もりサイトです。

マンション名を打ち込むだけで、概算査定金額や固定資産税額まで簡単に試算できるお手軽さが魅力。

【第1位】 HowMa ハウマ

参考:HowMa

現在あるAI見積もりサービスのなかでは、比較的精度が高いと評判のHowMa。

メール登録が必要なのは若干面倒ですが、マンション見積もりの精度は評判が高いですから、一度試してみてはいかがでしょうか。

6. 見積もり方法はいくつもある!自分の売買形態に合った見積もりサービスを選ぼう

今回解説したように、不動産売却の見積もり方法はいくつもあります。

  • 個別での見積もり:ある程度希望する会社が決まっている場合
  • 一括サイトでの見積もり:複数の見積もりを比較したい場合
  • AIでの見積もり:参考程度に不動産の売却価格を知りたい場合

軽く相場を知っておきたいだけなのに、一括サイトで依頼をすれば対応が面倒です。

反対に、正確な価格が知りたいのであれば、AIで見積もりをしてもあまり意味がありません。

 

ですから、自分の売買形態に合った見積もりサービスを選ぶことがとても重要なのです。

 

MIRAIMOでも、LINE公式アカウントや無料個別相談会にて、不動産売却のご相談を承っております。

経験豊富なスタッフが誠心誠意お答えしますので、どうぞお気軽にお声がけください。
MIRAIMO公式アカウント友だち登録

この記事が気に入ったら
いいね!しよう

ミライモの記事を毎日チェック!