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不動産投資での最適な売り時とは?|判断するタイミングや高値で売却する方法を紹介

ここ最近で人気が急上昇している不動産投資。

昔はお金持ちがする投資というイメージでしたが、2020年には東京オリンピックが控えているということもあり、そこに向けて不動産価格の上昇が見込まれています。

そのため、近年では一般的なサラリーマンでも不動産投資をする方がどんどん増えています。

しかし、実際に不動産投資を行ったのはいいものの、物件の売り時を見極めるのはなかなか至難の技。

「不動産投資に興味はあるけど失敗したら嫌だな…。利益が出なかった時、売り時はどう見極めたらいいのだろうか。」

「物件価格が上昇しているからここで売れば利益が出そうだ。いつが絶好の売り時なのだろうか…。このまま価格が落ちてしまったら大変だ。」

と不安になる方も多いと思います。

大学が移転したことによって価格が急落した、物件のいたるところに修繕費がかかって結局損をしたなどという話はよく聞きます。

そこで今回は、損をしないための不動産投資の売り時について3分程度で読めるようにまとめました。

今ご所有のマンション・アパートなどを売りたいと思っている方は必見です!

1. 不動産投資での最適な売り時とは?

不動産投資で売り時を見極める時に、

「物件価格が軒並み上昇しているから今が売り時だ。」

と安直に判断してしまうと痛い目に遭うことがあります。

不動産投資での最適な売り時は大きく分けて2つあります。

  1. 大物投資家ではなく一般投資家で買いが広がっている時
  2. メガバンクが融資を積極的に行う時

なぜこのタイミングが売り時になるかというと、上記の2つの条件は新しく不動産投資に参入しようとしている人が多いということを示しているからです。

買い手が多い時に売りをかけると当然ながら買取価格は上昇します。

このような条件が整っているときは物件の売却を検討しましょう。

2. 不動産投資物件の売り時を判断するタイミング4つ

不動産投資での最適な売り時は上で挙げた2つの条件ですが、不動産投資において売り時を判断するタイミングが4つほどあります。

それぞれを詳しく解説していきましょう。

①物件周辺環境の大きな変化が起きた時

例えば、近くにある大学の移転が決まった時は売り時を判断しなければなりません。
購入している物件の入居者がほとんどその大学生である場合、移転とともに部屋が埋まりにくくなるという状況が考えられるからです。

大学や社員寮など1つの需要に頼っている立地の物件を抱えている方はこのリスクを常に頭に入れておかなければなりません。

その物件の賃貸需要が他に見込めないような場合は物件を売ることを検討しましょう。

②物件に大規模な修繕が発生する前

不動産投資で費用がかさむのが修繕費です。

建物が古くなってきた場合、老朽化や経年劣化による建物自体の破損やエアコンなどの設備の故障も予想されます。

どこか1か所を修繕するだけならまだしも、築十数年ともなると大規模な修繕が必要になってくるでしょう。

そこで、大規模な修繕を行う前に適切な売り時を見極める必要があります。

そのために自ら購入した物件の過去の修繕の内容について確認しておきましょう。

過去の内容を知ることで今後どのくらいの期間で全面的な修繕が必要か予測できます。

③物件の売却価格が高騰した時

世の中の景気が上向きになっていたり、株価が上昇傾向にあったりと物件価格相場の上昇が見込まれる場合は売り時かもしれません。

不動産投資において物件の売却時と購入時の差額を「キャピタルゲイン」と言います。
物件価格の上昇が見込まれるときはこのキャピタルゲインだけで相当な金額を儲けることができるでしょう。

物件の売却価格が高騰した時はまさに売り時と言えます。

④キャッシュフローが大きく悪化し始めた時

「キャッシュフロー」とは物件収入から経費を引いた、最終的に手元に残るお金のことです。

不動産投資を行う上ではこのキャッシュフローが重要になってきます。

キャッシュフローが悪化する原因としてあげられるのが、まず入居率の低下です。
現在の地域で人口減少が進んでおり、新たな顧客の開拓が難しい場合、空室を埋めるのが困難に….

すると当然利益も減るのでキャッシュフローが悪化します。

 

また物件の築年数が一定の年数より上がると減価償却費がつかなくなります。

減価償却費は物件の耐用年数(木造・鉄骨・鉄筋などによって定められている)に応じて経費として計上されます。

実際にお金は出て行かないのに経費として計上できるため、税金を少なくすることができるのです。

しかし、耐用年数が過ぎてしまうと、減価償却費が経費計上できなくなるのでキャッシュフローが悪化するのです。

キャッシュフローが悪化する前に売り時を見極めるようにしましょう。

3. 投資物件を少しでも高値で売却する方法

不動産投資をする際に売り時を見極めることは重要ですが、売りの風潮がある時に焦って売ってしまうとあまり儲けられない可能性もあります。

そこで、投資物件を少しでも高値で売却する方法をご紹介します。

売却までに時間的な猶予を持つ

物件は、売りに転じたからといってすぐに売れるわけではありません。

買い手がつくまでに3ヶ月ほど、実際に売る準備などに2−3ヶ月かかると見込んでおきましょう。

売却にかける時間が長いほど、様々な買い手を見つけることができるのでより良い値段で売ることも可能になります。

また後ほども述べますが、この期間を利用して様々な戦略を立てることでより良い条件で売ることができるのです。

複数の不動産会社に相見積もりを取る

売り時を焦って、一つの不動産会社に決めてしまうと買い叩かれる可能性があります。

いくつかの不動産会社(5社前後が目安)で相見積もりをしてもらうことでより高値で買い取ってもらえる会社を見つけることができるので、必ず複数の会社に査定を依頼しましょう。

不動産投資においてはいろいろな場所で良い条件を探すことが重要になってきます。

関連記事不動産査定6つの注意点と売却で損しないために準備しておきたい7つの事!

2018.12.19

売却までのプランを事前に計画する

先ほども書いたように物件を売るまでには最大半年ほどの期間がかかります。

その間により高く売るための計画を立てるとさらにいい値段で買ってもらえます。

例えば、最初の3ヶ月は相場価格よりも高めに設定して売り出し、買い手がつかなかったら相場価格に戻すなどです。

駆け引きを行うことで物件の価値を高めることができるのです。

買主に物件に対する良い印象を持ってもらう

多少費用がかかったとしても、買い手に良い印象を持ってもらうために修繕をすることをおすすめします。

部屋の中や建物の外を掃除して綺麗にすることも大切です。

やはり物件の印象によって買主の購買意欲も変わってきますし、実際にその後も入居者が入りやすくなるかもしれません。

4. 投資物件を売却するときに確認しておきたいこと

実際に物件を売る際に注意することとして主に3点挙げられます。

  1. 投資物件の築年数
  2. 物件の大規模修繕時期
  3. 物件の内装

です。以下で詳しく説明していきます。

投資物件の築年数

当然ながら築年数が経過するごとに物件の価値は下がっていきます。

首都圏だと5年ごとに約10%ずつ下がっていくとも言われているのです。

そして築年数が20年を超えてくると底値になり、ほとんど価値が変わらなくなりますが、それ以降になると買い手がなかなかつかなくなってくるでしょう。

築年数10年前後の物件は成約数が25%なのに対して、築年数が20年を超えると制約数が15%前後まで落ちてきます。

築10年以上経って物件が古くなってきたら、売り時を見極めて売却を検討するのがおすすめです。

物件の大規模修繕時期

最近修繕積立金の不足が発覚することが多く、それがきっかけとなって修繕積立金が増額される物件が増えています。

修繕積立金が増額されるとそれだけでも物件が売れにくくなってしまいます。

物件の種類にもよりますが、大規模修繕はだいたい十数年おきとなっているので、近づいている場合は注意しておきましょう。

物件の内装

物件の内装は綺麗であることに越したことはないのですが、大々的なリフォームはおすすめできません。

リフォームをした場合、かかった費用を物件価格に上乗せしますが、リフォーム費を全額回収できることは少ないからです。

費用を回収できるくらいの修繕にとどめておくほうが無難かもしれません。

5. 売却はタイミングが大事!最適なタイミングを待って少しでも高値で売却しよう

上記で述べてきたように売り時のタイミングを見極めることはとても重要になってきます。

個人で見極めることができればいいのですが、なかなか難しいですよね。

今回は不動産投資の売り時についてご説明しましたが、以下の記事では不動産売却の一連の流れをご紹介しているので、こちらも併せて参考にしてください。

関連記事不動産売却について徹底解説!流れや売却時の注意ポイントを押さえておこう

2019.03.15

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